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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全(第三版)(上下冊)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全(第三版)(上下冊) 版權(quán)信息
- ISBN：9787509222539
- 條形碼：9787509222539 ; 978-7-5092-2253-9
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全(第三版)(上下冊) 本書特色
《大全》第三版將政策法規(guī)更新至2022年8月底，幾易其稿只為讀者滿意。愿您開卷有益，讀來有收獲，事業(yè)大進(jìn)步！
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全(第三版)(上下冊) 內(nèi)容簡介
財(cái)稅人 更新夢想/更多實(shí)踐/更遠(yuǎn)征程 （政策截至2022年8月底） 更新問題案例津貼政策； 擴(kuò)充新政實(shí)踐應(yīng)用章節(jié)； 提示補(bǔ)充未來關(guān)注要點(diǎn)； 全面修訂各地政策說明。 ——財(cái)稅大咖全新力作,160余萬字專業(yè)奉上
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全(第三版)(上下冊) 目錄
第1章??房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及納稅概述
1.1??房地產(chǎn)開發(fā)基本業(yè)務(wù)知識
1.1.1??房地產(chǎn)開發(fā)主要業(yè)務(wù)活動(dòng)
1.1.2??房地產(chǎn)開發(fā)常用術(shù)語
1.2??房地產(chǎn)開發(fā)主要階段
1.3??房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅費(fèi)概述
第2章??企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
2.1??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立及相關(guān)稅務(wù)問題概述
2.1.1??設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件
2.1.2??新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序
2.1.3??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立中的稅收問題
2.2??投資主體不同影響稅后凈收益
2.2.1??企業(yè)所得稅后利潤分配納稅依據(jù)
2.2.2??稅金及附加對企業(yè)凈利潤的影響
2.2.3??內(nèi)、外資企業(yè)利潤分配的稅收差異
2.2.4??內(nèi)、外方股東以分配利潤直接投資所得稅待遇的差別
2.2.5??內(nèi)、外方股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收差異
2.3??適當(dāng)借款有助于降低稅收支出
2.3.1??單純權(quán)益性投資對企業(yè)所得稅的影響
2.3.2??債權(quán)性投資與權(quán)益性投資對企業(yè)所得稅的影響
2.3.3??債權(quán)性投資與權(quán)益性投資對土地增值稅的影響
2.3.4??信托融資“假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)”退出定價(jià)稅收風(fēng)險(xiǎn)
2.4??公司注冊地與項(xiàng)目所在地是否一致要權(quán)衡
2.5??設(shè)立分公司還是子公司的稅收權(quán)衡
2.5.1??設(shè)立子分公司的稅收權(quán)衡
2.5.2??土地如何在母子公司之間內(nèi)部流轉(zhuǎn)
2.5.3??嚴(yán)禁強(qiáng)制或變相要求外地建筑企業(yè)在本地設(shè)立分公司或子公司
2.6??以土地使用權(quán)作價(jià)投資應(yīng)考慮稅收問題
第3章??取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
3.1??土地使用權(quán)取得方式概述
3.1.1??土地使用權(quán)出讓及年限規(guī)定
3.1.2??“招拍掛”
3.1.3??以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
3.1.4??購買在建（項(xiàng)目）工程
3.1.5??收購項(xiàng)目公司
3.1.6??合作開發(fā)
3.1.7??社會(huì)保障性住房建設(shè)用地
3.1.8??取得土地使用權(quán)涉及稅費(fèi)
3.2??集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)知識
3.2.1??集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式
3.2.2??集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)程序
3.2.3??集體建設(shè)用地使用權(quán)再流轉(zhuǎn)程序
3.3??土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移計(jì)征契稅實(shí)踐應(yīng)用
3.3.1??出讓土地使用權(quán)契稅政策解讀
3.3.2??出讓土地使用權(quán)如何確定契稅計(jì)稅依據(jù)
3.3.3??城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是否計(jì)征契稅
3.3.4??劃撥用地轉(zhuǎn)讓是否補(bǔ)征契稅
3.3.5??改變土地用途是否征收契稅
3.3.6??無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移能否退還契稅
3.3.7??因政府征用重新承受土地是否繳納契稅
3.3.8??以土地使用權(quán)抵債是否繳納契稅
3.3.9??特殊情形契稅申報(bào)可以無發(fā)票
3.3.10??企業(yè)辦學(xué)校用地是否繳納契稅
3.3.11??社區(qū)養(yǎng)老和家政服務(wù)業(yè)用地可免契稅
3.3.12??飲水工程用地可免契稅
3.3.13??購買住房作為公租房可免契稅
3.3.14??易地扶貧搬遷可免契稅
3.3.15??未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房可退契稅
3.3.16??契稅應(yīng)以“不動(dòng)產(chǎn)單元”為對象確定計(jì)稅依據(jù)
3.3.17??互換房屋可差額計(jì)征契稅
3.3.18??特殊情形契稅計(jì)稅依據(jù)
3.3.19??契稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅
3.3.20??購房契稅優(yōu)惠政策
3.3.21??辦理權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳契稅
3.4??改制重組契稅征免實(shí)踐應(yīng)用
3.4.1??改制重組免征契稅的政策規(guī)定
3.4.2??改制重組免征契稅政策的實(shí)踐應(yīng)用
3.5??耕地占用稅該由誰繳納
3.5.1??耕地占用稅該由企業(yè)交還是政府交
3.5.2??耕地占用稅在土地出讓前就該繳納
3.5.3??可否一年免征城鎮(zhèn)土地使用稅
3.5.4??財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表
3.6??受讓土地注意城鎮(zhèn)土地使用稅之稅收風(fēng)險(xiǎn)
3.6.1??合同未約定土地交付日期的稅收風(fēng)險(xiǎn)
3.6.2??未繳納土地出讓金是否免繳城鎮(zhèn)土地使用稅
3.6.3??未辦理土地使用證開發(fā)也應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
3.7??囤地繳納土地閑置費(fèi)影響清算成本扣除
3.7.1??開發(fā)商囤地要繳納土地閑置費(fèi)
3.7.2??土地閑置費(fèi)在土地增值稅清算中不能扣除
3.8??政府土地返還款營改增后風(fēng)險(xiǎn)依舊在
3.8.1??土地返還款計(jì)入收入還是沖減土地成本
3.8.2??土地返還利益不屬于免稅收入
3.8.3??對土地返還利益土地增值稅處理應(yīng)慎重
3.8.4??對土地返還利益如何進(jìn)行增值稅處理
3.8.5??土地減免款是否計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅
第4章??舊城改造項(xiàng)目稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
4.1??拿地先拆遷稅務(wù)視角分析
4.1.1??舊的拆遷基本程序規(guī)定
4.1.2??拆遷政策之變遷
4.1.3??舊城改造、拆遷補(bǔ)償需要關(guān)注的問題
4.2??被征收人舊城改造政策分析
4.2.1??城市房屋拆遷被征收人的增值稅處理
4.2.2??城市房屋拆遷被征收人是否繳納個(gè)人所得稅
4.2.3??被征收人取得安置房屋后銷售如何征收個(gè)人所得稅
4.2.4??被征收人（自然人）取得拆遷補(bǔ)償房屋如何計(jì)征契稅
4.2.5??被征收人（拆遷戶）是否免征土地增值稅
4.2.6??被征收人（企業(yè)）企業(yè)所得稅是否有優(yōu)惠
4.3??拆遷人與征收人舊城改造政策不完全一致
4.3.1??拆遷主體與征收主體增值稅處理
4.3.2??拆遷還房土地成本能否增值稅差額扣除
4.3.3??城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目
4.3.4??城市房屋拆遷補(bǔ)償款是否繳納契稅
4.3.5??城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)企業(yè)所得稅處理
4.3.6??先拆遷后出讓補(bǔ)償款不一定要計(jì)成本
4.3.7??土地改造不征增值稅要具備的條件
4.4??舊城改造項(xiàng)目如何清算土地增值稅
4.5??城市更新*具指導(dǎo)性意義的文件
第5章??代建開發(fā)與增值稅計(jì)稅方法
5.1??取得土地使用權(quán)后再代建如何征稅
5.2??沒有土地代建行為如何征稅
5.2.1??稅務(wù)機(jī)關(guān)對代建行為的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
5.2.2??委托方如何納稅
5.2.3??開發(fā)商如何納稅
5.3??政府工程營改增后如何計(jì)稅
5.3.1??BT項(xiàng)目如何計(jì)算繳納增值稅
5.3.2??BOT項(xiàng)目如何計(jì)算繳納增值稅
5.3.3??PPP項(xiàng)目如何計(jì)算繳納增值稅
第6章??土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征增值稅
6.1??轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否可以按差額納稅
6.1.1??不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征增值稅
6.1.2??土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征增值稅
6.1.3 直接轉(zhuǎn)讓土地與轉(zhuǎn)讓在建工程有無區(qū)別
6.2??在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取開發(fā)用地
6.3??股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)稅收實(shí)踐應(yīng)用
6.3.1??土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
6.3.2??股權(quán)轉(zhuǎn)讓下的稅務(wù)處理及政策應(yīng)用
6.4??整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收購項(xiàng)目公司稅收實(shí)踐應(yīng)用
6.4.1??整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收增值稅
6.4.2??整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅
6.4.3??印花稅相關(guān)問題
6.4.4??企業(yè)所得稅相關(guān)問題
6.4.5??契稅相關(guān)問題
6.5??整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取土地稅收實(shí)踐應(yīng)用
6.5.1??增值稅相關(guān)問題
6.5.2??土地增值稅相關(guān)問題
6.5.3??企業(yè)所得稅相關(guān)問題
6.5.4??印花稅相關(guān)問題
6.5.5??契稅相關(guān)問題
第7章??合作開發(fā)房地產(chǎn)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
7.1??房地產(chǎn)合作開發(fā)
7.1.1??房地產(chǎn)合作開發(fā)概述
7.1.2??合作開發(fā)的基本模式
7.1.3??合作開發(fā)的法律問題
7.2??當(dāng)合作建房遇到增值稅
7.2.1??不成立合營企業(yè)的合作建房
7.2.2??成立合營企業(yè)的合作建房
7.2.3??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)吸收他人資金合作建房
7.3??合作建房免征土地增值稅分情況分析
7.3.1??合作建房項(xiàng)目清算主體的確定
7.3.2??合作建房分得現(xiàn)金是否免稅
7.3.3??合作建房分得房產(chǎn)再出售情形的處理
7.3.4??合作建房雙方的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理
7.4??分房分利會(huì)計(jì)稅務(wù)處理不一樣
7.5??先聯(lián)合拿地再合作建房如何處理
第8章??房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
8.1??開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容
8.1.1??房地產(chǎn)開發(fā)成本對象及確定原則
8.1.2??房地產(chǎn)開發(fā)成本分類及核算的具體范圍
8.2??建筑工程施工合同計(jì)稅方法的選擇
8.2.1??營改增新老項(xiàng)目劃分的原則
8.2.2??建筑服務(wù)計(jì)稅方法的選擇
8.2.3??建筑服務(wù)總分包差額計(jì)稅規(guī)則
8.3??共同成本及代建工程的會(huì)計(jì)核算處理
8.3.1??房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算程序
8.3.2??房地產(chǎn)開發(fā)成本中共同成本的分配方法
8.3.3??成本分配所依據(jù)的建筑面積的確定
8.3.4??房地產(chǎn)共同成本分配方法案例解析
8.3.5??土地增值稅清算時(shí)扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間
8.3.6??土地增值稅清算時(shí)成本分?jǐn)偟囊话阋?guī)則
8.3.7??土地增值稅清算時(shí)層高系數(shù)法實(shí)踐應(yīng)用
8.3.8??土地增值稅清算時(shí)按投影面積分?jǐn)偼恋爻杀緦?shí)踐應(yīng)用
8.3.9??土地增值稅清算時(shí)地下車位如何分?jǐn)偝杀?
8.3.10??土地增值稅清算時(shí)商業(yè)用地和住宅用地如何分?jǐn)偝杀?
8.4??會(huì)計(jì)成本不等于開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本
8.4.1??開發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認(rèn)
8.4.2??開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)
8.4.3??開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認(rèn)
8.4.4??預(yù)提成本影響完工產(chǎn)品計(jì)稅成本的確定
8.4.5??計(jì)稅成本發(fā)票取得時(shí)限規(guī)定
8.4.6??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提成本并非隨意扣除
8.4.7??營改增后質(zhì)押金、保證金的稅務(wù)處理
8.4.8??營改增后建筑發(fā)票的規(guī)范性要求
8.5??售樓部不同模式的稅務(wù)處理
8.5.1??將開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修裝飾后作為營銷設(shè)施使用
8.5.2??利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施作為營銷設(shè)施使用
8.5.3??將開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施裝修裝飾后作為營銷設(shè)施臨時(shí)使用
8.5.4??在開發(fā)小區(qū)之外的人口密集區(qū)設(shè)置銷售網(wǎng)點(diǎn)作為營銷設(shè)施使用
8.6??項(xiàng)目工程用房與銷售用房稅務(wù)處理不同
第9章??房地產(chǎn)增值稅稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
9.1??商品房銷售基本政策
9.1.1??商品房現(xiàn)售
9.1.2??商品房預(yù)售
9.2??房地產(chǎn)銷售預(yù)繳稅款與納稅申報(bào)
9.2.1??新老項(xiàng)目的確定
9.2.2??預(yù)繳稅款
9.2.3??一般計(jì)稅方法
9.2.4??納稅申報(bào)
9.3??房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣實(shí)踐應(yīng)用
9.4??房地產(chǎn)銷售開發(fā)產(chǎn)品發(fā)票如何開具
9.4.1??房地產(chǎn)正常發(fā)票開具
9.4.2??預(yù)收款是否開具發(fā)票
9.4.3??主要政策及發(fā)票開具規(guī)定
9.4.4??開具紅字增值稅發(fā)票管理規(guī)定
9.5??轉(zhuǎn)讓“二手房”增值稅政策實(shí)踐應(yīng)用
9.6??不動(dòng)產(chǎn)出租增值稅政策實(shí)踐應(yīng)用
9.6.1??一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅規(guī)定
9.6.2??小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅規(guī)定
9.6.3??預(yù)繳稅款
9.6.4??發(fā)票開具及征收管理
9.7??房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)增值稅政策問答
第10章??房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入企業(yè)所得稅處理實(shí)踐應(yīng)用
10.1??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入企業(yè)所得稅處理
10.1.1??產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)
10.1.2??預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率
10.1.3??計(jì)稅毛利率營改增前后的對比分析
10.1.4??預(yù)售階段所得稅收入的確認(rèn)
10.1.5??預(yù)收賬款會(huì)計(jì)科目的設(shè)置
10.1.6??預(yù)售階段企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)的變化
10.1.7??預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表填報(bào)稅收風(fēng)險(xiǎn)
10.1.8??預(yù)售階段可否彌補(bǔ)以前年度虧損
10.1.9??預(yù)售階段企業(yè)所得稅年度匯算清繳的有關(guān)問題
10.1.10??稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查調(diào)增的企業(yè)應(yīng)納稅所得額可否彌補(bǔ)以前年度的虧損
10.2??會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)收入的確認(rèn)差異
10.2.1??會(huì)計(jì)對收入的確認(rèn)
10.2.2??稅法對收入的確認(rèn)
10.3??開發(fā)產(chǎn)品完工后收入的所得稅處理
（字?jǐn)?shù)限制，后略）
案例目錄
第2章??企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
案例2-1??內(nèi)、外資企業(yè)利潤分配的稅收差異
案例2-2??內(nèi)、外方股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收差異
案例2-3??單純權(quán)益性投資對企業(yè)所得稅的影響
案例2-4??債權(quán)性投資與權(quán)益性投資對企業(yè)所得稅的影響
案例2-5??信托融資成本在土地增值稅清算時(shí)能否列入開發(fā)費(fèi)用扣除
案例2-6??以土地作價(jià)投資應(yīng)考慮哪些稅收問題
第3章??取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
案例3-1??減免土地出讓金可否減免契稅
案例3-2??土地使用權(quán)分割比例發(fā)生變化是否征收契稅
案例3-3??劃撥土地轉(zhuǎn)讓各方應(yīng)如何補(bǔ)繳契稅
案例3-4??補(bǔ)繳土地出讓金是否繳納契稅
案例3-5??企業(yè)辦學(xué)校用地是否繳納契稅
案例3-6??土地轉(zhuǎn)讓免征契稅的稅務(wù)策劃
案例3-7??股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及土地權(quán)屬名義變更登記是否征收契稅
案例3-8??以土地抵頂債務(wù)是否征收契稅
案例3-9??承擔(dān)安置注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工可減免契稅
案例3-10??繳納耕地占用稅之后可否免一年城鎮(zhèn)土地使用稅
案例3-11??取得土地使用權(quán)后何時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
第4章??舊城改造項(xiàng)目稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
案例4-1??因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償用于購買房屋如何繳納契稅
案例4-2??政策性搬遷業(yè)務(wù)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理
案例4-3??舊城改造項(xiàng)目取得土地使用權(quán)如何確認(rèn)契稅計(jì)稅依據(jù)
案例4-4??安置回遷房如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理
案例4-5??安置回遷房如何確定計(jì)稅成本
案例4-6??取得土地使用權(quán)后收到的拆遷返還款如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理
案例4-7??營改增后拆遷還建項(xiàng)目如何測算土地增值稅
第5章??代建開發(fā)與增值稅計(jì)稅方法
案例5-1??合作開發(fā)中未取得土地使用權(quán)的情形如何納稅
第6章??土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征增值稅
案例6-1??不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征增值稅
案例6-2??不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓丟失原發(fā)票如何計(jì)征增值稅
案例6-3??有法院裁定書轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)可否差額納稅
案例6-4??接受投資取得的不動(dòng)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅
案例6-5??土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征增值稅
案例6-6??接受投資取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅
案例6-7??“招拍掛”取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅
案例6-8??小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何納稅
案例6-9??一般計(jì)稅方法下可否以營業(yè)稅發(fā)票額從銷售額中扣除
案例6-10??折價(jià)銷售房產(chǎn)可否差額納稅
案例6-11??李嘉誠為什么要選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式
案例6-12??領(lǐng)匯基金為什么不選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取物業(yè)
案例6-13??資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取項(xiàng)目，哪種方案好
案例6-14??營改增后項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓要考慮增值稅計(jì)稅方法
案例6-15??股權(quán)收購如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理
案例6-16??股權(quán)收購如何適用特殊性稅務(wù)處理
案例6-17??公司收購中交易雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理
案例6-18??整體資產(chǎn)購買如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理
案例6-19??土地使用權(quán)投資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)是否涉及增值稅
案例6-20??非完全股權(quán)支付下收購公司如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理
第7章??合作開發(fā)房地產(chǎn)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
案例7-1??合作建房如何計(jì)征增值稅
案例7-2??“以房換地”如何確定計(jì)稅銷售額
案例7-3??合作開發(fā)協(xié)議撤銷收回土地使用權(quán)是否征收增值稅
案例7-4??開發(fā)建設(shè)投入換入房屋使用權(quán)如何計(jì)稅
案例7-5??合作開發(fā)如何確定雙方增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
案例7-6??以出地方名義立項(xiàng)如何認(rèn)定雙方合作性質(zhì)
案例7-7??提供資金換回房屋是否征收增值稅
案例7-8??合作建房項(xiàng)目清算主體如何確定
案例7-9??合作建房分回房屋或者現(xiàn)金如何征收土地增值稅
案例7-10??合作建房雙方的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理
案例7-11??不成立獨(dú)立法人公司合作開發(fā)，分房分利哪個(gè)好
案例7-12??甲乙雙方共同拿地開發(fā)建設(shè)如何進(jìn)行稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理
第8章??房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
案例8-1??建筑公司一般計(jì)稅方法下如何開具增值稅專用發(fā)票
案例8-2??建筑公司簡易計(jì)稅方法下如何開具增值稅專用發(fā)票
案例8-3??出售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偠嗌偻恋爻杀?
案例8-4??出售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偠嗌匍_發(fā)成本
案例8-5??開發(fā)產(chǎn)品已完工未交付如何確認(rèn)應(yīng)納稅所得額
案例8-6??開發(fā)產(chǎn)品完工后未取得全部發(fā)票如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理
案例8-7??結(jié)算計(jì)稅成本發(fā)票取得有無時(shí)間限制
案例8-8??樣板間裝修裝飾費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理
案例8-9??項(xiàng)目工程用房與銷售用房如何進(jìn)行稅務(wù)處理
第9章??房地產(chǎn)增值稅稅收政策實(shí)踐應(yīng)用
案例9-1??房地產(chǎn)公司是否可以享受留抵退稅政策
案例9-2??企業(yè)增量留抵退稅后，注意附加稅費(fèi)不要多繳
案例9-3??房地產(chǎn)公司如何劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額
案例9-4??建設(shè)公共配套設(shè)施取得進(jìn)項(xiàng)稅額可否全部抵扣
案例9-5??一般計(jì)稅方法下房地產(chǎn)公司如何開具發(fā)票
案例9-6??房地產(chǎn)公司一般計(jì)稅方法下如何確認(rèn)發(fā)票稅額
案例9-7??折扣銷售開發(fā)產(chǎn)品如何計(jì)算增值稅
案例9-8??出售營改增后購入的房產(chǎn)如何開具增值稅專用發(fā)票
案例9-9??出售營改增前購入的房產(chǎn)如何開具增值稅專用發(fā)票
案例9-10??自然人出售房產(chǎn)如何開具增值稅專用發(fā)票
案例9-11??出租商鋪月租金未超過15萬元如何確定計(jì)稅依據(jù)
案例9-12??出租商鋪月租金超過15萬元如何確定計(jì)稅依據(jù)
案例9-12??個(gè)體工商戶出租住房如何開具增值稅普通發(fā)票
案例9-13??個(gè)體工商戶出租住房如何開具增值稅專用發(fā)票
第10章??房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入企業(yè)所得稅處理實(shí)踐應(yīng)用
案例10-1??代銷手續(xù)費(fèi)可否沖減收入
案例10-2??買斷式代銷手續(xù)費(fèi)可否沖減收入
案例10-3??超基價(jià)分成銷售開發(fā)產(chǎn)品可否沖減收入
案例10-4??包銷開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)商如何確認(rèn)收入
案例10-5??季度預(yù)繳所得稅可否扣除稅金及附加
案例10-6??完工結(jié)轉(zhuǎn)收入季度預(yù)繳所得稅可否減預(yù)計(jì)毛利額
案例10-7??結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)季度預(yù)繳申報(bào)表填報(bào)方面的稅收風(fēng)險(xiǎn)
案例10-8??企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅時(shí)可否彌補(bǔ)以前年度虧損
案例10-9??檢查調(diào)增的企業(yè)應(yīng)納稅所得額可否彌補(bǔ)以前年度虧損
案例10-10??開發(fā)產(chǎn)品完工后如何計(jì)算企業(yè)所得稅
案例10-11??預(yù)租定金與預(yù)收租金如何進(jìn)行稅務(wù)處理
案例10-12??以土地使用權(quán)投資如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理
案例10-13??核定征收企業(yè)所得稅改為查賬征收，以前虧損可否彌補(bǔ)
案例10-14??約定面積與確權(quán)面積出現(xiàn)誤差后如何確定銷售收入
案例10-15??代墊首付款如何進(jìn)行納稅處理
案例10-16??購房代付契稅如何確定計(jì)稅收入
案例10-17??首付款打折如何進(jìn)行納稅處理
案例10-18??售后回購如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理
案例10-19??買房獎(jiǎng)車如何進(jìn)行稅務(wù)處理
案例10-20??房地產(chǎn)公司支付違約金能否稅前扣除
案例10-21??支付房地產(chǎn)公司的違約金能否稅前扣除
案例10-22??配建社會(huì)保障房各稅種如何進(jìn)行稅務(wù)處理
案例10-23??安置住房如何免征城鎮(zhèn)土地使用稅
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全(第三版)(上下冊) 節(jié)選
1.3??房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅費(fèi)概述 房地產(chǎn)開發(fā)涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等諸多稅費(fèi)。對這些稅費(fèi)我們概述如下。 1.契稅 （1）納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。 （2）計(jì)稅依據(jù)：市場價(jià)格或差額，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。 （3）稅率：3%～5%。 （4）征收機(jī)構(gòu)：土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：除農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移外，不論是國有土地使用權(quán)出讓還是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地受讓者時(shí)，都要繳納契稅。 （6）涉稅階段：主要是土地取得環(huán)節(jié)。 2.城鎮(zhèn)土地使用稅 （1）納稅人：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。 （2）計(jì)稅依據(jù)：實(shí)際占用土地面積。 （3）適用定額：每平方米年稅額如下：a大城市1.5～30元；b中等城市1.2～24元；c小城市0.9～18元；d縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。 各市、縣人民政府要結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地利用狀況和地價(jià)水平等，合理劃分本地區(qū)的土地等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)制定每一等級土地的具體適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市中心區(qū)，原則上應(yīng)按稅額幅度的上限確定適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如需突破稅額幅度上限進(jìn)一步提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，須報(bào)經(jīng)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后繳納土地使用稅，要首先了解當(dāng)?shù)卣贫ǖ耐恋氐燃夁m用稅額標(biāo)準(zhǔn)及征收方式。 （4）征收機(jī)構(gòu)：土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用土地，都要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 （6）涉稅階段：建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。 3.耕地占用稅 （1）納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。 占用耕地建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施的，不繳納耕地占用稅。 耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。 （2）計(jì)稅依據(jù)：耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實(shí)際占用的耕地面積（平方米）乘以適用稅額。 （3）適用定額： a人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣、自治縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)為單位，下同），每平方米為10～50元； b人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8～40元； c人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6～30元； d人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5～25元。 各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表見表1-2。 表1-2 各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征耕地占用稅。 農(nóng)村居民在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)占用耕地新建自用住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅；其中農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，新建自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的部分，免征耕地占用稅。 耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)申報(bào)繳納耕地占用稅。 自然資源主管部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 納稅人因建設(shè)項(xiàng)目施工或者地質(zhì)勘查臨時(shí)占用耕地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地期滿之日起一年內(nèi)依法復(fù)墾，恢復(fù)種植條件的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。 （4）征收機(jī)構(gòu)：土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)占用耕地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，均要按照實(shí)際占用面積和規(guī)定的稅額繳納耕地占用稅。 （6）涉稅階段：主要是土地取得環(huán)節(jié)。 （7）稅務(wù)管理文件：《中華人民共和國耕地占用稅法》（以下簡稱《耕地占用稅法》）、《中華人民共和國耕地占用稅法實(shí)施辦法》。 4.印花稅 （1）納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)書立應(yīng)稅憑證、進(jìn)行證券交易的單位和個(gè)人，為印花稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納印花稅。 在中華人民共和國境外書立在境內(nèi)使用的應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納印花稅。 （2）應(yīng)稅對象：印花稅只對《中華人民共和國印花稅法》（以下簡稱《印花稅法》）列舉的憑證征稅，包括：合同（指書面合同），產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，證券交易。 （3）計(jì)稅依據(jù)：印花稅根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種： a應(yīng)稅合同的計(jì)稅依據(jù)，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款； b應(yīng)稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計(jì)稅依據(jù)，為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額，不包括列明的增值稅稅款； c應(yīng)稅營業(yè)賬簿的計(jì)稅依據(jù)，為賬簿記載的實(shí)收資本（股本）、資本公積合計(jì)金額； d證券交易的計(jì)稅依據(jù)，為成交金額。 應(yīng)稅合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)未列明金額的，印花稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際結(jié)算的金額確定。 計(jì)稅依據(jù)按照上述規(guī)定仍不能確定的，按照書立合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)時(shí)的市場價(jià)格確定；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照國家有關(guān)規(guī)定確定。 證券交易無轉(zhuǎn)讓價(jià)格的，按照辦理過戶登記手續(xù)時(shí)該證券前一個(gè)交易日收盤價(jià)計(jì)算確定計(jì)稅依據(jù)；無收盤價(jià)的，按照證券面值計(jì)算確定計(jì)稅依據(jù)。 （4）應(yīng)納稅額計(jì)算。印花稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以適用稅率計(jì)算。 同一應(yīng)稅憑證載有兩個(gè)以上稅目事項(xiàng)并分別列明金額的，按照各自適用的稅目稅率分別計(jì)算應(yīng)納稅額；未分別列明金額的，從高適用稅率。 同一應(yīng)稅憑證由兩方以上當(dāng)事人書立的，按照各自涉及的金額分別計(jì)算應(yīng)納稅額。 （5）征收機(jī)構(gòu)：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。納稅人為單位的，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納印花稅；納稅人為個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅憑證書立地或者納稅人居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納印花稅。 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，納稅人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納印花稅。 （6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程中很多方面涉及印花稅。取得土地和銷售階段簽訂的房屋銷售合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同涉及“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目；開發(fā)階段涉及建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、購銷合同、建筑安裝工程承包合同、貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲(chǔ)保管合同等；財(cái)務(wù)核算和經(jīng)營管理中記載資金的賬簿也屬于印花稅征稅范圍。 a當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同時(shí)，要根據(jù)“借款合同”稅目，按照合同所載借款金額的0.05‰繳納印花稅。 b在設(shè)計(jì)階段，與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，要根據(jù)“建設(shè)工程合同”稅目的規(guī)定，按照收取費(fèi)用的0.3‰繳納印花稅。 c在建筑安裝階段，與建筑安裝單位簽訂建筑安裝工程承包合同，要根據(jù)“建設(shè)工程合同”稅目，按照承包金額的0.3‰繳納印花稅。 d在房產(chǎn)銷售階段，房地產(chǎn)開發(fā)商與購買方簽訂合同，要根據(jù)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照合同所載金額的0.5‰繳納印花稅。 e當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將未銷售商品房出租時(shí)，要根據(jù)“租賃合同”稅目，按照合同所載租賃金額的1‰繳納印花稅。 （7）涉稅階段：土地取得環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。 5.增值稅 增值稅稅務(wù)處理的基本依據(jù)是《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下簡稱《增值稅暫行條例》）以及《財(cái)政部??國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）。 （1）納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人。 （2）計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： a《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； b《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下： 銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%） 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。 （3）征收機(jī)構(gòu)：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售特點(diǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交付時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。 （5）涉稅階段：銷售環(huán)節(jié)。 6.城市維護(hù)建設(shè)稅 （1）納稅人：繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人。 （2）計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額。 （3）計(jì)稅稅率：按照納稅人所在地不同，實(shí)行不同檔次的稅率： a納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%； b納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%； c納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。 （4）征收機(jī)構(gòu)：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：自2016年5月1日起，納稅人跨地區(qū)提供建筑服務(wù)、銷售和出租不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時(shí)，以預(yù)繳增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，并按預(yù)繳增值稅所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費(fèi)附加征收率就地計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。預(yù)繳增值稅的納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅時(shí)，以其實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，并按機(jī)構(gòu)所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費(fèi)附加征收率就地計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 （6）涉稅階段：銷售環(huán)節(jié)。 7.教育費(fèi)附加 （1）納稅人：凡繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人，除按照《國務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知》（國發(fā)〔1984〕174號）的規(guī)定，繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位外，都是教育費(fèi)附加的繳納人。 （2）計(jì)稅依據(jù)：實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額。 （3）征收率3%。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征教育費(fèi)附加。 （4）征收機(jī)構(gòu)：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。教育費(fèi)附加是政府性基金，由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，作為教育專項(xiàng)資金，納入預(yù)算管理。 （5）涉稅階段：銷售環(huán)節(jié)。 8.地方教育附加 （1）納稅人：繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人。 （2）計(jì)稅依據(jù)：實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額。 （3）征收率：2%。已經(jīng)財(cái)政部審批且征收標(biāo)準(zhǔn)低于2%的省份，也調(diào)整為2%。 （4）征收機(jī)構(gòu)：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （5）涉稅階段：銷售環(huán)節(jié)。 9.房產(chǎn)稅 （1）納稅人：房屋產(chǎn)權(quán)所有人。 （2）計(jì)稅依據(jù)：房屋的計(jì)稅余值或租金收入，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 （3）征收機(jī)構(gòu)：房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：無論內(nèi)、外資企業(yè)，均需要根據(jù)不同情況繳納房產(chǎn)稅。自用房屋，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，適用稅率為1.2%。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入和稅率12%計(jì)算繳納。對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。 對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的以及利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后出租的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 （5）涉稅階段：房屋持有環(huán)節(jié)。 重慶和上海是首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市。2021年10月底，房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)啟幕。為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。 試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡稱《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》）執(zhí)行。 國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。 國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。 該決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。 另據(jù)財(cái)政部消息，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，2022年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。 10.土地增值稅 （1）納稅人：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人。 （2）征收機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，要按照其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)取得的收入減去允許扣除的項(xiàng)目金額后的余額，依照規(guī)定的稅率繳納土地增值稅。 （4）計(jì)稅依據(jù)：對增值額征稅，增值額計(jì)算要素如下： a計(jì)稅收入為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。 b允許扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用以及前述兩項(xiàng)20%加計(jì)扣除，還有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。 土地增值稅稅率見表1-3。 表1-3 土地增值稅稅率表 應(yīng)納稅額=土地增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)商建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。 （5）征收方式：房地產(chǎn)開發(fā)工期較長，土地增值稅的計(jì)算又比較煩瑣，為了簡化計(jì)算，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取按期預(yù)征、項(xiàng)目完工清算的辦法。也就是按當(dāng)期取得的售房收入，依照預(yù)征率計(jì)算征收，項(xiàng)目完工后清算，多退少補(bǔ)。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于1%。 對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，土地增值稅可以核定征收。核定征收率不低于5%。 （6）涉稅階段：銷售環(huán)節(jié)、土地增值稅清算環(huán)節(jié)。 11.企業(yè)所得稅 除《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱《企業(yè)所得稅法》）及其實(shí)施條例和配套法規(guī)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號文件印發(fā)）計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的適用稅率為25%。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取、開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 （1）征收方式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要有核實(shí)征收和核定征收兩種征收方式，核定征收一般選擇核定應(yīng)稅所得率計(jì)算征收。 （2）征收機(jī)構(gòu)：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （3）涉稅階段：銷售環(huán)節(jié)。 12.個(gè)人所得稅 （1）征稅對象：工資、薪金所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；經(jīng)營所得；利息、股息、紅利所得；財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得。 居民個(gè)人取得工資、薪金所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得稱為綜合所得，按納稅年度合并計(jì)算個(gè)人所得稅；非居民個(gè)人取得綜合所得，按月或者按次分項(xiàng)計(jì)算個(gè)人所得稅。 居民個(gè)人的綜合所得，以每一納稅年度的收入額減除費(fèi)用6萬元以及專項(xiàng)扣除、專項(xiàng)附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 非居民個(gè)人的工資、薪金所得，以每月收入額減除費(fèi)用5 000元后的余額為應(yīng)納稅所得額；勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得，以每次收入額為應(yīng)納稅所得額。 專項(xiàng)扣除，包括居民個(gè)人按照國家規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金等；專項(xiàng)附加扣除，包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或者住房租金、贍養(yǎng)老人、嬰幼兒照護(hù)等支出。 綜合所得，適用3%～45%的超額累進(jìn)稅率（見表1-4）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全(第三版)(上下冊) 作者簡介
主編 樊劍英 ★財(cái)稅智庫、金稅橋大數(shù)據(jù)科技股份有限公司合伙人，房地產(chǎn)納稅策劃專家，中國民主同盟盟員，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝行業(yè)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家、企業(yè)稅務(wù)顧問。 副主編 段文濤 ★國家稅務(wù)總局稽查人才庫成員，中國注冊稅務(wù)師行業(yè)繼續(xù)教育特聘老師、師資庫講師，湖南大學(xué)研究生院校外導(dǎo)師，湖南大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院兼職教授，湖南省財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)常務(wù)理事。 ★長期從事土地增值稅、個(gè)人所得稅、增值稅等稅收政策以及涉稅法律運(yùn)用、稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)、征納雙方涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范等研究。 王 駿 ★中國財(cái)稅浪子，新浪知名財(cái)稅博客博主。 ★北京中翰聯(lián)合稅務(wù)師事務(wù)所合伙人。
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