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城市更新法律實務指引:基于上海城市更新的探索與實踐 版權信息
- ISBN：9787519774158
- 條形碼：9787519774158 ; 978-7-5197-7415-8
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
城市更新法律實務指引:基于上海城市更新的探索與實踐 內容簡介
本書是金茂所合伙人袁青、張瑩琳、韓春燕、孔瑜結合其城市更新等領域的完整業務經驗，從法律視角對城市更新實務展開的研究。全書分上、中、下三編，通過梳理城市更新新政策、援引典型實例，對城市更新的理論、概念進行闡釋，對城市更新中不斷涌現的新情況、新問題開展探索與思考，厘清了城市更新制度建設的堵點，明晰了城市更新的新風向，為城市更新問題的解決提供了新的方案與思路，幫助讀者更好地理解城市更新相關政策，有效助力各主體更好地參與城市更新進程。
城市更新法律實務指引:基于上海城市更新的探索與實踐 目錄
目錄
上編
城市更新的概述
**章“十四五”規劃下的城市更新
**節從“加強城市規劃建設管理”到“實施城市更新行動”
一、“十一五”時期（2006—2010年）
二、“十二五”時期（2011—2015年）
三、“十三五”時期（2016—2020年）
四、“十四五”時期（2021—2025年）
五、小結
第二節實施城市更新行動的重要意義及目標任務
一、引言
二、完善住房制度
三、提高城市治理水平
四、實施城市更新行動要做到“六個必須”
第二章上海、深圳、廣州城市更新的制度演進、特點與解讀
**節上海城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、上海城市更新的制度演進
三、上海城市更新的特點
四、上海城市更新制度面臨的挑戰
五、小結
第二節《上海市城市更新條例》重點解讀
一、引言
二、配套文件梳理
三、重點解讀
四、小結
第三節深圳城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、深圳城市更新的制度演進
三、深圳城市更新的特點
四、深圳城市更新制度面臨的挑戰
五、小結
第四節《深圳經濟特區城市更新條例》重點解讀
一、引言
二、重點解讀
三、小結
第五節廣州城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、廣州城市更新的制度演進
三、廣州城市更新的特點
四、小結
第六節《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》重點解讀
一、引言
二、重點解讀
三、小結
第三章城市更新與其他城市建設行為辨析
**節城市更新與土地出讓
一、引言
二、城市更新的土地出讓方式
三、城市更新的土地出讓價款
四、城市更新的土地出讓過渡期政策
五、深圳與上海兩城城市更新在土地出讓上的對比
六、廣州與北京兩地城市更新在土地出讓上的對比
七、城市更新中土地出讓可能面臨的問題
第二節城市更新與土地儲備
一、引言
二、禁止的合作模式：國企向土儲中心進行直接債權投資
三、未禁止的合作模式：“土儲中心”接受社會資本合作
四、司法實務：應當避免“明股實債”的合作模式，否則可能遭遇履行困境
五、小結
第三節城市更新與產業用地
一、引言
二、產業用地的理論基礎與產權交易和調整規則的發展
三、《產業用地政策實施工作指引（219年版）》重點解讀
四、地方產業用地政策文件中的產業用地定義
五、上海產業用地政策
六、產業用地更新的未來發展方向
七、小結
第四節城市更新與舊城改造
一、引言
二、舊城改造在我國的概念起源
三、我國舊城改造與城市更新：政策演進下的概念交織
四、全國性的舊城改造：從“棚戶區改造”到“城鎮老舊小區改造”
五、北京的舊城改造：老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新等
六、廣東的舊城改造：“三舊”改造
七、上海的舊城改造：舊區改造
八、小結
第五節城市更新與拆除重建和征收
一、引言
二、上海、深圳兩地城市更新政策文件中的拆除重建與征收
三、征收拆遷法律關系與房屋拆除
四、小結
第六節城市更新與房地產開發
一、引言
二、城市更新**階段：房地產開發導向的城市建設階段
三、房地產開發導向下城市更新面臨的僵局
四、城市更新第二階段：避免過度房地產開發的城市運營階段
五、《防止大拆大建通知》下的房地產
六、小結
第四章城市更新存在的問題
**節城市更新的價值導向問題
一、《防止大拆大建通知》重點解讀
二、《防止大拆大建通知》后各地城市更新的變化與影響
三、《防止大拆大建通知》發布后城市更新的新思路與新探索
第二節城市更新的管理機制問題
一、城市更新法律法規體系的不足
二、城市更新法律法規體系的建立與完善
中編
城市更新的上海方案
**章城市更新的上海模式
**節法規和機制的建立
一、地方法規體系層面
二、城市更新機制的建立
第二節城市更新項目的組織實施
一、適用范圍
二、管理及實施單位
三、實施方案的制定
四、土地供應與房屋征收
五、規劃設計及調整
六、出讓前準備
七、土地出讓
八、招商合作
第三節土地資源平衡庫的建立
一、土地資源的配置原則
二、土地資源的配置方式
三、土地資源平衡庫的建立
第四節預供地機制的建立
一、工作目的和機制
二、適用范圍
三、工作路徑
第五節房屋征收補償機制的建立與完善
一、進一步規范征收科目和標準
二、建立健全“二次核價”和“成本認定”制度
三、加強房屋征收補償方案報備
四、合理確定實物安置與貨幣化安置比例
五、加大舊改征收地塊收尾力度
第六節城市更新項目前期土地成本的認定
一、土地成本的構成
二、前期土地成本認定辦法的解讀
第七節城市更新項目中保障性住房與租賃住房的配建
一、保障性住房配建支持政策
二、租賃住房配建支持政策
第二章城市更新歷史風貌保護
**節上海歷史風貌保護制度的建立與完善
一、上海歷史風貌保護的法律制度架構
二、《上海市歷史風貌區和優秀歷史建筑保護條例》解讀
第二節城市更新項目中歷史風貌保護的上海經驗
一、上海城市更新的新要求
二、歷史風貌保護的上海經驗
三、促進歷史風貌保護的具體措施
四、保護項目的積極實踐
第三章城市更新項目的招商合作
**節場所聯動：引入市場主體參與的新模式
一、招商管理辦法確立了舊改場所聯動新模式
二、場所聯動招商工作的制度依據
第二節招商合作方案的內容
一、招商合作方案制定的前提條件
二、確定招商合作方案內容
三、合作單位入圍資格要求
四、項目規劃實施方案設計要點
五、招商遴選方式
六、產權交易入圍規則
七、保證金規則
第三節招商工作流程及要點
一、項目公司設立階段
二、招商合作公告與預披露階段
三、方案評審、評分階段
四、控規調整及商務條件確認
五、產權交易前階段
六、產權交易階段
七、專業機構的服務
第四節上海首宗“場所聯動”城市更新項目實例分析
一、項目及交易概況
二、交易各方
三、交易流程
四、上海方案的新模式
第四章城市更新各階段涉稅指引
**節各階段的基本稅務政策
一、土地出讓階段
二、項目銷售階段
三、項目清算階段
四、尾盤管理階段的稅務
第二節稅收優惠政策
一、企業所得稅優惠政策
二、契稅優惠政策
三、土地增值稅優惠政策
四、增值稅優惠政策
五、印花稅優惠政策
下編
城市微更新的落地實例
**章城市微更新的概論
**節城市微更新的界定
一、城市微更新的背景與定義
二、城市微更新的現狀
第二節城市微更新的重要意義及目標任務
一、城市微更新的重要意義
二、城市微更新的目標任務
第三節城市微更新的政策法律演進
第四節城市微更新的不足
一、城市微更新的制度、政策供給不足
二、城市微更新的內生動力機制不夠成熟
三、傳統開發模式不再適應微更新的改造要求
四、公眾參與模式和渠道未能有效搭建和對接微更新領域
第五節推進城市微更新改造高質量發展的政策建議
一、政策完善：各部門統籌推進，完善政策法規體系
二、機制健全：推進有機改造，提升城市韌性與活力
三、模式創新：流程審批環節下沉，激發公眾參與機制
四、平臺搭建：搭建多元主體參與平臺，培育市民公共意識
第二章城市微更新的多元化探索
**節政府主導模式
實例1風貌保護之上海老市府大樓更新項目
實例2老舊小區加裝電梯
實例3不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造
第二節多元合作模式
實例1海珠區琶洲村全面改造項目
實例2濟南寬厚里改造項目
第三節市場主導模式
實例1深圳鹽田三村、四村、西山嚇村及小布村整體搬遷項目
實例2上海越界陜康里微更新項目
第三章城市微更新的投資模式
**節政府主導模式
一、財政資金直接投入
實例1218年南京市玄武區香林寺溝片區環境綜合整治工程
二、城市更新專項債
實例222年9月青島市政府發行第二十六期政府專項債券
三、地方政府授權國企進行一二級開發
實例3南京石榴新村城市更新項目
第二節多元合作模式
一、政府、房企、產權所有者三方合作
實例1深圳市福田區水圍村綜合整治項目
二、政府和社會資本合作（PPP）模式
實例2重慶市九龍坡區城市有機更新老舊小區改造項目
三、投資人+工程總承包（EPC）模式
實例3廣東東源縣城鄉基礎環境綜合提升工程項目
四、城市更新基金
實例4上海城市更新基金
五、城投公司主導
實例5廣州開發區投資集團有限公司
實例6天津城投集團
第三節市場主導模式
一、城市更新貸款
二、開發商自主融資
實例1深圳寶吉廠城市更新項目
三、居民或企業自主更新
實例2廣州黃埔沙步舊村改造項目
上編
城市更新的概述
**章“十四五”規劃下的城市更新
**節從“加強城市規劃建設管理”到“實施城市更新行動”
一、“十一五”時期（2006—2010年）
二、“十二五”時期（2011—2015年）
三、“十三五”時期（2016—2020年）
四、“十四五”時期（2021—2025年）
五、小結
第二節實施城市更新行動的重要意義及目標任務
一、引言
二、完善住房制度
三、提高城市治理水平
四、實施城市更新行動要做到“六個必須”
第二章上海、深圳、廣州城市更新的制度演進、特點與解讀
**節上海城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、上海城市更新的制度演進
三、上海城市更新的特點
四、上海城市更新制度面臨的挑戰
五、小結
第二節《上海市城市更新條例》重點解讀
一、引言
二、配套文件梳理
三、重點解讀
四、小結
第三節深圳城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、深圳城市更新的制度演進
三、深圳城市更新的特點
四、深圳城市更新制度面臨的挑戰
五、小結
第四節《深圳經濟特區城市更新條例》重點解讀
一、引言
二、重點解讀
三、小結
第五節廣州城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、廣州城市更新的制度演進
三、廣州城市更新的特點
四、小結
第六節《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》重點解讀
一、引言
二、重點解讀
三、小結
第三章城市更新與其他城市建設行為辨析
**節城市更新與土地出讓
一、引言
二、城市更新的土地出讓方式
三、城市更新的土地出讓價款
四、城市更新的土地出讓過渡期政策
五、深圳與上海兩城城市更新在土地出讓上的對比
六、廣州與北京兩地城市更新在土地出讓上的對比
七、城市更新中土地出讓可能面臨的問題
第二節城市更新與土地儲備
一、引言
二、禁止的合作模式：國企向土儲中心進行直接債權投資
三、未禁止的合作模式：“土儲中心”接受社會資本合作
四、司法實務：應當避免“明股實債”的合作模式，否則可能遭遇履行困境
五、小結
第三節城市更新與產業用地
一、引言
二、產業用地的理論基礎與產權交易和調整規則的發展
三、《產業用地政策實施工作指引（219年版）》重點解讀
四、地方產業用地政策文件中的產業用地定義
五、上海產業用地政策
六、產業用地更新的未來發展方向
七、小結
第四節城市更新與舊城改造
一、引言
二、舊城改造在我國的概念起源
三、我國舊城改造與城市更新：政策演進下的概念交織
四、全國性的舊城改造：從“棚戶區改造”到“城鎮老舊小區改造”
五、北京的舊城改造：老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新等
六、廣東的舊城改造：“三舊”改造
七、上海的舊城改造：舊區改造
八、小結
第五節城市更新與拆除重建和征收
一、引言
二、上海、深圳兩地城市更新政策文件中的拆除重建與征收
三、征收拆遷法律關系與房屋拆除
四、小結
第六節城市更新與房地產開發
一、引言
二、城市更新**階段：房地產開發導向的城市建設階段
三、房地產開發導向下城市更新面臨的僵局
四、城市更新第二階段：避免過度房地產開發的城市運營階段
五、《防止大拆大建通知》下的房地產
六、小結
第四章城市更新存在的問題
**節城市更新的價值導向問題
一、《防止大拆大建通知》重點解讀
二、《防止大拆大建通知》后各地城市更新的變化與影響
三、《防止大拆大建通知》發布后城市更新的新思路與新探索
第二節城市更新的管理機制問題
一、城市更新法律法規體系的不足
二、城市更新法律法規體系的建立與完善
中編
城市更新的上海方案
**章城市更新的上海模式
**節法規和機制的建立
一、地方法規體系層面
二、城市更新機制的建立
第二節城市更新項目的組織實施
一、適用范圍
二、管理及實施單位
三、實施方案的制定
四、土地供應與房屋征收
五、規劃設計及調整
六、出讓前準備
七、土地出讓
八、招商合作
第三節土地資源平衡庫的建立
一、土地資源的配置原則
二、土地資源的配置方式
三、土地資源平衡庫的建立
第四節預供地機制的建立
一、工作目的和機制
二、適用范圍
三、工作路徑
第五節房屋征收補償機制的建立與完善
一、進一步規范征收科目和標準
二、建立健全“二次核價”和“成本認定”制度
三、加強房屋征收補償方案報備
四、合理確定實物安置與貨幣化安置比例
五、加大舊改征收地塊收尾力度
第六節城市更新項目前期土地成本的認定
一、土地成本的構成
二、前期土地成本認定辦法的解讀
第七節城市更新項目中保障性住房與租賃住房的配建
一、保障性住房配建支持政策
二、租賃住房配建支持政策
第二章城市更新歷史風貌保護
**節上海歷史風貌保護制度的建立與完善
一、上海歷史風貌保護的法律制度架構
二、《上海市歷史風貌區和優秀歷史建筑保護條例》解讀
第二節城市更新項目中歷史風貌保護的上海經驗
一、上海城市更新的新要求
二、歷史風貌保護的上海經驗
三、促進歷史風貌保護的具體措施
四、保護項目的積極實踐
第三章城市更新項目的招商合作
**節場所聯動：引入市場主體參與的新模式
一、招商管理辦法確立了舊改場所聯動新模式
二、場所聯動招商工作的制度依據
第二節招商合作方案的內容
一、招商合作方案制定的前提條件
二、確定招商合作方案內容
三、合作單位入圍資格要求
四、項目規劃實施方案設計要點
五、招商遴選方式
六、產權交易入圍規則
七、保證金規則
第三節招商工作流程及要點
一、項目公司設立階段
二、招商合作公告與預披露階段
三、方案評審、評分階段
四、控規調整及商務條件確認
五、產權交易前階段
六、產權交易階段
七、專業機構的服務
第四節上海首宗“場所聯動”城市更新項目實例分析
一、項目及交易概況
二、交易各方
三、交易流程
四、上海方案的新模式
第四章城市更新各階段涉稅指引
**節各階段的基本稅務政策
一、土地出讓階段
二、項目銷售階段
三、項目清算階段
四、尾盤管理階段的稅務
第二節稅收優惠政策
一、企業所得稅優惠政策
二、契稅優惠政策
三、土地增值稅優惠政策
四、增值稅優惠政策
五、印花稅優惠政策
下編
城市微更新的落地實例
**章城市微更新的概論
**節城市微更新的界定
一、城市微更新的背景與定義
二、城市微更新的現狀
第二節城市微更新的重要意義及目標任務
一、城市微更新的重要意義
二、城市微更新的目標任務
第三節城市微更新的政策法律演進
第四節城市微更新的不足
一、城市微更新的制度、政策供給不足
二、城市微更新的內生動力機制不夠成熟
三、傳統開發模式不再適應微更新的改造要求
四、公眾參與模式和渠道未能有效搭建和對接微更新領域
第五節推進城市微更新改造高質量發展的政策建議
一、政策完善：各部門統籌推進，完善政策法規體系
二、機制健全：推進有機改造，提升城市韌性與活力
三、模式創新：流程審批環節下沉，激發公眾參與機制
四、平臺搭建：搭建多元主體參與平臺，培育市民公共意識
第二章城市微更新的多元化探索
**節政府主導模式
實例1風貌保護之上海老市府大樓更新項目
實例2老舊小區加裝電梯
實例3不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造
第二節多元合作模式
實例1海珠區琶洲村全面改造項目
實例2濟南寬厚里改造項目
第三節市場主導模式
實例1深圳鹽田三村、四村、西山嚇村及小布村整體搬遷項目
實例2上海越界陜康里微更新項目
第三章城市微更新的投資模式
**節政府主導模式
一、財政資金直接投入
實例1218年南京市玄武區香林寺溝片區環境綜合整治工程
二、城市更新專項債
實例222年9月青島市政府發行第二十六期政府專項債券
三、地方政府授權國企進行一二級開發
實例3南京石榴新村城市更新項目
第二節多元合作模式
一、政府、房企、產權所有者三方合作
實例1深圳市福田區水圍村綜合整治項目
二、政府和社會資本合作（PPP）模式
實例2重慶市九龍坡區城市有機更新老舊小區改造項目
三、投資人+工程總承包（EPC）模式
實例3廣東東源縣城鄉基礎環境綜合提升工程項目
四、城市更新基金
實例4上海城市更新基金
五、城投公司主導
實例5廣州開發區投資集團有限公司
實例6天津城投集團
第三節市場主導模式
一、城市更新貸款
二、開發商自主融資
實例1深圳寶吉廠城市更新項目
三、居民或企業自主更新
實例2廣州黃埔沙步舊村改造項目
展開全部
城市更新法律實務指引:基于上海城市更新的探索與實踐 作者簡介
袁青律師，上海市金茂律師事務所合伙人，上海政法學院法律學院兼職教授，上海仲裁委員會仲裁員。 袁律師主要執業領域為房地產、基礎設施開發、建設和投融資業務，擅長運用杰出的判斷力和全局觀念提供房地產與基本建設項目的專業法律服務。 袁律師曾受邀為上海市城市更新中心舊改項目招商有關管理辦法的制定和出臺建言獻策。 張瑩琳律師，上海市金茂律師事務所合伙人，亞洲法律雜志(ALB）2022年度華東地區青年律師大獎入圍律師，上海市律師協會國資國企業務研究委員會委員，上海市律師協會律師專業水平評審委員評定的“建筑房地產專業律師”。 張律師專注于建設工程全流程、房地產全流程、城市更新、重大復雜爭議解決等法律事務。 已出版著作《建設工程全流程實務指引——基于司法裁判的大數據分析》《房地產全流程實務指引——基于司法裁判的大數據分析》。 個人公眾號：房地產建筑法律評論 韓春燕律師，上海市金茂律師事務所合伙人，上海仲裁委員會仲裁員，上海市律師協會并購業務研究會委員，上海市優秀女律師。 韓律師主要執業領域為投融資并購、企業改制重組、公司治理。韓律師擔任多家上市公司、大型國有企業的常年法律顧問，為企業提供全方位的法律服務。 韓律師曾參與上海首宗“場所聯動”城市更新項目，提供包括方案論證、文件起草、法律意見出具在內的全過程法律服務。 孔瑜律師，上海市金茂律師事務所合伙人，華東政法大學法學碩士。 孔律師曾擔任多年大型國有企業集團律師，在房地產金融、公司治理、城市更新等領域具有豐富的內控合規、風險識別、仲裁和訴訟爭議解決經驗。 孔律師長期擔任復旦大學房地產金融理事會理事，參與了城市更新領域的一二級聯動以及土地市場、產權交易所等大宗資產交易流程政策完善。
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