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中國法院2021年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 版權信息
- ISBN：9787521617115
- 條形碼：9787521617115 ; 978-7-5216-1711-5
- 裝幀：70g輕型紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
中國法院2021年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 本書特色
2021年繼續推出數據庫增值服務！國家法官學院、*高人民法院司法案例研究院隆重推出簡便易用、權威實用，打造“好讀好用”的案例！ 權威的作者 國家法官學院自2012年起推出《中國法院年度案例》叢書，至今已有10年，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。自2020年起，叢書由國家法官學院與*高人民法院司法案例研究院共同編輯，每年年初定期出版。 強大的規模 今年推出23本，含傳統和新近的所有熱點糾紛，這些案例是從全國各地法院收集到的上一年度審結的近萬件典型案例中挑選出來的，具有廣泛的選編基礎和較強的代表性。 獨特的內容 不再有繁雜的案情，高度提煉案情和裁判要旨，突出爭議焦點問題。 不再有冗長的分析，主審法官撰寫“法官后語”，展現裁判思路方法。 數據庫增值服務 2021年繼續推出數據庫增值服務，凡購買本書，掃描前勒口二維碼，即可在本年度免費使用往年同類案例數據庫，并可免費下載民法典全文及新舊對照。
中國法院2021年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 內容簡介
本書是《中國法院2021年度案例系列》(全23冊)的一個分冊。含商品房預售、商品房銷售、二手房買賣、農村房屋買賣、房屋確權糾紛、定金與違約金、房屋借貸與擔保糾紛、其他等。所選案例均是國家法官學院從各地2020年上報的典型案例中挑選出來的精品案例，全面涵蓋該領域常見糾紛內容。案情凝練，并由主審法官精心撰寫裁判要旨與法官后語，可讀性、適用性強，能幫助讀者節約查找和閱讀案例的時間，獲得真正有用的信息，為法官、檢察官、執法人員、律師、法律顧問辦理相關案件以及案件當事人處理糾紛推薦參考書。
中國法院2021年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 目錄
一、商品房預售
1延期付款未達成合意，不影響商品房認購書的法律效力
——郭某婷訴萬錦公司商品房預約合同案
2商品房買賣合同中房地產開發商逾期辦證的違約認定及規范合同雙方的權利義務
——陳某渝等訴粵豪公司房屋買賣合同案
3商品房預售合同中違約金的確定
——黃某文、馮某英訴億誠公司商品房預售合同案
4預約合同違約救濟規則
——李某訴春祥公司房屋買賣合同案
5原判商品房預約合同解除，買受人請求適用定金罰則被駁回，可重新起訴要求賠償損失
——黃某訴東方偉業公司商品房預約合同案
6逾期交房責任應有合同明確約定，而不能由推定產生
——黃某訴中德紅谷公司商品房預售合同案
7嚴重影響正常居住使用的房產可以成為買受人拒絕收房及要求支付逾期交房違約金的理由
——南安市總工會訴陶然一品公司商品房預售合同案
8宣傳廣告需滿足一定條件方可作為合同解除依據
——王某、張某嬌訴天鴻銘基公司商品房預售合同案
9文義解釋——合同解釋的通常原則
——寶瞻公司訴坤煌公司商品房預售合同案
10對房屋交付錯誤均有過錯的購房者與出賣人應按責任大小分擔損失
——毛甲訴保利公司商品房預售合同案
11法定合同撤銷情形的認定
——閔某、胡某先訴匯鑫源公司房屋買賣合同案
12對違約金請求權的定性及民法總則施行后對新舊訴訟時效制度的法律適用
——邱某儀訴宏都公司商品房預售合同案
13開發商未履行書面通知義務是否應承擔逾期交房違約責任
——嚴某裕訴城建南沙公司商品房預售合同案
二、商品房銷售
14商品房買賣合同中買受人解除權合理行使期間
——任某博訴海晨公司房屋買賣合同案
15當事人提出的受行政因素干預能否構成法律上的免責事由
——李某、張某君訴東興公司房屋買賣合同案
16抵銷權與先履行抗辯權規則之適用
——沈某揚訴錦程公司房屋買賣合同案
17第三人撤銷之訴中當事人不享有民事權益的屬于主體不適格
——銀座銀行訴東亞信安公司第三人撤銷之訴案
18未取得預售許可證明的商品房銷售合同無效時賠償責任的認定
——大眾興公司訴張某馨商品房銷售合同案
19未成功購房，開發商、經銷商、團購平臺對退還購房團購費承擔連帶責任
——徐某健訴偉特公司等房屋買賣合同案
20認定商品房銷售廣告和宣傳資料為要約的要件
——楊某訴大商匯公司房屋買賣合同案
21商品房銷售合同中的供水供電條款“一戶一表”的理解與適用
——明某杰訴漢融公司商品房銷售合同案
22當事人不享有訴的利益時法院應當駁回起訴
——靳某清訴遠大公司商品房銷售合同案
三、二手房買賣
23以“炒房”為目的的房屋買賣合同不成立
——夏某梅訴余某房屋買賣合同案
24當事人不及時履行人民法院生效的法律文書所確定的義務應當承擔因此給對方當事人造成的損失
——凌某民、方某英訴朱某、雷某玲房屋買賣合同案
25無真實意思表示的房屋買賣合同不成立
——張某蘭訴楊某瑞房屋買賣合同案
26頂名還貸有風險，應秉持公平原則作出裁判
——張某華訴鄭某杰房屋買賣合同案
27對合同法定解除權中合同目的不能實現的認定
——李某琴、陸某恒訴徐某亭、王某房屋買賣合同案
28二手房交易中買賣雙方義務履行順序的認定及第三人導致違約的責任承擔
——陶某風訴樓某陽、易合公司房屋買賣合同案
29數物并存時合同的解除
——李某彤訴劉某水房屋買賣合同案
30雙方違反簽訂合同時達成的口頭約定亦構成違約
——王某訴潘某有房屋買賣合同案
31房屋過戶后因不再符合落戶政策而導致戶口未能遷出是否屬于合同違約責任阻卻事由的司法認定
——郭某訴張某華房屋買賣合同案
32房屋買賣合同解除后違約方對房屋所作添附應給予適當補償
——周某訴吳某杰房屋買賣合同案
33二手房買賣中的履行順序及抗辯權行使
——姜某、仇某訴高某明、衡某愛房屋買賣合同案
34出賣人未將戶口遷出的法律責任之認定
——梁某、冼某霞訴盧某逆房屋買賣合同案
四、農村房屋買賣
35利益平衡原則在農村宅基地糾紛中的創新適用
——莫某熾訴梁某光、簡某詩房屋買賣合同案
36非同村集體經濟組織成員之間訂立的農村房屋買賣協議無效
——胡某春訴段某杰、段某作房屋買賣合同案
37以“其他形式”訂立的農村房屋買賣合同效力應當結合當事人實施行為時的意思表示等因素進行綜合判斷
——王某保訴王某軍等農村房屋買賣合同案
38城鎮居民為集體經濟組織成員親屬購買該村房屋合同有效
——趙某、馮某訴張某農村房屋買賣合同案
39“小產權”房買賣合同的合法性認定
——劉某誠訴劉某濤農村房屋買賣合同案
40農村房屋買賣合同的效力及農村集體經濟組織成員的認定
——車某、陳某玲訴王某雄等農村房屋買賣合同案
41農村房屋買賣合同無效不必然影響拆遷安置協議的履行
——馬某華、王某亮訴綠都公司房屋拆遷安置補償合同案
42農村房屋買賣合同在被認定無效后對所涉房屋的正確處理
——孫某水訴王某杰房屋買賣合同案
五、拆遷安置房買賣
43拆遷安置住房購房人物權期待權的保護
——蔣某俠、鞏某立訴平某興、平某偉房屋買賣合同案
44惡意串通的房屋買賣合同無效
——殷某訴支某鏹等房屋買賣合同案
45戶主訂立的安置房指標轉讓合同可約束其他被安置人
——梅某訴杜某等房屋買賣合同案
46房屋質量問題索賠標準的認定
——劉某經訴丹陽公司房屋拆遷安置補償合同案
六、一房多賣合同
47“一房二賣”中后手買受人與出賣人構成“惡意串通”的認定標準
——姚某霞訴皮某根等房屋買賣合同案
48一房數賣糾紛中買受人權利的保護順位
——基督教委員會訴趙某等第三人撤銷之訴案
49“一房二賣”的合同效力及所有權的認定
——周某酉訴周某明、長樂中心商業廣場房屋買賣合同案
50“一房多賣”案件中惡意串通簽訂的房屋買賣合同無效
——趙某蘭訴陸某元、吳某文確認合同無效案
51“一房多賣”情形下，應從交易方式、習慣、價格等因素判斷是否存在惡意串通情形
——尤某根訴陸某、王某軍確認合同無效案
七、房屋買賣代理
52隱名代理行為的司法認定
——曾某珠訴陳某明等房屋買賣合同案
53房屋買賣合同中無權代理導致合同自始無法履行的違約責任承擔
——崔某、楊某康訴彭某毓、彭某琴房屋買賣合同案
54房屋買賣合同解除后居間服務費是否應當全額支付
——福進萬家公司訴梁某艾、邵某悅居間合同案
55農村房屋買賣中隱名代理的認定
——何某順訴何某瑞等農村房屋買賣合同案
56親屬代售、代買行為構成表見代理的效力認定
——肖某玉訴肖某芳房屋買賣合同案
八、房屋確權糾紛
57以裁判文書確立物權變動
——奧萊公司訴姚某明等房屋買賣合同案
58確認合同效力不受訴訟時效限制
——李某春訴李某來農村房屋買賣合同案
59房屋的物權權益人及房屋買賣合同的效力認定
——陳某、王某學訴尹某祥、劉某橋房屋買賣合同案
60夫妻間簽訂房屋買賣合同的效力認定
——呂某玲訴李某房屋買賣合同案
九、定金與違約金
61拒絕簽署與實際抵押狀態不符網簽合同的違約認定規則
——蔣某國訴李某房屋買賣合同案
62因同一持續性違約行為而分段主張違約金的認定
——韓某江訴正旭晶典公司商品房預售合同案
63因不可歸責于雙方當事人事由致無法訂立本約時立約定金罰則的適用
——李某訴周某苓房屋買賣合同案
64商品房逾期辦證違約金的認定標準
——鄧某錦、黃某丹訴萬豪公司商品房銷售合同案
65違約責任不對等的格式條款并不必然無效
——官某正訴海峽明珠公司商品房預售合同案
66約定變更履行時間后的違約責任判斷
——徐某彬訴豐沛公司商品房預約合同案
十、房屋借貸與擔保糾紛
67出賣人隱瞞抵押事實轉讓不動產的，買受人能否主張撤銷合同
——吳某強、吳某峰、吳某英訴胡某蘭房屋買賣合同案
68專業金融機構抵押權善意取得的認定
——王某生訴潘某勝等房屋買賣合同案
69物權期待權人有權請求涂銷成立在后的抵押權
——龔某蘭、李某訴中國農業銀行重慶沙坪壩支行、大豪公司房屋買賣合同案
70抵押優先權與物權期待權的沖突解決
——樂仁堂公司訴中坤錦繡公司商品房銷售合同案
71名為買賣實為借款設定擔保的認定與處理
——水工公司訴阜泰公司商品房銷售合同案
72房屋買賣合同關系與為民間借貸擔保關系的區分認定
——高某強訴萬利公司房屋買賣合同案
十一、其他
73抵款協議不具備商品房買賣合同的主要內容，協議一方不能依此享有對房屋的物權期待權
——付某容等訴君融公司房屋買賣合同案
74電商費在房屋買賣合同糾紛中的認定
——劉某娟訴達成公司、瑞悅公司房屋買賣合同案
展開全部
中國法院2021年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 節選
房屋買賣合同解除后違約方對房屋所作添附應給予適當補償 ——周某訴吳某杰房屋買賣合同案 【案件基本信息】 1裁判書字號 江蘇省無錫市錫山區人民法院（2019）蘇0205民初961號民事判決書 2案由：房屋買賣合同糾紛 3當事人 原告（反訴被告）：周某 被告（反訴原告）：吳某杰 【基本案情】 2018年6月6日，周某、吳某杰經中介公司居間介紹，簽訂《房屋買賣合同》，約定：吳某杰向周某購買xx號房屋一套，面積為110.46平方米，總價為175萬元；支付方式為：吳某杰于當日支付定金2萬元，交房當日再支付定金8萬元；交房之日起4個月內一次性支付165萬元；如任何一方拒絕履行合同或解除合同，均由違約方向另一方支付本合同中約定的房屋實際成交價格的20%作為違約金，實際損失超過違約金總額的，責任方應據實賠償。當日，吳某杰按約向周某支付定金2萬元。2018年7月1日，周某向吳某杰交付xx小區xx號房屋，吳某杰向周某支付定金6萬元。2018年7月5日，吳某杰支付2萬元，11月2日支付5萬元，11月3日支付15萬元。以上吳某杰合計支付30萬元，余款145萬元吳某杰至今未付。吳某杰接收上述房屋后，對房屋進行了裝修。 2019年4月15日，在法院的主持下，周某、吳某杰一致同意解除《房屋買賣合同》，當日吳某杰向周某交還案涉房屋。據安居客網站價格走勢圖顯示，xx小區房屋成交均價在2018年6月為15598元/平方米，2019年4月為16550元/平方米，上漲幅度為6.1%。雙方均認可該房價走勢。 審理中，經吳某杰申請，法院委托評估機構對吳某杰對案涉房屋進行室內裝修的價值進行評估。評估機構于2019年9月16日出具評估報告，認為裝修價值為111640.74元。庭審中雙方均同意評估報告中未納入的客廳吊頂電線按價值500元計算。以上裝修價值合計112140.74元。 【案件焦點】 房屋買賣合同因買受人違約而解除后，買受人對房屋內進行的室內裝修應如何處理。 【法院裁判要旨】 江蘇省無錫市錫山區人民法院經審理認為：周某、吳某杰在《房屋買賣合同》中未約定違約情況下吳某杰對案涉房屋的裝修如何處理，考慮到吳某杰的裝修已經添附于案涉房屋之上，客觀上提高了房屋的價值，房屋恢復原狀不僅使添附的價值滅失，還有可能對原房屋造成損壞，是不經濟的行為。故周某要求吳某杰將房屋恢復原狀的訴訟請求，法院不予支持。吳某杰對案涉房屋進行的裝修價值為112140.74元，該裝修已經添附于周某的房屋之上，應視為吳某杰的損失。考慮到周某向吳某杰交付案涉房屋之時，是以轉移房屋之所有權為目的，包含同意吳某杰對房屋進行裝修之意思表示，現吳某杰對房屋進行的裝修客觀上提高了案涉房屋的價值，周某應當對吳某杰作出適當補償。結合當事人的過錯程度，法院酌定周某向吳某杰補償裝修款2萬元。 至于違約金，《房屋買賣合同》約定違約方應承擔房價20%的違約金，該約定過高：在2018年6月至2019年4月，案涉房屋所在小區的成交均價不僅沒有下跌，反而上漲了約6%，周某不存在房屋價值方面的損失；周某主張的房屋占有使用費損失或逾期交付的房款的利息損失均與35萬元相差懸殊。考慮到導致合同無法繼續履行的過錯及本案實際情況，法院認定吳某杰應向周某支付的違約金為3萬元。以上違約金已經足以彌補周某主張之房屋使用費，法院對周某的第四項訴訟請求依法不予支持。 綜上所述，法院確認雙方于2018年6月6日簽訂的《房屋買賣合同》于2019年4月15日解除，周某應向吳某杰返還房款30萬元，吳某杰應向周某支付違約金3萬元，周某應向吳某杰補償裝修損失2萬元。由于訴訟中吳某杰已向周某返還案涉房屋，法院對周某之第二項訴訟請求依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第九十七條、**百零七條、**百一十四條，《*高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條，《*高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二）》第二十九條之規定，判決如下： 一、確認周某、吳某杰于2018年6月6日簽訂的《房屋買賣合同》于2019年4月15日解除； 二、周某于本判決生效后十日內向吳某杰返還房款30萬元； 三、吳某杰于本判決生效后十日內向周某支付違約金3萬元； 四、周某于本判決生效后十日內向吳某杰補償裝修款2萬元； 五、駁回周某的其他本訴訴訟請求； 六、駁回吳某杰的其他反訴訴訟請求。 【法官后語】 1合同履行的經濟合理原則 現行法律法規對于房屋買賣合同中違約方對房屋進行的裝修如何處理并無規定，本案法院不同意將房屋裝修拆除實際上依據的是經濟合理原則。經濟合理原則是指合同履行中應講求經濟效益，付出*小的成本，取得*佳的合同利益。 《中華人民共和國合同法》總則中沒有明文規定經濟合理原則，但在具體法條中多處都體現出經濟合理的價值取向。例如，《中華人民共和國合同法》第六十二條第五項對履行方式的約定不明確的處理；第七十一條關于提前履行的規定；第七十二條關于部分履行的規定；**百一十九條關于一方違約后的減損規則。 經濟合理原則的價值在于：將合同雙方當事人拉到“經濟人”的位置進行理性思考，以*小的成本換取*大的收益，以實現資源的有效利用和配置。這種價值衡量有時在個案中顯得尤其重要。本案中，雖然出賣方的訴訟請求是要求對出賣房屋恢復原狀，但以“經濟人”的角度分析，原先的毛坯狀態變成了精裝，雖然裝修之風格不一定符合出賣人的喜好，即所謂“汝之蜜糖，彼之砒霜”，但該房屋本就用于出售，是否符合出賣人的喜好并不重要，裝修客觀上使房屋價值提高，出賣人為何不接受？究其原因，可能是出賣人并非不接受裝修，而是不接受須以對價購買之裝修，但因訴訟中雙方情緒上的對抗，理性的思考被隱藏。此時，經濟合理原則將雙方重新拉回理性的軌道，保持現狀顯然是對雙方都更為經濟的選擇。 2添附制度 買受人對案涉房屋進行的裝飾裝修，使得買受人所有的裝飾裝修物與出賣人所有的房屋密切混合，不可分割，這在民法上叫作添附。我國的添附制度在《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國民法總則》中都沒有規定，添附制度*早在*高人民法院的司法解釋中有規定，《*高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條規定：“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人，造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。” 何謂不能拆除？有裝修經驗的人都知道，客觀上裝修是可以拆除的，只是可能會損壞墻、地面，這種具有破壞性的拆除依照司法解釋本義來說不屬于“能夠拆除”的范疇。 補償金額如何認定？本案中買受人的裝修損失是因為自己的違約行為造成的，如果要求出賣人對添附的價值作出全額補償等于強迫買受人購買違約方對房屋進行的裝修，這對無過錯的守約方來說顯然是不公平的。因此，法院*終認定出賣人向買受人補償裝修損失2萬元。這種補償不以雙方的過錯為基礎，因為這遠不足以彌補買受方的全部損失，而是基于公平原則作出的適當補償。 2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》中對添附制度作出了新的規定，該法第三百二十二條規定：“因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。”本案如果適用新法規定，將產生如下不同：新法不以財產所有人同意為前提，無須考慮出賣人是否同意買受人對房屋進行裝修；新法規定充分發揮物的效用原則，在拆與不拆之間當然是維持現狀更能發揮物的效用；雖然出賣人在合同履行過程中不存在過錯，但因確定裝飾裝修物歸房屋所有權人所有對買受人造成了損害，所以出賣人應當給予適當補償。可見，《中華人民共和國民法典》對添附的規定更為符合實際，理解上更為明確。 編寫人：江蘇省無錫市錫山區人民法院 鄒吟冰
中國法院2021年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 作者簡介
國家法官學院持續20年編輯了享譽海內外的《中國審判案例要覽》叢書，自2012年起推出《中國法院年度案例》叢書，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。 最高人民法院司法案例研究院是中編辦批準設置的最高人民法院的司法案例專門研究機構，與國家法官學院合署辦公，在最高人民法院領導下，秉持服務司法審判實踐、經濟社會發展、法學教育研究、中外法學交流、法治中國建設的辦院宗旨，堅持“服務、創新、合作、開放、共享”工作原則，依托國家法官學院開展司法案例的收集、生成、研究、發布和國際交流工作。
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