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中國(guó)法院2021年度案例·【4】房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 版權(quán)信息
- ISBN：9787521617115
- 條形碼：9787521617115 ; 978-7-5216-1711-5
- 裝幀：70g輕型紙
- 冊(cè)數(shù)：暫無(wú)
- 重量：暫無(wú)
- 所屬分類(lèi)：>
中國(guó)法院2021年度案例·【4】房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 本書(shū)特色
2021年繼續(xù)推出數(shù)據(jù)庫(kù)增值服務(wù)！國(guó)家法官學(xué)院、*高人民法院司法案例研究院隆重推出簡(jiǎn)便易用、權(quán)威實(shí)用，打造“好讀好用”的案例！ 權(quán)威的作者 國(guó)家法官學(xué)院自2012年起推出《中國(guó)法院年度案例》叢書(shū)，至今已有10年，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補(bǔ)當(dāng)前各種案例書(shū)的不足。自2020年起，叢書(shū)由國(guó)家法官學(xué)院與*高人民法院司法案例研究院共同編輯，每年年初定期出版。 強(qiáng)大的規(guī)模 今年推出23本，含傳統(tǒng)和新近的所有熱點(diǎn)糾紛，這些案例是從全國(guó)各地法院收集到的上一年度審結(jié)的近萬(wàn)件典型案例中挑選出來(lái)的，具有廣泛的選編基礎(chǔ)和較強(qiáng)的代表性。 獨(dú)特的內(nèi)容 不再有繁雜的案情，高度提煉案情和裁判要旨，突出爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題。 不再有冗長(zhǎng)的分析，主審法官撰寫(xiě)“法官后語(yǔ)”，展現(xiàn)裁判思路方法。 數(shù)據(jù)庫(kù)增值服務(wù) 2021年繼續(xù)推出數(shù)據(jù)庫(kù)增值服務(wù)，凡購(gòu)買(mǎi)本書(shū)，掃描前勒口二維碼，即可在本年度免費(fèi)使用往年同類(lèi)案例數(shù)據(jù)庫(kù)，并可免費(fèi)下載民法典全文及新舊對(duì)照。
中國(guó)法院2021年度案例·【4】房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 內(nèi)容簡(jiǎn)介
本書(shū)是《中國(guó)法院2021年度案例系列》(全23冊(cè))的一個(gè)分冊(cè)。含商品房預(yù)售、商品房銷(xiāo)售、二手房買(mǎi)賣(mài)、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋確權(quán)糾紛、定金與違約金、房屋借貸與擔(dān)保糾紛、其他等。所選案例均是國(guó)家法官學(xué)院從各地2020年上報(bào)的典型案例中挑選出來(lái)的精品案例，全面涵蓋該領(lǐng)域常見(jiàn)糾紛內(nèi)容。案情凝練，并由主審法官精心撰寫(xiě)裁判要旨與法官后語(yǔ)，可讀性、適用性強(qiáng)，能幫助讀者節(jié)約查找和閱讀案例的時(shí)間，獲得真正有用的信息，為法官、檢察官、執(zhí)法人員、律師、法律顧問(wèn)辦理相關(guān)案件以及案件當(dāng)事人處理糾紛推薦參考書(shū)。
中國(guó)法院2021年度案例·【4】房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 目錄
一、商品房預(yù)售
1延期付款未達(dá)成合意，不影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力
——郭某婷訴萬(wàn)錦公司商品房預(yù)約合同案
2商品房買(mǎi)賣(mài)合同中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的違約認(rèn)定及規(guī)范合同雙方的權(quán)利義務(wù)
——陳某渝等訴粵豪公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
3商品房預(yù)售合同中違約金的確定
——黃某文、馮某英訴億誠(chéng)公司商品房預(yù)售合同案
4預(yù)約合同違約救濟(jì)規(guī)則
——李某訴春祥公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
5原判商品房預(yù)約合同解除，買(mǎi)受人請(qǐng)求適用定金罰則被駁回，可重新起訴要求賠償損失
——黃某訴東方偉業(yè)公司商品房預(yù)約合同案
6逾期交房責(zé)任應(yīng)有合同明確約定，而不能由推定產(chǎn)生
——黃某訴中德紅谷公司商品房預(yù)售合同案
7嚴(yán)重影響正常居住使用的房產(chǎn)可以成為買(mǎi)受人拒絕收房及要求支付逾期交房違約金的理由
——南安市總工會(huì)訴陶然一品公司商品房預(yù)售合同案
8宣傳廣告需滿足一定條件方可作為合同解除依據(jù)
——王某、張某嬌訴天鴻銘基公司商品房預(yù)售合同案
9文義解釋——合同解釋的通常原則
——寶瞻公司訴坤煌公司商品房預(yù)售合同案
10對(duì)房屋交付錯(cuò)誤均有過(guò)錯(cuò)的購(gòu)房者與出賣(mài)人應(yīng)按責(zé)任大小分擔(dān)損失
——毛甲訴保利公司商品房預(yù)售合同案
11法定合同撤銷(xiāo)情形的認(rèn)定
——閔某、胡某先訴匯鑫源公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
12對(duì)違約金請(qǐng)求權(quán)的定性及民法總則施行后對(duì)新舊訴訟時(shí)效制度的法律適用
——邱某儀訴宏都公司商品房預(yù)售合同案
13開(kāi)發(fā)商未履行書(shū)面通知義務(wù)是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任
——嚴(yán)某裕訴城建南沙公司商品房預(yù)售合同案
二、商品房銷(xiāo)售
14商品房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人解除權(quán)合理行使期間
——任某博訴海晨公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
15當(dāng)事人提出的受行政因素干預(yù)能否構(gòu)成法律上的免責(zé)事由
——李某、張某君訴東興公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
16抵銷(xiāo)權(quán)與先履行抗辯權(quán)規(guī)則之適用
——沈某揚(yáng)訴錦程公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
17第三人撤銷(xiāo)之訴中當(dāng)事人不享有民事權(quán)益的屬于主體不適格
——銀座銀行訴東亞信安公司第三人撤銷(xiāo)之訴案
18未取得預(yù)售許可證明的商品房銷(xiāo)售合同無(wú)效時(shí)賠償責(zé)任的認(rèn)定
——大眾興公司訴張某馨商品房銷(xiāo)售合同案
19未成功購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商、經(jīng)銷(xiāo)商、團(tuán)購(gòu)平臺(tái)對(duì)退還購(gòu)房團(tuán)購(gòu)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任
——徐某健訴偉特公司等房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
20認(rèn)定商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約的要件
——楊某訴大商匯公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
21商品房銷(xiāo)售合同中的供水供電條款“一戶一表”的理解與適用
——明某杰訴漢融公司商品房銷(xiāo)售合同案
22當(dāng)事人不享有訴的利益時(shí)法院應(yīng)當(dāng)駁回起訴
——靳某清訴遠(yuǎn)大公司商品房銷(xiāo)售合同案
三、二手房買(mǎi)賣(mài)
23以“炒房”為目的的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立
——夏某梅訴余某房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
24當(dāng)事人不及時(shí)履行人民法院生效的法律文書(shū)所確定的義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失
——凌某民、方某英訴朱某、雷某玲房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
25無(wú)真實(shí)意思表示的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立
——張某蘭訴楊某瑞房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
26頂名還貸有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)秉持公平原則作出裁判
——張某華訴鄭某杰房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
27對(duì)合同法定解除權(quán)中合同目的不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定
——李某琴、陸某恒訴徐某亭、王某房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
28二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方義務(wù)履行順序的認(rèn)定及第三人導(dǎo)致違約的責(zé)任承擔(dān)
——陶某風(fēng)訴樓某陽(yáng)、易合公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
29數(shù)物并存時(shí)合同的解除
——李某彤訴劉某水房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
30雙方違反簽訂合同時(shí)達(dá)成的口頭約定亦構(gòu)成違約
——王某訴潘某有房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
31房屋過(guò)戶后因不再符合落戶政策而導(dǎo)致戶口未能遷出是否屬于合同違約責(zé)任阻卻事由的司法認(rèn)定
——郭某訴張某華房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
32房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后違約方對(duì)房屋所作添附應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償
——周某訴吳某杰房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
33二手房買(mǎi)賣(mài)中的履行順序及抗辯權(quán)行使
——姜某、仇某訴高某明、衡某愛(ài)房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
34出賣(mài)人未將戶口遷出的法律責(zé)任之認(rèn)定
——梁某、冼某霞訴盧某逆房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
四、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)
35利益平衡原則在農(nóng)村宅基地糾紛中的創(chuàng)新適用
——莫某熾訴梁某光、簡(jiǎn)某詩(shī)房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
36非同村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間訂立的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效
——胡某春訴段某杰、段某作房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
37以“其他形式”訂立的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人實(shí)施行為時(shí)的意思表示等因素進(jìn)行綜合判斷
——王某保訴王某軍等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
38城鎮(zhèn)居民為集體經(jīng)濟(jì)組織成員親屬購(gòu)買(mǎi)該村房屋合同有效
——趙某、馮某訴張某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
39“小產(chǎn)權(quán)”房買(mǎi)賣(mài)合同的合法性認(rèn)定
——?jiǎng)⒛痴\(chéng)訴劉某濤農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
40農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的認(rèn)定
——車(chē)某、陳某玲訴王某雄等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
41農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效不必然影響拆遷安置協(xié)議的履行
——馬某華、王某亮訴綠都公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同案
42農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同在被認(rèn)定無(wú)效后對(duì)所涉房屋的正確處理
——孫某水訴王某杰房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
五、拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)
43拆遷安置住房購(gòu)房人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)
——蔣某俠、鞏某立訴平某興、平某偉房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
44惡意串通的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
——殷某訴支某鏹等房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
45戶主訂立的安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同可約束其他被安置人
——梅某訴杜某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
46房屋質(zhì)量問(wèn)題索賠標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定
——?jiǎng)⒛辰?jīng)訴丹陽(yáng)公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同案
六、一房多賣(mài)合同
47“一房二賣(mài)”中后手買(mǎi)受人與出賣(mài)人構(gòu)成“惡意串通”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
——姚某霞訴皮某根等房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
48一房數(shù)賣(mài)糾紛中買(mǎi)受人權(quán)利的保護(hù)順位
——基督教委員會(huì)訴趙某等第三人撤銷(xiāo)之訴案
49“一房二賣(mài)”的合同效力及所有權(quán)的認(rèn)定
——周某酉訴周某明、長(zhǎng)樂(lè)中心商業(yè)廣場(chǎng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
50“一房多賣(mài)”案件中惡意串通簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
——趙某蘭訴陸某元、吳某文確認(rèn)合同無(wú)效案
51“一房多賣(mài)”情形下，應(yīng)從交易方式、習(xí)慣、價(jià)格等因素判斷是否存在惡意串通情形
——尤某根訴陸某、王某軍確認(rèn)合同無(wú)效案
七、房屋買(mǎi)賣(mài)代理
52隱名代理行為的司法認(rèn)定
——曾某珠訴陳某明等房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
53房屋買(mǎi)賣(mài)合同中無(wú)權(quán)代理導(dǎo)致合同自始無(wú)法履行的違約責(zé)任承擔(dān)
——崔某、楊某康訴彭某毓、彭某琴房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
54房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后居間服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)全額支付
——福進(jìn)萬(wàn)家公司訴梁某艾、邵某悅居間合同案
55農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中隱名代理的認(rèn)定
——何某順訴何某瑞等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
56親屬代售、代買(mǎi)行為構(gòu)成表見(jiàn)代理的效力認(rèn)定
——肖某玉訴肖某芳房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
八、房屋確權(quán)糾紛
57以裁判文書(shū)確立物權(quán)變動(dòng)
——奧萊公司訴姚某明等房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
58確認(rèn)合同效力不受訴訟時(shí)效限制
——李某春訴李某來(lái)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
59房屋的物權(quán)權(quán)益人及房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定
——陳某、王某學(xué)訴尹某祥、劉某橋房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
60夫妻間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定
——呂某玲訴李某房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
九、定金與違約金
61拒絕簽署與實(shí)際抵押狀態(tài)不符網(wǎng)簽合同的違約認(rèn)定規(guī)則
——蔣某國(guó)訴李某房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
62因同一持續(xù)性違約行為而分段主張違約金的認(rèn)定
——韓某江訴正旭晶典公司商品房預(yù)售合同案
63因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由致無(wú)法訂立本約時(shí)立約定金罰則的適用
——李某訴周某苓房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
64商品房逾期辦證違約金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
——鄧某錦、黃某丹訴萬(wàn)豪公司商品房銷(xiāo)售合同案
65違約責(zé)任不對(duì)等的格式條款并不必然無(wú)效
——官某正訴海峽明珠公司商品房預(yù)售合同案
66約定變更履行時(shí)間后的違約責(zé)任判斷
——徐某彬訴豐沛公司商品房預(yù)約合同案
十、房屋借貸與擔(dān)保糾紛
67出賣(mài)人隱瞞抵押事實(shí)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，買(mǎi)受人能否主張撤銷(xiāo)合同
——吳某強(qiáng)、吳某峰、吳某英訴胡某蘭房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
68專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)善意取得的認(rèn)定
——王某生訴潘某勝等房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
69物權(quán)期待權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求涂銷(xiāo)成立在后的抵押權(quán)
——龔某蘭、李某訴中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶沙坪壩支行、大豪公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
70抵押優(yōu)先權(quán)與物權(quán)期待權(quán)的沖突解決
——樂(lè)仁堂公司訴中坤錦繡公司商品房銷(xiāo)售合同案
71名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款設(shè)定擔(dān)保的認(rèn)定與處理
——水工公司訴阜泰公司商品房銷(xiāo)售合同案
72房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系與為民間借貸擔(dān)保關(guān)系的區(qū)分認(rèn)定
——高某強(qiáng)訴萬(wàn)利公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
十一、其他
73抵款協(xié)議不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，協(xié)議一方不能依此享有對(duì)房屋的物權(quán)期待權(quán)
——付某容等訴君融公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
74電商費(fèi)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的認(rèn)定
——?jiǎng)⒛尘暝V達(dá)成公司、瑞悅公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同案
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中國(guó)法院2021年度案例·【4】房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 節(jié)選
房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后違約方對(duì)房屋所作添附應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償 ——周某訴吳某杰房屋買(mǎi)賣(mài)合同案 【案件基本信息】 1裁判書(shū)字號(hào) 江蘇省無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院（2019）蘇0205民初961號(hào)民事判決書(shū) 2案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 3當(dāng)事人 原告（反訴被告）：周某 被告（反訴原告）：吳某杰 【基本案情】 2018年6月6日，周某、吳某杰經(jīng)中介公司居間介紹，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：吳某杰向周某購(gòu)買(mǎi)xx號(hào)房屋一套，面積為110.46平方米，總價(jià)為175萬(wàn)元；支付方式為：吳某杰于當(dāng)日支付定金2萬(wàn)元，交房當(dāng)日再支付定金8萬(wàn)元；交房之日起4個(gè)月內(nèi)一次性支付165萬(wàn)元；如任何一方拒絕履行合同或解除合同，均由違約方向另一方支付本合同中約定的房屋實(shí)際成交價(jià)格的20%作為違約金，實(shí)際損失超過(guò)違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。當(dāng)日，吳某杰按約向周某支付定金2萬(wàn)元。2018年7月1日，周某向吳某杰交付xx小區(qū)xx號(hào)房屋，吳某杰向周某支付定金6萬(wàn)元。2018年7月5日，吳某杰支付2萬(wàn)元，11月2日支付5萬(wàn)元，11月3日支付15萬(wàn)元。以上吳某杰合計(jì)支付30萬(wàn)元，余款145萬(wàn)元吳某杰至今未付。吳某杰接收上述房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。 2019年4月15日，在法院的主持下，周某、吳某杰一致同意解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，當(dāng)日吳某杰向周某交還案涉房屋。據(jù)安居客網(wǎng)站價(jià)格走勢(shì)圖顯示，xx小區(qū)房屋成交均價(jià)在2018年6月為15598元/平方米，2019年4月為16550元/平方米，上漲幅度為6.1%。雙方均認(rèn)可該房?jī)r(jià)走勢(shì)。 審理中，經(jīng)吳某杰申請(qǐng)，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)吳某杰對(duì)案涉房屋進(jìn)行室內(nèi)裝修的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)于2019年9月16日出具評(píng)估報(bào)告，認(rèn)為裝修價(jià)值為111640.74元。庭審中雙方均同意評(píng)估報(bào)告中未納入的客廳吊頂電線按價(jià)值500元計(jì)算。以上裝修價(jià)值合計(jì)112140.74元。 【案件焦點(diǎn)】 房屋買(mǎi)賣(mài)合同因買(mǎi)受人違約而解除后，買(mǎi)受人對(duì)房屋內(nèi)進(jìn)行的室內(nèi)裝修應(yīng)如何處理。 【法院裁判要旨】 江蘇省無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：周某、吳某杰在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中未約定違約情況下吳某杰對(duì)案涉房屋的裝修如何處理，考慮到吳某杰的裝修已經(jīng)添附于案涉房屋之上，客觀上提高了房屋的價(jià)值，房屋恢復(fù)原狀不僅使添附的價(jià)值滅失，還有可能對(duì)原房屋造成損壞，是不經(jīng)濟(jì)的行為。故周某要求吳某杰將房屋恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。吳某杰對(duì)案涉房屋進(jìn)行的裝修價(jià)值為112140.74元，該裝修已經(jīng)添附于周某的房屋之上，應(yīng)視為吳某杰的損失。考慮到周某向吳某杰交付案涉房屋之時(shí)，是以轉(zhuǎn)移房屋之所有權(quán)為目的，包含同意吳某杰對(duì)房屋進(jìn)行裝修之意思表示，現(xiàn)吳某杰對(duì)房屋進(jìn)行的裝修客觀上提高了案涉房屋的價(jià)值，周某應(yīng)當(dāng)對(duì)吳某杰作出適當(dāng)補(bǔ)償。結(jié)合當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，法院酌定周某向吳某杰補(bǔ)償裝修款2萬(wàn)元。 至于違約金，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定違約方應(yīng)承擔(dān)房?jī)r(jià)20%的違約金，該約定過(guò)高：在2018年6月至2019年4月，案涉房屋所在小區(qū)的成交均價(jià)不僅沒(méi)有下跌，反而上漲了約6%，周某不存在房屋價(jià)值方面的損失；周某主張的房屋占有使用費(fèi)損失或逾期交付的房款的利息損失均與35萬(wàn)元相差懸殊。考慮到導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的過(guò)錯(cuò)及本案實(shí)際情況，法院認(rèn)定吳某杰應(yīng)向周某支付的違約金為3萬(wàn)元。以上違約金已經(jīng)足以彌補(bǔ)周某主張之房屋使用費(fèi)，法院對(duì)周某的第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法不予支持。 綜上所述，法院確認(rèn)雙方于2018年6月6日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》于2019年4月15日解除，周某應(yīng)向吳某杰返還房款30萬(wàn)元，吳某杰應(yīng)向周某支付違約金3萬(wàn)元，周某應(yīng)向吳某杰補(bǔ)償裝修損失2萬(wàn)元。由于訴訟中吳某杰已向周某返還案涉房屋，法院對(duì)周某之第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第九十七條、**百零七條、**百一十四條，《*高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第八十六條，《*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下： 一、確認(rèn)周某、吳某杰于2018年6月6日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》于2019年4月15日解除； 二、周某于本判決生效后十日內(nèi)向吳某杰返還房款30萬(wàn)元； 三、吳某杰于本判決生效后十日內(nèi)向周某支付違約金3萬(wàn)元； 四、周某于本判決生效后十日內(nèi)向吳某杰補(bǔ)償裝修款2萬(wàn)元； 五、駁回周某的其他本訴訴訟請(qǐng)求； 六、駁回吳某杰的其他反訴訴訟請(qǐng)求。 【法官后語(yǔ)】 1合同履行的經(jīng)濟(jì)合理原則 現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中違約方對(duì)房屋進(jìn)行的裝修如何處理并無(wú)規(guī)定，本案法院不同意將房屋裝修拆除實(shí)際上依據(jù)的是經(jīng)濟(jì)合理原則。經(jīng)濟(jì)合理原則是指合同履行中應(yīng)講求經(jīng)濟(jì)效益，付出*小的成本，取得*佳的合同利益。 《中華人民共和國(guó)合同法》總則中沒(méi)有明文規(guī)定經(jīng)濟(jì)合理原則，但在具體法條中多處都體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)合理的價(jià)值取向。例如，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第五項(xiàng)對(duì)履行方式的約定不明確的處理；第七十一條關(guān)于提前履行的規(guī)定；第七十二條關(guān)于部分履行的規(guī)定；**百一十九條關(guān)于一方違約后的減損規(guī)則。 經(jīng)濟(jì)合理原則的價(jià)值在于：將合同雙方當(dāng)事人拉到“經(jīng)濟(jì)人”的位置進(jìn)行理性思考，以*小的成本換取*大的收益，以實(shí)現(xiàn)資源的有效利用和配置。這種價(jià)值衡量有時(shí)在個(gè)案中顯得尤其重要。本案中，雖然出賣(mài)方的訴訟請(qǐng)求是要求對(duì)出賣(mài)房屋恢復(fù)原狀，但以“經(jīng)濟(jì)人”的角度分析，原先的毛坯狀態(tài)變成了精裝，雖然裝修之風(fēng)格不一定符合出賣(mài)人的喜好，即所謂“汝之蜜糖，彼之砒霜”，但該房屋本就用于出售，是否符合出賣(mài)人的喜好并不重要，裝修客觀上使房屋價(jià)值提高，出賣(mài)人為何不接受？究其原因，可能是出賣(mài)人并非不接受裝修，而是不接受須以對(duì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)之裝修，但因訴訟中雙方情緒上的對(duì)抗，理性的思考被隱藏。此時(shí)，經(jīng)濟(jì)合理原則將雙方重新拉回理性的軌道，保持現(xiàn)狀顯然是對(duì)雙方都更為經(jīng)濟(jì)的選擇。 2添附制度 買(mǎi)受人對(duì)案涉房屋進(jìn)行的裝飾裝修，使得買(mǎi)受人所有的裝飾裝修物與出賣(mài)人所有的房屋密切混合，不可分割，這在民法上叫作添附。我國(guó)的添附制度在《中華人民共和國(guó)民法通則》《中華人民共和國(guó)民法總則》中都沒(méi)有規(guī)定，添附制度*早在*高人民法院的司法解釋中有規(guī)定，《*高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第八十六條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人，造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。” 何謂不能拆除？有裝修經(jīng)驗(yàn)的人都知道，客觀上裝修是可以拆除的，只是可能會(huì)損壞墻、地面，這種具有破壞性的拆除依照司法解釋本義來(lái)說(shuō)不屬于“能夠拆除”的范疇。 補(bǔ)償金額如何認(rèn)定？本案中買(mǎi)受人的裝修損失是因?yàn)樽约旱倪`約行為造成的，如果要求出賣(mài)人對(duì)添附的價(jià)值作出全額補(bǔ)償?shù)扔趶?qiáng)迫買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)違約方對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，這對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的守約方來(lái)說(shuō)顯然是不公平的。因此，法院*終認(rèn)定出賣(mài)人向買(mǎi)受人補(bǔ)償裝修損失2萬(wàn)元。這種補(bǔ)償不以雙方的過(guò)錯(cuò)為基礎(chǔ)，因?yàn)檫@遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)買(mǎi)受方的全部損失，而是基于公平原則作出的適當(dāng)補(bǔ)償。 2021年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)民法典》中對(duì)添附制度作出了新的規(guī)定，該法第三百二十二條規(guī)定：“因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。”本案如果適用新法規(guī)定，將產(chǎn)生如下不同：新法不以財(cái)產(chǎn)所有人同意為前提，無(wú)須考慮出賣(mài)人是否同意買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行裝修；新法規(guī)定充分發(fā)揮物的效用原則，在拆與不拆之間當(dāng)然是維持現(xiàn)狀更能發(fā)揮物的效用；雖然出賣(mài)人在合同履行過(guò)程中不存在過(guò)錯(cuò)，但因確定裝飾裝修物歸房屋所有權(quán)人所有對(duì)買(mǎi)受人造成了損害，所以出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。可見(jiàn)，《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)添附的規(guī)定更為符合實(shí)際，理解上更為明確。 編寫(xiě)人：江蘇省無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院 鄒吟冰
中國(guó)法院2021年度案例·【4】房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 作者簡(jiǎn)介
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