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房地產法律實務與案例精解 版權信息
- ISBN：9787521612660
- 條形碼：9787521612660 ; 978-7-5216-1266-0
- 裝幀：80g膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
房地產法律實務與案例精解 本書特色
??實用干貨分享。38個房地產領域中的實務熱點問題，每篇包括開宗明義、問題聚焦、案例/項目實操、法律研判/條款摘要、總結提示五個部分。有針對性地剖析房地產法律實務問題，旨在使讀者從中獲得實務經驗與啟發。 ??內容專業詳實。全面解讀房地產法和實操案例，內容涵蓋商品房買賣合同、房屋租賃合同、中介合同、擔保合同、贈與合同、建筑物區分所有權、物業服務合同、房地產收購轉讓等多個專題，基本與房地產訴訟業務相關，也有部分房地產非訴業務內容。通過實操案例介紹房地產法重難點問題處理，解讀現行法律規定以及理論研究與實務操作現狀。
房地產法律實務與案例精解 內容簡介
本書由精心挑選的七個版塊、四十個經典房地產領域熱點問題及相關案例組成，每個案例均包括開宗明義、問題聚焦、案例實操、法律研判與總結提示六個部分。其中，開宗明義部分系對討論主題進行釋明，引出法律問題；問題聚焦部分系對房地產領域熱點問題的梳理與展開；案例實操部分系對相關經典案例案件事實及法院觀點的概括提煉；法律研判部分系對案件相關法學理論及實操要點的分析與解讀；總結提示部分結合案件情況進行拓展延伸，旨在使讀者對文章所述案例與相關法律問題有全面升華的認知與理解。書稿聚焦案例和辦案的思路、過程及法律的適用點，內容務實，操作性強。
房地產法律實務與案例精解 目錄
**章 商品房買賣合同 | 001
1.商品房買賣預約合同的認定和轉化 | 003
2.商品房買賣預約合同出賣人違約責任分析 | 019
3.商品房宣傳資料效力的認定 | 028
4.商品房買賣合同目的無法實現的認定 | 037
5.“借名買房”糾紛相關法律問題解析 | 049
6.夫妻離婚后房屋產權歸屬及分割規則探析 | 060
7.房地產限購法律問題分析 | 072
8. 商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續情況下的合同效力分析 | 087
9.“一房二賣”法律后果分析 | 096
10.房屋過戶前因房地產開發企業原因被司法查封時買受人的權利救濟途徑 | 108
11.關于以房抵債協議條款的效力分析 | 117
12.房屋所有權轉移所涉稅費分析 | 129
第二章 房屋租賃合同 | 139
13.房屋租賃合同的法定解除權探析 | 141
14.房屋租賃保證金的性質與適用 | 152
15.次承租人租金代償請求權和合同解除抗辯權探討 | 162
16.違法建筑對外租賃的法律風險責任研判 | 172
17.房屋征收時承租人對安置補償款享有的權利分析 | 181
18.未經消防驗收的房屋租賃合同相關法律問題探析 | 190
19.經營性房屋租賃合同違約解除后承租方可主張的可得利益損失
問題 | 202
20.承租人優先購買權探析 | 214
第三章 中介合同 | 227
21.房地產經紀合同中當事人隨時解約權問題分析 | 229
22.房產中介賺取差價行為的法律分析 | 243
23.房地產經紀機構對委托人及其相對人交易資金托管問題分析 | 252
24.房屋中介機構擅自改變房屋結構時委托人的司法救濟途徑分析 | 261
第四章 擔保合同 | 275
25.房屋抵押權設立與租賃的法律關系探析 | 277
26.未經抵押權人同意進行不動產轉讓行為的效力分析 | 288
27.預購商品房抵押權預告登記效力探析 | 298
28.不動產抵押擔保范圍認定 | 308
第五章 贈與合同 | 317
29.房產贈與合同效力影響因素分析 | 319
30.房產贈與人行使贈與合同撤銷權的限制問題分析 | 334
31.贈與人違反房產贈與合同的違約責任探析 | 344
32.宅基地使用權贈與合同的效力探析 | 352
第六章 建筑物區分所有權、物業服務合同 | 363
33.侵犯建筑物共有權人利益，業主為私搭亂建行為“買單” | 365
34.二手房專項維修資金的承擔問題分析 | 376
35.小區人防車位、公攤車位買賣的法律風險分析 | 384
36.夜間施工噪聲污染問題分析 | 392
第七章 房地產收購轉讓 | 405
37.房地產收購項目法律盡職調查要點分析 | 407
38.房地產項目收購協議條款設計問題探析 | 416
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房地產法律實務與案例精解 節選
二、觀點解讀 （一）關于預約合同的立法現狀 目前我國關于預約合同的相關立法并不明確、完善，僅有《買賣合同司法解釋》第二條對預約合同作出了規定，但是學界通說認為該規定實際上超出了買賣合同的局限，構建了關于預約合同的基本制度，在一定程度上解決了當前法院就預約合同糾紛進行裁判時缺乏依據的困境[1]。而即將生效的《民法典》第四百九十五條關于預約合同的規定繼承了《買賣合同司法解釋》第二條規定的基本內容和精神，且該規定位于《民法典》合同編通則“合同的訂立”中，明確構建了各類預約合同的基本制度。 上述規定確立了預約合同的概念。根據該等規定，預約合同指當事人約定在將來一定期限內訂立合同的合同。其中，預約合同的成立有賴于兩個關鍵要素：一是預約合同中應當體現當事人具有將來訂立合同的合意，并應當受該合意的拘束。這也要求當事人必須通過要約、承諾的過程，達成預約合同。二是本約合同的訂立時間是在“一定期限”內，即當事人所簽預約合同中對于訂立本約合同的時間必須是相對明確的，而非籠統地約定“雙方在將來訂立本約合同”，防止預約合同實際喪失對當事人的拘束力。需要注意的是，訂立本約合同的期限并非一定要具體到某年某月，“一定期限”通常也可表現為某種具體條件的成就時間，如“雙方應在乙方取得預售許可證后十日內簽訂正式的商品房預售合同”。同時，該規定通過確定預約合同的概念，實際上承認了預約合同相對于將來簽訂的本約合同的獨立性。 此外，該等規定初步確立了預約合同的違約救濟制度：對于一方當事人未按照預約合同履行訂立本約合同義務的，另一方當事人根據該條享有要求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的請求權。據此，當事人違反預約合同的，應當承擔違約責任，而非締約過失責任。這也是對預約合同作為具有獨立性的一種特殊類型合同性質的進一步強化。但該條并未明確違約方損害賠償的具體范圍，這也導致司法實踐的不一致，部分法院認為[2]違反預約合同的賠償責任范圍應當以信賴利益損失為限，但也有法院認為[3]在某些情形下，可以支持當事人要求違約方承擔可得利益損失的主張。 （二）預約合同與意向性約定的區別 《買賣合同司法解釋》第二條提及“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同”，但是并非所有的認購書、訂購書等合同都屬于預約合同，而很多認購書、訂購書、預訂書等合同屬于意向性約定。因此，《民法典》第四百九十五條明確規定，當事人約定“在將來一定期限內訂立合同”的認購書、訂購書、預訂書等合同才構成預約合同。 意向性約定通常是當事人用以明確雙方交易意愿的約定。預約合同與意向性約定的區別主要有以下幾點： 1.合同內容 預約合同作為一種特殊的合同類型，似乎只要滿足《合同法司法解釋（二）》**條**款規定的合同成立的條件，預約合同即告成立，因此，預約合同的成立至少應具備當事人名稱或者姓名、標的和數量。在實踐中，預約合同常常還具備其他合同的主要條款，如合同價款等。《買賣合同司法解釋》起草小組認為，商品房買賣預約合同至少應具備合同標的房屋的位置、大致面積等基本信息以及當事人將來依預約合同簽訂本約合同的意思表示。[4] 意向性合同的內容相較預約合同而言更加不明確，一般不包含擬在將來訂立合同的主要條款，通常表現為原則性的約定。其中不具備《合同法司法解釋（二）》**條**款規定的合同成立的條件的，一定不是預約合同。 2.是否具備在將來一定期限內訂立合同的約定 根據《買賣合同司法解釋》第二條的規定，預約合同應當具備訂立本約合同的合意以及將來訂立本約合同的具體時間的約定，如果不具備上述兩個要素的合同，應當屬于意向性約定。意向性約定雖然會明確當事人就交易事項進行進一步談判磋商的意愿，如當事人在購房意向書中約定“甲方愿意購買乙方位于某花園的房產，雙方將繼續就交易的具體事宜進行磋商”。但是，意向性約定一般不會要求雙方一定要簽訂本約合同，也不會明確簽訂本約合同的時間。 3.合同約定的拘束力 預約合同的當事人應受預約合同的拘束，如違反預約合同的，應當承擔違約責任或預約合同解除后的損失賠償責任。但就意向性合約而言，其約定一般較為原則，如當事人可能就某事項約定：“雙方同意就某事項的達成進行友好協商”，該等約定的拘束力并未達到預約合同所具備的拘束力的強度。甚至在有的意向性文件中，雙方會明確排除文件對于當事人的法律強制約束力。 （三）商品房買賣預約合同和本約合同的區別 1.合同內容確定性 商品房買賣本約合同的內容通常較為完備、確定，一般對于《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的以下內容具有明確的約定：（1）當事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設備標準承諾；（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（8）公共配套建筑的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。 而商品房買賣預約合同，往往因客觀上存在法律或事實上的障礙，如因商品房建造和交易的特殊性，房屋交付和辦證的具體時間、房屋*終面積等事項無法預先得知等，致使當事人在簽訂合同時無法對某些事項作出具體而明確的約定；抑或因主觀上存在未決事項，如需進一步明確付款方式等主觀考量導致當事人在簽訂合同時無法明確一些具體事項，故而相較商品房買賣的本約合同，預約合同的部分內容并不明確。 但就二者內容的確定性而言，還存在另一個維度的問題，即預約合同與本約合同一樣，均屬于合同的一種，那么二者似乎都可在滿足《合同法司法解釋（二）》**條**款的規定后成立，而合同的其他必要內容似乎也都能依據該條第二款的規定進行補充確定。在此情況下，預約合同和本約合同在內容上無限趨近，因此，僅根據合同的內容，并不足以準確界分預約合同和本約合同。 2.是否具有將來訂立正式合同的意思 區分商品房買賣預約合同和本約合同的一個重要標準，在于當事人是否具有將來訂立新的合同的意思表示。商品房買賣預約合同成立的主要目的，即拘束當事人在將來一定期限內簽訂正式的商品房買賣合同，因此，將來訂立合同的約定系預約合同的核心條款。而商品房買賣本約合同已就商品房的買賣事項對當事人的權利義務進行了相對明確的約定，無須再約定將來訂立正式合同。 3.合同訂立時間 商品房買賣預約合同主要是當事人在磋商期間對將來的購房事宜的預先規劃，并對部分具體事項提前予以確定。而商品房買賣本約合同是在當事人民事合同權利義務關系全部協商一致確定后簽訂的。 [1] 參見王利明：《預約合同若干問題研究——我國司法解釋相關規定述評》，載《民商法學》2014年第5期。 [2] 參見北京市第三中級人民法院（2013）三中民終字第00693號民事判決書。 [3] 參見江蘇省無錫市中級人民法院（2012）錫民終字第0024號民事判決書，見《陳某訴某房地產開發公司等不履行商品房預約合同糾紛案（預約合同違約責任）》，載《中國審判案例要覽》2013年民事審判案例卷，第158頁。 [4] 參見《*高人民法院關于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年版，第52頁。
房地產法律實務與案例精解 作者簡介
袁華之，房地產、建設工程、PPP、礦產資源、土地法律專家。1992年畢業于天津大學，獲得工學學士學位；2005年畢業于中國人民大學，獲得民商法學碩士學位。現為北京大成律師事務所不動產與能源專業委員會主任。 袁華之律師現任中國人民大學律師學院法律碩士研究生實務導師；中華全國律師協會建設工程與房地產專業委員會主任；中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國自然資源部法律顧問；北京市不動產法研究會副會長；中國建設工程造價管理協會專家委員會副主任；英國皇家特許測量師；北京仲裁委員會/北京國際仲裁中心仲裁員；北京、深圳、武漢、南京、海南、廣州、天津、合肥、南通、臺州、石家莊、蕪湖、錦州等仲裁委員會仲裁員；中國國際經濟貿易仲裁委員會建設工程評審專家；全國律協西部律師培訓講師團講師；中國對外承包工程商會行業培訓專家；“一帶一路”（中國）仲裁院專家咨詢委員會委員；國家發展和改革委員會PPP專家庫專家；國家財政部政府和社會資本合作（PPP）專家庫專家；中國政法大學PPP研究中心秘書長等職務。 袁華之律師具有扎實的理論功底和豐富的實踐經驗，能夠將理論與實踐很好結合，在房地產、建設工程、PPP、礦產資源和公司法律業務等領域作出了杰出貢獻。2013年初北京市律師協會經層層選拔后特授予袁華之律師“北京市十佳房地產律師”榮譽稱號；2012、2013、2014年度袁華之律師連續被著名法律評級機構錢伯斯評為亞太地區“所屬領域的領軍人物”；2015、2016、2017、2018、2019、2020年度袁華之律師在錢伯斯《年度亞太法律指南》中被評為建設工程領域頂級律師；2015、2016、2017、2018、2019、2020年度袁華之律師被國際法律評級機構LEGALBAND評為房地產與建設工程領域國內*尖律師；2018、2019年度 Legal 500 亞太榜單房地產與建筑工程領域推薦律師；2019、2020年度袁華之律師被Benchmark Litigation評為建設工程爭議解決之星；2015年11月，袁華之律師當選“2015ENR/建筑時報最值得推薦的中國工程法律60位專業律師”；2017、2019年，袁華之律師當選“ENR/建筑時報最值得推薦的中國工程法律60位專業律師”推選委員會委員。
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