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物業輕松管理 版權信息
- ISBN：9787509397015
- 條形碼：9787509397015 ; 978-7-5093-9701-5
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
物業輕松管理 本書特色
本書以1016例物業服務合同糾紛的案例做分析，從物業服務實踐到物業服務法律，全面剖析物業服務過程中的常見疑難問題，通過對物業行業典型案例的分析，給讀者以參考和借鑒。希望為構建和諧社區構建，盡綿薄之力。本書適合物業管理者閱讀和借鑒。
物業輕松管理 內容簡介
本書共分為六個章節，靠前章介紹物業公司的權利來自何方，第二章簡要分析物業管理中發生的各種問題及相應注意事項，第三章為物業費上調的流程圖，第四章為公共維修基金的啟動流程；第五章為2017年度的物業服務合同糾紛的大數據分析；第六章為高頻法條的統計。本書結合元甲律師辦案經驗、結合大數據分析，針對實踐中物業服務企業出現的各種問題，如房屋漏水、車輛被盜等通過案例進行比對分析，旨在協助物業服務企業繞開管理誤區，且與業主和諧共處，建立美好社區生活質量。
物業輕松管理 目錄
物業管理大數據報告
*章 物業服務
*節 前期物業服務 /
一、前期物業服務合同要求 /
二、前期物業產生原則 /
三、前期物業服務合同的效力及相關注意事項 /
四、前期物業服務合同樣本 /
第二節 業主委員會委托物業公司 /
一、合同簽訂注意事項 /
二、物業服務合同的效力 /
三、合同模板 /
第三節 產權單位委托 /
一、產權單位 /
二、產權單位委托物業公司的協議范本 /
三、產權人委托 /
四、街道證明 /
五、事實服務 /
第二章 物業管理
*節 住一層，不交電梯費 /
第二節 房子漏水，不交物業費 /
一、房屋漏水——樓上裝修 /
二、房屋漏水——房屋質量 /
第三節 沒有物業合同或合同到期 /
一、簽訂前期物業服務合同，未同業主簽訂合同案例分析 /
二、與業委會簽訂合同，未同業主簽訂合同 /
三、無合同之居委會街道出具證明 /
第四節 開發商過度承諾 /
第五節 物業資質 /
第六節 時效 /
一、訴訟時效之部分支持 /
二、訴訟時效之駁回起訴 /
三、訴訟時效之支持原告 /
第七節 物業費上調 /
第八節 財物損失 /
一、財物損失被駁回 /
二、財物損失賠償 /
第九節 安全保障義務 /
第十節 房屋產權證 /
第十一節 拒絕繳費 /
一、以收費高拒絕繳費 /
二、拒絕繳費之債權債務轉移 /
三、拒絕繳費之私搭亂建 /
第三章物業費上調
一、概述 /
二、規定與實踐 /
三、三種物業費調整情形 /
四、物業費上調操作流程 /
第四章 住宅專項維修資金
*節 概述 /
第二節 維修資金使用范圍及流程 /
一、使用范圍 /
二、住宅專項維修資金使用流程 /
第三節 應急維修資金 /
一、概述 /
二、六種應急狀況 /
三、《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》內容 /
附錄：物業法律法規檢索
一、物業常用十部法律文件 /
二、物業常用其他法律規定 /
展開全部
物業輕松管理 節選
物業費的拖欠一直是擺在物業服務企業面前的難題，癥結究竟在哪?業主不交物業費的理由千千萬萬，究竟哪些是合理的? 張三說：小區綠化不好，物業公司吭哧吭哧多種點樹;一樓的趙六說，種這么多樹干嗎，夏天都是蚊子…… 李四說：小區門禁形同虛設，誰都能進來，物業公司要嚴格把關。王五說：什么破物業，我這忘帶門禁卡了，進小區這個費勁兒…… 房屋漏水，物業說找開發商，業主說物業公司推卸責任;物業公司給維修，業主說，修也修不好，這本身是開發商的責任，您物業公司憑什么給維修，您這屬于越權…… 物業公司到底該何去何從? 為了更好地解決物業中存在或者不存在的問題，尤其是物業費拖欠問題，作者所在的元甲律師團隊研究了2017年度的1016例物業服務合同糾紛的案例，總結歸納如下： 一、收費要盡早，千萬別拖延 物業費本身標的額相對來說不算特別大，一年催收一次，數額不是很大，覺得不過癮，攢個十年八年的一起要，實在要不上來，若起訴到法院，累計的金額也相當于起訴費用，常理上這樣做確實沒什么問題。但是，前提是，物業服務企業能夠將欠費全部收回，起訴到法院的，且能得到法院全部支持的，再理想點還能夠支持點滯納金，哪怕是1塊錢，也能起到一點點效應。 通過法院對物業糾紛判決的相關數據分析，不難看出，欠費的時間越長，相對地，打折的比例越高，滯納金或者違約金就越不可能獲得支持，更糟糕的是有可能會形成這樣一種效應： 被允許少繳費的業主，將這一紙判決發到業主群里，揚揚自得：看看咱們，10年不交物業費，不僅不交滯納金，還能減免…… 繳費的業主會是什么反應呢? 物業服務企業將會遭遇什么呢? 二、法律意識淡薄 1.訴訟時效問題 2017年10月1日之前，關于合同糾紛的訴訟時效為2年，2017年10月1日之后，新的《民法總則》規定：合同糾紛的訴訟時效為3年。然而在新法生效前簽訂的合同是否適用新法，目前尚不確定，那么，凡是超過2年沒有催收物業費的物業服務企業，就面臨被駁回起訴的風險。 通過分析數據，不難看出，8%的業主在行使訴訟時效抗辯權，其中近一半被判決：酌減物業費或者駁回。物業服務企業很難承受敗訴或減物業費的判決，哪怕只是其中一戶被判駁回，俗話說：好事不出門，物業公司勝訴的判決幾乎沒有業主會去傳播，但是一旦敗訴或者被駁回，其宣傳效果不亞于央視黃金時間段的廣告，此所謂壞事傳千里，古人誠不我欺也。 2.房屋質量問題 通過上述數據分析還可以看出16%的業主存在房屋質量問題，法院以此為由判決酌減物業費的比例占33%。 眾所周知，房屋的質保期是5年，房屋產生問題，業主應當根據其與開發商簽訂的房屋買賣合同向開發商主張相應損失，而不是以此為由酌減物業費。很多法院之所以判決酌減物業費的理由是物業公司沒有告知業主解決途徑，或者沒有給予協助等。因此，如果物業公司接收的項目確實存在這樣的問題，如何降低相應的法律風險，把自己的損失降到*，值得商榷。 3.不答辯也減免，去哪說理去 數據分析過程中，我們發現了一個很奇怪的現象，有的欠費的業主沒有到庭，或者出庭沒有答辯，或者沒有證據提交，居然也判決減免物業費，這樣一份判決居然還沒人上訴，還生效了……;此時的業主群里將是怎樣一番光景呢? 張三：同志們，開庭我都沒去，物業費都不用全額繳…… 4.放在手里的籌碼，不好意思用 1000個案例中，超過35%的物業服務企業沒有主張滯納金，有些物業服務企業確實不知道還能要滯納金這回事兒，有些物業服務企業一算滯納金可能已經超過本金了，深思熟慮之后，突然想到超過本金的不支持，那就算了，不要了，還有的企業害怕“激化矛盾”，總之顧慮重重。 三、心動不如行動 整個2017年度，全北京市通過法院判決解決的物業服務合同糾紛案件2083件，上圖顯示的是各區縣在建委備案的項目數和1016個分布在各區縣的案件。
物業輕松管理 作者簡介
李維，資深律師，北京市元甲律師事務所物業部門負責人，擅長合同糾紛、侵權糾紛、勞動爭議等訴訟案件，同時也專注企業法律顧問。
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