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房地產市場公眾預期形成機理與管理策略研究 版權信息
- ISBN：9787030712622
- 條形碼：9787030712622 ; 978-7-03-071262-2
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
房地產市場公眾預期形成機理與管理策略研究 本書特色
利用基于復雜適應系統理論的多主體建模仿真方法對房地產市場公眾預期演化過程進行模擬仿真，并提出房地產市場公眾預期管理策略建議。
房地產市場公眾預期形成機理與管理策略研究 內容簡介
預期被認為是影響房地產市場波動以及房地產調控政策效果的關鍵因素，預期管理更是各國政策制定者*為重視的目標之一。本書在分析國內外公眾預期形成機制研究進展基礎上，基于社會學習理論，綜合社會學、心理學、行為經濟學等多學科理論知識深入分析房地產市場公眾預期形成機理及影響因素；以北京市為例，通過多源數據構建房地產市場公眾預期指數，基于文本內容分析法，利用計量模型實證分析調控政策以及媒體報道對房地產市場公眾預期的影響；利用基于復雜適應系統理論的多主體建模仿真方法對房地產市場公眾預期演化過程進行模擬仿真，并提出房地產市場公眾預期管理策略建議。
房地產市場公眾預期形成機理與管理策略研究 目錄
目錄
第1章 概述1
1.1 中國房地產市場發展與公眾預期重要性1
1.2 預期概念及預期形成理論4
1.3 調控政策與公眾預期相關研究11
1.4 媒體與公眾預期相關研究13
1.5 預期管理相關研究14
1.6 已有相關研究評述15
第2章 房地產市場公眾預期形成機理分析16
2.1 相關概念及理論16
2.2 理論模型構建與研究假設20
2.3 公眾預期形成實證分析25
2.4 本章小結35
第3章 房地產市場公眾預期指數編制36
3.1 基于網絡搜索數據的房地產市場公眾預期指數構建36
3.2 基于統計數據的房地產市場公眾預期指數構建45
3.3 房地產市場公眾預期指數有效性檢驗49
3.4 本章小結51
第4章 調控政策對房地產市場公眾預期影響的實證研究53
4.1 我國房地產調控政策分析53
4.2 理論分析與研究假設55
4.3 政策計量與實證模型構建56
4.4 實證結果及穩健性分析60
4.5 本章小結66
第5章 媒體報道對房地產市場公眾預期影響的實證研究67
5.1 理論分析與研究假設67
5.2 數據收集與描述性統計71
5.3 實證分析75
5.4 本章小結81 第6章 我國房地產市場公眾預期演化仿真研究82
6.1 多主體建模方法及適用性分析82
6.2 房地產市場公眾預期演化的主體交互規則84
6.3 主體行為函數建模及參數設定87
6.4 仿真分析89
6.5 本章小結104
第7章 房地產市場公眾預期管理策略研究105
7.1 房地產市場公眾預期管理體系構建105
7.2 房地產市場公眾預期管理策略建議108
7.3 本章小結112
參考文獻113
附錄 2010年2月～2019年7月北京房地產調控政策類型表126
第1章 概述1
1.1 中國房地產市場發展與公眾預期重要性1
1.2 預期概念及預期形成理論4
1.3 調控政策與公眾預期相關研究11
1.4 媒體與公眾預期相關研究13
1.5 預期管理相關研究14
1.6 已有相關研究評述15
第2章 房地產市場公眾預期形成機理分析16
2.1 相關概念及理論16
2.2 理論模型構建與研究假設20
2.3 公眾預期形成實證分析25
2.4 本章小結35
第3章 房地產市場公眾預期指數編制36
3.1 基于網絡搜索數據的房地產市場公眾預期指數構建36
3.2 基于統計數據的房地產市場公眾預期指數構建45
3.3 房地產市場公眾預期指數有效性檢驗49
3.4 本章小結51
第4章 調控政策對房地產市場公眾預期影響的實證研究53
4.1 我國房地產調控政策分析53
4.2 理論分析與研究假設55
4.3 政策計量與實證模型構建56
4.4 實證結果及穩健性分析60
4.5 本章小結66
第5章 媒體報道對房地產市場公眾預期影響的實證研究67
5.1 理論分析與研究假設67
5.2 數據收集與描述性統計71
5.3 實證分析75
5.4 本章小結81 第6章 我國房地產市場公眾預期演化仿真研究82
6.1 多主體建模方法及適用性分析82
6.2 房地產市場公眾預期演化的主體交互規則84
6.3 主體行為函數建模及參數設定87
6.4 仿真分析89
6.5 本章小結104
第7章 房地產市場公眾預期管理策略研究105
7.1 房地產市場公眾預期管理體系構建105
7.2 房地產市場公眾預期管理策略建議108
7.3 本章小結112
參考文獻113
附錄 2010年2月～2019年7月北京房地產調控政策類型表126
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房地產市場公眾預期形成機理與管理策略研究 節選
第1章 概 述 房地產業作為我國的支柱產業，歷年來由于其關聯產業多、與民生緊密相連等特征而備受學者關注。學者對有助于判斷房地產市場趨勢及制定政策建議的房地產市場影響因素的研究相對較多，而公眾預期是影響房地產市場波動和房地產調控政策效果的關鍵因素。研究公眾預期的形成、測度及其影響因素，有助于深入認識房地產市場的波動規律，指導政府合理管理房地產市場公眾預期。因此本書在分析房地產市場公眾預期形成機理的基礎上，深入探究其影響因素以提出房地產市場公眾預期管理策略。本章主要就本書的研究背景及研究意義進行說明，闡釋本書的理論基礎，同時分析國內外政策與預期、媒體與預期及預期管理等方面相關研究的現狀。 1.1 中國房地產市場發展與公眾預期重要性 自1998年我國取消住房實物分配制度，實行住房分配貨幣化政策以來，經過多年的發展，我國房地產行業作為國民經濟支柱產業的地位基本上已經確立。我國房地產行業產業鏈長，與金融業、建筑業、零售業等多個經濟部門緊密關聯。根據國家統計局的數據，2017年，我國房地產業全社會固定資產投資占全社會固定資產投資的22.80%，僅次于制造業（其占比為30.21%）。Wind數據顯示，2019年12月，房地產開發占固定資產投資完成額比重為23.97%。住宅產業是房地產業的重要組成部分。2000～2018年我國平均房地產開發住宅投資額為3.49萬億元，占房地產開發投資額的比重約為68.99%，這一期間，住宅產業呈快速增長趨勢。如圖1.1所示，2000～2018年，我國房地產開發住宅投資額整體上呈現指數型增長趨勢，住宅開發投資額由3311.98億元增長至85 192.25億元，增長了近25倍。就增速而言，分別在2004年、2007年及2010年達到30.4%、32.02%和32.84%。 從我國房地產行業的發展歷程來看，1998年7月3日國務院頒發的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》標志著我國原有福利分房制度的廢止以及房地產市場化的正式開始。城鎮住房制度改革使住宅產業成為我國經濟增長的支柱。整體來看，過去二十多年，我國房地產行業整體上呈現平穩快速的發展態勢，國內房價逐步上揚。全國住宅商品房平均銷售價格從2000 年至2018年由1948.00元/米2增長至8544.11元/米2。2004～2013年是我國房地產業發展的黃金十年，在這期間，中央政府密集出臺多項政策對房地產市場進行調控。從2004年8月在全國實施新的土地政策，即所有土地公開競價，加強對開發商土地出讓金繳納監管開始，一直到2013年，國家及相關部委出臺70多項涉及金融、財稅、土地以及行政等方面的重要宏觀調控政策。2005年，為抑制由市場需求大、投機性購房增加等導致的住房價格過快上漲，中央政府出臺“國八條”以使經濟和社會穩定發展，但效果甚微。2008年我國房地產市場受全球金融危機影響，全國房地產價格波動更為劇烈。為緩解金融危機對房地產市場帶來的巨大影響，政府推出“四萬億財政刺激”，2009年房地產市場價格逐漸回升，但隨后再度大幅增長。為抑制房價快速上漲以保障民生，2010年政府接連出臺“國十一條”和“新國四條”，以及綜合限制性行政手段以期房地產市場回歸理性。但緊縮的調控政策之后是房企情緒的高漲，2012年以后一線城市房價節節攀升。2013年2月，政府出臺“新國五條”以堅決抑制投機投資性購房。但嚴厲的調控政策使市場庫存增加，2010～2014年，商品住宅待售面積增加了約4億米2。經歷輝煌而又繁榮的房地產黃金十年后，我國房地產行業進入轉型期及長效機制探索階段。2014年各地陸續松綁限購政策，中國人民銀行出臺“9 30”房貸新政策，2015年內，中國人民銀行五次下調存貸款基準利率，通過多種方式釋放流動性，改善企業融資環境以重振房地產市場信心。“十三五”以來，在“房住不炒、因城施策”主基調下，房地產市場開始分化調控，以構建房地產市場調控長效機制，實現“穩地價”“穩預期”“穩房價”的目標。 圖1.1 2000～2018年我國房地產開發住宅投資情況 由于住房市場發展及房價變化與經濟發展、社會穩定以及居民幸福密切相關。中國房價不僅受到學術界的關注，也受到政府和人民的關注（Wu et al.，2016；Zhang et al.，2018）。在過去二十年中，中國住房市場經歷了快速增長階段，特別是在一線城市。以北京市為例，如圖1.2所示，2018年住房價格達到37 420元/米2，比2000年高出6倍。研究表明，我國住房價格受到多種因素的影響，如政策因素、社會經濟因素、金融因素以及環境因素等（Hui and Yue，2006；Jim and Chen，2006；Chen et al.，2011；Zhang et al.，2012；He and Xia，2020）。從需求和供給角度來看，影響房價變動的主要因素有貨幣政策、人口、居民收入、股市波動、住房存量、土地供給以及區位特征和公共服務（袁東等，2016）。然而，一些學者指出，這些因素未能解釋我國房價的繁榮與蕭條，并認為公眾預期在房價變化中發揮著關鍵作用（況偉大，2010；Zhang et al.，2016；Lam and Hui，2018；黃燕芬等，2019）。 圖1.2 2000～2018年北京市住宅商品房平均銷售價格及增速 無獨有偶，一系列研究也證明公眾預期在其他國家住房市場中具有重要作用。例如，McDonald（1985）在1970～1972年間驗證了預期對芝加哥住房市場的影響，發現住房價格受到價格預期的顯著影響。Clayton（1997）研究了理性預期在溫哥華公寓市場中的作用，結果表明房價與理性預期方向相反。Rouwendal和Longhi（2008）調查了荷蘭房價，并得出房價與消費者預期密切相關的結論。Huang（2013）發現住房波動與預期資產回報之間存在正相關關系，表明公眾預期是導致房地產市場繁榮與蕭條的重要驅動因素。Eichholtz等（2015）利用阿姆斯特丹350 年房價的長期時間序列，研究基本因素或趨勢是否能解釋房價，結果表明，經濟主體在經濟放緩時期更多的是基于基本因素進行預期，在經濟繁榮時期則更多地依據近期趨勢對房價進行預期。Landvoigt（2017）提供了美國長期房價接近預期價格增長的證據。綜合以上研究可以發現，預期是影響房價的關鍵因素，并可能導致房地產市場的波動。 從理論層面來看，與研究無機自然界及有機自然界的自然科學相比，經濟學作為社會科學皇冠，不僅關注人的生物屬性，同時也注重研究主體的預見性，即經濟主體的預期。這種預見性通過影響企業和居民的決策行為，進而影響市場價格和宏觀經濟波動（Armona et al.，2018；Coibion et al.，2018）。預期可被視作經濟學理論研究的基石（Girardi，2014）。目前學界已經有大量關于預期理論以及預期對金融市場影響的研究，尤其是預期對股票市場的影響。但相比于股票市場、外匯市場等金融市場，房地產市場流動性低，且住宅同時兼具投資及消費屬性，因此房地產市場對市場上經濟主體的預期更為敏感（Clayton et al.，2009）。預期被認為是影響市場波動以及房地產調控政策效果的關鍵因素（Hui et al.，2013；鐘少穎等，2016；Lam and Hui，2018），預期管理更是各國政策制定者*為重視的目標之一。在我國，公眾房價上漲預期是我國房價易漲難跌、波動加劇的重要影響因素（Zhang et al.，2016；Chen and Wen，2017）。因此，中央政府實施新一輪調控以來，多次將“穩預期”作為重要的調控目標。在當前房地產市場調整階段，各地市場波動或將進一步加劇，“穩預期”更是“穩市場”的關鍵。 鑒于公眾預期對住房市場的重要性，深入分析公眾預期的形成機制具有重要意義。雖然在經濟學領域已經提出了幾種較為成熟的預期假設來描述預期的形成過程，并且對通脹預期等特定類型的預期（Gramlich，1983；Pesaran，1985；Pfajfar and zakelj，2014）和市場預期如金融市場和外匯市場（Glazer et al.，1989；Anderson and Salisbury，2003；ter Ellen et al.，2013）等的形成進行了大量的實證研究，但目前關于房地產市場公眾預期形成及其影響因素的實證研究仍然較為薄弱，因此迫切需要針對我國住房市場的具體情況，對房地產市場公眾預期形成機理進行研究，并深入分析其影響因素，為我國房地產市場公眾預期管理提供相關的理論研究和實踐探索。 1.2 預期概念及預期形成理論 1.2.1 預期概念 現有文獻很少直接明確定義并討論“預期”這一概念，而是結合研究問題對與“預期”相關的觀點進行闡述，抑或直接在文中采用“預期”這一說法。“預期”概念源于心理學，但在傳統心理學中，也并沒有發展預期心理學以專門討論預期。一般而言，心理學中所謂的預期是指對未來的、尚未發生的事物所做的判斷（張春興，2012）。關于預期的來源，心理學將相關的研究歸于認知（cognition）范疇，經濟學領域認為其為“建立在經濟現況上，對于未來經濟的判斷”（Minford and Peel，2002）。根據這一觀點，可知預期不是憑空而來的，而是來自經濟主體對一件事物的認知。這里的認知也為心理學概念，是指就所知的外在客觀的信息經過人的思考與記憶所產生的認識（張春興，2012）。根據信息加工理論（information-processing theory）所述，認知是一個信息形成概念、知覺、判斷或想象的心理過程。因此，結合以上表述，預期是通過認知的建立，并以此為基礎才能對未來做出判斷。在經濟學科發展的過程中，預期一直備受關注。預期對經濟主體的行為決策產生重大影響，從而影響整體經濟波動。早期新古典學派創始人Marshall認為，資本的供給價格依賴于等待，其中“等待”已經有了預期的含義（Marshall，1890）。隨后Keynes明確提出預期的概念，并將人的情緒、沖動以及投機等心理因素納入預期的內涵（Keynes，1937）。 綜合心理學中預期的概念以及經濟學領域有關預期的表述，預期是指（經濟）主體對某一事件（或經濟變量）在未來的發展情況或變化的估計。預期是經濟活動的重要特征，預期之所以重要，是因為預期支配著人們的經濟活動，聯系著經濟事物的過去、現在與未來。宏觀經濟運行正是通過預期來與微觀經濟活動緊密聯系在一起的，因而預期是聯系宏觀經濟運行與微觀經濟活動的重要紐帶。 1.2.2 房地產市場公眾預期概念界定 追根溯源，預期引起學者關注的時間長達一個多世紀。但實際上，在傳統心理學研究中，并沒有關于預期心理學的具體討論。在社會經濟學領域，學者意識到預期的存在可以追溯到1890年，當時Marshall（1890）在Principles of Economics一書中指出，“資本的供給”取決于“等待”和“儲蓄”，這意味著如果人們想在未來積累盡可能多的財富，他們必須通過“儲蓄”和“等待”來實現。在Marshall（1890）的表述中，“等待”即是預期。Georgescu-Roegen（1958）將預期定義為人們對即將到來的事件的一種心理狀態。Muth（1961）則認為預期與預測類似，在本質上都是對未來的預測。在消費者行為領域，Olson和Dover（1979）以及Oliver（1980）將消費者的產品預期視為購買前信念或評估信念。在經濟學領域，Minford和Peel（2002）對預期進行了準確的定義，即預期是基于當前經濟形勢而形成的對未來經濟的判斷。通過以上對預期概念的討論可見，盡管學者在不同研究領域對預期的定義不盡相同，但是總結其共同點，可知預期不是無中生有、憑空而來的，而是來自人們對事物的認知。在心理學領域，認知是信息形成概念、感知、判斷和想象的心理
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