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房價(jià)的邏輯:徐遠(yuǎn)的房產(chǎn)財(cái)富48講 版權(quán)信息
- ISBN：9787521734126
- 條形碼：9787521734126 ; 978-7-5217-3412-6
- 裝幀：一般純質(zhì)紙
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
房價(jià)的邏輯:徐遠(yuǎn)的房產(chǎn)財(cái)富48講 本書特色
適讀人群 ：有購房打算的人，有財(cái)富增值需求的人，徐遠(yuǎn)老師的讀者，研究機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)、學(xué)者等北大教授徐遠(yuǎn)新作，投資需謹(jǐn)慎，買房更需謹(jǐn)慎。一套房子，可能決定你的家庭財(cái)富是漲是跌。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，中國居民當(dāng)下的財(cái)富當(dāng)中，70%是房產(chǎn)。 房子不僅是財(cái)富載體，也是宏觀格局的映像，買房，不僅要看短期價(jià)格，更要學(xué)會看形勢。 從底層邏輯到詳細(xì)分析，分辨謬誤與真相，看清未來趨勢，在分化變局下，掌握關(guān)鍵財(cái)富。 回答關(guān)于房價(jià)和房產(chǎn)的諸多疑問：房價(jià)會跌嗎？政府調(diào)控的是什么？房價(jià)變化趨勢有跡可循嗎？租房和買房哪個更合適？買房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市適合置業(yè)，哪些不適合？購房操作中要注意哪些基本原則和事項(xiàng)？國外的房產(chǎn)是否值得投資？
房價(jià)的邏輯:徐遠(yuǎn)的房產(chǎn)財(cái)富48講 內(nèi)容簡介
從底層邏輯到詳細(xì)分析，分辨謬誤與真相，看清未來趨勢，在分化變局下，掌握房產(chǎn)這項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)富。 對我們普通人而言，房子是我們當(dāng)前很重要的資產(chǎn)之一。因此，買房的決策會直接影響一個家庭。買對了，是財(cái)富的重大增值；買錯了，就會掉到坑里。 那么，如何才能明智地決定應(yīng)不應(yīng)該買房、什么時候買、買哪里、怎么買呢？萬一買不起，又該怎么辦？ 本書作者北京大學(xué)徐遠(yuǎn)教授，基于自己多年的學(xué)術(shù)研究、市場觀察與實(shí)踐，在書中回答了諸多關(guān)于房價(jià)漲跌和房產(chǎn)購買的話題，比如：當(dāng)前的房價(jià)有泡沫嗎？房價(jià)變化趨勢背后的邏輯是什么？租房和買房哪個更合適？能用簡單公式推算未來房價(jià)漲跌嗎？買房要躲避哪些坑？國外的房產(chǎn)是否值得投資？……作者用翔實(shí)的數(shù)據(jù)和詳細(xì)客觀的分析與對比，針對不同情況與需求，闡述自己的觀察與觀點(diǎn)，并給出個人建議。 同時，作者認(rèn)為，買房其實(shí)是買一個國家或地區(qū)的未來。你是否看好某個國家或地區(qū)的房產(chǎn)，取決于你對它的長期判斷。因此，針對部分有海外投資意向的讀者，作者也對世界各國的房地產(chǎn)市場做了分析，包括西方發(fā)達(dá)國家、東南亞地區(qū)等，便于讀者比對。 正如投資需謹(jǐn)慎一樣，盲目買房也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。因此，幫助讀者理性認(rèn)清市場，辨別謬誤，合理、恰當(dāng)?shù)刈龀鰶Q策，是本書希望達(dá)到的目的。
房價(jià)的邏輯:徐遠(yuǎn)的房產(chǎn)財(cái)富48講 目錄
自序 撕裂的房子：房地產(chǎn)研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)
**部分 中國高房價(jià)迷局：流行的謬誤
第1講 中國房價(jià)有泡沫嗎？ _ 003
第2講 我國的房價(jià)收入比為什么那么高？ _ 008
第3講 土地財(cái)政：四方共贏的合謀 _ 013
第4講 貨幣超發(fā)推高了房價(jià)？你學(xué)了假的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)（一） _ 020
第5講 貨幣超發(fā)推高了房價(jià)？你學(xué)了假的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)（二） _ 028
第二部分 房價(jià)基本面分析：房價(jià)增速的計(jì)算公式
第6講 房價(jià)上漲是全球普遍現(xiàn)象 _ 035
第7講 房價(jià)增速的一個計(jì)算公式 _ 040
第8講 城市化：發(fā)展中國家房價(jià)上漲的催化劑 _ 045
第9講 技術(shù)進(jìn)步會逆轉(zhuǎn)城市聚集嗎？ _ 050
第10講 生育率下降、老齡化會逆轉(zhuǎn)房價(jià)趨勢嗎？ _ 055
第三部分 房價(jià)的政策面分析：未來房屋市場的格局
第11講 房產(chǎn)稅：何時出臺？稅率多高？效果多大？ _ 063
第12講 共有產(chǎn)權(quán)：中低收入家庭買房上車的新形式 _ 069
第13講 租售同權(quán)與農(nóng)地入市 _ 074
第14講 “限購、限貸”會長期存在嗎？ _ 080
第15講 真實(shí)利率：房價(jià)波動的真正秘密 _ 085
第四部分 房產(chǎn)配置操作指南：買房與租房中的注意事項(xiàng)
第16講 首次置業(yè)：稀缺原則和先上車原則 _ 095
第17講 改善買房：哪種投資更能改善你的財(cái)富？ _ 100
第18講 百歲人生：選擇養(yǎng)老房的“八大要素” _ 105
第19講 哪里的房價(jià)潛力大？一份你沒見過的城市清單 _ 112
第20講 租房比買房便宜嗎？ _ 118
第五部分 國際大都市的啟示：未來房價(jià)的趨勢
第21講 東京地產(chǎn)（一）：泡沫沒有告訴你的故事 _ 127
第22講 東京地產(chǎn)（二）：一場史詩級的金融戰(zhàn)敗 _ 133
第23講 紐約：世界之都的房價(jià)有多高 _ 141
第24講 芝加哥：沒落的貴族 _ 146
第25講 歷史云煙：德國低房價(jià)的真相 _ 154
第26講 打破幻想：德國的歷史經(jīng)驗(yàn)不可復(fù)制 _ 161
第27講 首爾：歷史的一面鏡子 _ 170
第28講 香港：中國房價(jià)的標(biāo)尺 _ 176
第六部分 房產(chǎn)投資中的坑
第29講 商住公寓能不能買？住宅像股票，公寓像債券 _ 185
第30講 免費(fèi)的午餐？東南亞國家的房產(chǎn)投資 _ 192
第31講 共有產(chǎn)權(quán)投資中的三個坑 _ 199
第32講 管理成本：旅游地產(chǎn)中的坑 _ 204
第33講 國際比較中的坑：從“不可貿(mào)易品”說起 _ 209
第七部分 房產(chǎn)交易的幾個問題
第34講 房子適合投機(jī)嗎？尋找神秘的炒房團(tuán) _ 217
第35講 “房價(jià)跌了嗎”背后的三個潛意識 _ 222
第36講 沒有買賣，也有傷害：理解資產(chǎn)組合和機(jī)會成本 _ 226
第37講 房產(chǎn)和地產(chǎn)股等價(jià)嗎？ _ 231
第八部分 資產(chǎn)配置與高房價(jià)
第38講 印度經(jīng)濟(jì)與房價(jià)：孟買高房價(jià)的啟示 _ 239
第39講 盤點(diǎn)世界上的高房價(jià) _ 246
第40講 豪宅為什么這么貴？從富豪的資產(chǎn)配置說起 _ 252
第九部分 高房價(jià)的危害
第41講 雞生蛋還是蛋生雞？辨析高房價(jià)推高企業(yè)成本 _ 261
第42講 高房價(jià)的真正危害：東亞低生育率之謎 _ 266
第十部分 分化變局與房產(chǎn)財(cái)富
第43講 房地產(chǎn)調(diào)控，對房價(jià)的影響是什么？ _ 278
第44講 新冠疫情暴發(fā)，全球房價(jià)趨勢如何？ _ 286
第45講 經(jīng)濟(jì)增速下行，房子還能不能買？ _ 298
第46講 人口增速下降，以后房子會砸在手中嗎？ _ 310
第47講 中美競爭摩擦：房子還能買嗎？ _ 320
第48講 從金融結(jié)構(gòu)看房價(jià)“泡沫” _ 329
結(jié)語 做時間的朋友 _ 339
致謝 _ 351
展開全部
房價(jià)的邏輯:徐遠(yuǎn)的房產(chǎn)財(cái)富48講 節(jié)選
關(guān)于房產(chǎn)的部分觀點(diǎn)1. 剛需首套，應(yīng)遵循“稀缺原則”和“先上車原則”。2. 改善住房，改善的不僅是居住，更重要是財(cái)富狀況。3. 百歲人生，你需要一份安全資產(chǎn)作為養(yǎng)老保障。4. 挑選城市，要注意“八大要素”。根據(jù)這“八大要素”，我給你做了一份簡單的城市清單。5. 買房付款安排，應(yīng)遵循“多用貸款，用長期貸款”的原則。6. 因?yàn)樽饨鹂焖僭鲩L，買房比租房便宜很多，還能對抗通脹。7. 不得不租房，要遵循“便利原則”，投資自己的職業(yè)發(fā)展。8. 住宅是股票，公寓是債券。公寓不是不能買，但是買的東西根本不同。9. 住宅的續(xù)期問題已經(jīng)解決，商住公寓的續(xù)期成本會很高。10. 商住公寓的居住屬性低，購買、持有、出售成本都比較高。11. 新加坡是高收入國家，房價(jià)很貴，稅費(fèi)很高，還有專門針對外國人的限制，不適合普通家庭投資。12. “亞洲四小虎”（泰國、馬來西亞、印度尼西亞、菲律賓）經(jīng)濟(jì)起飛比我國早，但是都陷入“中等收入陷阱”，經(jīng)濟(jì)潛力和房價(jià)潛力都不突出。13. 越南經(jīng)濟(jì)起飛較晚，增長空間大，可能有機(jī)會。14. 柬埔寨和緬甸的風(fēng)險(xiǎn)太高，文萊國家太小。15. 東南亞國家買房，要注意對外國人的限制和其他政策風(fēng)險(xiǎn)。16. 共有產(chǎn)權(quán)房只能賣給有共有產(chǎn)權(quán)房資格的人，且占用首套房名額，大大降低了其投資價(jià)值和“買房上車”的價(jià)值。17. 共有產(chǎn)權(quán)房位置較偏，配套較差，價(jià)格優(yōu)勢并不明顯。18. 旅游地產(chǎn)的買點(diǎn)在于風(fēng)景和氣候，但是宜居時間不一定長，空置期間的管理成本較高。19. 房子是不可貿(mào)易品，房價(jià)由當(dāng)?shù)氐墓┬杵胶鉀Q定。國際房價(jià)比較，只是分析的起點(diǎn)，不能直接給出房價(jià)合理與否的結(jié)論。自序 撕裂的房子：房地產(chǎn)研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)萬夫所指的白衣騎士我是2009年回國，2012年買房，2015年開始參與房地產(chǎn)討論的。對于房子的近距離觀察，已經(jīng)10年。10年來，中國房地產(chǎn)市場給我的*深刻印象，是一個巨大的撕裂。這種撕裂，主要體現(xiàn)在兩個方面。首先，房子是中國家庭財(cái)富的主要載體，幫助塑造了中國的中產(chǎn)階層，但是卻受到巨大的批評。根據(jù)測算，中國家庭房產(chǎn)總市值在400多萬億元，持有的股票總市值大約只有40萬億元（總市值中家庭直接、間接持有的部分，包含基金、信托、保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)龋卟盍艘粋數(shù)量級。除此之外，中國家庭財(cái)富的主要載體還有儲蓄存款（大約100萬億元），另外還有少量其他資產(chǎn)。總體上看，房產(chǎn)在中國家庭財(cái)富中的占比，大約在70%。仔細(xì)玩味這個數(shù)字，你會發(fā)現(xiàn)一個近乎驚悚的事實(shí)：如果沒有房地產(chǎn)市場，中國家庭將失去70%的財(cái)富。倘若如此，中國過去十幾年的經(jīng)濟(jì)增長，就與中國家庭無關(guān)，中國就沒有目前數(shù)量不菲的中產(chǎn)階層，絕大多數(shù)家庭就依然貧窮。進(jìn)一步，如果財(cái)富無處安放，就不會有財(cái)富創(chuàng)造。中國過去20年的快速經(jīng)濟(jì)增長，可能根本就不會發(fā)生。從這個意義上講，備受責(zé)難的房地產(chǎn)，是中國經(jīng)濟(jì)真正的白衣騎士。沒有房地產(chǎn)的大發(fā)展，21世紀(jì)以來的中國經(jīng)濟(jì)史，要大幅重寫。全球第二大經(jīng)濟(jì)體，人均10000美元的GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值），這些人們認(rèn)為理所當(dāng)然的成就，可能就不會實(shí)現(xiàn)。然而，就是這樣一個白衣騎士，在現(xiàn)實(shí)中充滿非議。扭曲資源配置、綁架中國經(jīng)濟(jì)、推高企業(yè)成本、傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)，和教育、醫(yī)療成為新的“三座大山”，等等罪名，一股腦兒堆在房地產(chǎn)身上。一方面是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是就業(yè)容器、收入來源、財(cái)富載體，另一方面是各種污名。在中國房地產(chǎn)市場上，可以看到巨大的撕裂，幾近于人格分裂。只要略微思考，不難發(fā)現(xiàn)這些罪名并不成立。比如說“傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)”這個罪名，真是莫須有。衣食住行是人類*基本、*重要的需求，其中第三項(xiàng)就是住。隨著收入的增加，衣和食的比重在下降，住和行的比重在上升，這是客觀規(guī)律。條件不好的時候，我們需要一個遮風(fēng)避雨的小窩；條件好的時候，我們需要一個溫暖、舒適、寬敞的大房子。作為人類*基本、*重要需求之一的居住，怎么就不是“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，怎么就變成了“虛擬經(jīng)濟(jì)”？目前房地產(chǎn)政策的基調(diào)是“房住不炒”，并沒有否定住房的居住功能。每次看到義憤填膺的財(cái)經(jīng)評論，我都只能陷入深深的無語。英文中，房地產(chǎn)對應(yīng)的是“real estate”，其中的real是實(shí)際、實(shí)體的意思，estate是財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)的意思。直接翻譯，“real estate”就是“實(shí)際的財(cái)產(chǎn)”。既然是實(shí)際的財(cái)產(chǎn)，怎么就成了虛擬經(jīng)濟(jì)？類似于這樣的邏輯悖論，在有關(guān)房地產(chǎn)的討論中數(shù)不勝數(shù)，令人啼笑皆非。堅(jiān)強(qiáng)的泡沫房產(chǎn)撕裂的另一個集中表現(xiàn)，在于對“房價(jià)泡沫”的判斷上。中國大中城市房價(jià)很高，這是不爭的事實(shí)。可是，高是不是就有泡沫，卻有不同的意見。一眼看去，泡沫論占有壓倒性的優(yōu)勢，似乎大部分人都認(rèn)為房價(jià)有泡沫。可是稍微仔細(xì)想一下，就發(fā)現(xiàn)不太對。如果大部分人覺得房價(jià)有泡沫，就不會去買房，甚至去賣房，免得這么大的泡沫砸在自己手里，損失慘重。那樣的話，房價(jià)就會下跌。可是現(xiàn)實(shí)中，大中城市的房價(jià)很堅(jiān)挺，在嚴(yán)厲的調(diào)控之下依然很堅(jiān)挺，說明大多數(shù)人并不真覺得房價(jià)有泡沫，至少億萬買房者不覺得有泡沫。所以，嚴(yán)格意義上講，“泡沫論”在全體購房者和潛在購房者中并不占優(yōu)勢，只是在財(cái)經(jīng)討論中占據(jù)了優(yōu)勢。只不過財(cái)經(jīng)媒體抓人眼球，泡沫論占據(jù)了太多的版面而已。幾年前，一位學(xué)友說：現(xiàn)在“泡沫”這個詞被用濫了，你寫個科普文說說什么叫泡沫。我當(dāng)時差點(diǎn)就寫了，可是回頭一想還是算了。判斷泡沫*直接的標(biāo)準(zhǔn)，也是*重要的標(biāo)準(zhǔn)，是未來資產(chǎn)價(jià)格是漲還是跌。泡沫論流行了多年，可是房價(jià)不但沒下跌，還漲了很多，事實(shí)已經(jīng)給了明確的回答。至于依然有人說現(xiàn)在沒破，不代表未來不破，我也是無言以對。對已經(jīng)發(fā)生的事情視而不見，對主觀推測的事情堅(jiān)信不疑，我不知道這是什么思維方式。大概率的事情是，即便未來房價(jià)偶爾回調(diào)，依然也是高位的小幅回調(diào)，買房的人依然回報(bào)豐厚。其實(shí)，很多持泡沫論的人，內(nèi)心也是極矛盾的。覺得房子貴，買不下手，這是人之常情；可是如果房價(jià)跌一點(diǎn)，又會想辦法去買。所以，泡沫在這里有一個樸素的含義，就是“貴”，這無可厚非。無法掩蓋的事實(shí)是，很多人并不覺得房價(jià)要跌，而是希望低一點(diǎn)，好低價(jià)買入，然后持有待漲。所謂“屁股決定腦袋”，房價(jià)有沒有“泡沫”，和一個人有沒有房、有幾套房、在什么樣的城市有房，是有很大關(guān)系的。到這里，我們就脫離客觀討論的范疇了，暫且打住。但是現(xiàn)實(shí)中，大家都希望有個寬敞、舒適的大房子，*好在大城市、好地段，周邊配套好，卻是不爭的事實(shí)。房價(jià)泡沫論，還有一個似是而非的證據(jù)，要簡單提一下：如果沒有泡沫，為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控？其實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的對象并不是房價(jià)水平，而是房價(jià)增速，目的是防止房價(jià)增速過快，財(cái)富差距進(jìn)一步拉大。考慮到房子是*大的單件財(cái)富載體，買沒買房差異很大，很多中低收入家庭，以及后入場的年輕人還沒買房，這是很有必要的。不然，房價(jià)的快速上漲，會讓全社會更加撕裂。嬰兒與洗澡水討論中，有人會把房地產(chǎn)行業(yè)的亂象和房地產(chǎn)行業(yè)本身混為一談。這是典型的“嬰兒與洗澡水”的混淆：潑掉洗澡水，要把嬰兒一起潑掉嗎？過去20年，房地產(chǎn)作為一個新興行業(yè)，就像一個野蠻生長的嬰兒。在野蠻生長的過程中，存在很多亂象，是不爭的事實(shí)。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個曾經(jīng)幾乎是暴利的行業(yè)，亂象尤其明顯。金碧輝煌的售樓處，雇來裝門面的俊男靚女，滿大街的房地產(chǎn)中介，清晰表明了里面的暴利空間。這些都不是房子，而是房子的銷售成本，不會增加你的居住面積，是會隨風(fēng)飄散的。暴利帶來亂象，古已有之。歷史上凡是發(fā)展很快、利潤很高的行業(yè)，必然吸引各路豪強(qiáng)，免不了各種亂象。窮極各種手段搶占市場份額、排擠競爭對手，甚至官商勾結(jié)、輿論操縱等等，層出不窮。房地產(chǎn)老板和身邊的人，在過去20年掙了很多錢，也是不爭的事實(shí)。生不帶來、死不帶走的東西，并不決定一個人的價(jià)值。未來如何使用這巨額的財(cái)富，才決定他們的人生價(jià)值與底色。然而，這些都是行業(yè)快速發(fā)展中利益分配的問題，不是行業(yè)本身的問題。殘酷的事實(shí)是，人類文明史，就是在各種紛爭中發(fā)展的。人類文明史，其實(shí)一點(diǎn)也不文明，但是我們無法因此否認(rèn)人類的進(jìn)步。有問題治理問題，行業(yè)就是這樣進(jìn)步的。因此而否定這個行業(yè)，是沒有依據(jù)的。房產(chǎn)研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)（一）：經(jīng)濟(jì)學(xué)如果我們能真正冷靜下來，冷眼看房產(chǎn)的撕裂，就會發(fā)現(xiàn)這種撕裂雖然觸目驚心，亦是情有可原。從微觀看，房子是家庭財(cái)富的主要載體，是家庭*重要的單件資產(chǎn)。從宏觀看，房子是宏觀格局的映像，房價(jià)反映了人們對于世界格局、未來變遷的判斷。一旦涉及宏觀格局、涉及預(yù)判未來，就有很多方面、很多角度，盲人摸象、意見紛呈，也就不奇怪了。尤其是在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、全球格局變換的大背景下，就更難看清楚。簡單梳理一下，要透徹看清房子的格局，需要很多的知識基礎(chǔ)，或者說需要很好的“常識”。如果要從學(xué)術(shù)角度看清房地產(chǎn)，則需要很深入、很全面的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)。這種學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，至少包括三個方面。首先，要有很好的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)。這個基礎(chǔ)不是紙上談兵，而是要能透徹掌握基本的原理，并且應(yīng)用這些原理分析現(xiàn)實(shí)世界。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)有很多分支領(lǐng)域，比如宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)、勞動經(jīng)濟(jì)學(xué)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、國際經(jīng)濟(jì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、演化經(jīng)濟(jì)學(xué)等等。需要做到的，是不要局限在細(xì)分領(lǐng)域，也不要局限于某個流派，而是能觸類旁通，理解主要的、重要的經(jīng)濟(jì)原理，并且能夠用來分析問題。比如說，你要懂經(jīng)濟(jì)增長，對困難重重的中國經(jīng)濟(jì)的前景，要能做出理智的判斷。在很大程度上，買房子就是買未來。看好中國經(jīng)濟(jì)的未來就買，不看好就不買。考慮到未來的巨大不確定性，在這一點(diǎn)上就會有很大的分歧。我個人對中國經(jīng)濟(jì)的未來持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，這是基于對經(jīng)濟(jì)增長原理的基本理解。盡管面臨諸多困難，但是在技術(shù)進(jìn)步、人力資本提高、市場理念深入人心的大背景下，我看不到中國經(jīng)濟(jì)長期停滯或者倒退的理由。除了經(jīng)濟(jì)增長，你還需要了解城市化。房子的價(jià)值，就是城市的價(jià)值。沒有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校孔邮遣恢靛X的。因此，對于城市的基本原理，對于城市的原始森林般的強(qiáng)大生命力，你要有足夠的理解。理解城市的原理之后，你會敬畏城市的價(jià)值，對房子價(jià)值的倔強(qiáng)，也就不會感到奇怪。一些財(cái)經(jīng)評論一邊推崇市場，一邊抱怨房價(jià)泡沫，其實(shí)是自相矛盾的。城市是市場的載體，如果相信市場，就會看好城市，就會從底層理解房價(jià)的邏輯，不會輕言泡沫了。說到底，還是對市場的理解不夠深入，對城市的理解不夠深入。這里我要加一句注釋。我看好城市房價(jià)，但是從不看好農(nóng)村的房子，農(nóng)村的房子沒有投資價(jià)值，只有拆遷價(jià)值，居住價(jià)值也一般。一般來說，我也不看好小縣城的房子，大部分小縣城沒有發(fā)展?jié)摿Α４送猓乙膊豢春眠h(yuǎn)郊區(qū)的房子，比如環(huán)京的房子我從不推薦。經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)有很多方面。除了剛才說的經(jīng)濟(jì)增長、城市化，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)分支的理論都對全面理解房價(jià)不可或缺。比如貨幣理論，有一個堅(jiān)實(shí)的貨幣理論基礎(chǔ)，明白貨幣發(fā)行的基本原理，你就不會隨口就講“貨幣超發(fā)”，并且把房價(jià)上漲歸因到“貨幣超發(fā)”，因?yàn)榉缸锵右扇烁静辉诂F(xiàn)場。房產(chǎn)研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)（二）：金融學(xué)除了經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)，理解房價(jià)你還需要金融學(xué)基礎(chǔ)，背后的原因很簡單，房子是重要的資產(chǎn)，其價(jià)格取決于未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。為了估算這個現(xiàn)值，你需要深入理解資產(chǎn)定價(jià)的基本原理，要把相關(guān)的重要因素都考慮進(jìn)去：收入增長、租金增長、通貨膨脹、貼現(xiàn)率等等。而且，理解這些基本原理還不夠，還需要深入理解這些因素的決定要素。比如說，很多人關(guān)心房地產(chǎn)信托投資基金（REITs，real estate investment trusts）的投資價(jià)值，認(rèn)為買不了房，可以買REITs間接買房。可是如果你的金融學(xué)基礎(chǔ)比較扎實(shí)，你就會知道一個概念叫“公司治理”。這個概念的實(shí)質(zhì)是資產(chǎn)的現(xiàn)金流，受到公司治理質(zhì)量的嚴(yán)重影響。有時候，公司有現(xiàn)金流，可是股東拿不到，因?yàn)楸还芾韺印胺至鳌绷耍贿有的時候，管理層不好，導(dǎo)致現(xiàn)金流很少，都分給股東也沒多少，這時候公司資產(chǎn)也就不值錢了。深入理解“公司治理”這個概念，你會發(fā)現(xiàn)REITs不是個好的投資品，主要原因有兩個。**，REITs的底層資產(chǎn)并不是大中城市的房子，而是高速公路、工業(yè)園區(qū)、水務(wù)公司等等。這些資產(chǎn)，總體資質(zhì)并不一定很好，需要具體分析。這個分析和分析單個股票的價(jià)值是一樣的，涉及很多細(xì)節(jié)。無論如何，REITs不能和買房掛鉤，更不能和買房等同。除了名稱中有“房地產(chǎn)”的字樣，我實(shí)在找不出REITs和買房有什么關(guān)系。第二，這些資產(chǎn)的現(xiàn)金流很不透明，管理團(tuán)隊(duì)操作的空間很大，因此對管理團(tuán)隊(duì)的依賴很大，這是很大的風(fēng)險(xiǎn)因素。房產(chǎn)研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)（三）：中國經(jīng)濟(jì)變遷剛才說的是一般的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)。除了這些，你還要了解中國的實(shí)際情況，了解中國的經(jīng)濟(jì)改革和經(jīng)濟(jì)變遷。不然，你很容易套用書本，陷入教條。中國的經(jīng)濟(jì)變遷，迅速而劇烈，需要近距離仔細(xì)觀察。一些很資深的美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也認(rèn)為中國房價(jià)有泡沫，不是經(jīng)濟(jì)學(xué)功力不深，而是隔岸觀火，不了解中國經(jīng)濟(jì)變遷的機(jī)理。這么說，不是說美國學(xué)者的分析沒有價(jià)值。相反，**學(xué)者的分析思考，有重要的參考價(jià)值。我的一般做法是仔細(xì)理解這些學(xué)者的分析，將其作為自己分析的重要參考。需要避免的是“以名取人”，因?yàn)槭侵麑W(xué)者，就照抄他的結(jié)論。其實(shí)，這種態(tài)度并不是科學(xué)，而是“科學(xué)迷信”。比如說，中國的經(jīng)濟(jì)周期和美國的經(jīng)濟(jì)周期本質(zhì)上是不同的，對資產(chǎn)價(jià)格的含義也不同。美國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本處于穩(wěn)態(tài)，經(jīng)濟(jì)周期是經(jīng)濟(jì)圍繞穩(wěn)態(tài)的波動，一般幅度不大。美國經(jīng)濟(jì)波動如果很大，往往是發(fā)生了經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者金融危機(jī)。這時候，房價(jià)如果回調(diào)，往往需要幾年時間的調(diào)整。因此，在美國買房抄底，不需要太著急，比如2007年美國房價(jià)開始下跌，到了2010—2011年才開始反彈。這種情況下，稍微等1~2年，并不會錯失機(jī)會，可以等等看。作為對比，中國的經(jīng)濟(jì)周期完全不一樣。中國經(jīng)濟(jì)還在一個上升趨勢中，并沒有進(jìn)入穩(wěn)態(tài)。中國經(jīng)濟(jì)的回調(diào)表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增速的下降，往往是宏觀調(diào)控的結(jié)果，是主動的收縮。而且，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)總體增速依然很快、干擾因素很多，很難用增速高低來簡單判斷經(jīng)濟(jì)冷熱。比如說2021年，看起來經(jīng)濟(jì)增速很高，上半年達(dá)到12.7%，全年估計(jì)在8%左右，增速并不低，可是考慮到2020年因?yàn)橐咔榛鶖?shù)低，實(shí)際上2021年的經(jīng)濟(jì)不但不熱，還很冷。去掉出口的巨大貢獻(xiàn)以后，經(jīng)濟(jì)就更冷。這樣一來，就很容易理解為何年中的時候，財(cái)政政策和貨幣政策都轉(zhuǎn)向?qū)捤伞？傮w上看，中國經(jīng)濟(jì)的回調(diào)，往往并不是經(jīng)濟(jì)本身低迷，而是宏觀調(diào)控的結(jié)果，總體增速依然很高。因此，中國房價(jià)很少有大的回調(diào)，在中國買房，等等看就不是一個好的策略。很多人有這樣的經(jīng)歷，想回調(diào)再買，結(jié)果很難等來回調(diào)，等來了也是轉(zhuǎn)瞬即逝，*后只好硬著頭皮買。
房價(jià)的邏輯:徐遠(yuǎn)的房產(chǎn)財(cái)富48講 作者簡介
徐遠(yuǎn) 北京大學(xué)國家發(fā)展研究院金融學(xué)副教授，2005年獲得杜克大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。先后任職于加拿大麥吉爾（McGill）大學(xué)和香港大學(xué)，2009年至今任職于北京大學(xué)國家發(fā)展研究院。曾獲首屆曹鳳岐金融發(fā)展基金“金融青年科技進(jìn)步獎”（2012）、北京大學(xué)優(yōu)秀青年人才基金獎（2010-2012），徐建國老師的研究興趣為金融經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、中國金融市場。
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