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12. 物業管理條例注解與配套【第五版】 版權信息
- ISBN：9787521613650
- 條形碼：9787521613650 ; 978-7-5216-1365-0
- 裝幀：一般輕涂紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
12. 物業管理條例注解與配套【第五版】 本書特色
適用導引對相關法律領域作提綱挈領的說明，重點提示立法動態及適用重點、難點。 對于物業管理條例中的重點法條及專業術語進行注解，幫助讀者把握立法精神，理解條文含義。 根據司法實踐提煉疑難問題，并根據法律規定及原理進行權威解答。 在物業管理條例之后擇要收錄與其實施相關的配套規定，便于讀者查找、 應用。
12. 物業管理條例注解與配套【第五版】 內容簡介
為了幫助讀者準確理解與適用法律，我社于2008年9月開始推出“法律注解與配套叢書”，深受廣大讀者的認同與喜愛。隨后，應廣大讀者的要求，我社陸續擴充本叢書品種，目前第五版為46種，成為法律工作者辦案運用和公民法律學習的有力助手。本套叢書主要包括注解、應用及配套三部分。注解部分對主體法中的重點法條及專業術語進行注解；應用根據司法實踐提煉疑難問題，并運用法律規定及原理進行解答；在主體法律文件之后擇要收錄與其實施相關的配套規定，便于讀者查找和應用。本分冊為物業管理條例分冊。
12. 物業管理條例注解與配套【第五版】 目錄
適用導引1
物業管理條例
**章總則
**條【立法宗旨】
第二條【物業管理定義】
1物業管理基本內容包括哪些方面？
第三條【選擇物業服務企業的方式】
2如何具體理解物業管理活動實行市場競爭機制所應當遵循的公開、公正、公平原則？
第四條【物業管理發展的途徑】
第五條【物業管理的監管機關】
第二章業主及業主大會
第六條【業主定義及權利】
3我國業主的建筑物區分所有權的基本內容是什么？
4業主行使知情權是否應當受到法律保護？
第七條【業主的義務】
5業主在物業管理活動中具體應當履行哪些義務？
6業主對共有部分可否以放棄權利為由不履行義務？
7如何分配共有部分在物業服務企業進行物業管理期間所產生的收益？
第八條【業主大會代表業主合法權益】
第九條【物業管理區域的劃分】
第十條【業主大會成立方式】
8什么情況下可以不成立業主大會？
9首次業主大會應如何召開？
第十一條【業主共同決定事項】
第十二條【業主大會會議的召開方式及決定】
10業主參加業主大會有哪些方式？
11業主大會的表決規則是怎樣的？
第十三條【業主大會的會議類型及其啟動方式】
12業主大會臨時會議如何召開？
第十四條【業主大會會議的通知及記錄】
第十五條【業主委員會的性質和職責】
13業主委員會是否具有民事訴訟主體資格？
14業主委員會的訴訟權利能力范圍問題？
第十六條【業主委員會的登記備案制度及其成員資格】
15業主委員會經選舉產生但尚未進行登記備案，其與物業公司簽訂的合同是否有效？
16欠費的業主能參選業主委員會委員嗎？
17欠費業主適合擔任業主委員會委員嗎？
第十七條【管理規約】
18管理規約如何通過與修改？
19業主違反規約需要承擔什么責任？
第十八條【業主大會議事規則】
第十九條【業主大會、業主委員會的職責限制】
20業主委員會能否從事經營活動？
第二十條【業主大會、業主委員會與相關單位的關系】
第三章前期物業管理
第二十一條【前期物業服務合同】
21如何調整前期物業管理費？
第二十二條【臨時管理規約】
第二十三條【關于對臨時管理規約的說明義務以及承諾遵守的義務】
第二十四條【前期物業管理招投標】
22物業管理招投標應當注意哪些問題？
23前期物業管理招投標的方式？
24是否所有的物業服務企業的選聘都須采取招投標的方式？
第二十五條【買賣合同內容包含前期物業服務合同內容】
25前期物業管理有哪些內容？
26業主能否拒絕前期物業服務合同的內容？
第二十六條【前期物業服務合同期限】
第二十七條【建設單位不得擅自處分業主共有或者共用的物業】
27開發商將一層住宅的窗前綠地歸屬于購買一層住宅的區分所有人使用的做法是否合法？
28開發商能否公開售賣停車位？
第二十八條【共用物業的承接驗收】
第二十九條【物業承接驗收時應移交的資料】
第 三 十 條【物業管理用房】
29物業管理用房是由開發商配置嗎？
30無權處分人轉讓物業管理用房的，業主委員會是否有資格提起訴訟要求確認轉讓無效？
第三十一條【建設單位的物業保修責任】
31如何確定建設單位的保修期限？
32建筑工程的保修范圍包括哪些？
33建筑工程質量缺陷，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位之間的責任如何界定？
第四章物業管理服務
第三十二條【物業管理企業的性質】
第三十三條【物業管理區域統一管理】
34業主可以拒絕小區的統一物業管理嗎？
第三十四條【物業服務合同】
35物業服務合同有哪些特征？
36物業服務合同的另一方當事人是業主大會，還是業主委員會，或者是業主？
第三十五條【物業服務企業的義務和責任】
第三十六條【物業驗收和資料移交】
37物業的接管驗收應包括哪些內容？
第三十七條【物業管理用房所有權屬和用途】
38物業管理中心能設小賣部嗎？
第三十八條【合同終止時物業服務企業的義務】
39導致物業合同終止的情形有哪些？
40原物業公司撤出后鎖上了物業管理用房，該如何解決？
第三十九條【專項服務業務的轉委托】
第 四 十 條【物業服務收費】
41物業服務收費明碼標價包括哪些內容？
42物業服務收費辦法如何確定？
第四十一條【物業服務費交納】
43業主在小區內丟失財物，能否因此拒交物業費？
44暫時沒有入住，是否仍應交納物業費？
45已實際居住但未獲得產權之前，是否應當支付物業服務費？
46承租人是否要交納物業服務費用？
47開發商是否應當為閑置房屋交納物業服務費？
48小區業主能否以小區車輛隨意停放、部分業主違章搭建為由拒絕支付物業管理費用？
第四十二條【物業服務收費監督】
49物業服務收費監督是如何實現的？
第四十三條【業主特約服務】
50物業公司幫助業主出租房屋,是否可以收取中介費用？
第四十四條【公用事業單位收費】
51物業公司以入住率不符合約定為由而不予供暖怎么辦？
第四十五條【對違法行為的制止、報告】
52業主改變住房用途，物業公司可以干涉嗎？
53建筑垃圾致人損害，物業公司是否需承擔責任？
第四十六條【物業服務企業的安全防范義務及保安人員的職責】
54物業消防管理通常包括哪些義務？
55小區治安管理通常包括哪些內容？
56物業公司是否要為用人不當承擔責任？
第四十七條【物業使用人的權利義務】
57物業使用人違約，業主要承擔責任嗎？
第四十八條【關于物業管理的投訴】
58關于物業管理投訴的種類有哪些？
第五章物業的使用與維護
第四十九條【改變公共建筑及共用設施用途的程序】
59改變公共建筑及共用設施用途應采用什么程序？
60業主能否在消防疏散樓梯內堆放雜物？
第 五 十 條【公共道路、場地的占用、挖掘】
61物業服務企業是否有權拆除業主擅自占用的道路、場地上的建筑？
第五十一條【公用事業設施維護責任】
第五十二條【關于房屋裝飾、裝修的告知義務】
62業主在自己家里裝修也要經過物業公司同意嗎？
第五十三條【專項維修資金】
63物業服務企業對物業維修基金的使用不符合法定使用范圍，是否應當返還？
64被挪用的物業維修基金應當返還給誰？
65業主拒絕交納專項維修資金，能否以訴訟時效提出抗辯？
第五十四條【對共用部位、共用設備設施經營的收益】
66利用共用部位、共用設施設備進行商業經營所獲得的利益歸誰所有，如何利用？
67在小區內發布廣告由誰決定？其收益歸誰？
68物業服務企業在沒有經過業主委員會同意的前提下，能否將物業的共用設施出租？
第五十五條【責任人的維修養護義務】
69“責任人”主要包括哪些情況？
70對于裝修不當造成的房屋漏水應當由責任人還是物業服務企業承擔責任？
第六章法 律 責 任
第五十六條【建設單位違法選聘物業服務企業的責任】
71建設單位違法選聘物業服務企業的責任有哪些？
72涉及違法選聘的物業服務合同的效力如何？由此造成的損失由誰負責賠償？
第五十七條【建設單位擅自處分共用部位的責任】
73什么是擅自處分？
第五十八條【拒不移交資料的行政責任】
74承擔本條規定的行政責任的主體有哪些？具體包括哪些違法行為？
75違反移交資料義務的行政處罰措施有哪些？
76本條規定中的侵權人應否承擔民事責任？
第五十九條【違反委托管理限制的責任】
第 六 十 條【挪用專項維修資金的責任】
77挪用專項維修資金有哪些主體？
78在發生挪用行為以后，具體的處罰措施有哪些？
79挪用專項維修資金的行為會承擔刑事法律責任嗎？
第六十一條【建設單位不配置物業管理用房的責任】
第六十二條【擅自改變物業管理用房的用途的責任】
80物業服務企業未經業主大會同意，擅自將物業管理用房出租應當承擔何種責任？
第六十三條【擅自行為的責任】
第六十四條【逾期不交納物業服務費的責任】
81物業管理費糾紛有哪些解決方式？
第六十五條【業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違法活動的責任】
82業主違法行為的性質嚴重，觸犯了刑法的，應如何處理？
83如果業主違法情節較為嚴重，但尚不構成犯罪的，應如何處理？
84業主的哪些行政違法行為需要承擔行政法律責任？
第六十六條【公務人員違法行為的責任】
85某小區業主就該小區開發商某房地產開發公司和進行物業管理的某物業公司未按有關規定向業主委員會移交物業管理資料，以及某物業公司無資質進行物業管理活動等問題，先后向該小區所在地的區房管局進行投訴，要求該區房管局對上述問題進行調查處理。對于該問題，該區房管局一直未予答復處理。房管局對于其行政不作為行為是否應當承擔責任？
第七章附則
第六十七條【施行時間】
配 套 法 規
中華人民共和國民法典(節錄)
（2020年5月28日）
*高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年5月14日）
建設部辦公廳關于對《物業管理條例》有關條款理解適用問題的批復
（2003年10月17日）
業主大會和業主委員會指導規則
（2009年12月1日）
*高人民法院關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函
（2005年8月15日）
中華人民共和國招標投標法(節錄)
（2017年12月27日）
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
（2003年6月26日）
物業承接查驗辦法
（2010年10月14日）
物業服務收費管理辦法
（2003年11月13日）
物業服務收費明碼標價規定
（2004年7月19日）
物業服務定價成本監審辦法（試行）
（2007年9月10日）
保安服務管理條例
（2020年11月29日）
公安機關實施保安服務管理條例辦法
（2016年1月14日）
公安機關執行保安服務管理條例若干問題的解釋
（2010年9月16日）
*高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年5月15日）
房屋建筑工程質量保修辦法
（2000年6月30日）
住宅專項維修資金管理辦法
（2007年12月4日）
中央國家機關住宅專項維修資金管理辦法
（2008年11月22日）
住宅室內裝飾裝修管理辦法
（2011年1月26日）
實 用 附 錄
前期物業服務合同（示范文本）
(2004年9月6日)
業主臨時公約(示范文本)
(2004年9月6日)
業主及業主大會規程表
展開全部
12. 物業管理條例注解與配套【第五版】 節選
**條【立法宗旨】條文主旨為編者所加，下同。為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。 注解 物業管理的主體是業主，本條例第6條規定，房屋的所有權人是業主。業主不僅僅是房屋所有權人，也是該房屋所處的建筑區劃內的建筑物區分所有權人。在物業管理活動中，業主有時是指所有權人個體，有時是一個集合的概念。 物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。根據之前《物權法》《物權法》的相關規定已以合適方式轉移至民法典。的有關規定，2007年《物業管理條例》修訂時，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。雖然只是變動了幾個字，但意義卻全然不同，明確了物業公司的定位——為業主服務，擺正了物業公司與業主之間的關系。但這也不意味著物業公司就完全喪失了“管理”的權力。比如，有的業主為了自己方便私搭亂建一些設施，這樣做可能給整個小區帶來安全隱患，這時物業公司代表業主制止其行為。物業公司的這個舉動，對大部分業主來說是服務，但對私搭亂建的業主來說就是管理。 配套 《中華人民共和國民法典》第271-287條 第二條【物業管理定義】本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 注解 該條界定的物業管理是從狹義上理解的，具體而言，就是物業服務企業接受業主或者業主大會的委托，并與之簽訂物業服務合同，按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的道路交通、消防安全、環境衛生和秩序的活動。物業管理的內涵包括：(1)物業管理的管理對象是物業；(2)物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人；(3)物業管理的屬性是經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無形的商品——勞務與服務。 需要提醒讀者注意的是，民法典對物業管理的規定是從廣義角度進行定義的，還包括了前期物業服務合同。 應用 1物業管理基本內容包括哪些方面？ 物業管理基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。 一是常規性的公共服務，主要有以下幾項：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督；(2)房屋設備、設施的管理；(3)環境衛生的管理；(4)綠化管理；(5)配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作；(6)車輛道路管理；(7)公眾代辦性質的服務。 二是針對性的專項服務：(1)日常生活類；(2)商業服務類；(3)文化、教育、衛生、體育類；(4)金融服務類；(5)經紀代理中介服務；(6)社會福利類。 三是委托性的特約服務。物業服務企業在實施物業管理時，**大類是*基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和業主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。 配套 《物業服務收費管理辦法》第17-20條；《物業服務收費明碼標價規定》第2條；《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》 第三條【選擇物業服務企業的方式】國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。 注解 物業管理活動本質上是一項民事法律活動，國家積極促使物業服務企業正視競爭，通過招標投標方式，接受業主委員會的聘請。雙方在完全平等的原則下，雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利義務。同時國家也高度重視確立價格機制的權威，規范物業管理行為。 依據委托物業服務企業的時間，可以將物業管理分為前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。本條例第三章對前期物業管理進行了規定。(2)后期管理發生在業主大會成立之后，即通常意義上的物業管理。前期管理和后期管理的區分改變了我國長期存在的“誰開發，誰管理”的自建自管的狀況。 應用 2如何具體理解物業管理活動實行市場競爭機制所應當遵循的公開、公正、公平原則？ （1）物業管理活動要“公開”。其一，物業管理招標活動的信息應當公開。招標人采用公開招標方式，應當通過公開出版的報刊、信息網絡或者其他公眾媒介發布；需要進行資格預審的，應當發布相關資格預審公告；采用邀請招標方式的，招標方式應當向3個以上的特定的物業服務企業發出邀請書。其二，開標的程序要公開。開標應當公開進行，所有的潛在投標人均可參加開標。開標的時間、地點應當與事先提供的招標文件上載明的時間、地點一致；開標時，應先由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標書主要內容。其三，評標的標準和程序要公開。評標的標準和辦法在提供給所有投標人的招標文件中載明，評標應當嚴格按照招標文件載明的標準和辦法進行，招標人不得與投標人就投標價格、招標方案等實質性內容進行談判。其四，中標的結果要公開。確定中標人后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。未中標的投標人對招標活動和中標結果有異議的，有權向有關行政監督部門投訴。 （2）物業管理活動要“公平”和“公正”。對于物業管理招標方和投標方而言，都要遵循公平和公正的原則。首先，對于招標方來說，就是要嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，同等地對待每一個投標者，包括提供相同的招標信息，對招標文件作出相同的解釋，對投標方使用相同的標準和程序進行資格審查，對于投標擔保的要求應適用所有投標人，對所有在投標截止日期以后送到的投標書一律拒收，與投標人有利害關系的人不得作為評標委員會委員，不得泄露標底，不得區別待遇等。其次，對于投標方來說，應當以正當的手段參加投標競爭，不得串通投標，不得向招標方及其工作人員行賄、提供回扣或者給予其他好處等。 配套 《中華人民共和國民法典》第4-8條；《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第4條 第四條【物業管理發展的途徑】國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。 第五條【物業管理的監管機關】國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。 注解 國家一級物業管理活動的監督機關是國務院建設行政主管部門即建設部。根據國務院批準的《建設部職能配置、內設機構和人員編制規定》的要求，建設部的主要職能包括“提出住宅建設與房地產業的中長期規劃和科技發展戰略，產業政策和規章，擬定住宅建設、房屋拆遷、房地產開發、房地產市場、房地產評估、物業管理的規章制度并監督執行”“擬定房地產開發企業、物業管理企業、社會中介服務機構的資質標準”等。 地方一級的物業管理活動的監督管理機構是指縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門，這里的“房地產行政主管部門”是一個籠統的稱呼，各地的設置不同，一般為省、市、縣（區）等的房管局。地方一級主管部門的管理職責是對本行政區域內的物業管理活動實施監督管理。 配套 《建設部職能配置、內設機構和人員編制規定》 第二章業主及業主大會 第六條【業主定義及權利】房屋的所有權人為業主。 業主在物業管理活動中，享有下列權利： （一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務； （二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議； （四）參加業主大會會議，行使投票權； （五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權； （六）監督業主委員會的工作； （七）監督物業服務企業履行物業服務合同； （八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權； （九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規規定的其他權利。 注解 業主，是指物業的所有權人，通常指房屋的所有權人，也包括與房屋相配套的設備、設施和相關場地的所有權人。物業使用人是與業主相關的一個概念，主要是指物業承租人等物業的實際使用人。一般而言，物業管理只涉及業主與物業服務企業之間的權利義務，而不涉及使用人。但現在也有越來越多的業主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業主在購買了房屋之后即將所購房屋出租給他人使用。這樣，物業管理關系就不僅僅涉及業主和物業服務企業，還涉及承租人。除此之外，物業的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應該分清物業的所有權人與物業的使用人的概念，明確物業的使用人不是業主。物業的使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。業主是物業的所有權人，對物業享有占有、使用、收益和處分的全部權利；而使用人對物業只享有占有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利。 應用 3我國業主的建筑物區分所有權的基本內容是什么？ 業主的建筑物區分所有權包括對其專有部分的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有和共同管理的權利。 一是業主對專有部分的所有權。即業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。 二是業主對建筑區劃內的共有部分的共有的權利。本條規定的，業主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。《民法典》第274條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第275條第2款占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 三是業主對建筑區劃內的共有部分的共同管理的權利。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，共同決定制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，使用建筑物及其附屬設施的維修資金，籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 4業主行使知情權是否應當受到法律保護？ 業主知情權是指業主了解建筑區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。根據《*高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第13條的規定，業主請求公布、查閱建筑物及其附屬設施的維修資金使用、業委會的決定及會議記錄、共有部分的收益、物業服務合同等情況和資料的，人民法院應予支持。司法解釋對于業主知情權的范圍作出了明確的規定，業主以合理的方式行使知情權，應當受到法律保護。（《*高人民法院公報》2011年第10期：夏浩鵬等人訴上海市閘北區精文城市家園小區業主委員會業主知情權糾紛案） 配套 《中華人民共和國民法典》第272-277條；《*高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1、7、13條 第七條【業主的義務】業主在物業管理活動中，履行下列義務： （一）遵守管理規約、業主大會議事規則； （二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； （三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； （四）按照國家有關規定交納專項維修資金； （五）按時交納物業服務費用； （六）法律、法規規定的其他義務。 注解 業主在物業管理活動中的義務主要體現在以下幾個方面：(1)遵守規約、執行決定的義務。主要包括：遵守管理規約、業主大會議事規則；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。(2)交納資金費用的義務。主要包括：按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用。(3)法律、法規規定的其他義務。 應用 5業主在物業管理活動中具體應當履行哪些義務？ （1）在使用、經營其名下物業時，應遵守有關法律、法規和政策規定，轉讓時要對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。尤其在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定：①未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；②不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及其通道進行違章鑿、拆、搭、占；③不得燃放易燃易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；④不得利用房屋從事危害公共利益的活動；⑤不得侵害他人的正當利益；⑥不得以放棄權利為由而不履行義務。 （2）業主如需將其住宅裝修，必須遵守相關規定，并填寫裝修申請表，報物業公司審查批準后方可施工，接受物業公司的管理和監督。 （3）房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分和表前至**個閥門部分用戶負責維修養護。 （4）凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業公司修繕，其費用由業主承擔。 （5）業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、交通、排水、排污、消防等公用設備；住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備。 （6）禁止在住宅區內有下列行為：踐踏占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車棚等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損壞、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超過規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳、招待所等危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行為等。 （7）對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證件或有關證明后，在合理時間內進入本住宅區任何樓宇內部及其公共部位進行檢查、維修、養護或檢查管理規約的有關條款是否得到遵守和實施巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻撓。 （8）按照國家有關規定交納專項維修資金，按時交納物業服務費用。 （9）業主應同時遵守相關的城市管理法規和規定。 （10）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，遵守法律、法規規定的其他義務。 6業主對共有部分可否以放棄權利為由不履行義務？ 首先，業主對專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務。 業主對專有部分以外的共有部分的權利包括兩部分內容，即共有和共同管理的權利。一是業主對專有部分以外的共有部分享有共有的權利，即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業管理用房、綠地、道路、公用設施以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。二是業主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權利，還享有共同管理的權利，有權對共用部位與公用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共有部分的管理也負有相應的義務。 《物業管理條例》對業主的權利和義務作了詳細規定。本條第2款對業主在物業管理活動中享有的權利進行了列舉，第7條則對業主在物業管理活動中履行的義務進行了列舉。 其次，業主不得以放棄權利為由不履行義務。 由于業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務，有的業主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，《民法典》第273條明確規定，業主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，除另有約定的外，業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用。 7如何分配共有部分在物業服務企業進行物業管理期間所產生的收益？ 根據《中華人民共和國物權法》本案例發生于《民法典》公布前，援引的法條為當時有效的條文，其中的裁判規則與《民法典》生效后的內容并不沖突，仍可作為參考。全書同。第72條的規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業服務企業進行物業管理(包括前期物業管理)期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業主所有，并主要用于補充小區的專項維修資金。物業服務企業對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。(《*高人民法院公報》2010年第5期：無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司等物業管理糾紛案) 配套 《中華人民共和國民法典》第279、286條；《住宅專項維修資金管理辦法》；《*高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條 ......
12. 物業管理條例注解與配套【第五版】 作者簡介
中國法制出版社是中華人民共和國司法部主管主辦的中央級法律類專業出版社和國家法律法規標準文本的權威出版機構、法律專業信息服務提供商。中國法制出版社成立于1989年6月，2019年2月改制為中國法制出版社有限公司。
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