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基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投融資法律實務(wù)與案例解析 版權(quán)信息
- ISBN：9787521627312
- 條形碼：9787521627312 ; 978-7-5216-2731-2
- 裝幀：80g輕型紙
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投融資法律實務(wù)與案例解析 本書特色
實操落地 操作流程圖40+ 拿來即用 風(fēng)險建議100+ 深度解析 經(jīng)典案例20+ 全面實用 法律文書18+
基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投融資法律實務(wù)與案例解析 內(nèi)容簡介
本書分為上下兩篇，上篇是基礎(chǔ)設(shè)施投融資法律實務(wù)與案例解析，講述了基礎(chǔ)設(shè)施投融資歷史沿革、法律實務(wù)、模式分析，并結(jié)合真實的投融資案例進行解析，重點對PPP項目融資、地方政府專項債券融資、基礎(chǔ)設(shè)施REITs、片區(qū)開發(fā)投融資、政府補貼、ABO、EODTOD、E+EPC、政府產(chǎn)業(yè)投資基金融資以及地方融資平臺等內(nèi)容進行詳細(xì)探討和闡述。下篇是房地產(chǎn)投融資法律實務(wù)與案例解析，講述了房地產(chǎn)投融資歷史沿革、法律實務(wù)、模式分析，并結(jié)合真實的投融資案例進行解析，重點對民間借貸融資、股權(quán)投資融資、銀行貸款融資、私募基金融資、信托融資、上市融資、中資美元債券融資、ABS與CMBS、短融中期票據(jù)融資以及融資租賃等內(nèi)容進行模式研究、法律實務(wù)解析和案例分析。
基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投融資法律實務(wù)與案例解析 目錄
上??篇 基礎(chǔ)設(shè)施投融資法律實務(wù)與案例解析
**章????基礎(chǔ)設(shè)施投融資的概述 / 003
第二章????基礎(chǔ)設(shè)施投融資法律服務(wù) / 015
第三章????基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式分析 / 023
**節(jié)??REITs / 024
第二節(jié)??地方政府專項債券發(fā)行 / 045
第三節(jié)??片區(qū)開發(fā) / 052
第四節(jié)??ABO（授權(quán)—建設(shè)—運營） / 058
第五節(jié)??EOD / 062
第六節(jié)??“F+EPC” / 067
第七節(jié)??基礎(chǔ)設(shè)施投融資之政府產(chǎn)業(yè)基金 / 071
第八節(jié)??地方政府融資平臺 / 078
第九節(jié)??PPP / 087
第四章????基礎(chǔ)設(shè)施投融資案例分析 / 097
**節(jié)??REITs案例
華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 / 098
第二節(jié)??地方政府專項債券發(fā)行案例
某省地方政府專項債券——BYQ產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施項目 / 107
第三節(jié)??片區(qū)開發(fā)案例
CA片區(qū)開發(fā)案例 / 110
第四節(jié)??ABO項目案例
ZQ區(qū)產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)ABO項目 / 115
第五節(jié)??EOD項目案例
JYH全域水系治理、生態(tài)修復(fù)、環(huán)境提升及產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)EOD項目 / 124
第六節(jié)??TOD案例
GZ市DP立交LTSH項目 / 130
第七節(jié)??“F+EPC”項目案例
ZQ高新區(qū)新能源動力產(chǎn)業(yè)園中園基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)“F+EPC”項目 / 134
第八節(jié)??政府產(chǎn)業(yè)基金案例
AD省基礎(chǔ)設(shè)施政府產(chǎn)業(yè)基金案例 / 137
第九節(jié)??地方政府融資平臺融資案例
MZW土地一級開發(fā)項目地方融資平臺公司 / 141
第十節(jié)??PPP案例
SZC生活污水處理設(shè)施捆綁打包PPP項目 / 145
下??篇 房地產(chǎn)投融資法律實務(wù)與案例解析
第五章????房地產(chǎn)投融資的概述 / 153
第六章????房地產(chǎn)投融資法律服務(wù) / 161
第七章????房地產(chǎn)投融資模式分析 / 175
**節(jié)??民間借貸 / 176
第二節(jié)??股權(quán)投資 / 180
第三節(jié)??銀行貸款 / 186
第四節(jié)??私募基金 / 191
第五節(jié)??信托 / 197
第六節(jié)??上市 / 205
第七節(jié)??中資美元債 / 211
第八節(jié)??ABS / 217
第九節(jié)??CMBS / 223
第十節(jié)??短融中期票據(jù) / 226
第十一節(jié)??融資租賃 / 231
第八章????房地產(chǎn)投融資案例分析 / 237
**節(jié)??民間借貸
XFTF房地產(chǎn)投資有限公司公寓項目民間借貸案例 / 238
第二節(jié)??股權(quán)投資
GT公司收購JT房地產(chǎn)公司股權(quán)案件 / 243
第三節(jié)??銀行貸款
HD房地產(chǎn)有限公司銀行貸款罰息認(rèn)定糾紛案例 / 248
第四節(jié)??私募基金
LQ公司私募增資擴股案例 / 256
第五節(jié)??信托
房地產(chǎn)信托融資案例——ZN信托之CG房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)信托項目單一信托計劃 / 263
第六節(jié)??上市
房地產(chǎn)企業(yè)境外上市案例——ZSDC境外借殼上市案例 / 267
第七節(jié)??ABS
PP證券-WW供應(yīng)鏈金融N號資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券案例 / 271
第八節(jié)??CMBS
ZS證券-ZCCD長租公寓第N期資產(chǎn)支持專項計劃產(chǎn)品案例 / 278
第九節(jié)??短融中期票據(jù)
ZY企業(yè)發(fā)展集團有限公司2022年年度第二期綠色中期票據(jù) / 282
第十節(jié)??融資租賃
DT公司福費廷融資租賃案例 / 287
附 件????基礎(chǔ)設(shè)施投融資九大法律文書、房地產(chǎn)投融資九大法律文書 / 293
跋 / 294
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基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投融資法律實務(wù)與案例解析 節(jié)選
**節(jié)??REITs 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎(chǔ)設(shè)施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，REITs本質(zhì)上是“資產(chǎn)的IPO”。按照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的規(guī)定，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在證券交易所上市交易。 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，以基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎(chǔ)設(shè)施財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益份額的有價證券。 目前已經(jīng)發(fā)行的REITs如下： 表3-1??已經(jīng)發(fā)行的REITs 一、公募REITs的基本架構(gòu) 基礎(chǔ)設(shè)施基金的結(jié)構(gòu)一般為“基礎(chǔ)設(shè)施基金+資產(chǎn)支持專項計劃+項目公司”的交易架構(gòu)，包括三層，**層是基礎(chǔ)設(shè)施基金，第二層是資產(chǎn)支持專項計劃，第三層是項目公司，即基礎(chǔ)設(shè)施基金將從投資人募集的資金用于購買資產(chǎn)支持專項計劃的份額，資產(chǎn)支持專項計劃進而持有項目公司100%股權(quán)，并通過項目公司持有基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)益。基金管理人與資產(chǎn)支持專項計劃管理人存在實際控制關(guān)系或為同一控制人控制。但具體項目情況可能有所差異，如有的項目在資產(chǎn)支持專項計劃和項目公司中間可能還存在一層特殊目的公司，但實質(zhì)仍然是資產(chǎn)支持專項計劃全資持有特殊目的公司，再通過特殊目的公司全資持有項目公司，如已經(jīng)發(fā)行注冊的華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，就多了特殊目的公司和項目公司這一層級。 二、公募REITs的發(fā)行領(lǐng)域 根據(jù)《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號），基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目主要集中在交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等行業(yè)，政策特別強調(diào)酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。具體如下： 表3-2??公募REITs的發(fā)行領(lǐng)域 三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行條件 根據(jù)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目應(yīng)成熟穩(wěn)定，具體要求如下： 表3-3??基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行條件 四、公募REITs相關(guān)法律文件及主要內(nèi)容 1.招募說明書 基金管理人在申請募集基礎(chǔ)設(shè)施基金時應(yīng)當(dāng)編制招募說明書，對所有可能對投資人投資判斷有重大影響的信息予以披露，充分披露投資基金的風(fēng)險。招募說明書須由交易所審核，確保其內(nèi)容符合一般規(guī)定，且不存在未向投資人披露的相關(guān)情形。招募說明書的基本架構(gòu)如下： 2.基金合同 基金合同的簽署方為基金管理人和基金托管人，屬于契約式基金的一般合同簽署方式，且由于基金投資人眾多，基金合同生效后適用于每個基金投資人。基金合同的主要內(nèi)容如下： 3.托管協(xié)議 托管協(xié)議是明確基金管理人和基金托管人之間在基金財產(chǎn)保管、投資運作、凈值計算、收益分配、信息披露及相互監(jiān)督等有關(guān)事宜中的權(quán)利、義務(wù)及職責(zé)，以確保基金財產(chǎn)的安全，保護基金份額持有人的合法權(quán)益。托管協(xié)議的主要內(nèi)容如下： 4.股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是資產(chǎn)支持專項計劃管理人（代表專項計劃）從原始權(quán)益人受讓SPV公司或項目公司100%股權(quán)的主要交易文件，簽署方包括轉(zhuǎn)讓方即原始權(quán)益人、受讓方資產(chǎn)支持專項計劃管理人（代表專項計劃）及目標(biāo)公司即SPV公司或項目公司。 從股權(quán)轉(zhuǎn)讓角度來看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要交易文件，與一般的股權(quán)并購交易在基本條款設(shè)置方面是一致的，條款主要包括定義與解釋、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與交易步驟、轉(zhuǎn)讓價款和支付、轉(zhuǎn)讓價款支付條件、陳述與保證、違約責(zé)任、終止與解除及其他條款。 但從基礎(chǔ)設(shè)施基金角度來看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議與一般的股權(quán)并購交易中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議相比還是存在一些特殊點，需要予以關(guān)注。 **，交割日。一般的股權(quán)并購交易中將標(biāo)的股權(quán)的工商變更登記設(shè)定為交割日；但基礎(chǔ)設(shè)施基金中則將專項計劃設(shè)立日作為標(biāo)的股權(quán)交割日，從該日起標(biāo)的股權(quán)的全部權(quán)利和義務(wù)均由資產(chǎn)支持專項計劃管理人享有和承擔(dān)。 基礎(chǔ)設(shè)施基金募集資金用于認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃，專項計劃管理人應(yīng)在資產(chǎn)支持證券繳款截止日后的**個工作日將認(rèn)購資金（不含利息）全部劃轉(zhuǎn)至已開立的專項計劃賬戶并在該日完成驗資，完成驗資的當(dāng)日即為專項計劃設(shè)立日。 第二，轉(zhuǎn)讓價款支付。基礎(chǔ)設(shè)施基金中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款分為預(yù)計轉(zhuǎn)讓價款和經(jīng)交割審計后調(diào)整的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。其中，預(yù)計轉(zhuǎn)讓價款一般是SPV公司或項目公司的凈資產(chǎn)金額，專項計劃管理人先在滿足首筆付款條件后向原始權(quán)益人支付預(yù)計轉(zhuǎn)讓價款的90%作為**筆付款；而后進行交割審計，交割審計完成后，各方根據(jù)交割審計的結(jié)果對股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款進行調(diào)整和確認(rèn)，并根據(jù)調(diào)整后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款向原始權(quán)益人支付尾款。 尾款的支付條件一般包括SPV公司或項目公司已經(jīng)變更為專項計劃管理人的全資公司的工商變更登記，即專項計劃已變更為SPV公司或項目公司的唯一股東。當(dāng)然，由于具體交易的情況不同，關(guān)于轉(zhuǎn)讓價款支付的約定也會有所不同。 第三，生效日。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款來源于基礎(chǔ)設(shè)施基金對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃的資產(chǎn)支持證券的認(rèn)購款，而該認(rèn)購款又來源于基礎(chǔ)設(shè)施基金能否募集成功，所以股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款是存在或然性的。 因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效條件是經(jīng)各方有效簽署之日成立，自專項計劃設(shè)立日起生效。這種生效日設(shè)置避免了專項計劃未能有效設(shè)立時股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已生效的情形下專項計劃必買及原始權(quán)益人必賣的情形。 5.運營管理協(xié)議 “我們的金融機構(gòu)，包括公募基金、證券公司是有比較強的資本運作能力，但是對資產(chǎn)的管理缺乏嘗試，各行各業(yè)差的很大。”證監(jiān)會原主席肖鋼認(rèn)為，對于我們國家來講怎么把兩者結(jié)合好是新的探索，我們在試點當(dāng)中發(fā)現(xiàn)問題，怎樣既要落實好基金管理人的職責(zé)，又充分發(fā)揮好原始權(quán)益人的戰(zhàn)略管理和專業(yè)運營能力，這是一個難題。 運營管理協(xié)議是基金管理人委托運營管理機構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施項目提供運營管理服務(wù)的主要協(xié)議，簽署方一般包括基礎(chǔ)設(shè)施基金管理人、運營管理機構(gòu)、項目公司。 運營管理協(xié)議的基本條款包括定義、委任、陳述和保障、運營管理服務(wù)內(nèi)容、各方權(quán)利和職責(zé)、權(quán)利與義務(wù)、管理監(jiān)督、管理費、考核安排、報告和告知、運營管理機構(gòu)的解聘和更換、違約責(zé)任、終止和解除、適用法律及爭議解決及其他條款。 從本質(zhì)上來講，基礎(chǔ)設(shè)施基金管理人應(yīng)當(dāng)對基礎(chǔ)設(shè)施項目進行運營管理，但是根據(jù)中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》等相關(guān)規(guī)定，基金管理人也可以由其子公司或者委托第三方運營管理機構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施項目進行運營管理，但是這種委托并不免除基金管理人的應(yīng)有管理義務(wù)或責(zé)任。因此，運營管理協(xié)議重點應(yīng)解決如下相關(guān)問題： **，明確委托運營管理的范圍，納入運營管理范圍的內(nèi)容將由運營管理機構(gòu)具體負(fù)責(zé)，對此基金管理人將起到監(jiān)督管理的作用。 第二，明確委托運營管理的費用及考核機制，運營管理機構(gòu)收取管理費是提供運營管理服務(wù)的應(yīng)有之義，但同時，基金管理人也可以設(shè)置一定的考核指標(biāo)，并將考核指標(biāo)和運營管理收費相掛鉤，更好地促進和刺激運營管理機構(gòu)提供服務(wù)。 第三，明確運營管理機構(gòu)的解聘和更換程序，基于對投資人負(fù)責(zé)的考慮，如果運營管理機構(gòu)無法滿足運營管理的要求，甚至對于基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營管理起到負(fù)面作用，那么基金管理人應(yīng)啟動解聘和更換程序，并通過召開基金份額持有大會作出相應(yīng)的決議，同時履行相應(yīng)的信息披露義務(wù)。 第四，做好項目信息保護，防止信息不必要擴散。運營管理機構(gòu)提供運營管理服務(wù)，但其并非基礎(chǔ)設(shè)施項目的所有人，所有人是基金管理人所代表的基礎(chǔ)設(shè)施基金。在運營管理機構(gòu)提供運營管理的過程中，不可避免地將接觸到基礎(chǔ)設(shè)施項目的各類經(jīng)營信息，并向運營管理機構(gòu)的股東進行必要的匯報。因此，為了防止基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營信息的不必要擴散，運營管理機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)保密責(zé)任和義務(wù)，并在其股東層面圈定相應(yīng)的知情人范圍，如果存在因信息擴散而侵害投資人利益的情形，也便于追究相關(guān)人員責(zé)任。 五、公募REITs申報、審查流程 （一）公募REITs申報 公募REITs項目需符合發(fā)行要求，準(zhǔn)備好相關(guān)材料，按照以下程序申報： 1.各地發(fā)展改革委組織發(fā)起人（原始權(quán)益人）等有關(guān)方面選擇優(yōu)質(zhì)項目，納入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫。 2.發(fā)起人（原始權(quán)益人）選擇符合條件的入庫項目，向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點項目申報材料。未納入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫的項目不得申報。 3.發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的，應(yīng)向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申報材料，并分別向相關(guān)省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料；發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目和基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目審查把關(guān)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）為中央企業(yè)的跨地區(qū)打包項目，有關(guān)中央企業(yè)可將申報請示文件和項目申報材料直接報送國家發(fā)展改革委，同時須附項目所在地省級發(fā)展改革委意見。對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以打包后項目整體收益進行判斷。 4.對本地區(qū)符合相關(guān)條件、擬推薦開展試點的項目，省級發(fā)展改革委向國家發(fā)展改革委上報項目申報請示文件和項目申報材料，或為有關(guān)中央企業(yè)出具意見。項目申報請示文件或省級發(fā)展改革委為中央企業(yè)出具的意見中，需包含“經(jīng)初步評估，所推薦項目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點”的表述。 5.國家發(fā)展改革委根據(jù)項目申報材料，對項目進行綜合評估后，確定擬向中國證監(jiān)會推薦的項目名單。國家發(fā)展改革委推薦項目時一并將有關(guān)項目材料轉(zhuǎn)送中國證監(jiān)會。 （二）公募REITs審查 公募REITs審查，主要審查是否符合宏觀管理政策要求、是否依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)、PPP（含特許經(jīng)營）類項目是否完成了相應(yīng)的審批程序等方面的審查。審查過程中需要補充材料或者對相關(guān)問題進行解釋的，應(yīng)予以材料補充和問題解釋。公募REITs審批流程圖如下： 圖3-1 公募REITs審批流程 ……
基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投融資法律實務(wù)與案例解析 作者簡介
魏濟民：華瑞興律師事務(wù)所創(chuàng)始高級合伙人兼管委會主任律師，執(zhí)業(yè)20年。 業(yè)務(wù)專長：建設(shè)工程、房地產(chǎn)、三舊改造、特色小鎮(zhèn)、PPP項目、城市更新、政府法律。 專業(yè)著作:《建設(shè)工程法律實務(wù)與案例精選》《房地產(chǎn)法律實務(wù)與案例精析》《中國特色PPP法律實務(wù)與案例精選》《法國PPP的立法與實踐》《建筑地產(chǎn)專業(yè)化律師事務(wù)所公司化改革之路》 周禮仙：華瑞興律師事務(wù)所公司事業(yè)部部長。業(yè)務(wù)專長：城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)、投融資。
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