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【“八五”普法用書】【法官說法(第二輯)】商品房、存量房及農村房屋買賣糾紛典型案例解析 版權信息
- ISBN：9787521624182
- 條形碼：9787521624182 ; 978-7-5216-2418-2
- 裝幀：70g輕型紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
【“八五”普法用書】【法官說法(第二輯)】商品房、存量房及農村房屋買賣糾紛典型案例解析 本書特色
【案情回顧】生動有趣的案例揭示生活中隱藏的法律糾紛及隱患 【法理分析】深入剖析法律問題，條分縷析釋明法律依據 【知識拓展】觸類旁通，延伸講解相關法律知識 【普法提示】一針見血指出應對方案，提升讀者法治素養
【“八五”普法用書】【法官說法(第二輯)】商品房、存量房及農村房屋買賣糾紛典型案例解析 內容簡介
全書共分為四個篇章，分別為“**章 商品房買賣糾紛”“第二章 房產政策下商品房買賣糾紛”“第三章 二手房買賣糾紛”“第四章 農村房屋和小產權房買賣糾紛”，涵蓋了我國社會商品房、存量房及農村房屋買賣領域常見的法律問題。本書首先通過六個案例，對商品房買賣活動中*為常見的糾紛進行了解讀；其次又通過兩個案例，結合我國房產政策對特定商品房買賣糾紛進行針對性分析；再次又通過九個案例，對二手房買賣領域中常見的糾紛進行詳細解讀；*后通過三個案例，對農村房屋和小產權房的買賣糾紛進行了具體解讀。案件類型全面，案例選取新穎且具有代表性，法律條文解讀細致，知識拓展深入淺出，具有較強的針對性、實用性和可讀性。
【“八五”普法用書】【法官說法(第二輯)】商品房、存量房及農村房屋買賣糾紛典型案例解析 目錄
**章 商品房買賣糾紛
案例一??說好的重點小學不見了，開發商虛假宣傳要擔責——對《*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的理解/ 003
案情回顧 / 003
（一）說好的“學區房”卻無法入學，業主訴開發商虛假宣傳 / 003
（二）要約邀請還是要約，業主開發商各執己見 / 004
法理分析 / 005
（一）要約與要約邀請的區別 / 005
（二）商品房銷售廣告和宣傳資料是要約還是要約邀請？ / 006
（三）被告在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述是否有效？ / 007
知識拓展 / 008
（一）如何正確理解商品房銷售廣告的“除外規定”？ / 008
（二）商品房虛假銷售廣告宣傳應承擔的法律責任 / 009
普法提示 / 010
案例二??北京安居夢破滅，合同無效引事端——商品房預售合同無效的認定及其法律后果/ 012
案情回顧 / 012
法理分析 / 015
（一）商品房預售合同的效力認定 / 015
（二）商品房預售合同無效的法律后果及救濟 / 017
知識拓展 / 018
（一）商品房預售合同簽訂后，規劃許可證被行政主管部門撤銷，商品房預售合同效力是否受到影響？ / 018
（二）商品房預售合同簽訂后，預售許可證明被撤銷，商品房預售合同效力是否受到影響？ / 019
（三）出賣人簽訂商品房預售合同時，其持有的預售許可證明已過有效期，該預售合同是否有效？ / 019
（四）合同效力的補正 / 020
普法提示 / 020
案例三??入住遙遙無期，無奈狀告開發商——商品房預售合同違約金調整的原則/ 022
案情回顧 / 022
法理分析 / 024
（一）違約金調整的提出及釋明 / 026
（二）違約金調整的原則 / 027
（三）違約金調整中的舉證責任分配 / 027
（四）過高或低于實際損失的認定及調整標準 / 028
知識拓展 / 029
（一）違約金的概念 / 029
（二）違約金的性質 / 029
（三）違約金的訴訟時效問題 / 030
普法提示 / 030
案例四??未達成商品房買賣合同，已支付定金能否返還——解析商品房預約合同中的幾類問題/ 032
案情回顧 / 032
（一）房屋買賣合同未簽成，認購定金何去何從 / 032
（二）合同雙方對簿公堂，違約責任難認定 / 034
法理分析 / 034
（一）關于《認購書》及《認購書補充協議》的解除問題 / 034
（二）房產公司是否應返還雙倍定金？ / 035
（三）裁判結果 / 036
知識拓展 / 036
（一）預約合同 / 036
（二）關于認購書的定金罰則及定金返還 / 038
（三）關于本約與預約的認定 / 040
普法提示 / 041
（一）購房者要增強法律意識，依法維護自己合法權益 / 041
（二）開發商要規范合同格式，加強與購房者之間的溝通，妥善處理矛盾糾紛 / 042
（三）完善信息公開制度，解決信息不對稱問題 / 042
案例五??商品房買賣合同糾紛中當事人如何行使合同解除權？——淺談合同解除權與情勢變更原則/ 043
案情回顧 / 043
法理分析 / 046
（一）合同解除權的行使主體 / 047
（二）合同解除與情勢變更 / 047
（三）情勢變更與商業風險 / 049
知識拓展 / 050
（一）合同解除的分類及法律屬性 / 050
（二）合同解除權的性質 / 050
（三）合同解除權的行使方式 / 051
（四）合同解除的效力及合同解除權的消滅 / 052
普法提示 / 053
案例六??房屋質量問題的權益維護——因房屋質量問題解除合同的條件/ 055
案情回顧 / 055
法理分析 / 058
（一）涉訴商品房買賣合同解除的法律依據 / 058
（二）合同解除的法律后果 / 059
知識拓展 / 060
（一）擴大買受人的拒絕受領權 / 060
（二）對合同約定的質量標準予以嚴格適用 / 062
普法提示 / 062
第二章 房產政策下商品房買賣糾紛
案例一??80后女博士買房遇新政，主張解除合同是否有據？——解析《民法典》第五百六十三條/ 067
案情回顧 / 067
（一）女博士買房遇新政欲毀約 / 067
（二）買賣雙方對簿公堂各執一詞 / 068
法理分析 / 069
（一）何謂合同解除權？ / 069
（二）買方是否享有法定解除權？ / 070
知識拓展 / 071
（一）合同解除權的種類 / 071
（二）合同解除權的限制 / 072
普法提示 / 073
案例二??因房屋限購政策導致合同無法履行誰擔責？——解析《民法典》第五百三十三條/ 076
案情回顧 / 076
（一）曙光乍現——買房希望在即 / 076
（二）一波三折——路途曲折坎坷 / 078
（三）情勢變更——以公平為內核定分止爭 / 079
法理分析 / 079
（一）情勢變更原則的理論基礎 / 079
（二）情勢變更原則產生的法律效果 / 081
（三）房屋限購政策與情勢變更 / 081
知識拓展 / 082
（一）房屋限購政策的背景及沿革 / 082
（二）涉房屋限購政策買賣合同糾紛的主要類型 / 083
（三）審理涉房屋限購政策買賣合同糾紛案件的主要思路 / 083
普法提示 / 085
第三章 二手房買賣糾紛
案例一??被查封的房屋買賣合同效力如何認定——解析《民法典》**百五十三條/ 089
案情回顧 / 089
（一）買了查封房憂心忡忡 / 089
（二）解查封變抵押愿望難成 / 090
（三）換房落空無奈訴賠償 / 091
法理分析 / 091
知識拓展 / 093
（一）被查封房屋買賣合同效力認定的實踐分歧 / 093
（二）合同有效情況下的履行情況分析 / 095
普法提示 / 096
（一）選擇正規中介公司 / 096
（二）買方在簽訂合同后應及時辦理預告登記 / 097
（三）履行過程中發現房屋被查封買方可提出執行異議 / 097
（四）發現房屋被查封后及時了解情況 / 097
（五）隨時取證，及時維權 / 097
案例二??夫妻一方擅自處分共有房屋，房屋買賣合同效力如何認定/ 099
案情回顧 / 099
法理分析 / 101
（一）夫妻一方擅自處分共有房屋的行為性質認定 / 101
（二）夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力 / 102
知識拓展 / 102
（一）
尚未辦理完成房屋所有權變更登記，買受人能否要求房屋過戶？ / 103
（二）
已辦理完成房屋所有權變更登記，夫妻另一方能否向買受人主張返還房屋？ / 103
普法提示 / 105
案例三??一房二賣情形下房屋買賣合同的效力問題——惡意串通在司法實踐中的判斷標準/ 106
案情回顧 / 106
（一）喜出望外搬新家，房產證卻另易新主 / 106
（二）無奈之下對簿公堂，幾經周折合同終被確認無效 / 107
法理分析 / 109
（一）合同無效問題 / 109
（二）惡意串通損害第三人利益的認定問題 / 110
知識拓展 / 111
（一）無效之后的處理問題 / 111
（二）數個房屋買賣合同均有效時的履行順序問題 / 112
普法提示 / 112
（一）轉變觀念，謹慎選擇無法立即辦理所有權轉移登記手續的房屋 / 113
（二）選擇規模大、口碑好的經紀公司 / 113
（三）嚴防死守，周密合同條款以降低履行風險 / 113
案例四??二手房買賣合同戶口遷移問題——出賣人未履行戶口遷移義務的違約責任/ 115
案情回顧 / 115
法理分析 / 116
（一）戶口遷移不屬于民事案件受案范圍 / 116
（二）關于戶口遷移違約金的請求可以立案受理 / 117
（三）戶口遷移違約的判斷 / 118
（四）戶口遷移違約金的判斷 / 119
（五）北京市新戶口政策下的救濟途徑 / 121
知識拓展 / 121
（一）我國現有戶籍管理制度概述及法律淵源 / 121
（二）戶籍管理制度現行體制存在的問題 / 122
（三）北京市內人口戶口轉移的操作流程及戶口新政策 / 123
（四）上海市戶口政策中“公共戶”規定 / 124
普法提示 / 125
（一）了解出賣人狀況及房屋內戶口狀況，預估風險 / 126
（二）明確約定戶口遷移的合同義務 / 126
案例五??網簽改了價格，房款究竟幾何——相同當事人在同一房屋的買賣過程中簽署多份合同且條款不一時的法律適用/ 128
案情回顧 / 128
（一）二手房交易，買賣合同簽了兩份 / 128
（二）各執己見，紛爭難解 / 129
法理分析 / 130
（一）自簽合同及網簽合同的效力 / 130
（二）買賣合同繼續履行的可能性及房屋總價的確定 / 131
知識拓展 / 132
（一）存量房買賣網簽制度 / 132
（二）網簽合同及交易雙方自行簽訂的房屋買賣合同的效力 / 133
（三）網簽價與真實成交價不一時的法律風險 / 134
普法提示 / 135
案例六??房屋買賣合同糾紛中違約金問題解析——解析《民法典》第五百八十五條/ 137
案情回顧 / 137
法理分析 / 139
（一）違約金的類型和計算方式 / 139
（二）違約金“過高”或“過低”的調整 / 140
知識拓展 / 141
（一）違約金與預期利益損失的區別和聯系 / 141
（二）存在多種違約行為時違約金的計算 / 143
普法提示 / 145
（一）買賣雙方均要做到誠實守信 / 145
（二）守約方要積極維權 / 145
（三）中介公司要嚴格監督房屋買賣合同的簽訂和履行 / 146
案例七??房屋買賣合同的效力——以改網簽形式進行的交易合同是否有效及違約責任如何認定/ 147
案情回顧 / 147
法理分析 / 149
（一）《房屋定購合同》是否有效？ / 149
（二）賣方是否存在違約行為，是否應向買方承擔違約責任？ / 150
知識拓展 / 151
（一）違約責任 / 151
（二）合同的解除 / 153
普法提示 / 153
（一）認真評估房源，全面了解房屋現狀 / 154
（二）全面了解資質，選擇規范的中介公司 / 154
（三）細致審查合同條款，盡可能將有合理預期的情形條文化 / 155
（四）積極留存證據，以備不時之需 / 155
案例八??因借名買房發生糾紛——出名人能否直接以其系房屋登記所有權人為由要求返還房屋/ 156
案情回顧 / 156
法理分析 / 158
知識拓展 / 160
（一）返還原物糾紛 / 160
（二）所有權糾紛或所有權確認糾紛 / 161
（三）合同糾紛 / 161
普法提示 / 163
（一）不僅看到眼前的好處及便利，更要預見后期的風險 / 163
（二）明確所購房屋的性質，詳盡了解房屋所在地購房政策 / 164
（三）簽訂書面借名買房合同，嚴格約定權利義務 / 165
案例九??支付全款終不得房，“一房數賣”中買家如何維權——解析“一房數賣”交易中合同的效力及救濟措施/ 166
案情回顧 / 166
法理分析 / 167
（一）商品房買賣合同簽訂后是否發生物權轉移的效力？ / 167
（二）“一房數賣”中的數份商品房買賣合同的效力 / 168
（三）“一房數賣”中無法取得商品房所有權的買受人如何尋求法律救濟？ / 169
知識拓展 / 170
普法提示 / 172
第四章 農村房屋和小產權房買賣糾紛
案例一??農村房屋買賣合同的效力——買賣雙方是否屬同村集體經濟組織成員至關重要/ 177
案情回顧 / 177
（一）十六年前歡喜簽訂賣房協議 / 177
（二）十六年后卻因協議對簿公堂 / 177
（三）法院明察秋毫作出公正判決 / 178
（四）本案爭議焦點及主要法律問題 / 178
法理分析 / 179
（一）同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同效力 / 179
（二）集體經濟組織成員以外的人與農村村民之間的農村房屋買賣合同效力 / 179
知識拓展 / 181
（一）相互返還義務 / 181
（二）賠償損失問題 / 182
（三）責任比例問題 / 182
普法提示 / 183
（一）購買農村房屋的注意事項 / 183
（二）農村房屋買賣的完善建議 / 183
案例二??農村房屋買賣涉及拆遷問題的處理/ 185
案情回顧 / 185
法理分析 / 187
（一）財產返還及折價補償 / 188
（二）信賴利益的損失確定 / 188
（三）合同無效時買賣雙方過錯責任的認定 / 190
知識拓展 / 190
普法提示 / 192
案例三??小產權房到底能不能買？——解析涉小產權房的法律問題及政策規定/ 193
案情回顧 / 193
（一）低價購買小產權房又反悔 / 193
（二）法院裁定駁回意難平 / 193
法理分析 / 194
（一）何謂小產權房？ / 194
（二）物權法定原則與小產權房之間的沖突 / 195
（三）法院緣何裁定駁回起訴？ / 196
知識拓展 / 197
（一）小產權房的誕生背景 / 197
（二）小產權房政策的演變 / 198
（三）小產權房可能引發的法律糾紛 / 199
普法提示 / 200
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【“八五”普法用書】【法官說法(第二輯)】商品房、存量房及農村房屋買賣糾紛典型案例解析 節選
案例一 說好的重點小學不見了，開發商虛假宣傳要擔責 ——對《*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的理解 陳自喜 案情回顧 （一）說好的“學區房”卻無法入學，業主訴開發商虛假宣傳 26歲的孫蕓與28歲的李慶是一對在大都市打拼的小夫妻。2012年2月，因為孫蕓懷孕，兩人開始計劃在工作的城市買房。因為寶寶很快將要出生，小兩口主要關注一些周邊有幼兒園、小學等附屬教育設施的小區。一到周末，兩人就奔波在各大樓盤的銷售現場。 “瓊府花園小區，您孩子的正確選擇。小區配套幼兒園、小學是清大附屬幼兒園、小學，12年金牌教育讓您的孩子一路領先……”玉都房地產開發有限公司（以下簡稱玉都房地產公司）所開發的瓊府花園小區的售樓宣傳廣告和在電視臺《今日房產》播出的看房專題片讓孫蕓和李慶的眼睛一亮。兩人比較了一下，這個正在開發的樓盤離孫蕓的工作單位只有六七公里遠，附近有地鐵站也便于李慶上下班。*重要的是，宣傳廣告所說的清大附屬幼兒園、小學是該市的市級重點幼兒園、小學，這是多少家長擠破腦袋都想讓孩子去的好學校。兩人琢磨來琢磨去，對瓊府花園小區上了心思。 “孫姐、李哥，您倆放心吧。我們都在電視臺上承諾了咱們小區的附屬幼兒園、小學就是清大的，沒問題。這還有假？趕緊買吧。”銷售人員的熱情推薦和再三承諾，讓小兩口下定了決心。2012年7月下旬，瓊府花園小區樓盤正式開盤，孫蕓和李慶當天在銷售現場選好房子，簽署了《商品房預售合同》，交納了房屋首付款80萬元，并辦理了按揭貸款。 2014年5月，玉都房地產公司按約定向孫蕓、李慶交付了位于瓊府花園的房屋。2014年10月，孫蕓、李慶和他們的寶寶安安一家三口住進了裝飾一新的家。2015年10月，孫蕓、李慶發現小區旁邊的幼兒園、小學已經修建完成，然而門口的牌子寫的卻是東方小學、東方小學附屬幼兒園，而不是他們盼望已久的清大小學及附屬幼兒園。兩人傻了眼，在區教委的相關網站上查詢后，確定了瓊府花園小區樓盤的配套學校確實是東方小學及附屬幼兒園。感覺受騙的他們和同小區其他業主一起和開發商玉都房地產公司進行交涉，但未有結果。 2015年12月，孫蕓和李慶一紙訴狀將玉都房地產公司訴至法院。兩人認為玉都房地產公司虛假宣傳，他們所購買的瓊府花園小區的配套教育機構并不是被告在廣告中宣傳的“清大附屬幼兒園、小學”，而是東方小學及附屬幼兒園，被告的虛假廣告宣傳行為誤導了部分消費者，致使原告與被告簽訂了商品房預售合同，要求被告依法承擔相應的賠償責任，支付違約金10萬元。 （二）要約邀請還是要約，業主開發商各執己見 庭審過程中，原告孫蕓、李慶提交了瓊府花園小區售樓宣傳廣告、在電視臺投放的看房專題片等宣傳資料，用以證明被告玉都房地產公司承諾瓊府花園配套教育機構是清大附屬幼兒園、小學，宣傳內容明確具體，屬于要約。原告認為原告接受被告的要約，雙方簽訂了商品房預售合同，被告就應該履行約定，現在瓊府花園小區的附屬教育機構不是被告承諾的清大附屬幼兒園、小學，被告違約，應該支付違約金10萬元。 被告玉都房地產公司對原告的訴訟請求不予認可。被告認為教育設施的配套不屬于被告開發商品房規劃范圍內的設施，故該廣告宣傳不能構成要約，被告不存在違約行為。另外，雙方簽署的商品房預售合同補充協議已明確排除了廣告、宣傳資料等作為合同內容。綜上，被告玉都房地產公司認為原告的訴訟請求及依據的事實、理由不能成立，要求法院駁回兩原告的訴訟請求。 一審法院經審理認為，原、被告雙方簽訂的《商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，符合法律規定，雙方均應按照合同規定行使權利、履行義務。被告針對涉案小區發布的售樓宣傳廣告和宣傳資料中關于附屬教育機構為清大附屬幼兒園、小學的內容具體明確，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約。該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任；被告在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述系免除其自身責任而排除對方主要權利的格式條款，應為無效。鑒于合同中對被告的該項違約責任未作明確約定，且考慮到原告在購房前也應自行向相關教育管理機關核實涉案小區的教育配套問題，而在簽約時教育部門的答復意見為涉案小區并未進行教育資源配置，故法院綜合上述情況，酌定被告玉都房地產公司支付原告孫蕓、李慶違約金1萬元。被告玉都房地產公司對一審判決不服，提起上訴，二審法院*終以相同依據維持了一審判決。 本案中，被告玉都房地產公司關于瓊府花園小區房屋教育配套資源方面的宣傳是構成要約還是要約邀請？如果構成要約，被告在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述是否有效？這是該案審理的爭議焦點。 法理分析 （一）要約與要約邀請的區別 《民法典》第四百七十二條及《合同法》第十四條均規定“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”。《合同法》第十五條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。” 比較而言，要約和要約邀請主要有三大區別： 1.意思表示目的不同。要約是當事人自己主動愿意訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接的目的，而要約邀請是當事人希望對方主動向自己提出訂立合同的意思表示。 2.意思表示內容不同。要約必須包括將來可能訂立的合同的主要內容，要約中含有當事人表示愿意接受要約約束的意思，而要約邀請則不含有當事人接受要約約束的意思。 3.針對對象不同。要約大多數是針對特定的相對人的，故往往采用對話或信函的方式，而要約邀請一般針對不特定的相對人，故往往通過電視、報刊等媒介手段發布。 一般而言，商業廣告通過電視、報刊等媒介手段向不特定的對象進行發布，廣告發布者希望對方主動向自己發出要約提出訂立合同的意思表示，符合要約邀請的構成要件。所以，一般的商業廣告只要內容不具體、明確，應為要約邀請。 （二）商品房銷售廣告和宣傳資料是要約還是要約邀請？ 《*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 本案中，被告將涉案小區的配套教育機構作為樓盤營銷的要點進行宣傳，并在看房專題電視廣告及樓書宣傳中明確出現了“瓊府花園小區的配套幼兒園、小學是清大附屬幼兒園、小學”表述，該表述的內容構成被告對涉案小區對口學校的具體確定的說明和允諾，并且對原告購買涉案房屋并簽訂商品房預售合同的決策具有重大影響，被告的宣傳內容應當視為要約。 （三）被告在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述是否有效？ 《合同法》第三十九條**款（現已失效，相關規定見《民法典》第四百九十六條）規定，“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”。 同時，《合同法》第四十條（現已失效，相關規定見《民法典》第四百九十七條）還規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。” 本案中，被告玉都房地產公司在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，屬于被告為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款，該條款屬于格式條款。被告玉都房地產公司在該條款中直接排除廣告宣傳的內容，系免除自身責任而排除對方主要權利的條款，應為無效。 綜上，被告玉都房地產公司針對涉案小區所發布的商品房銷售廣告和宣傳資料中有關教育機構的說明允諾具體確定，構成要約；該要約內容雖然沒有被載入原、被告雙方簽訂的商品房預售合同中，亦應當視為合同內容。被告在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同附件或組成部分的陳述系免除自身責任而排除對方主要權利的格式條款，應為無效；被告玉都房地產公司沒有按約定提供涉案小區配套教育機構，構成違約，應承擔違約責任。 知識拓展 （一）如何正確理解商品房銷售廣告的“除外規定”？ 根據《民法典》第四百七十三條、《商品房買賣合同解釋》第三條相關規定，商業廣告及商品房的銷售廣告和宣傳資料一般都為要約邀請。但當商品房的銷售廣告和宣傳資料同時符合下列條件時，其性質將變為要約，出賣人違反的，將承擔違約責任：（1）出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾；（2）該說明和允諾具體確定；（3）該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。 以上“三要件”作為《商品房買賣合同解釋》第三條的“特別規定”，突破了商業廣告被定性為要約邀請的一般原則，很大程度上約束了開發商樓盤廣告宣傳的任性，加大了對消費者的保護力度，是值得肯定的。然而，實踐中“三要件”認定標準主觀性較大、缺乏統一的標準；筆者通過對現有的裁判文書進行分析，總結出實踐中法官對“三要件”的認定標準，主要如下： （1）商品房開發“規劃范圍內”通常作狹義理解，即“規劃范圍內”也就是《建設規劃許可證》批準的項目用地范圍（“規劃紅線”或“用地紅線”）。一般情況下，構成要約廣告的認定對象不包括“規劃紅線”外的標識，只能在法定的“規劃范圍內”進行認定。如果商品房廣告對“規劃范圍”未作標注，或者開發商為了獲得宣傳效果，故意模糊“紅線”劃定的范圍，引發商品房買賣合同糾紛，應推定廣告說明和承諾在商品房開發“規劃范圍內”。如果廣告說明和承諾對客戶非常重要，又比較具體明確，足以使購房者產生購房意愿，甚至對該商品房的價格都產生重大的影響，應“視為要約”。例如本案，涉案小區配套的教育機構引進本不屬于開發商“規劃紅線”內的內容，但被告玉都房地產公司為了獲得宣傳效果，故意模糊了其紅線范圍，以“重點學區房”為噱頭吸引消費者的目光，使得原告產生購房意愿，應視為要約。 （2）說明和允諾的“具體確定”的判斷主體應以普通購房者為限，可進行實質性量化和界定。普通的消費者可以根據一般生活常識或者交易知識對房屋的硬件、軟件進行確定，明確具體的位置、質量、面積、具體配套服務、生態環境等內容，同時這種“具體確定”是符合法規和規范性文件要求、不變和*終的。例如，該案中被告玉都房地產公司對小區配套教育機構的承諾為清大附屬幼兒園、小學，明確具體，不會讓人有任何歧義。 （3）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有“重大影響”偏重于主觀判斷，同時也從個性化購房人的實際需求出發，在具體案件中根據案由的特殊性，具體問題具體分析。一般而言，對房屋地址、價格、基本設計、小區環境、公共設施建設等內容的說明和允諾都是法官在審理過程中主要考慮的因素，根據公平公正原則，在舉證責任分擔上對買受人進行適當的傾斜，減輕購房人的舉證負擔，加重開發商的舉證負擔。 在這里需要特別指出的是，鑒于“三要件”的認定標準主觀性較大，可操作性需進一步提高，司法實踐中*高人民法院通過案例指導、業務培訓及專業法官會議努力統一裁判標準，但因標準認定對法官的自由裁判依賴性較強，同案不同判現象仍較為普遍。例如，關于附屬教育機構設施是否屬于商品房開發“規劃范圍內”，不同地區已公開的裁判文書判決結果就不相同，亟待統一標準。 （二）商品房虛假銷售廣告宣傳應承擔的法律責任 如上所述，我們知道一般情況下商品房銷售廣告只屬于要約邀請或要約引誘，意在使潛在的購房者提出要約，不具有法律約束力。只有當商品房銷售廣告中含有虛假內容，使廣告受眾受到此廣告引誘而與開發商進入締約合同階段或成功訂立合同，損害消費者利益時，才會產生法律責任。因開發商故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，購房人因虛假銷售廣告受欺詐而陷入錯誤認識，并作出不真實的意思表示，是可撤銷的民事行為。有可能未訂立合同，但購房者有利益損失，并能提供證據證明的，開發商需依據《民法典》第五百條規定承擔締約過失責任。 該條規定，當事人在訂立合同過程中有故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任，即締約過失責任。舉個例子，北京法院曾審理過這樣一個案例：2002年曹先生到新康小區看房，見到宣傳材料上寫著“海淀區西三旗北路”。后曹先生到售樓處簽訂了認購書，并支付了1萬元預付款。幾天后，曹先生得知新康小區不在海淀區，而是屬于昌平區回龍觀鎮，于是要求退款。雙方協商不成，曹先生訴至法院，要求開發商雙倍返還預付款2萬元。法院認為，商品房實行預售許可證制度，開發商取得的預售許可證載明售樓位置為昌平區回龍觀鎮，但其卻在售樓廣告中將位置標明為“海淀區西三旗”，使承購人對房屋坐落區域產生歧義，誤導曹先生與其簽訂房屋認購書，違反了《民法通則》（現已失效）等相關法律規定，構成欺詐。遂判決被告退還曹先生購房定金1萬元。 如果商品房銷售廣告滿足“三要件”，則屬于要約，應視為合同內容，在沒有阻卻商品房廣告宣傳的效力的合法事由時，房地產開發商就其虛假廣告宣傳對購房人承擔違約責任。根據我國《消費者權益保護法》，如果構成欺詐需要承擔退一賠三的民事責任，但商品房銷售是否適用此規定，理論上爭議較大，司法案例中也很少采用，現實中維權成功概率不大。 普法提示 國外商界有句名言，“想推銷商品而不做廣告，猶如在黑夜里向情人遞送秋波”。可見廣告宣傳在銷售中的重要作用。商品房銷售更是如此，有人做過統計，95%的商品房是通過廣告宣傳的渠道售出的。可是，在商品房銷售中，因廣告及宣傳資料引起的糾紛時常發生，占房地產投訴案件的50%左右。 目前，我國現有法律法規對商品房銷售廣告導致的糾紛如何適用法律法規雖作出了較為明確、具體的規定，但從具體的司法實踐操作來看，這些規定仍存在一些尚待進一步明確與彌補的模糊性表述及漏洞，從而導致一方面給開發商在銷售商品房時做出虛假、夸大的廣告宣傳仍留下了可乘之機，損害了消費者利益；另一方面給房地產市場中的弱勢群體——購房人帶來了更多潛在的訴訟風險。為此，我們建議購房者： （1）理性看待商品房買賣過程中的銷售廣告和宣傳資料。首先，要認識到一般的銷售廣告和宣傳資料都是開發商針對樓盤作出的要約邀請，而非要約，不具有法律效力。其次，要初步判斷該銷售廣告和宣傳資料的內容是否屬于商品房規劃范圍內、具體明確而對自己訂立合同和房屋價格具有重要影響，能否視為要約，作為合同的一部分。*后，如果初步判斷銷售廣告和宣傳資料的內容構成要約，在簽訂合同時就要要求開發商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。 （2）先行收集與查證關于所購房屋的信息，明確商品房“規劃紅線”范圍。購房者在買房之前要保持理性的態度，若確定購買，可以到規劃部門、房管部門以及建設部門做資料查詢，一般小區的消息在房管部門和建設部門都有相應的公示。關于承諾的配套設施，*好先向當地規劃部門咨詢核實，并要求將期待的規劃設施寫進合同。 （3）簽訂合同時一定要注意合同中的違約條款和免責條款。購房者購買“精裝房”“學區房”或者對小區的配套設施有要求時，*好在合同中明確“精裝房”的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務，明確“學區房”能保證買房一定能讓孩子就讀特定學校，以及違約后的賠償等內容。如果協議中有“*終交付以政府規劃或*終確定的示意圖為準”等類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹慎。因為一旦簽訂，將來可能面臨即使開發商存在不實宣傳、虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況，購房者維權仍存在潛在障礙的風險。
【“八五”普法用書】【法官說法(第二輯)】商品房、存量房及農村房屋買賣糾紛典型案例解析 作者簡介
樓宇紅，女，1966年10月生，漢族，浙江紹興人，法學碩士，現任北京市房山區人民法院黨組書記、院長，二級高級法官。
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