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物業管理:經典案例與實務操作指引 版權信息
- ISBN：9787521611724
- 條形碼：9787521611724 ; 978-7-5216-1172-4
- 裝幀：70g輕型紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
物業管理:經典案例與實務操作指引 本書特色
物業管理要案深度解析 糾紛處理思路全程指引 專業分類解放煩瑣辦公 從業者案頭**工具書 案例解析，裁判結果，法條鏈接，解決意見，實操方案。
物業管理:經典案例與實務操作指引 內容簡介
本書擬選取全國有代表性的或者在物業行業曾引起轟動的案例，“大案、要案或**案”。這次每個案例都是全面和深入分析，從法律和實務兩個方面出發對物業公司全面指導。匯聚物業行業的典型案例，提出解決問題的方案，幫助大家輕松入門輕松精通。
物業管理:經典案例與實務操作指引 目錄
**章??建筑物及設施設備管理
1.行人在小區內摔傷，物業公司應賠償嗎？
劉某訴上海某物業公司健康權糾紛案............................ 2
2.大廈高空墜物致人死亡，物業公司應否擔責？
深圳市某大廈高空墜物案................................................ 9
3.電梯事故致人重傷，物業公司和維保單位誰應擔責？
盛某與上海某電梯有限公司、上海某物業發展有限公司生命權、
健康權、身體權糾紛案.............................................. 16
4.供熱管線爆裂燙死人，物業公司應否擔責？
北京市某物業公司、建設單位與供熱單位因熱力管線爆裂致人死亡引發事故責任案...................................... 24
5.物業公司如何有效開展有限空間作業？
北京市通州區某小區物業公司員工維修污水泵時中毒身亡，項目
經理被刑拘案.............................................................. 35
第二章??公共秩序及消防安全管理
6.物業公司有權制止小區內的“群租”嗎？
上海市“群租”**案.................................................. 42
7.什么樣的“住改商”才是合法的？
武漢市某“住改商”案.................................................. 49
8.物業公司如何應對業主“私搭亂建”？
潘某與河南省某物業公司財產損害賠償糾紛案......... 56
9.物業公司對入室盜竊負何種責任？
湖南省邵陽市某物業管理有限責任公司與周某、葉某物業服務合同糾紛案...................................................... 61
10.物業項目發生火災，物業公司應否擔責？
天津市某高層住宅發生火災物業公司被判賠償案..... 67
第三章??停車及裝飾裝修管理
11.小區內地面停車位及地下自行車車庫能否出售？
上海市物權法**案：上訴人宮某、上海某房地產公司商品房預售合同糾紛案.............................................. 74
12.
物業公司未在小區停車場安裝監控設施，業主汽車輪胎被扎破，物業公司應否承擔責任？
上訴人張先生與被上訴人河南省信陽市某物業公司物業服務合同
糾紛案.......................................................................... 80
13.業主汽車在小區內受損，物業公司應賠償嗎？
趙某與北京某物業公司物業服務合同糾紛案............. 87
14.業主裝修，能指定水泥、沙子等裝修材料嗎？
霍某等人強迫河南省平頂山市新華區某小區業主購買其裝修材料和搬運服務構成強迫交易罪一案......... 92
15.物業公司如何做好裝修管理？
趙某與上海某物業公司及其保安宋某健康權、身體權糾紛案............................................................................... 97
第四章??物業收費及財務管理
16.物業公司應如何應對拖欠或拒付物業費的“老賴”業主？
業主因欠物業費被拘留案........................................... 104
17.物業公司有權取得物業公共收益嗎？
河南省洛陽市某小區業主委員會與物業公司公共收益歸屬糾紛
上訴案........................................................................ 110
18.業委會主任能支配小區停車費嗎？
四川省攀枝花市首起業委會成員私吞公共收益犯職務侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小區業委會主任利用物業公司賬戶侵吞停車費被判有期徒刑案....... 118
19.業主委員會有權向物業公司主張業主知情權嗎？
成都市某小區業主委員會與某物業公司物業服務合同糾紛案........................................................................ 127
第五章??住宅專項維修資金
20.追繳專項維修資金適用訴訟時效嗎？
上海市某大廈小區業主大會訴上海某實業總公司業主共有權
糾紛案........................................................................ 136
21.使用住宅專項維修資金必須經業主表決同意嗎？
北京市某小區部分業主與物業公司維修資金申請使用糾紛案........................................................................ 142
22.未歸集住宅專項維修資金的老舊小區發生大修怎么辦？
譚某訴上海市長寧區某小區業主委員會建筑物區分所有權
糾紛案........................................................................ 147
23.物業公司可否轉讓住宅專項維修資金？
北京A物業公司與北京B物業管理有限公司物業服務合同
糾紛案........................................................................ 152
第六章??物業管理權交接及承接查驗
24.開發商有權任意解聘前期物業服務企業嗎？
某開發商與某物業公司物業服務合同糾紛案........... 158
25.物業公司如何應對業委會解聘決定？
廣東省佛山市某小區業主委員會解聘物業公司糾紛上訴案............................................................................ 164
26.物業交接時如何處理原物業公司預收的物業費？
洛陽廣廈城業物業管理有限公司與洛陽市極標物業管理有限公司、洛陽市華谷翠庭業主委員會物業管理糾紛案............................................................................ 170
27.物業公司如何做好項目接撤管？
湖北省武漢市某大廈業主委員會與湖北某物業管理有限責任公司、湖北某房地產開發有限責任公司物業交接糾紛案.................................................................... 176
第七章??客戶關系管理與維護
28.物業經理將業主打傷，物業公司應當承擔賠償責任嗎？
原告楊某訴被告牛某、物業公司人身損害賠償糾紛案.................................................................................... 184
29.物業公司安裝攝像裝置是否侵犯了業主的隱私權？
謝某某訴上海某物業公司隱私權糾紛案................... 190
30.物業公司貶損業委會主任是否構成名譽權侵權？
業委會主任黃某訴上海某物業有限公司名譽權糾紛案.................................................................................... 196
31.物業公司如何保護其法人名譽權？
廣東省業主李某與佛山市某物業公司名譽權糾紛上訴案................................................................................ 205
32.物業公司應如何處理與業主委員會的關系？
陜西省某物業公司為阻止業主成立業主委員會雇兇毆打業
主案............................................................................ 211
第八章??物業服務企業勞動關系管理
33.物業公司應當向簽訂保密及競業禁止協議的員工支付經濟補償金嗎？
田某與北京某物業管理有限公司勞動爭議糾紛案.. 218
34.未繳納工傷保險的職工發生工傷后怎么辦？
重慶市某物業公司與陳某工傷保險待遇糾紛案....... 223
35.收物業費被打傷，能否認定為工傷？
廣西南寧某物業公司與廣西南寧市某局做出的工傷行政確認案.................................................................... 232
36.員工經常請病假，企業可以單方調崗嗎？
梅某與山西某物業公司勞動爭議案........................... 242
37.什么情況下辭退員工不用提前通知并無須支付經濟補償金？
北京某物業公司與卞某勞動爭議糾紛案................... 245
第九章??物權糾紛及其他
38.物業管理區域應當如何劃分？
黃某等25人訴成都市武侯區房管局劃分物業管理區域行政
糾紛案........................................................................ 252
39.業主委員會可否要求開發商移交規劃之外的物業用房？
某業委會與某房地產公司建筑物區分所有權糾紛案.................................................................................... 262
40.
業主能否申請撤銷業主委員會與物業公司之間簽訂的物業服務
合同？
上海市某小區7名業主與業委會、物業公司業主撤銷權糾紛案........................................................................ 266
41.物業公司開拓市場提高競爭力都有什么招？
深圳市甲物業管理有限公司收購深圳市乙物業管理有限公司案.................................................................... 275
附錄
北京市電梯日常維護保養合同......................................... 286
廣州市電梯日常維護保養合同......................................... 293
廣州市質量技術監督局制定廣州市工商行政管理局監制.............................................................................................. 294
廣州市電梯日常維護保養合同 295
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物業管理:經典案例與實務操作指引 節選
3.電梯事故致人重傷， 物業公司和維保單位誰應擔責？ 盛某與上海某電梯有限公司、 上海某物業發展有限公司生命權、 健康權、身體權糾紛案 基本案情 上海市達達小區由某物業公司提供物業管理，上海某電梯公司與物業公司簽訂有電梯維護保養合同一份。2013年2月3日10時15分許，小區2號樓一電梯發生故障，物業公司立即向電梯公司報修，電梯公司接報后派公司維保人員前往維修。11時05分許，業主盛某在一樓進入該電梯時，電梯在層門和轎門開啟的情況下突然向上發生移動，盛某被上升的電梯轎廂絆倒，上半身撲倒在轎廂內，下半身懸掛在轎廂外，隨著電梯轎廂的繼續上升，盛某下半身被擠在轎廂地板和一樓層門的門楣之間，盛某因此受傷。盛某受傷后立即被送往醫院進行救治，經診斷：骨盆及雙側下肢多發傷。后又轉至上海華佳醫院進行康復治療。為此，盛某共產生醫療費243095.63元。 事故發生后，質監局出具的《電梯事故調查報告》顯示：“本案電梯事故主要原因為被告電梯公司維保工作不到位，在執行《電梯使用管理與維護保養規則》（TSGT5001-2009）中有關電梯制動器保養要求方面存在一定缺失。次要原因為被告物業公司在履行電梯安全管理主體責任上存在一定缺失！标P于本案電梯事故的責任認定，該報告認定“被告電梯公司的維保工作不到位，對本起事故負主要責任”。 盛某認為，電梯公司維保工作不到位，物業公司在履行電梯安全管理責任上也存在過錯，遂將兩公司訴至法院，要求判令兩被告共同賠償原告殘疾賠償金96451.20元、精神損害撫慰金6000元、醫療費262602.13元、一期營養費3600元、一期護理費14660元、交通費6185元、住院伙食補助費2910元、傷殘鑒定費1900元、律師費15000元、后續治療費30000元、后續營養費1200元、后續護理費1410元。 被告電梯公司辯稱：對電梯事故的發生及原告受傷的事實無異議。認為本次事故的發生主要是由被告物業公司未盡到安全保障義務造成，由于被告電梯公司物業公司未設立警示標志，以致原告直接跨入非正常運營的電梯內。另外，被告認為，業主委員會明知電梯老化嚴重未及時更換電梯也存在一定過錯；消防人員救援不及時加重了原告的損傷；原告在搭乘電梯過程中本身也未盡到安全注意義務。事發后，被告電梯公司給付了原告現金215042.10元，要求在本案中一并處理。被告電梯公司無法認可原告提交的醫療費用、復診費用、護工費用、交通費用及伙食費，故不同意原告的訴訟請求。 被告物業公司辯稱：對電梯事故的發生經過及原告因此受傷的事實無異議，同意承擔相關的賠償責任。事發后，給付了原告54000元現金，要求在本案中一并處理。被告物業公司認為：按照工作程序，我方工作人員不需要到場，事發時也的確沒有到場。事發時，該公司施工人員在電梯尚未修理完畢時即離開現場，未能把修理中的電梯鎖上，這是本次事故發生的主要原因。所以，被告電梯公司應當承擔事故主要責任。 裁判結果 法院認為：一、被告電梯公司和物業公司都存在過錯，電梯公司履責不到位，導致原告進入未正常運行的電梯并因此受傷，其對本案事故的發生存在主要過錯，應承擔70%的賠償責任。被告物業公司負責電梯安全管理的人員未到修理現場實施對電梯維修工作的監督，也沒有采取樹立警示標志等防護措施來保障乘坐電梯人員的安全，對原告的損失應承擔30%的賠償責任。二、關于本案損害賠償范圍。1.醫療費確定為243095.63元。2.護理費，根據司法鑒定意見書一期、二期護理期限120日及相關賠償標準40元/日，確定為4800元。3.營養費，根據司法鑒定意見書一期、二期營養期限120日及相關賠償標準40元/日，確定為4800元。4.鑒定費1900元。5.殘疾賠償金，參照城鎮居民人均可支配收入的標準計算，結合其傷殘等級，確定金額為96451.20元。6.精神損害撫慰金，酌情確定為6000元。7.交通費，酌情確定為800元。8.住院伙食補助費，根據原告實際住院天數97天及相關賠償標準20元/天，確定為1940元。9.律師費酌情確定為6000元。 判決如下： 一、被告電梯公司賠償原告盛某殘疾賠償金67515.84元、精神損害撫慰金4200元、醫療費170166.94元、營養費3360元、護理費3360元、交通費560元、住院伙食補助費1358元。 二、被告電梯公司賠償原告盛某鑒定費1330元、律師費4200元。 上述**、二項合計256050.78元，扣除被告電梯公司已經給付原告的現金215042.10元，余款41008.68元由被告電梯公司于本判決生效之日起10日內給付原告盛某。 三、被告物業公司賠償原告盛某殘疾賠償金28935.36元、精神損害撫慰金1800元、醫療費72928.69元、營養費1440元、護理費1440元、交通費240元、住院伙食補助費582元。 四、被告物業公司賠償原告盛某鑒定費570元、律師費1800元。 上述第三、四項合計109736.05元，扣除被告物業公司已經給付原告的現金54000元，余款55736.05元由被告物業公司于本判決生效之日起10日內給付原告盛某。 案例評析 本案是一起電梯安全事故引發的人身損害賠償糾紛案件，焦點問題是物業公司、電梯維保單位應否負擔賠償責任。因為本案屬于一般侵權案件，判斷行為人應否承擔賠償責任主要是分析其有無過錯。 一、物業公司存在過錯 物業公司作為物業管理單位，對小區電梯在內的設施設備承擔維修、養護和管理的義務，對電梯的運行安全負有管理主體責任。業主正常乘坐電梯時發生事故，說明電梯運行存在安全隱患，質監局出具的《電梯事故調查報告》證實“電梯制動器保養存在缺失”，說明電梯管理不到位。 法條鏈接 《物業管理條例》 第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 《特種設備安全監察條例》 第二十三條 特種設備使用單位，應當嚴格執行本條例和有關安全生產的法律、行政法規的規定，保證特種設備的安全使用。 其次，本案中物業公司聘請電梯公司作為電梯維保單位對電梯進行日常維修保養，但電梯維保工作不到位，作為委托者的物業公司難逃監督管理責任。 *后，物業公司對事故電梯沒有設置警示標志提醒乘梯人，也沒有派人盯守防范事故發生。 二、電梯公司存在過錯 首先，根據質監局出具的《電梯事故調查報告》，本案電梯事故的主要原因為：“被告電梯公司維保工作不到位，在執行《電梯使用管理與維護保養規則》（TSGT5001-2009）中有關電梯制動器保養要求方面存在一定缺失！笨梢姡娞莨疚闯浞致男芯S保義務。 其次，電梯公司未完全履行與物業公司簽訂的《電梯維保合同》中約定的義務。接到物業公司故障通知后，未對電梯進行有效維修，徹底排除安全隱患，也未采取必要的應急救援措施，緊急停梯作進一步排查，也沒有建議物業公司與其共同采取必要的防范措施。因此，電梯公司對本案事故的發生存在過錯，應承擔侵權賠償責任。 法條鏈接 《特種設備安全監察條例》（國務院令第549號） 第三十二條 電梯的日常維護保養單位應當在維護保養中嚴格執行國家安全技術規范的要求，保證其維護保養的電梯的安全技術性能，并負責落實現場安全防護措施，保證施工安全。 電梯的日常維護保養單位，應當對其維護保養的電梯的安全性能負責。接到故障通知后，應當立即趕赴現場，并采取必要的應急救援措施。 按照侵權責任理論，兩人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任。本案中，既然能夠根據行為人的過錯程度確定責任大小和主次，法院判決電梯公司和物業公司分別按照70%和30%的責任比例對業主的損失承擔賠償責任并無不當。 三、業主、業委會、消防部門不存在過錯 本案中，被告電梯公司主張原告、業委會、消防人員等對本案損害的發生亦存在過錯。電梯公司認為，業主委員會明知電梯老化嚴重未及時更換電梯也存在一定的過錯；消防人員救援不及時加重了原告的損傷；原告在搭乘電梯過程中本身也未盡到安全注意義務。 業委會作為業主大會執行機構，其無權直接決定更換電梯，也不具備判斷電梯是否老化嚴重到需要更換的程度的能力。從技術角度看，應當由電梯維保單位和物業公司提出相關建議。此外，更換電梯依法應當動用住宅專項維修資金，而日常保養的費用由物業公司收取的物業費中支付。本案發生事故，物業公告報修，電梯公司出現場維修，結果還是發生了事故，應當認定電梯公司維保不到位。因此，認為業委會存在過錯并應當承擔賠償責任缺乏法律依據。 原告在搭乘電梯時如無違反乘梯要求的行為，不能認為其未盡到安全注意義務。《中華人民共和國特種設備安全法》（以下簡稱《特種設備安全法》）的規定未明確救援響應時間。因此，電梯公司主張原告和消防部門存在過錯也缺乏事實和法律依據。 實務指引 一、《特種設備安全法》突出了物業公司、電梯公司等單位的安全主體責任 2014年1月1日起正式實施的《特種設備安全法》突出了特種設備生產、經營、使用單位的安全主體責任，明確規定：在事故多發的使用環節，使用單位對特種設備使用安全負責，并負有對特種設備的報廢義務，發生事故造成損害的依法承擔賠償責任。按規定，特種設備屬于共有的，共有人可以委托物業服務單位或者其他管理人管理特種設備，受托人履行本法規定的特種設備使用單位的義務，承擔相應責任？梢姡飿I公司承接小區管理項目時，本身即為電梯的使用單位，履行電梯的使用單位義務，承擔電梯使用單位責任。 表1-1??物業公司電梯管理的應盡義務 1.負責對電梯進行年檢，在電梯投入使用前或者投入使用后30日內，向質檢部門辦理使用登記，取得使用登記證書。登記標志應當置于該特種設備的顯著位置； 2.建立崗位責任、隱患治理、應急救援等安全管理制度，制定操作規程，保證特種設備安全運行； 3.建立特種設備安全技術檔案；對其使用的特種設備進行經常性維護保養和定期自行檢查，并做好記錄； 4.對其使用的特種設備的安全附件、安全保護裝置進行定期校驗、檢修，并做好記錄； 5.電梯出現故障或者發生異常情況，應當對其進行全面檢查，消除事故隱患，方可繼續使用； 6.制定特種設備事故應急專項預案，并定期進行應急演練。 電梯維護保養單位的應盡義務 1.在維護保養中嚴格執行安全技術規范的要求，保證其維護保養電梯的安全性能，并負責落實現場安全防護措施，保證施工安全； 2.對其維護保養的電梯的安全性能負責；接到故障通知后，應當立即趕赴現場，并采取必要的應急救援措施。 二、電梯出現故障或發生過事故時，或可向電梯制造商和銷售商追責追償 《特種設備安全法》規定，電梯制造單位對電梯安全性能負責。電梯投入使用后，電梯制造單位應當對其制造的電梯的安全運行情況進行跟蹤調查和了解，對電梯的維護保養單位或者使用單位在維護保養和安全運行方面存在的問題，提出改進建議，并提供必要的技術幫助；發現電梯存在嚴重事故隱患時，應當及時告知電梯使用單位，并向負責特種設備安全監督管理的部門報告。如果電梯在制造環節或者出廠時就存在問題，應當追究廠家的責任。同樣，如果經營單位出售未經檢驗和檢驗不合格的特種設備，或者國家明令淘汰和已經報廢的特種設備也應當承擔相應的責任。 因此，如果事故原因系電梯本身的質量問題，物業服務企業在承擔責任后，可以向電梯制造單位和銷售單位追償。 三、電梯運行安全隱患屬于規定的“緊急情況”，勿忘列支住宅專項維修資金 按照《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，電梯故障影響正常使用的（電梯運行系統中涉及的設施設備存在安全隱患，電梯專業檢測機構出具整改通知書的），屬緊急情況，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業主委員會和物業所在地房管辦事處報告，涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的，業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報區、縣房屋行政管理部門審核同意，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中直接列支；業主大會成立后，物業服務企業應當持有關材料，向業主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業主委員會審核同意，報區、縣房屋行政管理部門備案，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。 電梯為小區共用設施，即使不屬于緊急情況，如符合動用住宅專項維修資金的條件，也應當及時申請資金，對電梯進行維修，以確保電梯安全運行。 四、物業公司與電梯維保單位應當簽訂約定詳盡的《電梯日常維護保養合同》，明晰雙方的權利、義務和責任，*大限度規避法律風險，減少雙方糾紛 合同范本可參考《北京市電梯日常維護保養合同》和《廣州市電梯日常維護保養合同》文本，詳見附錄。 知多一點 《中華人民共和國侵權責任法》的幾個重要條款 第六條 行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。 根據法律規定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。 第十二條 二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任。 第十六條 侵害他人造成人身損害的，應當賠償醫療費、護理費、交通費等為治療和康復支出的合理費用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還應當賠償殘疾生活輔助具費和殘疾賠償金。造成死亡的，還應當賠償喪葬費和死亡賠償金。 第二十二條 侵害他人人身權益，造成他人嚴重精神損害的，被侵權人可以請求精神損害賠償。
物業管理:經典案例與實務操作指引 作者簡介
王占強 畢業于清華大學法學院，獲法律碩士學位，取得A類法律職業資格證書，經濟師，物業管理師。北京市住房和城鄉建設委員會物業管理行業專家、北京市律師協會物業管理法律專業委員會委員、北京多元調解發展促進會調解員。已出版《物業管理典型案例評析及實戰指導》，參與編寫《教你如何做物業》、《教你如何當業主》，在《中國物業管理》、《城市開發》、《現代物業》、《住宅與房地產》等多專業雜志累計發表文章80余篇。
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