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物業管理:從入門到精通【增訂5版】【物業管理經典暢銷書】 版權信息
- ISBN：9787521650174
- 條形碼：9787521650174 ; 978-7-5216-5017-4
- 裝幀：平裝-膠訂
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
物業管理:從入門到精通【增訂5版】【物業管理經典暢銷書】 本書特色
匯聚物業行業的經典案例，提出解決問題的優選方案，幫你輕松入門輕松精通
通過經典實用的案例 深入淺出的講解
讓您輕松快速掌握物業管理那些事
物業管理行業眾專家鼎力推薦
物業管理:從入門到精通【增訂5版】【物業管理經典暢銷書】 內容簡介
全書選取了125個物業管理行業熱點問題，每個熱點問題均通過“現實案例”、“專家解答”及“相關規定”三個板塊進行展示和解析。“現實案例”部分主要概述物業管理活動中的案例原型；“專家解答”部分重在系統分析案例中的細節和要點，并提出物業服務企業應對處置相關問題的對策；“相關規定”部分羅列了解答案例問題所用到的相關政策法規。本書選取的案例均為物業管理服務過程中的常見問題，為從業人員系統了解和準確把握物業管理，提供了一條從“入門”到“精通”的路徑。
物業管理:從入門到精通【增訂5版】【物業管理經典暢銷書】物業管理:從入門到精通【增訂5版】【物業管理經典暢銷書】 前言
有一天，我到某小區見項目經理老賈。當時，他正盯著手機屏幕查看公司應用軟件中的派單和處理情況，手邊攤著翻舊的筆記本，上面密密麻麻記滿了業主訴求、會議紀要等內容。見我來了，他疲憊地笑了笑，說：“這工作啊，就像走鋼絲——業主的信任在左，管理的成本在右，稍不留神就兩頭落空。”這句話讓我想起了18年前初入行時的自己。那時的我，也被難以調和的業主與物業的矛盾糾紛、突發的物業安全生產事故、業主委員會成立難題、物業公司選聘解聘糾紛、強行接管、拒不撤管等難題逼到手足無措，直到一位前輩遞給我一本泛黃的行業手冊，封面上前輩用工工整整的字體寫了一句話：“物業人，是家園的守護者。”
這句話是我寫作本書的初心，也是本書第五次改版的靈魂。
數據顯示，2024年末，我國常住人口城鎮化率為67.00%，比2023年末提高0.84個百分點。物業管理者早已不只是“修水電、掃樓道”的技術工，而是維系社區溫度、平衡多元訴求的“現代社會治理者”。我們既要有設備運維的“硬功夫”，也要有溝通協調的“軟實力”；既要掌握智慧物業系統的“新工具”，也要守住服務初心的“老傳統”。“動之以情、曉之以理、明之以法”，更是要在不同場景下運用嫻熟。這種蛻變中的陣痛，我懂。
物業管理:從入門到精通【增訂5版】【物業管理經典暢銷書】 目錄
一、業主、業主大會及業主委員會
1.已購房入住但尚未辦理所有權登記的人算業主嗎？/2
2.承租戶能否行使業主的權利？/4
3.在物業管理活動中，業主享有哪些權利？/7
4.在物業管理活動中，業主應當履行哪些義務？/10
5.什么是業主大會？業主大會是否有權請求業主依規養寵？/13
6.物業公司是否有配合業主成立業主大會的義務？/16
7.什么是業主委員會？/19
8.欠費業主能進入業主委員會嗎？/22
9.業主的親屬能否進入業主委員會？/25
10.業主委員會活動經費應當由物業公司承擔嗎？/27
11.物業管理用房中包括業主委員會的辦公用房嗎？/29
12.什么是（臨時）管理規約？/32
13.什么是業主大會議事規則？/36
14.什么時候可以召開業主大會會議？/39
二、前期物業管理
15.物業公司開展物業服務必須取得資質證書嗎？/42
16.物業公司如何取得前期物業管理權？/44
17.物業公司在與建設單位簽訂前期物業服務合同時，應當如何約定合同期限？/46
18.建設單位與物業公司簽訂的前期物業服務合同對業主有約束力嗎？/48
19.建設單位是否有權更換前期物業服務企業？/50
20.物業公司應當如何開展交接查驗工作？/53
21.物業公司承接查驗時發現工程設備有質量問題怎么辦？/56
22.建設單位對物業有何保修責任？/58
三、物業管理服務
23.物業管理服務包括哪些內容？/62
24.國家有強制性的物業服務標準嗎？/65
25.房屋空置是否需要繳納物業服務費？/67
26.業主委員會收取物業服務費合法嗎？/70
27.物業公司的分公司不履行合同義務，相對人能否起訴物業總公司承擔義務？/72
28.舊物業公司撤管時應當移交哪些資料？/74
29.舊物業公司拒不撤出小區怎么辦？/77
30.什么是事實物業服務？/80
31.物業公司是否可以將物業管理的專項服務委托給專業公司？/82
……
四、物業服務收費
42.物業服務費由哪些部分構成？/114
43.物業服務收費定價方式有哪些？/117
44.什么是物業管理的酬金制？/120
45.什么是物業管理的包干制？/123
46.物業服務收費都需要明碼標價嗎？/125
47.物業服務費只能按面積大小收取嗎？/127
48.業主能要求對物業服務費打折嗎？/129
……
五、物業的使用與維護
61.物業公司與業主委員會能否對公共收益進行約定分成？/162
62.業主在樓頂安裝太陽能熱水器，物業公司有權限制嗎？/166
63.業主搭建陽光房，物業公司應當怎么辦？/168
64.小區裝寬帶，物業公司與業主選擇不同的運營商怎么辦？/171
65.電梯噪聲大，業主能否向物業公司索賠？/174
66.樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業公司應當賠償嗎？/176
67.物業公司有權制止業主的群租行為嗎？/178
……
六、裝飾裝修管理
74.業主裝修房屋時，是否應當與物業公司簽訂裝修管理服務協議？/200
75.物業公司遲延為業主辦理裝修手續，應否賠償業主損失？/203
76.物業公司有權收取裝修管理服務費、裝修押金嗎？/206
77.裝修垃圾管理不當，物業公司應負何種責任？/210
78.物業公司交錯鑰匙，業主家被鄰居裝修，誰應當負擔這部分裝修費用？/212
79.對別墅裝修與普通住宅裝修的要求是否有區別？/214
七、停車管理問題
80.商品房小區地面停車位歸誰所有？/218
81.地下車庫能否“只賣不租”？/221
82.如何認定小區停車位的管理權？/223
83.停車位能否出租給其他小區業主使用？/225
84.物業公司能否將綠地改為停車場？/227
85.物業公司能否在車位上安裝地鎖？/230
86.機動車在物業管理區域內被剮蹭，物業公司應否擔責？/234
……
八、住宅專項維修資金
93.什么是住宅專項維修資金？/254
94.業主大會成立前，商品住宅專項維修資金由誰管理？/256
95.住宅專項維修資金具體可用于哪些住宅共用部位的維修、更新、改造？/258
96.住宅專項維修資金具體可用于哪些共用設施設備的維修、更新、改造？/260
97.哪些費用的支出不能使用住宅專項維修資金？/261
……
九、物業公司的公共安全責任
103.小區內發生入室盜竊，物業公司應否承擔責任？/276
104.物業公司如何應對業主拆改承重結構？/279
105.業主違法建設開挖地窖造成工人死亡，物業公司有無責任？/282
106.高空拋物致車輛受損，物業公司應負賠償責任嗎？/285
107.電梯墜落傷人，應由物業公司還是電梯維保公司擔責？/288
……
十、物業公司的法律責任
112.物業公司在辦理物業承接驗收手續時，不移交有關資料的，承擔什么法律責任？/306
113.物業公司將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，承擔什么法律責任？/308
114.物業公司挪用專項維修資金的，承擔什么法律責任？/310
115.未經業主大會同意，物業公司擅自改變物業管理用房用途的，承擔什么法律責任？/312
116.物業公司擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共用設施用途的，承擔什么法律責任？/314
117.物業公司擅自占用物業管理區域內場地，損害業主共同利益的，承擔什么法律責任？/316
……
附 錄
《中華人民共和國民法典》（節錄）/338
展開全部
物業管理:從入門到精通【增訂5版】【物業管理經典暢銷書】 相關資料
1.已購房入住但尚未辦理所有權登記的人算業主嗎？
現實案例
某新建小區進入集中入住階段，開發商選聘的物業公司派出員工為業主辦理交房驗收等入住手續，其中一項是預收第一年的物業費。購房人李某稱，還沒拿到房產證，自己還不是業主，所以不應當繳納物業費。
李某是業主嗎？他應否繳納物業費？
專家解答
簡單來說，業主就是“房屋所有權人”。但在現實生活中，業主可能包括如下幾種情況：
（1）依法登記取得建筑物專有部分所有權的人；
（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人；
（3）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人；
（4）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人；
（5）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。
現實中，往往存在因種種原因入住了但尚未取得所有權證書的情況，但這并不妨礙其業主身份，不影響其行使業主權利，履行業主義務。
可見，李某依法應當履行業主義務，按時繳納物業服務費用。
法條鏈接
《物業管理條例》
第六條第一款 房屋的所有權人為業主。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
1.已購房入住但尚未辦理所有權登記的人算業主嗎？
現實案例
某新建小區進入集中入住階段，開發商選聘的物業公司派出員工為業主辦理交房驗收等入住手續，其中一項是預收第一年的物業費。購房人李某稱，還沒拿到房產證，自己還不是業主，所以不應當繳納物業費。
李某是業主嗎？他應否繳納物業費？
專家解答
簡單來說，業主就是“房屋所有權人”。但在現實生活中，業主可能包括如下幾種情況：
（1）依法登記取得建筑物專有部分所有權的人；
（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人；
（3）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人；
（4）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人；
（5）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。
現實中，往往存在因種種原因入住了但尚未取得所有權證書的情況，但這并不妨礙其業主身份，不影響其行使業主權利，履行業主義務。
可見，李某依法應當履行業主義務，按時繳納物業服務費用。
法條鏈接
《物業管理條例》
第六條第一款 房屋的所有權人為業主。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條 依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業主。
2.承租戶能否行使業主的權利？
現實案例
為方便工作，林某在某小區承租了一套房屋，并與業主張女士簽訂了房屋租賃合同。一天，林某看到小區宣傳欄張貼了召開年度業主大會會議的通知，主要議題有兩個：一是增補業主委員會成員；二是重新選聘物業服務企業。林某非常熱衷于小區物業管理事務，對參加業主委員會也有很大熱情，因此提出要參選業主委員會成員。結果，林某被告知他只是承租戶，并非小區的業主，不能參選業主委員會成員，也不享有相應的投票權。林某認為，自己也是小區的一分子，理應享有小區物業管理的權利。那么，作為承租戶的林某，是否享有業主的權利呢？其權利邊界如何界定呢？
專家解答
房屋的所有權人為業主。業主依法享有物業管理的各項權利，包括參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會成員，并享有被選舉權等。而承租戶僅是物業使用人，并不能等同于業主。法律規定了物業使用人的相關權利，但其在物業管理方面的權利是受限制的。
在法律、法規和管理規約有關規定的框架范圍內，業主與物業使用人可以約定物業使用人在物業管理活動中的權利義務。根據《物業管理條例》的規定，被選舉為業主委員會成員及選聘物業服務企業是業主的權利，物業使用人無此權利。但是，在物業管理活動中，業主行使投票權屬于民事法律行為，依法可以委托代理，即物業使用人可以接受業主的委托，代理業主投票表決，行使選舉權。此時，物業使用人僅僅是代理人，代理的后果由被代理人（業主）承擔。比如，承租戶接受了業主的委托，代理投票選舉業主委員會成員或代理投票解聘物業服務企業，那么，承租戶的投票行為視同業主的投票行為，由業主承擔投票的后果。
本案中，承租戶林某與業主張女士雙方如在事前已就物業管理活動中的權利義務進行了約定，或者林某獲得了張女士的授權委托，那么，承租戶林某可參與相關物業管理活動。當然，除此之外，林某作為物業使用人可以向業主大會、業主委員會提出物業管理方面的意見和建議，以及向行政主管部門投訴反映物業服務企業的服務行為。
法條鏈接
《物業管理條例》
第十二條第二款 業主可以委托代理人參加業主大會會議。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
……
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
……
第四十一條第一款 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第四十七條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
物業管理:從入門到精通【增訂5版】【物業管理經典暢銷書】 作者簡介
王占強
清華大學法律碩士
律師、合伙人
高級經濟師
物業管理師
中國物業管理協會法律政策工作委員會第一屆委員
北京物業管理行業協會法律專業委員會第二屆委員
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