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房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理與管理策略研究

包郵 房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理與管理策略研究

出版社：科學(xué)出版社出版時(shí)間：2022-03-01
開本： B5 頁數(shù)： 136
中 圖 價(jià):¥73.4(7.2折) 定價(jià)  ¥102.0 登錄后可看到會員價(jià)
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房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理與管理策略研究 版權(quán)信息

房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理與管理策略研究 本書特色

利用基于復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)理論的多主體建模仿真方法對房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期演化過程進(jìn)行模擬仿真，并提出房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期管理策略建議。

房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理與管理策略研究 內(nèi)容簡介

預(yù)期被認(rèn)為是影響房地產(chǎn)市場波動以及房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的關(guān)鍵因素，預(yù)期管理更是各國政策制定者*為重視的目標(biāo)之一。本書在分析國內(nèi)外公眾預(yù)期形成機(jī)制研究進(jìn)展基礎(chǔ)上，基于社會學(xué)習(xí)理論，綜合社會學(xué)、心理學(xué)、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)等多學(xué)科理論知識深入分析房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理及影響因素；以北京市為例，通過多源數(shù)據(jù)構(gòu)建房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期指數(shù)，基于文本內(nèi)容分析法，利用計(jì)量模型實(shí)證分析調(diào)控政策以及媒體報(bào)道對房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期的影響；利用基于復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)理論的多主體建模仿真方法對房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期演化過程進(jìn)行模擬仿真，并提出房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期管理策略建議。

房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理與管理策略研究 目錄

目錄
第1章　概述1
1.1　中國房地產(chǎn)市場發(fā)展與公眾預(yù)期重要性1
1.2　預(yù)期概念及預(yù)期形成理論4
1.3　調(diào)控政策與公眾預(yù)期相關(guān)研究11
1.4　媒體與公眾預(yù)期相關(guān)研究13
1.5　預(yù)期管理相關(guān)研究14
1.6　已有相關(guān)研究評述15
第2章　房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理分析16
2.1　相關(guān)概念及理論16
2.2　理論模型構(gòu)建與研究假設(shè)20
2.3　公眾預(yù)期形成實(shí)證分析25
2.4　本章小結(jié)35
第3章　房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期指數(shù)編制36
3.1　基于網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期指數(shù)構(gòu)建36
3.2　基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期指數(shù)構(gòu)建45
3.3　房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期指數(shù)有效性檢驗(yàn)49
3.4　本章小結(jié)51
第4章　調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期影響的實(shí)證研究53
4.1　我國房地產(chǎn)調(diào)控政策分析53
4.2　理論分析與研究假設(shè)55
4.3　政策計(jì)量與實(shí)證模型構(gòu)建56
4.4　實(shí)證結(jié)果及穩(wěn)健性分析60
4.5　本章小結(jié)66
第5章　媒體報(bào)道對房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期影響的實(shí)證研究67
5.1　理論分析與研究假設(shè)67
5.2　數(shù)據(jù)收集與描述性統(tǒng)計(jì)71
5.3　實(shí)證分析75
5.4　本章小結(jié)81 第6章　我國房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期演化仿真研究82
6.1　多主體建模方法及適用性分析82
6.2　房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期演化的主體交互規(guī)則84
6.3　主體行為函數(shù)建模及參數(shù)設(shè)定87
6.4　仿真分析89
6.5　本章小結(jié)104
第7章　房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期管理策略研究105
7.1　房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期管理體系構(gòu)建105
7.2　房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期管理策略建議108
7.3　本章小結(jié)112
參考文獻(xiàn)113
附錄　2010年2月～2019年7月北京房地產(chǎn)調(diào)控政策類型表126
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房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理與管理策略研究 節(jié)選

第1章 概 述 房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，歷年來由于其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、與民生緊密相連等特征而備受學(xué)者關(guān)注。學(xué)者對有助于判斷房地產(chǎn)市場趨勢及制定政策建議的房地產(chǎn)市場影響因素的研究相對較多，而公眾預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場波動和房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的關(guān)鍵因素。研究公眾預(yù)期的形成、測度及其影響因素，有助于深入認(rèn)識房地產(chǎn)市場的波動規(guī)律，指導(dǎo)政府合理管理房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期。因此本書在分析房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理的基礎(chǔ)上，深入探究其影響因素以提出房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期管理策略。本章主要就本書的研究背景及研究意義進(jìn)行說明，闡釋本書的理論基礎(chǔ)，同時(shí)分析國內(nèi)外政策與預(yù)期、媒體與預(yù)期及預(yù)期管理等方面相關(guān)研究的現(xiàn)狀。 1.1 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展與公眾預(yù)期重要性 自1998年我國取消住房實(shí)物分配制度，實(shí)行住房分配貨幣化政策以來，經(jīng)過多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位基本上已經(jīng)確立。我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，與金融業(yè)、建筑業(yè)、零售業(yè)等多個(gè)經(jīng)濟(jì)部門緊密關(guān)聯(lián)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年，我國房地產(chǎn)業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的22.80%，僅次于制造業(yè)（其占比為30.21%）。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資完成額比重為23.97%。住宅產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。2000～2018年我國平均房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額為3.49萬億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重約為68.99%，這一期間，住宅產(chǎn)業(yè)呈快速增長趨勢。如圖1.1所示，2000～2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額整體上呈現(xiàn)指數(shù)型增長趨勢，住宅開發(fā)投資額由3311.98億元增長至85 192.25億元，增長了近25倍。就增速而言，分別在2004年、2007年及2010年達(dá)到30.4%、32.02%和32.84%。 從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程來看，1998年7月3日國務(wù)院頒發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》標(biāo)志著我國原有福利分房制度的廢止以及房地產(chǎn)市場化的正式開始。城鎮(zhèn)住房制度改革使住宅產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱。整體來看，過去二十多年，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體上呈現(xiàn)平穩(wěn)快速的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)房價(jià)逐步上揚(yáng)。全國住宅商品房平均銷售價(jià)格從2000 年至2018年由1948.00元/米2增長至8544.11元/米2。2004～2013年是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，在這期間，中央政府密集出臺多項(xiàng)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。從2004年8月在全國實(shí)施新的土地政策，即所有土地公開競價(jià)，加強(qiáng)對開發(fā)商土地出讓金繳納監(jiān)管開始，一直到2013年，國家及相關(guān)部委出臺70多項(xiàng)涉及金融、財(cái)稅、土地以及行政等方面的重要宏觀調(diào)控政策。2005年，為抑制由市場需求大、投機(jī)性購房增加等導(dǎo)致的住房價(jià)格過快上漲，中央政府出臺“國八條”以使經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定發(fā)展，但效果甚微。2008年我國房地產(chǎn)市場受全球金融危機(jī)影響，全國房地產(chǎn)價(jià)格波動更為劇烈。為緩解金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場帶來的巨大影響，政府推出“四萬億財(cái)政刺激”，2009年房地產(chǎn)市場價(jià)格逐漸回升，但隨后再度大幅增長。為抑制房價(jià)快速上漲以保障民生，2010年政府接連出臺“國十一條”和“新國四條”，以及綜合限制性行政手段以期房地產(chǎn)市場回歸理性。但緊縮的調(diào)控政策之后是房企情緒的高漲，2012年以后一線城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。2013年2月，政府出臺“新國五條”以堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。但嚴(yán)厲的調(diào)控政策使市場庫存增加，2010～2014年，商品住宅待售面積增加了約4億米2。經(jīng)歷輝煌而又繁榮的房地產(chǎn)黃金十年后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期及長效機(jī)制探索階段。2014年各地陸續(xù)松綁限購政策，中國人民銀行出臺“9 30”房貸新政策，2015年內(nèi)，中國人民銀行五次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，通過多種方式釋放流動性，改善企業(yè)融資環(huán)境以重振房地產(chǎn)市場信心。“十三五”以來，在“房住不炒、因城施策”主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場開始分化調(diào)控，以構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”“穩(wěn)房價(jià)”的目標(biāo)。 圖1.1 2000～2018年我國房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資情況 由于住房市場發(fā)展及房價(jià)變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定以及居民幸福密切相關(guān)。中國房價(jià)不僅受到學(xué)術(shù)界的關(guān)注，也受到政府和人民的關(guān)注（Wu et al.，2016；Zhang et al.，2018）。在過去二十年中，中國住房市場經(jīng)歷了快速增長階段，特別是在一線城市。以北京市為例，如圖1.2所示，2018年住房價(jià)格達(dá)到37 420元/米2，比2000年高出6倍。研究表明，我國住房價(jià)格受到多種因素的影響，如政策因素、社會經(jīng)濟(jì)因素、金融因素以及環(huán)境因素等（Hui and Yue，2006；Jim and Chen，2006；Chen et al.，2011；Zhang et al.，2012；He and Xia，2020）。從需求和供給角度來看，影響房價(jià)變動的主要因素有貨幣政策、人口、居民收入、股市波動、住房存量、土地供給以及區(qū)位特征和公共服務(wù)（袁東等，2016）。然而，一些學(xué)者指出，這些因素未能解釋我國房價(jià)的繁榮與蕭條，并認(rèn)為公眾預(yù)期在房價(jià)變化中發(fā)揮著關(guān)鍵作用（況偉大，2010；Zhang et al.，2016；Lam and Hui，2018；黃燕芬等，2019）。 圖1.2 2000～2018年北京市住宅商品房平均銷售價(jià)格及增速 無獨(dú)有偶，一系列研究也證明公眾預(yù)期在其他國家住房市場中具有重要作用。例如，McDonald（1985）在1970～1972年間驗(yàn)證了預(yù)期對芝加哥住房市場的影響，發(fā)現(xiàn)住房價(jià)格受到價(jià)格預(yù)期的顯著影響。Clayton（1997）研究了理性預(yù)期在溫哥華公寓市場中的作用，結(jié)果表明房價(jià)與理性預(yù)期方向相反。Rouwendal和Longhi（2008）調(diào)查了荷蘭房價(jià)，并得出房價(jià)與消費(fèi)者預(yù)期密切相關(guān)的結(jié)論。Huang（2013）發(fā)現(xiàn)住房波動與預(yù)期資產(chǎn)回報(bào)之間存在正相關(guān)關(guān)系，表明公眾預(yù)期是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場繁榮與蕭條的重要驅(qū)動因素。Eichholtz等（2015）利用阿姆斯特丹350 年房價(jià)的長期時(shí)間序列，研究基本因素或趨勢是否能解釋房價(jià)，結(jié)果表明，經(jīng)濟(jì)主體在經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)期更多的是基于基本因素進(jìn)行預(yù)期，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期則更多地依據(jù)近期趨勢對房價(jià)進(jìn)行預(yù)期。Landvoigt（2017）提供了美國長期房價(jià)接近預(yù)期價(jià)格增長的證據(jù)。綜合以上研究可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)期是影響房價(jià)的關(guān)鍵因素，并可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動。 從理論層面來看，與研究無機(jī)自然界及有機(jī)自然界的自然科學(xué)相比，經(jīng)濟(jì)學(xué)作為社會科學(xué)皇冠，不僅關(guān)注人的生物屬性，同時(shí)也注重研究主體的預(yù)見性，即經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期。這種預(yù)見性通過影響企業(yè)和居民的決策行為，進(jìn)而影響市場價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)波動（Armona et al.，2018；Coibion et al.，2018）。預(yù)期可被視作經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究的基石（Girardi，2014）。目前學(xué)界已經(jīng)有大量關(guān)于預(yù)期理論以及預(yù)期對金融市場影響的研究，尤其是預(yù)期對股票市場的影響。但相比于股票市場、外匯市場等金融市場，房地產(chǎn)市場流動性低，且住宅同時(shí)兼具投資及消費(fèi)屬性，因此房地產(chǎn)市場對市場上經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期更為敏感（Clayton et al.，2009）。預(yù)期被認(rèn)為是影響市場波動以及房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的關(guān)鍵因素（Hui et al.，2013；鐘少穎等，2016；Lam and Hui，2018），預(yù)期管理更是各國政策制定者*為重視的目標(biāo)之一。在我國，公眾房價(jià)上漲預(yù)期是我國房價(jià)易漲難跌、波動加劇的重要影響因素（Zhang et al.，2016；Chen and Wen，2017）。因此，中央政府實(shí)施新一輪調(diào)控以來，多次將“穩(wěn)預(yù)期”作為重要的調(diào)控目標(biāo)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整階段，各地市場波動或?qū)⑦M(jìn)一步加劇，“穩(wěn)預(yù)期”更是“穩(wěn)市場”的關(guān)鍵。 鑒于公眾預(yù)期對住房市場的重要性，深入分析公眾預(yù)期的形成機(jī)制具有重要意義。雖然在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域已經(jīng)提出了幾種較為成熟的預(yù)期假設(shè)來描述預(yù)期的形成過程，并且對通脹預(yù)期等特定類型的預(yù)期（Gramlich，1983；Pesaran，1985；Pfajfar and zakelj，2014）和市場預(yù)期如金融市場和外匯市場（Glazer et al.，1989；Anderson and Salisbury，2003；ter Ellen et al.，2013）等的形成進(jìn)行了大量的實(shí)證研究，但目前關(guān)于房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成及其影響因素的實(shí)證研究仍然較為薄弱，因此迫切需要針對我國住房市場的具體情況，對房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期形成機(jī)理進(jìn)行研究，并深入分析其影響因素，為我國房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期管理提供相關(guān)的理論研究和實(shí)踐探索。 1.2 預(yù)期概念及預(yù)期形成理論 1.2.1 預(yù)期概念 現(xiàn)有文獻(xiàn)很少直接明確定義并討論“預(yù)期”這一概念，而是結(jié)合研究問題對與“預(yù)期”相關(guān)的觀點(diǎn)進(jìn)行闡述，抑或直接在文中采用“預(yù)期”這一說法。“預(yù)期”概念源于心理學(xué)，但在傳統(tǒng)心理學(xué)中，也并沒有發(fā)展預(yù)期心理學(xué)以專門討論預(yù)期。一般而言，心理學(xué)中所謂的預(yù)期是指對未來的、尚未發(fā)生的事物所做的判斷（張春興，2012）。關(guān)于預(yù)期的來源，心理學(xué)將相關(guān)的研究歸于認(rèn)知（cognition）范疇，經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域認(rèn)為其為“建立在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況上，對于未來經(jīng)濟(jì)的判斷”（Minford and Peel，2002）。根據(jù)這一觀點(diǎn)，可知預(yù)期不是憑空而來的，而是來自經(jīng)濟(jì)主體對一件事物的認(rèn)知。這里的認(rèn)知也為心理學(xué)概念，是指就所知的外在客觀的信息經(jīng)過人的思考與記憶所產(chǎn)生的認(rèn)識（張春興，2012）。根據(jù)信息加工理論（information-processing theory）所述，認(rèn)知是一個(gè)信息形成概念、知覺、判斷或想象的心理過程。因此，結(jié)合以上表述，預(yù)期是通過認(rèn)知的建立，并以此為基礎(chǔ)才能對未來做出判斷。在經(jīng)濟(jì)學(xué)科發(fā)展的過程中，預(yù)期一直備受關(guān)注。預(yù)期對經(jīng)濟(jì)主體的行為決策產(chǎn)生重大影響，從而影響整體經(jīng)濟(jì)波動。早期新古典學(xué)派創(chuàng)始人Marshall認(rèn)為，資本的供給價(jià)格依賴于等待，其中“等待”已經(jīng)有了預(yù)期的含義（Marshall，1890）。隨后Keynes明確提出預(yù)期的概念，并將人的情緒、沖動以及投機(jī)等心理因素納入預(yù)期的內(nèi)涵（Keynes，1937）。 綜合心理學(xué)中預(yù)期的概念以及經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有關(guān)預(yù)期的表述，預(yù)期是指（經(jīng)濟(jì)）主體對某一事件（或經(jīng)濟(jì)變量）在未來的發(fā)展情況或變化的估計(jì)。預(yù)期是經(jīng)濟(jì)活動的重要特征，預(yù)期之所以重要，是因?yàn)轭A(yù)期支配著人們的經(jīng)濟(jì)活動，聯(lián)系著經(jīng)濟(jì)事物的過去、現(xiàn)在與未來。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正是通過預(yù)期來與微觀經(jīng)濟(jì)活動緊密聯(lián)系在一起的，因而預(yù)期是聯(lián)系宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與微觀經(jīng)濟(jì)活動的重要紐帶。 1.2.2 房地產(chǎn)市場公眾預(yù)期概念界定 追根溯源，預(yù)期引起學(xué)者關(guān)注的時(shí)間長達(dá)一個(gè)多世紀(jì)。但實(shí)際上，在傳統(tǒng)心理學(xué)研究中，并沒有關(guān)于預(yù)期心理學(xué)的具體討論。在社會經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，學(xué)者意識到預(yù)期的存在可以追溯到1890年，當(dāng)時(shí)Marshall（1890）在Principles of Economics一書中指出，“資本的供給”取決于“等待”和“儲蓄”，這意味著如果人們想在未來積累盡可能多的財(cái)富，他們必須通過“儲蓄”和“等待”來實(shí)現(xiàn)。在Marshall（1890）的表述中，“等待”即是預(yù)期。Georgescu-Roegen（1958）將預(yù)期定義為人們對即將到來的事件的一種心理狀態(tài)。Muth（1961）則認(rèn)為預(yù)期與預(yù)測類似，在本質(zhì)上都是對未來的預(yù)測。在消費(fèi)者行為領(lǐng)域，Olson和Dover（1979）以及Oliver（1980）將消費(fèi)者的產(chǎn)品預(yù)期視為購買前信念或評估信念。在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，Minford和Peel（2002）對預(yù)期進(jìn)行了準(zhǔn)確的定義，即預(yù)期是基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢而形成的對未來經(jīng)濟(jì)的判斷。通過以上對預(yù)期概念的討論可見，盡管學(xué)者在不同研究領(lǐng)域?qū)︻A(yù)期的定義不盡相同，但是總結(jié)其共同點(diǎn)，可知預(yù)期不是無中生有、憑空而來的，而是來自人們對事物的認(rèn)知。在心理學(xué)領(lǐng)域，認(rèn)知是信息形成概念、感知、判斷和想象的心理

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