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大分化 搶占地產(chǎn)下半場7條賽道 版權(quán)信息
- ISBN：9787521735284
- 條形碼：9787521735284 ; 978-7-5217-3528-4
- 裝幀：一般純質(zhì)紙
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
大分化 搶占地產(chǎn)下半場7條賽道 本書特色
適讀人群 ：各大房企的總裁、總經(jīng)理以及中高層管理者者； 對管理感興趣的讀者。（1）有前瞻的行業(yè)高度。系統(tǒng)性梳理了地產(chǎn)行業(yè)下半場可能的7條賽道，即規(guī)模黑馬、品質(zhì)之王、區(qū)域深耕龍頭、專業(yè)投資商、專業(yè)開發(fā)商、專業(yè)運(yùn)營商和專業(yè)服務(wù)商，框架具有獨(dú)特性。 （2）知名總裁的成功經(jīng)驗(yàn)。接受本書作者訪談的16位總裁來自全國知名房企，比如濱江集團(tuán)董事長戚金興、仁恒置地集團(tuán)董事局主席鐘聲堅(jiān)、碧桂園服務(wù)總裁李長江、中梁控股聯(lián)席總裁何劍等，他們既有行業(yè)號召力，又積累了很多成功經(jīng)驗(yàn)。 （3）標(biāo)桿房企的實(shí)戰(zhàn)干貨。挑選眾多房企里的佼佼者、先行者，比如平安不動產(chǎn)、綠城管理、高和資本、星河產(chǎn)業(yè)等，梳理其成功經(jīng)驗(yàn)，挖掘其商業(yè)模式深層次的亮點(diǎn)。 （4）對其他行業(yè)有啟發(fā)性。地產(chǎn)下半場，房企有7條發(fā)展道路，而當(dāng)其他行業(yè)規(guī)模發(fā)展到一定程度后，身在其中的企業(yè)的發(fā)展邏輯與房企類似。
大分化 搶占地產(chǎn)下半場7條賽道 內(nèi)容簡介
助力企業(yè)決勝地產(chǎn)下半場的實(shí)戰(zhàn)指南中國房地產(chǎn)市場全面進(jìn)入下半場，上半場的很多打法已經(jīng)過時(shí)，房企迫切需要新的發(fā)展思路和指導(dǎo)。地產(chǎn)下半場，房企的賽道可以分為兩類：綜合賽道、專業(yè)賽道。仍然堅(jiān)持傳統(tǒng)開發(fā)模式的房企，只能進(jìn)入綜合賽道，即成為規(guī)模黑馬、品質(zhì)之王和區(qū)域深耕龍頭。而轉(zhuǎn)型的房企，則進(jìn)入專業(yè)賽道，*終成為產(chǎn)業(yè)鏈上的專業(yè)一環(huán)，即成為專業(yè)投資商、專業(yè)開發(fā)商、專業(yè)運(yùn)營商和專業(yè)服務(wù)商。很多創(chuàng)業(yè)企業(yè)、生態(tài)鏈企業(yè)，也有可能成為專業(yè)賽道上的佼佼者。本書挑選以上7條賽道上眾多企業(yè)里的佼佼者、先行者，通過和其總裁對話、梳理其成功經(jīng)驗(yàn)，挖掘其商業(yè)模式深層次的亮點(diǎn)。每條賽道選取2??3家企業(yè)，分別代表該賽道的不同側(cè)面
大分化 搶占地產(chǎn)下半場7條賽道 目錄
序 鯤化為鵬，不是傳說
上部 綜合賽道——戰(zhàn)略差異化
**篇 規(guī)模黑馬
**章 中梁控股：從黑馬到千里馬
一、注重周期研究，戰(zhàn)略引領(lǐng)布局
二、先人后事激發(fā)組織活力，根據(jù)形勢快速調(diào)整機(jī)制
三、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)人員多達(dá)千人，高效運(yùn)營確保細(xì)節(jié)全部落地
小結(jié)
第二章 奧園：4 年5 倍，規(guī)模利潤雙高增長
一、收并購+ 舊改：獨(dú)特的拿地模式，逐漸變成優(yōu)勢
二、區(qū)域深耕之下，提升運(yùn)營管理能力，必須做好三件事
三、標(biāo)準(zhǔn)化+ 研發(fā)創(chuàng)新，奧園的產(chǎn)品正全面升級
小結(jié)
第三章 新希望地產(chǎn)：雙向賦能的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展之道
一、把握經(jīng)營本質(zhì)練內(nèi)功，將穩(wěn)健發(fā)展放在首位
二、投資堅(jiān)持城市和戰(zhàn)略聚焦，沒達(dá)到既定指標(biāo)堅(jiān)決不拿
三、體系和標(biāo)準(zhǔn)加持，品質(zhì)不為成本和進(jìn)度讓步
四、推動數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)精益化運(yùn)營管理2．0
五、堅(jiān)持核心人才內(nèi)生培養(yǎng)，提倡園丁式人才管理
小結(jié)
第二篇 品質(zhì)之王
第四章 仁恒，是怎樣煉成的
一、仁恒的三大初心
二、做好產(chǎn)品的六個(gè)核心動作
三、找到堅(jiān)持長期主義的人，打造品質(zhì)優(yōu)先的企業(yè)文化
第五章 濱江：同時(shí)實(shí)現(xiàn)好品質(zhì)、高人效、千億規(guī)模
一、人均業(yè)績過億，核心是做對了五件事
二、濱江發(fā)展的三個(gè)階段和三大優(yōu)勢
三、濱江的未來：規(guī)模穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)“1+5”發(fā)展戰(zhàn)略
第三篇 區(qū)域深耕龍頭
第六章 寧夏中房：年凈利潤復(fù)合增長率超50%的“西北黑馬”
一、在產(chǎn)品和服務(wù)上深耕投入
二、留住優(yōu)秀人才，靠“物質(zhì)收入”，也靠專業(yè)追求
三、養(yǎng)老、教育等產(chǎn)業(yè)可以成為地產(chǎn)的支持，也可以獨(dú)立生存
四、抓住區(qū)域窗口期，建設(shè)“美好企業(yè)”
第七章 邦泰集團(tuán)：中小房企依靠區(qū)域深耕崛起的樣本
一、兼顧戰(zhàn)略與布局，順應(yīng)趨勢
二、打造高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不斷升級服務(wù)水平
三、公司組織架構(gòu)因時(shí)而變，吸納優(yōu)秀人才不遺余力
小結(jié)
下部 專業(yè)賽道——產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分
第四篇 專業(yè)投資商
第八章 鼎信長城：1 周投資1 個(gè)項(xiàng)目，投遍70%的百強(qiáng)房企
一、行業(yè)判斷：房地產(chǎn)股權(quán)投資時(shí)代來臨
二、股權(quán)投資：堅(jiān)持五優(yōu)法則，平均1 周投1 個(gè)項(xiàng)目
三、風(fēng)控管理：全流程把控，形成一個(gè)閉環(huán)的飛輪
四、海外投資與國內(nèi)業(yè)務(wù)互補(bǔ)，降低風(fēng)險(xiǎn)
五、組織人才：依靠自身培養(yǎng)和體系的力量
小結(jié)
第九章 高和資本：在小眾的城市更新市場，走出一條大路
一、12 年間，商業(yè)模式從0．0 進(jìn)化到5．0
二、不動產(chǎn)的弄潮兒
三、城市更新的投資賽道剛剛開啟，未來中國會出現(xiàn)比肩黑石的巨頭
小結(jié)
鏈接 平安不動產(chǎn)——領(lǐng)跑不動產(chǎn)資產(chǎn)管理時(shí)代 / 174
第五篇 專業(yè)開發(fā)商
第十章 綠城管理：代建行業(yè)龍頭，真正意義上的“專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商”
一、2016年之前，憑借品牌積累，幫助中小房企突破四大瓶頸
二、2016—2020年，憑借綠星標(biāo)準(zhǔn)，建立起全新的經(jīng)營模式
三、內(nèi)建孵化平臺，外建行業(yè)聯(lián)盟
四、未來：代建行業(yè)會占據(jù)地產(chǎn)開發(fā)的30%
鏈接 綠城管理的品質(zhì)，為啥那么好
第十一章 遠(yuǎn)大住工：建筑工業(yè)化會是地產(chǎn)開發(fā)*后的革命嗎
一、與大開發(fā)商共生發(fā)展，逐步建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
二、構(gòu)件運(yùn)輸半徑在150 公里以內(nèi)*佳，已實(shí)現(xiàn)全國百座城市布局
三、標(biāo)準(zhǔn)化程度高、體系完整的項(xiàng)目的成本已經(jīng)能與傳統(tǒng)施工模式持平
四、遠(yuǎn)大住工的核心競爭力
五、遠(yuǎn)大住工和裝配式建筑的未來
第六篇 專業(yè)運(yùn)營商
第十二章 新城商業(yè)：持續(xù)探索，讓商業(yè)空間更有價(jià)值
一、“住宅+ 商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，助推吾悅廣場快速發(fā)展
二、一、二線和三、四線城市同步發(fā)展，充分享受城市消費(fèi)升級的紅利
三、緊跟消費(fèi)趨勢以及客戶需求，10 年前的商場現(xiàn)在仍充滿活力
小結(jié)
鏈接 龍湖商業(yè)：21 年，從備受質(zhì)疑到廣受追捧
第十三章 星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)：四位一體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營新模式
一、多元化布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
二、五條產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，滿足各類企業(yè)的需求
三、重視資產(chǎn)持有，通過投資賦能
四、通過資產(chǎn)證券化的方式退出，兌現(xiàn)價(jià)值并優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)
小結(jié)
第十四章 旭輝瓴寓：長租公寓還處于發(fā)展初期，未來大有可為
一、輕重并舉，雙輪驅(qū)動；全國布局，規(guī)模發(fā)展
二、四大核心能力，支撐戰(zhàn)略發(fā)展
三、人才基礎(chǔ)雄厚，三級合伙人機(jī)制激勵(lì)到位
小結(jié)
鏈接 規(guī)模破100 萬間，實(shí)現(xiàn)長租全產(chǎn)品覆蓋，自如到底憑什么
第七篇 專業(yè)服務(wù)商
第十五章 管理物業(yè)超8 億平方米，碧桂園服務(wù)究竟是怎么做到的
一、把服務(wù)做到極致是規(guī)模的基礎(chǔ)
二、碧桂園服務(wù)規(guī)模進(jìn)擊的五個(gè)途徑
三、戰(zhàn)略升級帶來運(yùn)營模式之變
四、打造“新物業(yè)”概念
第十六章 世茂服務(wù)的“三高”：高增速、高毛利、高增值服務(wù)收入占比
一、基礎(chǔ)服務(wù)沒有極致，科技賦能還能賺錢
二、圍繞“用戶”與“資產(chǎn)”，提供線上、線下立體服務(wù)
三、收并購快速擴(kuò)大規(guī)模和密度，構(gòu)建全業(yè)態(tài)綜合性物業(yè)生態(tài)
四、各領(lǐng)域引進(jìn)專業(yè)性人才，股權(quán)激勵(lì)覆蓋為行業(yè)*廣
展開全部
大分化 搶占地產(chǎn)下半場7條賽道 節(jié)選
第三章 新希望地產(chǎn)：雙向賦能的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展之道快周轉(zhuǎn)、上規(guī)模、沖千億……2018年以前，這是地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。2018年以后，特別是三道紅線之后，大部分有先見之明的房企都已經(jīng)由追求規(guī)模轉(zhuǎn)向?qū)で蟾哔|(zhì)量增長。這個(gè)時(shí)候，此前那些不太追求規(guī)模的房企反而異軍突起了，比如新希望地產(chǎn)，其2020年銷售額較上年增長了近40%。從2014年正式發(fā)力開始至2020年，新希望地產(chǎn)的年銷售額復(fù)合增長率超70%。憑借高質(zhì)量的穩(wěn)健增長，新希望地產(chǎn)榮獲“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長速度TOP 10”。新希望地產(chǎn)過去是怎么做的？未來準(zhǔn)備怎么做？對行業(yè)格局怎么看？這些問題的答案對行業(yè)肯定有不少借鑒意義。明源地產(chǎn)研究院獨(dú)家對話了新希望地產(chǎn)執(zhí)行總裁姜孟軍（見圖3-1）。他表示，面對市場和政策擾動，關(guān)鍵是要練好內(nèi)功，抓住經(jīng)營的本質(zhì)。這是過去新希望地產(chǎn)快速成長的秘訣，也是未來面對不確定性*強(qiáng)大的武器。一、把握經(jīng)營本質(zhì)練內(nèi)功，將穩(wěn)健發(fā)展放在首位*近，供地兩集中政策在各地陸續(xù)落地，加上此前的三道紅線、房貸集中制度，組成了地產(chǎn)行業(yè)的三大新政，對房企的要求進(jìn)一步提高。供地兩集中政策傳出的次日，地產(chǎn)股集體大漲，龍頭企業(yè)領(lǐng)漲。因?yàn)橘Y本認(rèn)為，規(guī)模房企在未來的競爭格局下會更有優(yōu)勢。姜孟軍指出，這一輪調(diào)控有幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：**，調(diào)控是長期行為，打破了過去2～3年的小周期；第二，要求越來越高、越來越嚴(yán)格和精細(xì)化。調(diào)控是為了行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，從長遠(yuǎn)來看是好事，新希望地產(chǎn)一直以歡迎的態(tài)度面對，因?yàn)闊o論什么政策，對所有企業(yè)都是公平的，行業(yè)要向前發(fā)展，要求一定會越來越高。對于像新希望地產(chǎn)這樣的穩(wěn)健房企，即便沒有三道紅線，其也一直按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在要求自身。新希望集團(tuán)創(chuàng)立于1982年，至今已有近40年的歷史，企業(yè)歷史長、涉足產(chǎn)業(yè)多。新希望地產(chǎn)只是新希望集團(tuán)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊，而集團(tuán)經(jīng)歷過眾多大大小小的經(jīng)濟(jì)、行業(yè)周期，因此新希望地產(chǎn)也十分注重風(fēng)險(xiǎn)管理。地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型活動，無論是三道紅線、房貸集中還是供地兩集中，都非常考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力。早在政策出臺之前，新希望地產(chǎn)就一直將負(fù)債指標(biāo)控制在綠檔之內(nèi)，因此受到的沖擊極小。未來，行業(yè)的容錯(cuò)率會越來越小，中小房企以及極少數(shù)資金鏈緊張的規(guī)模房企的壓力會比較大，彎道超車已基本不太可能。因此，接下來很多房企都會把高質(zhì)量增長、安全穩(wěn)健放在*重要的位置。姜孟軍認(rèn)為，面對挑戰(zhàn)，關(guān)鍵是把握經(jīng)營的本質(zhì)，練好自身經(jīng)營能力的內(nèi)功。所謂經(jīng)營的本質(zhì)，一是尊重市場規(guī)律，二是把客戶放在*重要的位置。土地集中釋放帶來的影響有兩方面：一方面，土地基于自身屬性在價(jià)值上有差異，十分考驗(yàn)公司對市場趨勢的判斷；另一方面，由于產(chǎn)品的集中供應(yīng)，購房者肯定會選擇品質(zhì)更好、口碑更好、品牌更好的樓盤。新希望集團(tuán)將主要精力傾注于農(nóng)業(yè)和消費(fèi)升級上，對地產(chǎn)開發(fā)，一直不追求規(guī)模。這使得新希望地產(chǎn)不焦慮，自然有足夠的精力關(guān)注經(jīng)營質(zhì)量的提升，有機(jī)會時(shí)多做一點(diǎn)，沒機(jī)會時(shí)就少做一點(diǎn)。二、投資堅(jiān)持城市和戰(zhàn)略聚焦，沒達(dá)到既定指標(biāo)堅(jiān)決不拿2020年，受新冠肺炎疫情的沖擊，很多房企的規(guī)模增長都受到不小的影響，但新希望地產(chǎn)仍然保持了良好的增長勢頭，這與其投資布局密不可分。1.堅(jiān)持城市聚焦，布局新一線和強(qiáng)二線雖然新希望地產(chǎn)的規(guī)模增長得很快，但其城市邏輯一以貫之，一直堅(jiān)持布局新一線和強(qiáng)二線城市。一線城市原則上不進(jìn)入，因?yàn)樵谝痪城市開發(fā)項(xiàng)目，對資金的需求量大，受調(diào)控的影響也大。三、四線城市受調(diào)控影響小，有周期性機(jī)會，但是從長周期來看風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會。姜孟軍認(rèn)為，新一線城市和強(qiáng)二線城市，人口持續(xù)流入，每年對房產(chǎn)的需求量依然比較大。對西部的中心城市、省會城市以及東部的重要城市，新希望地產(chǎn)持續(xù)看好。短期內(nèi)，這些城市也會受政策調(diào)控的制約，但只要有足夠強(qiáng)的經(jīng)營能力，它們的確定性就很強(qiáng)。當(dāng)然，即便是對看好的城市，新希望地產(chǎn)也不貪多求大。因?yàn)樾孪Ｍ瘓F(tuán)在全國很多城市都有產(chǎn)業(yè)，地方政府會順帶邀請新希望地產(chǎn)去做一些投資。但是，只要不是戰(zhàn)略選擇的城市，新希望地產(chǎn)就堅(jiān)決不去。由于一年只新進(jìn)一到兩個(gè)城市，到現(xiàn)在為止，新希望地產(chǎn)只進(jìn)入了15個(gè)新一線和強(qiáng)二線城市。2.堅(jiān)持戰(zhàn)略聚焦新希望地產(chǎn)選擇的城市少，但是一旦進(jìn)入，就會迅速拿到3～5個(gè)乃至更多項(xiàng)目。比如，其2018年剛進(jìn)入杭州時(shí)，死磕蕭山，熟悉之后才逐漸鋪開，到現(xiàn)在已經(jīng)有十幾個(gè)項(xiàng)目。姜孟軍坦言，過去幾年新希望地產(chǎn)一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，很重要的一個(gè)原因是城市布局得好，堅(jiān)持在新一線和強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域拿地，從而享受了這些城市發(fā)展的紅利。其間有不少地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槟玫貎r(jià)格太高，面臨虧損的局面。反觀新希望地產(chǎn)至今沒有虧損的項(xiàng)目，其原因主要是嚴(yán)守投資紀(jì)律，堅(jiān)守資金回報(bào)、凈利潤等基本指標(biāo)紅線。據(jù)姜孟軍介紹：有些熱門城市及區(qū)域，比如杭州、南京、粵港澳大灣區(qū)等，新希望地產(chǎn)跟進(jìn)了一兩年，參與了上百次的土拍才成功進(jìn)入，但其并不著急，只要沒達(dá)到既定的投資指標(biāo)，就堅(jiān)決不拿。新希望地產(chǎn)認(rèn)為，無論多熱門的城市，總有窗口期，重要的是抓住這個(gè)窗口期。新希望地產(chǎn)的投決委員會經(jīng)常在聽取上百塊土地的匯報(bào)后，才會謹(jǐn)慎地拍下1塊。由此可以看出，新希望地產(chǎn)的穩(wěn)健適度發(fā)展絕不只是說說而已。3.用產(chǎn)業(yè)為地產(chǎn)賦能相比一般房企，新希望地產(chǎn)有個(gè)很大的優(yōu)勢，那就是背靠強(qiáng)大的集團(tuán)母公司。近年來，熱門城市的地方政府在出讓土地時(shí)，將門檻抬得越來越高——除了做住宅開發(fā)，還要落地產(chǎn)業(yè)配套，而這恰恰是新希望地產(chǎn)的優(yōu)勢所在。新希望集團(tuán)共有八大產(chǎn)業(yè)，依靠產(chǎn)業(yè)板塊聯(lián)動來做產(chǎn)城融合，有其他房企無法比擬的優(yōu)勢。用產(chǎn)業(yè)的心、產(chǎn)業(yè)的基因，為地產(chǎn)開發(fā)賦能，這是新希望地產(chǎn)的創(chuàng)新模式。新希望集團(tuán)內(nèi)部有個(gè)提法，叫用民生產(chǎn)業(yè)鏈賦能美好生活場景（見圖3-2），其中包括三個(gè)層面的內(nèi)容。一是鄉(xiāng)村振興。2020年，新希望地產(chǎn)在成都東部新區(qū)的種子樂園開放營業(yè)，作為一個(gè)純粹的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、兒童的自然教育基地，其開業(yè)4個(gè)月游客就達(dá)到了30萬人次，位列西南地區(qū)景區(qū)人氣榜第9名，而原因就在于新希望地產(chǎn)將農(nóng)業(yè)、文旅完美地結(jié)合在了一起。目前，這種項(xiàng)目在浙江、云南等地也正在持續(xù)推進(jìn)落地。二是產(chǎn)城融合。新希望集團(tuán)諸多產(chǎn)業(yè)在各個(gè)城市都有發(fā)展需求，用地產(chǎn)把它們整合聯(lián)結(jié)起來，就能創(chuàng)造更多的價(jià)值。新希望地產(chǎn)真正給地方政府帶去了產(chǎn)業(yè)落地，也幫助集團(tuán)內(nèi)各個(gè)產(chǎn)業(yè)更好地融合聯(lián)動。三是城市更新。新希望地產(chǎn)做城市更新更多是站在城市視角思考問題的，而非房地產(chǎn)角度，因此其參與的城市更新力爭落地眾創(chuàng)空間。目前，眾創(chuàng)空間有四種模式（見圖3-3）：**種叫美好生活小站，一般是3 000平方米的小街區(qū)，服務(wù)周邊兩三千戶人家；第二種是美好生活街區(qū)，一般在10 000平方米左右，會覆蓋5 000～8 000戶人家；第三種是美好生活中心；第四種是美好創(chuàng)客小鎮(zhèn)。成都的茶店子落地了美好生活小站，把黨群、社區(qū)服務(wù)、鄰里融合在一塊，目前已經(jīng)取得了很好的效果。成都九里堤落地了美好生活雙創(chuàng)特色街區(qū)（見圖3-4），這個(gè)街區(qū)以前是周邊居民搓麻將的一條街，改造之后，變成了文青匯聚的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。因?yàn)檫@些創(chuàng)新，新希望地產(chǎn)不僅得到了很多的榮譽(yù)，而且獲得了各地政府的青睞，天津、寧波、中山等城市紛紛向新希望地產(chǎn)拋出橄欖枝。三、體系和標(biāo)準(zhǔn)加持，品質(zhì)不為成本和進(jìn)度讓步眾所周知，杭州對地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)要求極高，但新希望地產(chǎn)自2018年進(jìn)入，短短兩年內(nèi)就拿下十多個(gè)項(xiàng)目，在南京、寧波、蘇州、溫州等地也有不俗表現(xiàn)，足見其產(chǎn)品力很強(qiáng)。姜孟軍坦言，剛進(jìn)入溫州時(shí)，新希望地產(chǎn)的規(guī)模還比較小，而且大家普遍認(rèn)為新希望集團(tuán)主要是做農(nóng)業(yè)的，對新希望地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品有所懷疑。但幾年下來，大家發(fā)現(xiàn)新希望集團(tuán)做地產(chǎn)就跟做農(nóng)業(yè)一樣，非常實(shí)在。首先，新希望集團(tuán)是干實(shí)業(yè)的，天生就有制造業(yè)的基因，而且集團(tuán)要求地產(chǎn)板塊要向其他板塊看齊。其次，新希望集團(tuán)的主業(yè)是農(nóng)牧食品產(chǎn)業(yè)，而食品*重要的是安全。因此，新希望地產(chǎn)對產(chǎn)品的要求是：做到食品級的安心。在硬件投入上，新希望地產(chǎn)有嚴(yán)格的指標(biāo)，以保證品質(zhì)。新希望地產(chǎn)的員工都知道“品質(zhì)不為成本讓步，品質(zhì)不為進(jìn)度讓步”這條內(nèi)功心法。因?yàn)樵谛孪Ｍ禺a(chǎn)，產(chǎn)品是“一把手工程”，總裁是“01號產(chǎn)品經(jīng)理”。在2019年供應(yīng)商大會上，新希望地產(chǎn)“大工程體系”發(fā)布了有史以來*嚴(yán)苛的《項(xiàng)目質(zhì)量管理體系》，通過“品質(zhì)五大軍規(guī)”（見圖3-5）和標(biāo)準(zhǔn)化流程，解決品質(zhì)項(xiàng)目打造和全國項(xiàng)目整體品質(zhì)提升的核心問題。*后，新希望集團(tuán)的主業(yè)一直都是低利潤的農(nóng)業(yè)。以飼料為例，其利潤率幾乎都在1%～5%之間，利潤指標(biāo)都是按分計(jì)算的，不像房企動不動以億計(jì)算。集團(tuán)在精細(xì)化管理方面稍微不注意，項(xiàng)目就會虧損，其已經(jīng)習(xí)慣了低利潤和長期主義，而這也讓新希望地產(chǎn)練就了精細(xì)化內(nèi)功。農(nóng)業(yè)的管理比房地產(chǎn)精細(xì)得多。以養(yǎng)豬為例，新希望集團(tuán)已經(jīng)把養(yǎng)豬分成了900多個(gè)環(huán)節(jié)，然后在里面找關(guān)鍵點(diǎn)。新希望地產(chǎn)向集團(tuán)農(nóng)業(yè)板塊學(xué)習(xí)了很多：一是在做投資測算時(shí)不抱僥幸心理，不會有太高的預(yù)期；二是對利潤的要求沒那么高；三是將管理不斷細(xì)化，在每個(gè)環(huán)節(jié)尋找關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行效率提升。新希望地產(chǎn)從*早沒有運(yùn)營，到運(yùn)營1.0，再到現(xiàn)在的運(yùn)營2.0，不斷迭代，快速實(shí)現(xiàn)了精益化運(yùn)營。比如，在周轉(zhuǎn)率方面，新希望地產(chǎn)一直提倡科學(xué)周轉(zhuǎn)，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)過快會帶來品質(zhì)的不穩(wěn)定；再比如，新希望地產(chǎn)內(nèi)部職能高度交圈，盡量減少無效時(shí)間和成本。產(chǎn)品力為新希望地產(chǎn)提供了強(qiáng)大的支撐。新希望地產(chǎn)個(gè)別項(xiàng)目老帶新的比例達(dá)到了68%。姜孟軍表示，*高級的營銷就是讓銷售變得多余，房子開發(fā)出來很快就賣掉。新希望地產(chǎn)一直以此作為目標(biāo)。2020年3月12日，新希望地產(chǎn)在官微發(fā)布《2020春季希望宣言》（見圖3-6）：365天降價(jià)雙倍補(bǔ)差，沒有任何限制條款！這次“降價(jià)補(bǔ)償政策”并不是新希望地產(chǎn)的**次，早在2018年溫州樓市低迷時(shí)期，其亦有類似的舉措，足見其對自家產(chǎn)品的自信。四、推動數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)精益化運(yùn)營管理2.02020年，在新冠肺炎疫情沖擊下，線下商業(yè)受到嚴(yán)重影響，線上商業(yè)卻大放異彩，各行業(yè)的數(shù)字化大大加速。距離線上較遠(yuǎn)的地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的環(huán)境必須要在數(shù)字化上有所投入。60%的前50強(qiáng)房企2020年數(shù)字化投入超1億元，過半數(shù)房企的信息部門由副總裁親自掛帥。這在之前是想都不敢想的，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司的技術(shù)部門長期以來都是配角中的配角。精細(xì)化運(yùn)營、管理都離不開數(shù)字化。進(jìn)入管理紅利時(shí)代，誰占領(lǐng)了數(shù)字化的制高點(diǎn)，誰就獲得了一個(gè)強(qiáng)大的競爭武器。事實(shí)上，新希望地產(chǎn)科學(xué)周轉(zhuǎn)、規(guī)模增長本身就有數(shù)字化的賦能。新希望地產(chǎn)的數(shù)字化走在行業(yè)的前列，得益于三點(diǎn)。1.開始時(shí)間較早早在七八年之前，新希望地產(chǎn)就與明源地產(chǎn)研究院合作展開了數(shù)字化的探索。集團(tuán)董事長對地產(chǎn)的規(guī)模沒有特別要求，但對數(shù)字化提了很高的要求。新希望集團(tuán)的生豬養(yǎng)殖，早已建了5S智慧無人豬場。就在2020年，新希望地產(chǎn)內(nèi)部的四個(gè)管理系統(tǒng)已經(jīng)全部搭建完畢，內(nèi)部職能已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了所有數(shù)據(jù)的打通，包括精益化運(yùn)營管理2.0。2.一把手親自掛帥數(shù)字化，從表面上看是從數(shù)據(jù)化、在線化到智能化的過程，但實(shí)質(zhì)上，它與一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略變革相關(guān)，需要從戰(zhàn)略的高度看待和推進(jìn)。就像標(biāo)準(zhǔn)化，不能只是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，還要有流程的標(biāo)準(zhǔn)化和人才的標(biāo)準(zhǔn)化。在新希望地產(chǎn)，數(shù)字化建設(shè)是一把手工程，由姜孟軍親自掛帥統(tǒng)籌整體的框架，每一個(gè)職能模塊的數(shù)字化體系以各職能的負(fù)責(zé)人為**牽頭人。因?yàn)橹挥幸话咽帧⒇?fù)責(zé)人才能站在全局的高度去整體思考。否則，各個(gè)業(yè)務(wù)部門只關(guān)注自己的一畝三分地，不跟其他部門交流協(xié)同、打通壁壘，現(xiàn)在的精益化運(yùn)營成果就很難實(shí)現(xiàn)。姜孟軍除了考慮地產(chǎn)板塊，還將視野放到了整個(gè)集團(tuán)，跳出地產(chǎn)看數(shù)字化，將數(shù)字化的思路和邊界大大拓展。3.業(yè)務(wù)導(dǎo)向驅(qū)動迭代目前，規(guī)模房企數(shù)字化部門的人員普遍很多，碧桂園、萬科都有數(shù)百人，新希望地產(chǎn)同樣如此。姜孟軍告訴明源地產(chǎn)研究院：目前，新希望地產(chǎn)總部總共有300多人，負(fù)責(zé)數(shù)字化的團(tuán)隊(duì)就有100多人。雖然技術(shù)人員較多，但坐在數(shù)字化主駕駛位的還是懂業(yè)務(wù)的人。過去，不少房企的數(shù)字化進(jìn)程斷斷續(xù)續(xù)，一部分原因在于，懂業(yè)務(wù)的人不懂技術(shù)，懂技術(shù)的人不懂業(yè)務(wù)，兩類人溝通壁壘過高，*終做出來的東西并不能驅(qū)動業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化。姜孟軍指出，數(shù)字化應(yīng)該是由業(yè)務(wù)和技術(shù)雙輪驅(qū)動的，因?yàn)橹挥薪⒃趯I(yè)務(wù)和經(jīng)營邏輯深刻理解之上的信息化、數(shù)字化，才能真正為業(yè)務(wù)賦能。為了信息化而信息化，為了數(shù)字化而數(shù)字化，反而會拉低經(jīng)營的質(zhì)量。姜孟軍打了一個(gè)形象的比方：就像你原來寫字用毛筆，后面用鋼筆，現(xiàn)在用電腦，工具不同，但你寫文章的水平不會因?yàn)槟阌昧穗娔X就提升，數(shù)字化也是一樣，*核心的是將管理邏輯與技術(shù)融合。對于未來的數(shù)字化建設(shè)，姜孟軍有三大設(shè)想。一是將客戶的全生命周期，包括準(zhǔn)客戶納入管理。新希望有很多其他產(chǎn)業(yè)。目前，新希望已經(jīng)是中國*大的肉、蛋、奶供應(yīng)商，也是全球第二大飼料供應(yīng)商，未來還可能成為**大豬肉供應(yīng)商。即便客戶不買新希望的房子，新希望同樣可以為他服務(wù)。如此，客戶從**次接觸新希望到成為業(yè)主，都能享受到服務(wù)。一旦具備這種能力，新希望就相當(dāng)于在自己的小區(qū)之外，還有大量其他小區(qū)。二是將項(xiàng)目的全生命周期納入管理。姜孟軍希望從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，到*終這個(gè)項(xiàng)目交付完畢，再到后期的社區(qū)管理，圍繞整個(gè)項(xiàng)目周期搭建專業(yè)系統(tǒng)。三是業(yè)財(cái)稅一體化。新希望地產(chǎn)目前布局了15個(gè)新一線和強(qiáng)二線城市，每個(gè)城市都有多個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目承擔(dān)的功能并不一樣，需要進(jìn)行全局思考。只有進(jìn)行了全局思考，才會有相應(yīng)的報(bào)表，才能制定不同的經(jīng)營邏輯來指導(dǎo)實(shí)踐。五、堅(jiān)持核心人才內(nèi)生培養(yǎng)，提倡園丁式人才管理2017年和2018年，三、四線城市市場火熱，一些此前只布局一、二線城市的房企也終于按捺不住進(jìn)入三、四線城市。當(dāng)時(shí)，新希望地產(chǎn)認(rèn)為三、四線城市確實(shí)有機(jī)會，但它并沒有選擇下沉。因?yàn)閷π孪Ｍ禺a(chǎn)來說，這既不符合戰(zhàn)略規(guī)劃，也不符合企業(yè)文化。前者很好理解，后者的意思是：新希望地產(chǎn)招一個(gè)人進(jìn)入公司，就希望他能在公司有長足發(fā)展，如果機(jī)會性進(jìn)入三、四線城市，那么項(xiàng)目結(jié)束后團(tuán)隊(duì)怎么辦？外包更不行，因?yàn)闆]人為新希望地產(chǎn)的品牌買單和兜底。由此，我們可以看出新希望地產(chǎn)的人才觀。新希望地產(chǎn)一直堅(jiān)持自己培養(yǎng)人才，培養(yǎng)體系主要分為兩類：一個(gè)是校招，分別有新領(lǐng)袖、新未來、新夢想、新勢力系列；另一個(gè)是公司內(nèi)部的培訓(xùn)學(xué)院，比如外部招聘的項(xiàng)目經(jīng)理，需要經(jīng)過新希望地產(chǎn)的培養(yǎng)，再次成長。姜孟軍表示，之所以堅(jiān)持人才內(nèi)生培養(yǎng)，是希望員工對公司的戰(zhàn)略、文化有更深的理解。比如，新希望地產(chǎn)內(nèi)部的培訓(xùn)學(xué)院，除了專業(yè)賦能，還特別注重企業(yè)文化的灌輸。因?yàn)檎麄(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期很長，如果員工沒有理解新希望的文化，就會出現(xiàn)拿地不顧利潤、建設(shè)過程中為了利潤降低品質(zhì)等短期逐利的問題。新希望從集團(tuán)到地產(chǎn)板塊，追求的都是長期主義。相比行業(yè)同等規(guī)模的企業(yè)，新希望地產(chǎn)總部要大一些，員工數(shù)量也多一些：一是因?yàn)樾孪Ｍ禺a(chǎn)是總部—城市的二級管控機(jī)制；二是總部是管理的發(fā)動機(jī)、管理辦法產(chǎn)生的搖籃以及人才的蓄水池，總部負(fù)責(zé)輸出高素質(zhì)的干部和價(jià)值觀到一線，一線負(fù)責(zé)專心搞好生產(chǎn)。一方面，新希望地產(chǎn)總部會將合適的人放到合適的項(xiàng)目和位置上；另一方面，總部會給予相應(yīng)的賦能。賦能主要是兩個(gè)方面：一是制定合適的政策；二是給予專業(yè)上的指導(dǎo)，比如某個(gè)城市或項(xiàng)目出了問題，總部會派專業(yè)的人員去會診。姜孟軍告訴明源地產(chǎn)研究院，2019年其分管營銷線時(shí)，對全國9個(gè)城市公司的營銷負(fù)責(zé)人做了一次大換防，大家都很樂意接受，而且2020年的完美交付，也證明這次換防非常成功。換防成功，是因?yàn)閱T工認(rèn)同公司的文化，忠誠度高；換防本身，則是讓合適的人到合適的位置上去。比如，公司認(rèn)為A城市的營銷總更適合負(fù)責(zé)B城市，就將其從A公司換防到B城市。這也讓新希望地產(chǎn)的員工能夠更快成長起來。小 結(jié)過去很長一段時(shí)間，得益于土地紅利和金融紅利，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，一大批企業(yè)快速崛起。進(jìn)入管理紅利時(shí)代，行業(yè)增量收窄，在相對固定的空間里博弈，房企想要生存發(fā)展，拼的是融資、拿地、產(chǎn)品打造、精細(xì)運(yùn)營、人才隊(duì)伍建設(shè)等全方位的能力。這種綜合能力的形成，一方面來自企業(yè)的基因，另一方面則需要長期的堅(jiān)持，絕非短時(shí)間內(nèi)可以速成。作為新希望集團(tuán)其中一個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊的新希望地產(chǎn)，在這兩個(gè)方面都有自己的優(yōu)勢，其過往的穩(wěn)健表現(xiàn)也充分證明了這一點(diǎn)。在管理紅利時(shí)代，新希望地產(chǎn)有望持續(xù)擴(kuò)大這種優(yōu)勢。
大分化 搶占地產(chǎn)下半場7條賽道 作者簡介
成立于2009年，持續(xù)挖掘泛地產(chǎn)各領(lǐng)域創(chuàng)新典型案例，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)管理創(chuàng)新。目前研究院已聚集了一大批深諳房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與管理的專家，形成了覆蓋房地產(chǎn)增量市場和存量市場兩大板塊，聚焦房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新、投資拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程、營銷、成本、運(yùn)營、存量資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的研究體系。持續(xù)推出“中國房地產(chǎn)業(yè)管理研究成果”。2013年，首度與中信出版社合作出版《成本制勝：微利時(shí)代再造房企核心競爭力》，后續(xù)又推出眾多受行業(yè)歡迎的著作；2013年，開通“明源地產(chǎn)研究院”微信公眾號，目前訂閱用戶數(shù)量已突破110萬，成為地產(chǎn)行業(yè)知名的學(xué)習(xí)平臺，未來還將努力向更高目標(biāo)邁進(jìn)。
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