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21世紀普通高等教育法學系列教材房地產法學(21世紀普通高等教育法學系列教材) 版權信息
- ISBN：9787300290690
- 條形碼：9787300290690 ; 978-7-300-29069-0
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
21世紀普通高等教育法學系列教材房地產法學(21世紀普通高等教育法學系列教材) 內容簡介
本書從民法的角度，以民法的理論來看待并分析房地產法學的具體法律制度，并且沒有像傳統的房地產法學教材那樣介紹相關的概念或特征，反而側重于介紹規范性文件以及實務中的做法。本書分為七部分，分別是：部分“房地產法律與房地產法學概述”、第二部分“房地產權屬法律制度”、第三部分“房地產開發建設法律制度”、第四部分“房地產交易法律制度”、第六部分“農村房地產法律制度”、第七部分“房地產保障法律制度”。在每一部分有數量不等的章，涉及具體的制度，共有15章。
21世紀普通高等教育法學系列教材房地產法學(21世紀普通高等教育法學系列教材) 目錄
**部分 房地產法與房地產法學概述
**章 房地產法概述 ３
**節 房地產法與房地產法學概述 ３
一、房地產法與房地產法學的定義 ３
二、房地產的定義及法律特征 ４
第二節 房地產法的內容體系６
一、房地產法的發展歷程 ６
二、房地產法的內容體系及相互關系 ７
第三節 房地產糾紛法律化――以高房價相關社會糾紛法律化為例９
第四節 房地產法學體系的構建 １１
第二部分 房地產權屬法律制度
第二章 房地產權屬法律制度 １５
**節 我國房地產權屬法律制度概述 １５
一、土地歸屬和利用法律制度 １５
二、房屋歸屬和利用法律制度 １６
三、礦產資源公平分配法律制度及自然資源國家所有權 １８
四、自然資源用益物權與資源性產品效用之發揮 ２２
第二節 房地產登記制度 ２５
一、房地產登記的類型劃分 ２５
二、房地產更正登記、異議登記和預告登記制度 ２６
三、房地產登記的程序性事項 ２８
四、《不動產登記暫行條例》的解釋與適用 ２９
第三節 房地產登記簿的權利推定力和公信力 ３１
一、房地產登記簿之權利推定力 ３１
二、房地產登記簿的公信力與善意取得制度 ３３
三、房地產善意取得制度中無權處分的常見情形 ３５
四、房地產登記簿的推定力和公信力的具體范圍 ３６
五、夫妻一方擅自出賣共有房屋時的無權處分問題 ３７
六、夫妻一方擅自出賣共有房屋時的無權代理問題 ３８
第四節 房地產物權變動模式 ３９
一、基于民事法律行為的房地產物權變動模式 ３９
二、非基于民事法律行為的房地產物權變動模式：兼評 “山東健民晁氏藥業有限公司訴張某、泰安山城石油天然氣有限公司、第三人山東健民藥業有限公司案外人執行異議之訴” ４０
三、由人民政府生效的征收決定引起的不動產物權變動：評析武漢市國土資源規劃局單方注銷被征收人不動產權屬證書事件 ４２
四、房地產物權變動與物權保護 ４５
第五節 房地產 “一物數賣”與物的歸屬之明確 ４６
一、房地產 “一物數賣”中物權歸屬判斷規則 ４６
二、房地產 “一物數賣”中買賣合同的效力判斷規則 ４８
三、房地產 “一物數賣”中的違約損害賠償 ４９
四、房地產 “一物數賣”中的懲罰性損害賠償 ４９
第三章 業主的建筑物區分所有權 ５２
**節 業主的建筑物區分所有權制度 ５２
一、業主的建筑物區分所有權概述 ５２
二、業主的建筑物區分所有權之內容 ５３
三、小區車位、車庫及城市道路劃線停車位的物權歸屬 ５６
四、小區電梯廣告中的房地產法問題 ５８
五、老舊小區住宅加裝電梯的房地產法問題 ６０
六、管理規約是業主成員權的重要行使方式 ６１
七、對業主成員權的救濟：業主共同決定中少數業主的保護機制 ６３
八、民法典中小區善治規則的解讀與適用 ６４
第二節 業主的建筑物區分所有權與產權式酒店法律制度 ６７
一、產權式酒店法律制度概述 ６７
二、民事法律關系分析法是指導民事法律適用的重要方法 ６７
三、產權式酒店民事法律關系的多層復合性 ６９
四、產權式酒店多層復合民事法律關系的法律適用 ７０
五、多層復合民事法律關系法律適用的一般性結論 ７４
第三節 違法建筑法律問題 ７４
一、違法建筑的定義和類型 ７４
二、違法建筑的物權歸屬與侵權責任保護 ７５
三、違法建筑買賣合同和租賃合同的效力 ７６
四、違法建筑所引發的行政處罰與行政強制 ７７
第四節 不動產強制執行法律制度 ７８
一、民事執行中對不動產權屬的證明責任分配與案外人執行異議之訴 ７８
二、不動產抵押權實現的特別程序和強制執行程序 ７９
三、民事執行標的有限原則與被執行人的基本居住權益保障 ８０
四、對于規避不動產強制執行行為的處理 ８１
第四章 房地產相鄰關系 ８５
**節 房地產相鄰關系概述 ８５
一、相鄰關系的定義和法律性質 ８５
二、相鄰關系的規范性質 ８６
第二節 房地產相鄰關系的類型 ８７
一、《物權法》《民法典》所規定的房地產相鄰關系的具體類型 ８７
二、建筑物采光權、日照權糾紛相關案件的法律適用 ８８
三、建筑物噪聲污染等不可量物侵害糾紛案件的法律適用 ８９
第三節 房地產相鄰關系的處理原則 ９０
第三部分 房地產開發建設法律制度
第五章 城市房地產開發與建設用地使用權 ９５
**節 城市房地產開發概述 ９５
第二節 城市房地產開發中的建設用地使用權 ９７
第三節 城市房地產開發中建設用地使用權的取得方式 ９９
一、建設用地使用權的取得方式概述 ９９
二、建設用地使用權的出讓 ９９
三、建設用地使用權的劃撥與轉讓 １０２
第四節 土地儲備制度 １０３
第五節 解析 “重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產開發有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案” １０４
第六章 房地產征收拆遷法律制度 １０７
**節 所有權的法律限制 １０７
一、所有權的法律限制概述 １０７
二、征收與征用制度 １０７
第二節 我國征收法律制度體系 １０９
第三節 征收與公共利益 １１０
一、公共利益的立法技術 １１０
二、征收拆遷與協議拆遷 １１２
第四節 征收的法律權限和程序 １１２
第五節 征收補償制度 １１４
一、征收與房地產物權變動 １１４
二、房地產征收補償制度 １１５
三、承包地征收補償制度――土地補償費分配權 １１６
第六節 城鄉房屋與土地征收補償理論與實踐 １１７
第七節 《土地管理法》２０１９年修正案對征收等制度的發展 １１９
第七章 建設工程合同 １２２
**節 建設工程合同概述 １２２
第二節 建筑施工企業資質與建設工程合同的效力 １２２
第三節 建設工程合同價款優先受償權 １２３
一、建設工程合同價款優先受償權的法律適用 １２３
二、建設工程合同價款優先受償權與承包人拒絕交付工程的關系 １２４
第四節 房屋裝修合同與建設工程合同的關系 １２４
第五節 建設工程合同糾紛案件適用法律的重點難點問題 １２５
一、建設工程合同領域幾類常見法律問題 １２６
二、建設工程合同效力的判斷規則 １２７
三、建設工程合同中實際施工人和建筑工人權益的保護 １２８
四、建設工程合同中工程款結算的特殊問題 １２９
第四部分 房地產交易法律制度
第八章 商品房買賣合同 １３３
**節 商品房買賣合同概述 １３３
一、商品房買賣合同的定義與法律性質 １３３
二、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》簡析 １３３
第二節 商品房預售許可證與商品房買賣合同的效力 １３４
一、商品房買賣合同的生效要件 １３４
二、商品房預售許可證與商品房預售合同的效力 １３５
第三節 商品房買賣合同中對買房人的傾斜保護 １３６
第四節 “借名買房”中的法律問題 １３７
第五節 商品房買賣合同中的如實告知義務 １３９
一、商品房銷售廣告和宣傳資料的法律定性 １３９
二、法律解釋方法在兇宅買賣案件中的適用 １４０
三、學區房買賣中的如實告知義務 １４２
第六節 樓市新政及地震對房屋買賣合同的影響 １４２
一、樓市新政與情勢變更 １４２
二、地震對房屋買賣合同、按揭房貸返還的影響 １４４
三、因災損毀、倒塌房屋所引發相關房地產法律問題 １４６
第七節 “以物抵債”法律問題解析：以 “以房抵債”為例 １４７
一、朱某與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案的基本事實 １４７
二、“以物抵債”協議不適用流押禁止規則 １４８
三、對 “以物抵債”協議的新解讀：附生效條件的買賣合同 １４８
四、“以物抵債”協議屬于附生效條件的諾成合同而非實踐合同 １５１
五、總結：商品房買賣式擔保的法律構造 １５２
第八節 執行異議之訴中抵押權和商品房買受人之權益的沖突與協調 １５２
第九章 房屋租賃合同 １５８
**節 房屋租賃合同概述 １５８
第二節 效力性禁止性規范與房屋租賃合同的效力 １５９
一、違法建筑租賃合同的效力 １５９
二、違法建筑租賃合同無效的具體法律后果 １６１
第三節 房屋出租人的權利、義務 １６２
一、房屋出租人的法定解除權 １６２
二、房屋出租人的維修義務 １６３
第四節 房屋承租人的權利、義務 １６４
一、房屋承租人的權利、義務概述 １６４
二、所有權變動不破租賃制度 １６５
三、房屋承租人的優先購買權 １６７
第五節 房屋租賃合同裝飾裝修問題的處理 １６９
第六節 對房屋租賃合同的行政管制 １７１
一、房屋租賃登記備案制度 １７１
二、對群租的法律規制 １７１
第七節 《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的理論與實務問題分析 １７２
第八節 租房實踐中其他常見的房地產法問題 １７４
第十章 房屋居間合同與房地產中介服務法律制度 １７７
**節 房屋居間合同概述 １７７
一、居間合同的概念、類型和法律特征 １７７
二、《民法典》將居間合同改為中介合同 １７８
第二節 房屋委托人的權利、義務 １７８
一、委托人支付約定報酬義務和支付必要費用義務 １７８
二、委托人 “跳單違約”與合同誠信原則 １７９
第三節 房屋居間人的權利、義務 １８０
一、居間人的主要權利、義務 １８０
二、居間人 “吃差價”與合同誠信原則 １８０
第五部分 房地產使用法律制度
第十一章 物業服務合同與物業管理法律制度 １８５
**節 物業管理法律模式概述 １８５
一、我國物業管理的二元法律模式：委托管理與自行管理 １８５
二、我國當前物業管理法律模式中的突出問題 １８６
第二節 業主委托管理與物業服務合同法律關系 １８７
一、物業服務合同的定義與法律特征 １８７
二、物業服務合同具有團體性的本質特點 １８９
三、物業服務合同與其他提供服務類合同的關聯 １９０
四、物業服務合同對其他典型合同的參照適用、類推適用 １９１
第三節 物業服務合同法律糾紛的類型化 １９２
一、物業服務企業的法律地位概述 １９２
二、物業服務費用法律糾紛 １９３
三、物業服務企業安全保障義務法律糾紛 １９６
四、住宅專項維修資金的管理與使用 １９８
五、物業服務合同終止后物業服務企業的后合同義務 １９９
第四節 業主自行管理：業主管理規約與業主大會的決議行為 ２００
第五節 《物權法》與 《民法典》物權編中的物業管理要點 ２０２
第六節 城市社會治理現代化與物業管理規范化 ２０４
一、城市社會治理的完善與物業管理地方性法規的推進 ２０４
二、《北京市物業管理條例》將物業管理納入社區治理體系 ２０５
第十二章 建筑物損害責任 ２０７
**節 建筑物損害責任概述 ２０７
第二節 建筑物管理瑕疵損害責任與建筑物缺陷損害責任 ２０７
第三節 建筑物中拋擲物或者墜落物損害責任 ２０８
一、建筑物中拋擲物或者墜落物損害的補償責任 ２０８
二、《民法典》對禁止高空拋物規則的發展、完善 ２０９
第六部分 農村房地產法律制度
第十三章 土地承包經營權制度 ２１３
**節 農村土地權利制度改革研究 ２１３
一、清末變法修律到新中國成立前我國農村土地法律制度變遷 ２１３
二、新中國成立以來我國農村土地法律制度變遷 ２１３
第二節 農村土地 “三權分置”、農地流轉與農業經營體制創新 ２１８
第三節 農民集體所有權、農民集體成員權與農民集體決議 ２２０
一、農民集體所有權及其行使 ２２０
二、農民集體成員權及其行使 ２２２
三、農民集體決議 ２２３
四、“一體兩翼”的鄉村治理體系 ２２４
第四節 農村土地承包經營權的概念、法律性質與流轉 ２２５
一、土地承包經營權的概念與法律特征 ２２５
二、土地承包經營權的法律性質 ２２７
三、土地承包經營權的流轉 ２２８
四、承包地流轉的新樣態――土地經營權及其再流轉 ２３０
第五節 農村土地承包經營權和農民住房財產權抵押法律制度：“兩權”抵押貸款 ２３２
一、土地承包經營權抵押制度 ２３２
二、農民住房財產權抵押制度 ２３４
第十四章 宅基地使用權制度 ２３６
**節 集體建設用地與集體經營性建設用地使用權 ２３６
一、集體建設用地的類型 ２３６
二、集體經營性建設用地入市歷程 ２３６
第二節 宅基地使用權 ２３７
一、宅基地使用權制度及宅基地 “三權分置”改革 ２３７
二、宅基地使用權的可繼承性 ２３９
第三節 農村房屋買賣合同的法律效力――以 “小產權房”買賣為中心 ２４０
一、農村房屋買賣合同概述 ２４０
二、“小產權房”買賣合同的法律效力 ２４１
第四節 《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》評析 ２４２
一、城鄉建設用地增減掛鉤制度的背景、依據和法律性質 ２４２
二、《重慶市地票管理辦法》及重慶地票制度實踐 ２４４
第七部分 房地產保障法律制度
第十五章 基本住房保障法律制度 ２５１
**節 城市基本住房保障法律制度及其權利構造 ２５１
一、城市基本住房保障法律制度概述 ２５１
二、經濟適用房法律制度 ２５２
三、公共租賃住房與廉租房 ２５３
四、城市棚戶區改造 ２５４
五、共有產權住房：解析 《北京市共有產權住房管理暫行辦法》 ２５５
第二節 農村基本住房保障法律制度 ２５６
一、農村住房保障法律制度建設的意義 ２５７
二、農村基本住房保障法律制度的具體設計 ２５９
三、農村基本住房保障中的政府責任――給付行政的視角 ２６５
四、總結：農村基本住房保障的兩個維度 ２６６
第三節 《民法典》中居住權的基本住房保障功能 ２６６
一、居住權具有基本住房保障等多重功能 ２６６
二、以房養老的其他法律探索 ２６７
第四節 房地產稅 ２６８
一、房地產稅制度的社會背景 ２６８
二、房地產稅制度的法律構造 ２６８
后記 ２７１
**章 房地產法概述 ３
**節 房地產法與房地產法學概述 ３
一、房地產法與房地產法學的定義 ３
二、房地產的定義及法律特征 ４
第二節 房地產法的內容體系６
一、房地產法的發展歷程 ６
二、房地產法的內容體系及相互關系 ７
第三節 房地產糾紛法律化――以高房價相關社會糾紛法律化為例９
第四節 房地產法學體系的構建 １１
第二部分 房地產權屬法律制度
第二章 房地產權屬法律制度 １５
**節 我國房地產權屬法律制度概述 １５
一、土地歸屬和利用法律制度 １５
二、房屋歸屬和利用法律制度 １６
三、礦產資源公平分配法律制度及自然資源國家所有權 １８
四、自然資源用益物權與資源性產品效用之發揮 ２２
第二節 房地產登記制度 ２５
一、房地產登記的類型劃分 ２５
二、房地產更正登記、異議登記和預告登記制度 ２６
三、房地產登記的程序性事項 ２８
四、《不動產登記暫行條例》的解釋與適用 ２９
第三節 房地產登記簿的權利推定力和公信力 ３１
一、房地產登記簿之權利推定力 ３１
二、房地產登記簿的公信力與善意取得制度 ３３
三、房地產善意取得制度中無權處分的常見情形 ３５
四、房地產登記簿的推定力和公信力的具體范圍 ３６
五、夫妻一方擅自出賣共有房屋時的無權處分問題 ３７
六、夫妻一方擅自出賣共有房屋時的無權代理問題 ３８
第四節 房地產物權變動模式 ３９
一、基于民事法律行為的房地產物權變動模式 ３９
二、非基于民事法律行為的房地產物權變動模式：兼評 “山東健民晁氏藥業有限公司訴張某、泰安山城石油天然氣有限公司、第三人山東健民藥業有限公司案外人執行異議之訴” ４０
三、由人民政府生效的征收決定引起的不動產物權變動：評析武漢市國土資源規劃局單方注銷被征收人不動產權屬證書事件 ４２
四、房地產物權變動與物權保護 ４５
第五節 房地產 “一物數賣”與物的歸屬之明確 ４６
一、房地產 “一物數賣”中物權歸屬判斷規則 ４６
二、房地產 “一物數賣”中買賣合同的效力判斷規則 ４８
三、房地產 “一物數賣”中的違約損害賠償 ４９
四、房地產 “一物數賣”中的懲罰性損害賠償 ４９
第三章 業主的建筑物區分所有權 ５２
**節 業主的建筑物區分所有權制度 ５２
一、業主的建筑物區分所有權概述 ５２
二、業主的建筑物區分所有權之內容 ５３
三、小區車位、車庫及城市道路劃線停車位的物權歸屬 ５６
四、小區電梯廣告中的房地產法問題 ５８
五、老舊小區住宅加裝電梯的房地產法問題 ６０
六、管理規約是業主成員權的重要行使方式 ６１
七、對業主成員權的救濟：業主共同決定中少數業主的保護機制 ６３
八、民法典中小區善治規則的解讀與適用 ６４
第二節 業主的建筑物區分所有權與產權式酒店法律制度 ６７
一、產權式酒店法律制度概述 ６７
二、民事法律關系分析法是指導民事法律適用的重要方法 ６７
三、產權式酒店民事法律關系的多層復合性 ６９
四、產權式酒店多層復合民事法律關系的法律適用 ７０
五、多層復合民事法律關系法律適用的一般性結論 ７４
第三節 違法建筑法律問題 ７４
一、違法建筑的定義和類型 ７４
二、違法建筑的物權歸屬與侵權責任保護 ７５
三、違法建筑買賣合同和租賃合同的效力 ７６
四、違法建筑所引發的行政處罰與行政強制 ７７
第四節 不動產強制執行法律制度 ７８
一、民事執行中對不動產權屬的證明責任分配與案外人執行異議之訴 ７８
二、不動產抵押權實現的特別程序和強制執行程序 ７９
三、民事執行標的有限原則與被執行人的基本居住權益保障 ８０
四、對于規避不動產強制執行行為的處理 ８１
第四章 房地產相鄰關系 ８５
**節 房地產相鄰關系概述 ８５
一、相鄰關系的定義和法律性質 ８５
二、相鄰關系的規范性質 ８６
第二節 房地產相鄰關系的類型 ８７
一、《物權法》《民法典》所規定的房地產相鄰關系的具體類型 ８７
二、建筑物采光權、日照權糾紛相關案件的法律適用 ８８
三、建筑物噪聲污染等不可量物侵害糾紛案件的法律適用 ８９
第三節 房地產相鄰關系的處理原則 ９０
第三部分 房地產開發建設法律制度
第五章 城市房地產開發與建設用地使用權 ９５
**節 城市房地產開發概述 ９５
第二節 城市房地產開發中的建設用地使用權 ９７
第三節 城市房地產開發中建設用地使用權的取得方式 ９９
一、建設用地使用權的取得方式概述 ９９
二、建設用地使用權的出讓 ９９
三、建設用地使用權的劃撥與轉讓 １０２
第四節 土地儲備制度 １０３
第五節 解析 “重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產開發有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案” １０４
第六章 房地產征收拆遷法律制度 １０７
**節 所有權的法律限制 １０７
一、所有權的法律限制概述 １０７
二、征收與征用制度 １０７
第二節 我國征收法律制度體系 １０９
第三節 征收與公共利益 １１０
一、公共利益的立法技術 １１０
二、征收拆遷與協議拆遷 １１２
第四節 征收的法律權限和程序 １１２
第五節 征收補償制度 １１４
一、征收與房地產物權變動 １１４
二、房地產征收補償制度 １１５
三、承包地征收補償制度――土地補償費分配權 １１６
第六節 城鄉房屋與土地征收補償理論與實踐 １１７
第七節 《土地管理法》２０１９年修正案對征收等制度的發展 １１９
第七章 建設工程合同 １２２
**節 建設工程合同概述 １２２
第二節 建筑施工企業資質與建設工程合同的效力 １２２
第三節 建設工程合同價款優先受償權 １２３
一、建設工程合同價款優先受償權的法律適用 １２３
二、建設工程合同價款優先受償權與承包人拒絕交付工程的關系 １２４
第四節 房屋裝修合同與建設工程合同的關系 １２４
第五節 建設工程合同糾紛案件適用法律的重點難點問題 １２５
一、建設工程合同領域幾類常見法律問題 １２６
二、建設工程合同效力的判斷規則 １２７
三、建設工程合同中實際施工人和建筑工人權益的保護 １２８
四、建設工程合同中工程款結算的特殊問題 １２９
第四部分 房地產交易法律制度
第八章 商品房買賣合同 １３３
**節 商品房買賣合同概述 １３３
一、商品房買賣合同的定義與法律性質 １３３
二、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》簡析 １３３
第二節 商品房預售許可證與商品房買賣合同的效力 １３４
一、商品房買賣合同的生效要件 １３４
二、商品房預售許可證與商品房預售合同的效力 １３５
第三節 商品房買賣合同中對買房人的傾斜保護 １３６
第四節 “借名買房”中的法律問題 １３７
第五節 商品房買賣合同中的如實告知義務 １３９
一、商品房銷售廣告和宣傳資料的法律定性 １３９
二、法律解釋方法在兇宅買賣案件中的適用 １４０
三、學區房買賣中的如實告知義務 １４２
第六節 樓市新政及地震對房屋買賣合同的影響 １４２
一、樓市新政與情勢變更 １４２
二、地震對房屋買賣合同、按揭房貸返還的影響 １４４
三、因災損毀、倒塌房屋所引發相關房地產法律問題 １４６
第七節 “以物抵債”法律問題解析：以 “以房抵債”為例 １４７
一、朱某與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案的基本事實 １４７
二、“以物抵債”協議不適用流押禁止規則 １４８
三、對 “以物抵債”協議的新解讀：附生效條件的買賣合同 １４８
四、“以物抵債”協議屬于附生效條件的諾成合同而非實踐合同 １５１
五、總結：商品房買賣式擔保的法律構造 １５２
第八節 執行異議之訴中抵押權和商品房買受人之權益的沖突與協調 １５２
第九章 房屋租賃合同 １５８
**節 房屋租賃合同概述 １５８
第二節 效力性禁止性規范與房屋租賃合同的效力 １５９
一、違法建筑租賃合同的效力 １５９
二、違法建筑租賃合同無效的具體法律后果 １６１
第三節 房屋出租人的權利、義務 １６２
一、房屋出租人的法定解除權 １６２
二、房屋出租人的維修義務 １６３
第四節 房屋承租人的權利、義務 １６４
一、房屋承租人的權利、義務概述 １６４
二、所有權變動不破租賃制度 １６５
三、房屋承租人的優先購買權 １６７
第五節 房屋租賃合同裝飾裝修問題的處理 １６９
第六節 對房屋租賃合同的行政管制 １７１
一、房屋租賃登記備案制度 １７１
二、對群租的法律規制 １７１
第七節 《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的理論與實務問題分析 １７２
第八節 租房實踐中其他常見的房地產法問題 １７４
第十章 房屋居間合同與房地產中介服務法律制度 １７７
**節 房屋居間合同概述 １７７
一、居間合同的概念、類型和法律特征 １７７
二、《民法典》將居間合同改為中介合同 １７８
第二節 房屋委托人的權利、義務 １７８
一、委托人支付約定報酬義務和支付必要費用義務 １７８
二、委托人 “跳單違約”與合同誠信原則 １７９
第三節 房屋居間人的權利、義務 １８０
一、居間人的主要權利、義務 １８０
二、居間人 “吃差價”與合同誠信原則 １８０
第五部分 房地產使用法律制度
第十一章 物業服務合同與物業管理法律制度 １８５
**節 物業管理法律模式概述 １８５
一、我國物業管理的二元法律模式：委托管理與自行管理 １８５
二、我國當前物業管理法律模式中的突出問題 １８６
第二節 業主委托管理與物業服務合同法律關系 １８７
一、物業服務合同的定義與法律特征 １８７
二、物業服務合同具有團體性的本質特點 １８９
三、物業服務合同與其他提供服務類合同的關聯 １９０
四、物業服務合同對其他典型合同的參照適用、類推適用 １９１
第三節 物業服務合同法律糾紛的類型化 １９２
一、物業服務企業的法律地位概述 １９２
二、物業服務費用法律糾紛 １９３
三、物業服務企業安全保障義務法律糾紛 １９６
四、住宅專項維修資金的管理與使用 １９８
五、物業服務合同終止后物業服務企業的后合同義務 １９９
第四節 業主自行管理：業主管理規約與業主大會的決議行為 ２００
第五節 《物權法》與 《民法典》物權編中的物業管理要點 ２０２
第六節 城市社會治理現代化與物業管理規范化 ２０４
一、城市社會治理的完善與物業管理地方性法規的推進 ２０４
二、《北京市物業管理條例》將物業管理納入社區治理體系 ２０５
第十二章 建筑物損害責任 ２０７
**節 建筑物損害責任概述 ２０７
第二節 建筑物管理瑕疵損害責任與建筑物缺陷損害責任 ２０７
第三節 建筑物中拋擲物或者墜落物損害責任 ２０８
一、建筑物中拋擲物或者墜落物損害的補償責任 ２０８
二、《民法典》對禁止高空拋物規則的發展、完善 ２０９
第六部分 農村房地產法律制度
第十三章 土地承包經營權制度 ２１３
**節 農村土地權利制度改革研究 ２１３
一、清末變法修律到新中國成立前我國農村土地法律制度變遷 ２１３
二、新中國成立以來我國農村土地法律制度變遷 ２１３
第二節 農村土地 “三權分置”、農地流轉與農業經營體制創新 ２１８
第三節 農民集體所有權、農民集體成員權與農民集體決議 ２２０
一、農民集體所有權及其行使 ２２０
二、農民集體成員權及其行使 ２２２
三、農民集體決議 ２２３
四、“一體兩翼”的鄉村治理體系 ２２４
第四節 農村土地承包經營權的概念、法律性質與流轉 ２２５
一、土地承包經營權的概念與法律特征 ２２５
二、土地承包經營權的法律性質 ２２７
三、土地承包經營權的流轉 ２２８
四、承包地流轉的新樣態――土地經營權及其再流轉 ２３０
第五節 農村土地承包經營權和農民住房財產權抵押法律制度：“兩權”抵押貸款 ２３２
一、土地承包經營權抵押制度 ２３２
二、農民住房財產權抵押制度 ２３４
第十四章 宅基地使用權制度 ２３６
**節 集體建設用地與集體經營性建設用地使用權 ２３６
一、集體建設用地的類型 ２３６
二、集體經營性建設用地入市歷程 ２３６
第二節 宅基地使用權 ２３７
一、宅基地使用權制度及宅基地 “三權分置”改革 ２３７
二、宅基地使用權的可繼承性 ２３９
第三節 農村房屋買賣合同的法律效力――以 “小產權房”買賣為中心 ２４０
一、農村房屋買賣合同概述 ２４０
二、“小產權房”買賣合同的法律效力 ２４１
第四節 《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》評析 ２４２
一、城鄉建設用地增減掛鉤制度的背景、依據和法律性質 ２４２
二、《重慶市地票管理辦法》及重慶地票制度實踐 ２４４
第七部分 房地產保障法律制度
第十五章 基本住房保障法律制度 ２５１
**節 城市基本住房保障法律制度及其權利構造 ２５１
一、城市基本住房保障法律制度概述 ２５１
二、經濟適用房法律制度 ２５２
三、公共租賃住房與廉租房 ２５３
四、城市棚戶區改造 ２５４
五、共有產權住房：解析 《北京市共有產權住房管理暫行辦法》 ２５５
第二節 農村基本住房保障法律制度 ２５６
一、農村住房保障法律制度建設的意義 ２５７
二、農村基本住房保障法律制度的具體設計 ２５９
三、農村基本住房保障中的政府責任――給付行政的視角 ２６５
四、總結：農村基本住房保障的兩個維度 ２６６
第三節 《民法典》中居住權的基本住房保障功能 ２６６
一、居住權具有基本住房保障等多重功能 ２６６
二、以房養老的其他法律探索 ２６７
第四節 房地產稅 ２６８
一、房地產稅制度的社會背景 ２６８
二、房地產稅制度的法律構造 ２６８
后記 ２７１
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21世紀普通高等教育法學系列教材房地產法學(21世紀普通高等教育法學系列教材) 節選
前言 一、內容范圍 房地產是土地、土地權益以及地上建筑物、構筑物等房屋的合稱。房地產法是確認和保 障房地產權益，規范房地產開發建設、交易和使用乃至保障等的綜合法律部門。房地產法以物權法、合同法等民事基本法律為基礎，同時又包含諸多行政法律、法規的規制內容。自改革開放以來，我國的房地產法律體系經歷了一個不斷發展完善的過程。當前我國房地產法律體系呈現城鄉二元化結構、房產法和地產法二元結構以及行政管理法和民事權利法二元結構。房地產法學內容體系構建中應該妥當回應房地產法律體系的二元結構，應該在房地產綜合法律體系的框架下，努力將房地產開發建設、交易、權屬、使用乃至保障等領域的社會糾紛法律化 二、寫作緣起及使用對象 ２０１３年至２０１６年，作者在中國青年政治學院連續承擔研究生課程“房地產法專題研究”的講授任務，在備課過程中，完成《房地產法原理》講義的寫作，并*終以《房地產法學》為題出版。之后，作者結合多次講課備課積累的資料、參與房地產法學術研討會撰寫的論文和參與《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例實施細則》《土地管理法》《北京市物業管理條例》《淮安市住宅物業管理條例》等立法論證積累的資料，持續寫作和完善本書稿，使書稿更具理論和實務的前沿性。本書寫作時間為《中華人民共和國民法典》頒行前后，故書中所引法條新舊兼顧，以照應過往、回應當下，也前瞻未來。 鑒于房地產法的交叉綜合性特點，國內有關房地產法學的教材或者專著相對匱乏，已有者 其內容總體比較簡單，而房地產法律實務發展迅猛，甚至半數以上的民商事法律糾紛會涉及房地產法律問題，社會需求強烈。本書內容全面，體現了房地產法學的綜合性特點，展現了房地產法律體系和理論體系，彌補了國內房地產法學教材對房地產法學綜合性、交叉學科性特點反映不足的缺陷。 本書屬于研究型／專著型教材，供高年級本科生和研究生學習研究之用，也可以供房地產 法學研究者和房地產法律實務工作者參考。 三、寫作特點 房地產法學是指以現行房地產法律秩序為基礎和界限，借以探求房地產法律問題答案的學 問。房地產法學知識體系構建中應貫徹以下原則。 首先，“在房地產法上，城市房地產權利占有主導地位，房地產法上的許多規則都是針對 城市房地產權利而設計的”。法學研究和法律實踐中長期存在“都市法學”的現象，對農村法治實踐關注相對不足。房地產法學應該統籌兼顧“都市法學”和“鄉村法學”兩個視角。房地產法學應該既研究城市房地產法律關系，也研究農村房地產法律關系，致力解答農村產權改革和鄉村治理體系建設中的重大房地產法難題，思考農村“三塊地”的未來發展方向，關心“居者有其屋”和“耕者有其田”的重大民生，關注房地產市場平穩健康發展和充分保障糧食安全的國家大計，并努力將房地產社會糾紛法律化。 其次，房地產法學既要研究房地產民事權利規范，也研究房地產行政管理法律規范。既要 研究房地產市場交易行為，分析基于交易行為的物權變動和權屬問題，也要研究土地用途管制制度、土地建設規劃制度、房地產領域政府保障體系的建立和完善等。 *后，要在房地產法律規范和房地產法律實務之間往返流轉。在物權法、合同法、民法典 基礎上，形成以《土地管理法》《城市房地產管理法》《農村土地承包法》為主干的理論和應用體系，將房地產開發建設、交易、權屬、使用乃至保障等領域的社會糾紛法律化 **，交叉學科的學術視角和以問題為導向的思考方法。房地產法學是綜合性學科，房地 產法律是綜合性法律部門。本著交叉學科視角和法學基礎知識、法學原理與法學方法論相結合的研究方法，參考領域法學思維，本書的框架結構和內容體系體現民商法、經濟法、民事訴訟法、行政法等的多元交叉，力圖以問題為導向，突破部門法藩籬。 第二，總結房地產法律和房地產法學的二元結構特點。當前我國房地產法律體系中存在城 鄉二元化結構的特點，立法數量和質量也存在城鄉不平衡現象，房地產司法實務亦然，當然目前逐漸發生了一些積極變化。房地產法律體系的二元結構還表現為房產法和地產法的二元結構，圍繞土地使用權的土地立法走在了房產法律的前面，而房產法律還很不完善。此外，從房地產法律的實質內容上看，房地產法律也存在行政管理法和民事權利法的二元結構。 第三，將房地產社會糾紛法律化。房地產問題是當前中國社會熱點之一，高房價、高地價 引發了很多社會問題，相關社會糾紛需要通過房地產法律進行綜合處理。高房價一定程度上引發了“一房數賣”、“一房數租”、“群租”、“限購”政策下的退房、小產權房等問題。應該堅持“房住不炒”的定位（房子是用來住的，不是用來炒的），在房地產綜合法律體系框架下，努力將房地產社會糾紛法律化
21世紀普通高等教育法學系列教材房地產法學(21世紀普通高等教育法學系列教材) 作者簡介
王雷：中國政法大學民商經濟法學院副教授、博士生導師，中國法學會民法學研究會理事兼副秘書長，中國法學會民法典編纂項目領導小組秘書處成員、物權法課題組成員兼聯絡員，“金磚國家法律論壇”商法與合同法專業委員會成員，北京市民法典宣傳講師團成員。
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