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房價的邏輯:徐遠的房產財富48講 版權信息
- ISBN：9787521734126
- 條形碼：9787521734126 ; 978-7-5217-3412-6
- 裝幀：一般純質紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
房價的邏輯:徐遠的房產財富48講 本書特色
適讀人群 ：有購房打算的人，有財富增值需求的人，徐遠老師的讀者，研究機構、地產、學者等北大教授徐遠新作，投資需謹慎，買房更需謹慎。一套房子，可能決定你的家庭財富是漲是跌。 根據國家統計局的調查，中國居民當下的財富當中，70%是房產。 房子不僅是財富載體，也是宏觀格局的映像，買房，不僅要看短期價格，更要學會看形勢。 從底層邏輯到詳細分析，分辨謬誤與真相，看清未來趨勢，在分化變局下，掌握關鍵財富。 回答關于房價和房產的諸多疑問：房價會跌嗎？政府調控的是什么？房價變化趨勢有跡可循嗎？租房和買房哪個更合適？買房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市適合置業，哪些不適合？購房操作中要注意哪些基本原則和事項？國外的房產是否值得投資？
房價的邏輯:徐遠的房產財富48講 內容簡介
從底層邏輯到詳細分析，分辨謬誤與真相，看清未來趨勢，在分化變局下，掌握房產這項關鍵財富。 對我們普通人而言，房子是我們當前很重要的資產之一。因此，買房的決策會直接影響一個家庭。買對了，是財富的重大增值；買錯了，就會掉到坑里。 那么，如何才能明智地決定應不應該買房、什么時候買、買哪里、怎么買呢？萬一買不起，又該怎么辦？ 本書作者北京大學徐遠教授，基于自己多年的學術研究、市場觀察與實踐，在書中回答了諸多關于房價漲跌和房產購買的話題，比如：當前的房價有泡沫嗎？房價變化趨勢背后的邏輯是什么？租房和買房哪個更合適？能用簡單公式推算未來房價漲跌嗎？買房要躲避哪些坑？國外的房產是否值得投資？……作者用翔實的數據和詳細客觀的分析與對比，針對不同情況與需求，闡述自己的觀察與觀點，并給出個人建議。 同時，作者認為，買房其實是買一個國家或地區的未來。你是否看好某個國家或地區的房產，取決于你對它的長期判斷。因此，針對部分有海外投資意向的讀者，作者也對世界各國的房地產市場做了分析，包括西方發達國家、東南亞地區等，便于讀者比對。 正如投資需謹慎一樣，盲目買房也是有很大風險的。因此，幫助讀者理性認清市場，辨別謬誤，合理、恰當地做出決策，是本書希望達到的目的。
房價的邏輯:徐遠的房產財富48講 目錄
自序 撕裂的房子：房地產研究的學術基礎
**部分 中國高房價迷局：流行的謬誤
第1講 中國房價有泡沫嗎？ _ 003
第2講 我國的房價收入比為什么那么高？ _ 008
第3講 土地財政：四方共贏的合謀 _ 013
第4講 貨幣超發推高了房價？你學了假的宏觀經濟學（一） _ 020
第5講 貨幣超發推高了房價？你學了假的宏觀經濟學（二） _ 028
第二部分 房價基本面分析：房價增速的計算公式
第6講 房價上漲是全球普遍現象 _ 035
第7講 房價增速的一個計算公式 _ 040
第8講 城市化：發展中國家房價上漲的催化劑 _ 045
第9講 技術進步會逆轉城市聚集嗎？ _ 050
第10講 生育率下降、老齡化會逆轉房價趨勢嗎？ _ 055
第三部分 房價的政策面分析：未來房屋市場的格局
第11講 房產稅：何時出臺？稅率多高？效果多大？ _ 063
第12講 共有產權：中低收入家庭買房上車的新形式 _ 069
第13講 租售同權與農地入市 _ 074
第14講 “限購、限貸”會長期存在嗎？ _ 080
第15講 真實利率：房價波動的真正秘密 _ 085
第四部分 房產配置操作指南：買房與租房中的注意事項
第16講 首次置業：稀缺原則和先上車原則 _ 095
第17講 改善買房：哪種投資更能改善你的財富？ _ 100
第18講 百歲人生：選擇養老房的“八大要素” _ 105
第19講 哪里的房價潛力大？一份你沒見過的城市清單 _ 112
第20講 租房比買房便宜嗎？ _ 118
第五部分 國際大都市的啟示：未來房價的趨勢
第21講 東京地產（一）：泡沫沒有告訴你的故事 _ 127
第22講 東京地產（二）：一場史詩級的金融戰敗 _ 133
第23講 紐約：世界之都的房價有多高 _ 141
第24講 芝加哥：沒落的貴族 _ 146
第25講 歷史云煙：德國低房價的真相 _ 154
第26講 打破幻想：德國的歷史經驗不可復制 _ 161
第27講 首爾：歷史的一面鏡子 _ 170
第28講 香港：中國房價的標尺 _ 176
第六部分 房產投資中的坑
第29講 商住公寓能不能買？住宅像股票，公寓像債券 _ 185
第30講 免費的午餐？東南亞國家的房產投資 _ 192
第31講 共有產權投資中的三個坑 _ 199
第32講 管理成本：旅游地產中的坑 _ 204
第33講 國際比較中的坑：從“不可貿易品”說起 _ 209
第七部分 房產交易的幾個問題
第34講 房子適合投機嗎？尋找神秘的炒房團 _ 217
第35講 “房價跌了嗎”背后的三個潛意識 _ 222
第36講 沒有買賣，也有傷害：理解資產組合和機會成本 _ 226
第37講 房產和地產股等價嗎？ _ 231
第八部分 資產配置與高房價
第38講 印度經濟與房價：孟買高房價的啟示 _ 239
第39講 盤點世界上的高房價 _ 246
第40講 豪宅為什么這么貴？從富豪的資產配置說起 _ 252
第九部分 高房價的危害
第41講 雞生蛋還是蛋生雞？辨析高房價推高企業成本 _ 261
第42講 高房價的真正危害：東亞低生育率之謎 _ 266
第十部分 分化變局與房產財富
第43講 房地產調控，對房價的影響是什么？ _ 278
第44講 新冠疫情暴發，全球房價趨勢如何？ _ 286
第45講 經濟增速下行，房子還能不能買？ _ 298
第46講 人口增速下降，以后房子會砸在手中嗎？ _ 310
第47講 中美競爭摩擦：房子還能買嗎？ _ 320
第48講 從金融結構看房價“泡沫” _ 329
結語 做時間的朋友 _ 339
致謝 _ 351
展開全部
房價的邏輯:徐遠的房產財富48講 節選
關于房產的部分觀點1. 剛需首套，應遵循“稀缺原則”和“先上車原則”。2. 改善住房，改善的不僅是居住，更重要是財富狀況。3. 百歲人生，你需要一份安全資產作為養老保障。4. 挑選城市，要注意“八大要素”。根據這“八大要素”，我給你做了一份簡單的城市清單。5. 買房付款安排，應遵循“多用貸款，用長期貸款”的原則。6. 因為租金快速增長，買房比租房便宜很多，還能對抗通脹。7. 不得不租房，要遵循“便利原則”，投資自己的職業發展。8. 住宅是股票，公寓是債券。公寓不是不能買，但是買的東西根本不同。9. 住宅的續期問題已經解決，商住公寓的續期成本會很高。10. 商住公寓的居住屬性低，購買、持有、出售成本都比較高。11. 新加坡是高收入國家，房價很貴，稅費很高，還有專門針對外國人的限制，不適合普通家庭投資。12. “亞洲四小虎”（泰國、馬來西亞、印度尼西亞、菲律賓）經濟起飛比我國早，但是都陷入“中等收入陷阱”，經濟潛力和房價潛力都不突出。13. 越南經濟起飛較晚，增長空間大，可能有機會。14. 柬埔寨和緬甸的風險太高，文萊國家太小。15. 東南亞國家買房，要注意對外國人的限制和其他政策風險。16. 共有產權房只能賣給有共有產權房資格的人，且占用首套房名額，大大降低了其投資價值和“買房上車”的價值。17. 共有產權房位置較偏，配套較差，價格優勢并不明顯。18. 旅游地產的買點在于風景和氣候，但是宜居時間不一定長，空置期間的管理成本較高。19. 房子是不可貿易品，房價由當地的供需平衡決定。國際房價比較，只是分析的起點，不能直接給出房價合理與否的結論。自序 撕裂的房子：房地產研究的學術基礎萬夫所指的白衣騎士我是2009年回國，2012年買房，2015年開始參與房地產討論的。對于房子的近距離觀察，已經10年。10年來，中國房地產市場給我的*深刻印象，是一個巨大的撕裂。這種撕裂，主要體現在兩個方面。首先，房子是中國家庭財富的主要載體，幫助塑造了中國的中產階層，但是卻受到巨大的批評。根據測算，中國家庭房產總市值在400多萬億元，持有的股票總市值大約只有40萬億元（總市值中家庭直接、間接持有的部分，包含基金、信托、保險、理財等），二者差了一個數量級。除此之外，中國家庭財富的主要載體還有儲蓄存款（大約100萬億元），另外還有少量其他資產？傮w上看，房產在中國家庭財富中的占比，大約在70%。仔細玩味這個數字，你會發現一個近乎驚悚的事實：如果沒有房地產市場，中國家庭將失去70%的財富。倘若如此，中國過去十幾年的經濟增長，就與中國家庭無關，中國就沒有目前數量不菲的中產階層，絕大多數家庭就依然貧窮。進一步，如果財富無處安放，就不會有財富創造。中國過去20年的快速經濟增長，可能根本就不會發生。從這個意義上講，備受責難的房地產，是中國經濟真正的白衣騎士。沒有房地產的大發展，21世紀以來的中國經濟史，要大幅重寫。全球第二大經濟體，人均10000美元的GDP（國內生產總值），這些人們認為理所當然的成就，可能就不會實現。然而，就是這樣一個白衣騎士，在現實中充滿非議。扭曲資源配置、綁架中國經濟、推高企業成本、傷害實體經濟，和教育、醫療成為新的“三座大山”，等等罪名，一股腦兒堆在房地產身上。一方面是國民經濟的支柱產業，是就業容器、收入來源、財富載體，另一方面是各種污名。在中國房地產市場上，可以看到巨大的撕裂，幾近于人格分裂。只要略微思考，不難發現這些罪名并不成立。比如說“傷害實體經濟”這個罪名，真是莫須有。衣食住行是人類*基本、*重要的需求，其中第三項就是住。隨著收入的增加，衣和食的比重在下降，住和行的比重在上升，這是客觀規律。條件不好的時候，我們需要一個遮風避雨的小窩；條件好的時候，我們需要一個溫暖、舒適、寬敞的大房子。作為人類*基本、*重要需求之一的居住，怎么就不是“實體經濟”，怎么就變成了“虛擬經濟”？目前房地產政策的基調是“房住不炒”，并沒有否定住房的居住功能。每次看到義憤填膺的財經評論，我都只能陷入深深的無語。英文中，房地產對應的是“real estate”，其中的real是實際、實體的意思，estate是財產、資產的意思。直接翻譯，“real estate”就是“實際的財產”。既然是實際的財產，怎么就成了虛擬經濟？類似于這樣的邏輯悖論，在有關房地產的討論中數不勝數，令人啼笑皆非。堅強的泡沫房產撕裂的另一個集中表現，在于對“房價泡沫”的判斷上。中國大中城市房價很高，這是不爭的事實。可是，高是不是就有泡沫，卻有不同的意見。一眼看去，泡沫論占有壓倒性的優勢，似乎大部分人都認為房價有泡沫？墒巧晕⒆屑毾胍幌，就發現不太對。如果大部分人覺得房價有泡沫，就不會去買房，甚至去賣房，免得這么大的泡沫砸在自己手里，損失慘重。那樣的話，房價就會下跌。可是現實中，大中城市的房價很堅挺，在嚴厲的調控之下依然很堅挺，說明大多數人并不真覺得房價有泡沫，至少億萬買房者不覺得有泡沫。所以，嚴格意義上講，“泡沫論”在全體購房者和潛在購房者中并不占優勢，只是在財經討論中占據了優勢。只不過財經媒體抓人眼球，泡沫論占據了太多的版面而已。幾年前，一位學友說：現在“泡沫”這個詞被用濫了，你寫個科普文說說什么叫泡沫。我當時差點就寫了，可是回頭一想還是算了。判斷泡沫*直接的標準，也是*重要的標準，是未來資產價格是漲還是跌。泡沫論流行了多年，可是房價不但沒下跌，還漲了很多，事實已經給了明確的回答。至于依然有人說現在沒破，不代表未來不破，我也是無言以對。對已經發生的事情視而不見，對主觀推測的事情堅信不疑，我不知道這是什么思維方式。大概率的事情是，即便未來房價偶爾回調，依然也是高位的小幅回調，買房的人依然回報豐厚。其實，很多持泡沫論的人，內心也是極矛盾的。覺得房子貴，買不下手，這是人之常情；可是如果房價跌一點，又會想辦法去買。所以，泡沫在這里有一個樸素的含義，就是“貴”，這無可厚非。無法掩蓋的事實是，很多人并不覺得房價要跌，而是希望低一點，好低價買入，然后持有待漲。所謂“屁股決定腦袋”，房價有沒有“泡沫”，和一個人有沒有房、有幾套房、在什么樣的城市有房，是有很大關系的。到這里，我們就脫離客觀討論的范疇了，暫且打住。但是現實中，大家都希望有個寬敞、舒適的大房子，*好在大城市、好地段，周邊配套好，卻是不爭的事實。房價泡沫論，還有一個似是而非的證據，要簡單提一下：如果沒有泡沫，為什么要進行房地產調控？其實，房地產調控的對象并不是房價水平，而是房價增速，目的是防止房價增速過快，財富差距進一步拉大。考慮到房子是*大的單件財富載體，買沒買房差異很大，很多中低收入家庭，以及后入場的年輕人還沒買房，這是很有必要的。不然，房價的快速上漲，會讓全社會更加撕裂。嬰兒與洗澡水討論中，有人會把房地產行業的亂象和房地產行業本身混為一談。這是典型的“嬰兒與洗澡水”的混淆：潑掉洗澡水，要把嬰兒一起潑掉嗎？過去20年，房地產作為一個新興行業，就像一個野蠻生長的嬰兒。在野蠻生長的過程中，存在很多亂象，是不爭的事實。實際上，房地產行業作為一個曾經幾乎是暴利的行業，亂象尤其明顯。金碧輝煌的售樓處，雇來裝門面的俊男靚女，滿大街的房地產中介，清晰表明了里面的暴利空間。這些都不是房子，而是房子的銷售成本，不會增加你的居住面積，是會隨風飄散的。暴利帶來亂象，古已有之。歷史上凡是發展很快、利潤很高的行業，必然吸引各路豪強，免不了各種亂象。窮極各種手段搶占市場份額、排擠競爭對手，甚至官商勾結、輿論操縱等等，層出不窮。房地產老板和身邊的人，在過去20年掙了很多錢，也是不爭的事實。生不帶來、死不帶走的東西，并不決定一個人的價值。未來如何使用這巨額的財富，才決定他們的人生價值與底色。然而，這些都是行業快速發展中利益分配的問題，不是行業本身的問題。殘酷的事實是，人類文明史，就是在各種紛爭中發展的。人類文明史，其實一點也不文明，但是我們無法因此否認人類的進步。有問題治理問題，行業就是這樣進步的。因此而否定這個行業，是沒有依據的。房產研究的學術基礎（一）：經濟學如果我們能真正冷靜下來，冷眼看房產的撕裂，就會發現這種撕裂雖然觸目驚心，亦是情有可原。從微觀看，房子是家庭財富的主要載體，是家庭*重要的單件資產。從宏觀看，房子是宏觀格局的映像，房價反映了人們對于世界格局、未來變遷的判斷。一旦涉及宏觀格局、涉及預判未來，就有很多方面、很多角度，盲人摸象、意見紛呈，也就不奇怪了。尤其是在中國經濟轉型、全球格局變換的大背景下，就更難看清楚。簡單梳理一下，要透徹看清房子的格局，需要很多的知識基礎，或者說需要很好的“常識”。如果要從學術角度看清房地產，則需要很深入、很全面的學術基礎。這種學術基礎，至少包括三個方面。首先，要有很好的經濟學基礎。這個基礎不是紙上談兵，而是要能透徹掌握基本的原理，并且應用這些原理分析現實世界。現在經濟學有很多分支領域，比如宏觀經濟學、微觀經濟學、發展經濟學、信息經濟學、勞動經濟學、計量經濟學、國際經濟學、制度經濟學、演化經濟學等等。需要做到的，是不要局限在細分領域，也不要局限于某個流派，而是能觸類旁通，理解主要的、重要的經濟原理，并且能夠用來分析問題。比如說，你要懂經濟增長，對困難重重的中國經濟的前景，要能做出理智的判斷。在很大程度上，買房子就是買未來？春弥袊洕奈磥砭唾I，不看好就不買？紤]到未來的巨大不確定性，在這一點上就會有很大的分歧。我個人對中國經濟的未來持謹慎樂觀的態度，這是基于對經濟增長原理的基本理解。盡管面臨諸多困難，但是在技術進步、人力資本提高、市場理念深入人心的大背景下，我看不到中國經濟長期停滯或者倒退的理由。除了經濟增長，你還需要了解城市化。房子的價值，就是城市的價值。沒有發展潛力的城市，房子是不值錢的。因此，對于城市的基本原理，對于城市的原始森林般的強大生命力，你要有足夠的理解。理解城市的原理之后，你會敬畏城市的價值，對房子價值的倔強，也就不會感到奇怪。一些財經評論一邊推崇市場，一邊抱怨房價泡沫，其實是自相矛盾的。城市是市場的載體，如果相信市場，就會看好城市，就會從底層理解房價的邏輯，不會輕言泡沫了。說到底，還是對市場的理解不夠深入，對城市的理解不夠深入。這里我要加一句注釋。我看好城市房價，但是從不看好農村的房子，農村的房子沒有投資價值，只有拆遷價值，居住價值也一般。一般來說，我也不看好小縣城的房子，大部分小縣城沒有發展潛力。此外，我也不看好遠郊區的房子，比如環京的房子我從不推薦。經濟學基礎有很多方面。除了剛才說的經濟增長、城市化，很多經濟學分支的理論都對全面理解房價不可或缺。比如貨幣理論，有一個堅實的貨幣理論基礎，明白貨幣發行的基本原理，你就不會隨口就講“貨幣超發”，并且把房價上漲歸因到“貨幣超發”，因為犯罪嫌疑人根本不在現場。房產研究的學術基礎（二）：金融學除了經濟學基礎，理解房價你還需要金融學基礎，背后的原因很簡單，房子是重要的資產，其價格取決于未來現金流的現值。為了估算這個現值，你需要深入理解資產定價的基本原理，要把相關的重要因素都考慮進去：收入增長、租金增長、通貨膨脹、貼現率等等。而且，理解這些基本原理還不夠，還需要深入理解這些因素的決定要素。比如說，很多人關心房地產信托投資基金（REITs，real estate investment trusts）的投資價值，認為買不了房，可以買REITs間接買房？墒侨绻愕慕鹑趯W基礎比較扎實，你就會知道一個概念叫“公司治理”。這個概念的實質是資產的現金流，受到公司治理質量的嚴重影響。有時候，公司有現金流，可是股東拿不到，因為被管理層“分流”了；還有的時候，管理層不好，導致現金流很少，都分給股東也沒多少，這時候公司資產也就不值錢了。深入理解“公司治理”這個概念，你會發現REITs不是個好的投資品，主要原因有兩個。**，REITs的底層資產并不是大中城市的房子，而是高速公路、工業園區、水務公司等等。這些資產，總體資質并不一定很好，需要具體分析。這個分析和分析單個股票的價值是一樣的，涉及很多細節。無論如何，REITs不能和買房掛鉤，更不能和買房等同。除了名稱中有“房地產”的字樣，我實在找不出REITs和買房有什么關系。第二，這些資產的現金流很不透明，管理團隊操作的空間很大，因此對管理團隊的依賴很大，這是很大的風險因素。房產研究的學術基礎（三）：中國經濟變遷剛才說的是一般的學術基礎，包括經濟學、金融學。除了這些，你還要了解中國的實際情況，了解中國的經濟改革和經濟變遷。不然，你很容易套用書本，陷入教條。中國的經濟變遷，迅速而劇烈，需要近距離仔細觀察。一些很資深的美國經濟學家，也認為中國房價有泡沫，不是經濟學功力不深，而是隔岸觀火，不了解中國經濟變遷的機理。這么說，不是說美國學者的分析沒有價值。相反，**學者的分析思考，有重要的參考價值。我的一般做法是仔細理解這些學者的分析，將其作為自己分析的重要參考。需要避免的是“以名取人”，因為是著名學者，就照抄他的結論。其實，這種態度并不是科學，而是“科學迷信”。比如說，中國的經濟周期和美國的經濟周期本質上是不同的，對資產價格的含義也不同。美國的經濟已經基本處于穩態，經濟周期是經濟圍繞穩態的波動，一般幅度不大。美國經濟波動如果很大，往往是發生了經濟危機或者金融危機。這時候，房價如果回調，往往需要幾年時間的調整。因此，在美國買房抄底，不需要太著急，比如2007年美國房價開始下跌，到了2010—2011年才開始反彈。這種情況下，稍微等1~2年，并不會錯失機會，可以等等看。作為對比，中國的經濟周期完全不一樣。中國經濟還在一個上升趨勢中，并沒有進入穩態。中國經濟的回調表現為經濟增速的下降，往往是宏觀調控的結果，是主動的收縮。而且，因為中國經濟總體增速依然很快、干擾因素很多，很難用增速高低來簡單判斷經濟冷熱。比如說2021年，看起來經濟增速很高，上半年達到12.7%，全年估計在8%左右，增速并不低，可是考慮到2020年因為疫情基數低，實際上2021年的經濟不但不熱，還很冷。去掉出口的巨大貢獻以后，經濟就更冷。這樣一來，就很容易理解為何年中的時候，財政政策和貨幣政策都轉向寬松。總體上看，中國經濟的回調，往往并不是經濟本身低迷，而是宏觀調控的結果，總體增速依然很高。因此，中國房價很少有大的回調，在中國買房，等等看就不是一個好的策略。很多人有這樣的經歷，想回調再買，結果很難等來回調，等來了也是轉瞬即逝，*后只好硬著頭皮買。
房價的邏輯:徐遠的房產財富48講 作者簡介
徐遠 北京大學國家發展研究院金融學副教授，2005年獲得杜克大學經濟學博士。先后任職于加拿大麥吉爾（McGill）大學和香港大學，2009年至今任職于北京大學國家發展研究院。曾獲首屆曹鳳岐金融發展基金“金融青年科技進步獎”（2012）、北京大學優秀青年人才基金獎（2010-2012），徐建國老師的研究興趣為金融經濟學、宏觀經濟學、中國金融市場。
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