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債居時代:房貸如何影響經濟 版權信息
- ISBN：9787521726992
- 條形碼：9787521726992 ; 978-7-5217-2699-2
- 裝幀：一般純質紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
債居時代:房貸如何影響經濟 本書特色
1.本書位列英國《金融時報》和麥肯錫開出的2014年度圖書榜單。 2.美國前財長、奧巴馬經濟顧問委員會前任主席勞倫斯·薩默斯，英國金融服務局前主席、英格蘭銀行前副行長阿代爾·特納、美國總統經濟顧問委員會前主席克里蒂娜·羅默等眾多知名學者給予本書好評。《華爾街日報》《經濟學人》《金融時報》《大西洋月刊》等主流財經媒體推薦。 3.在房價居高不下的當下，本書值得推薦閱讀。 邁恩和蘇非從債務對消費行為的影響出發，就房地產泡沫及其破滅做了相當重要和令人信服的研究。這本優秀的新書展示并擴展了這項研究，深入淺出，引人入勝。 克里斯蒂娜·羅默 奧巴馬經濟顧問委員會主席 《債居時代》是一本非常重要的書，它撥開云霧，讓我們清晰地看到大衰退的根本原因——危機前繁榮時期私人部門債務的過度積累。本書既有細致的實證研究，又有恢宏的全景描述。它傳遞的信息值得重視，改革建議值得認真考慮，以避免重蹈覆轍。 阿代爾·特納 英國金融服務局前主席 這是一本非常重要的書，為廣大讀者提供了有關金融危機的大量值得重視的經驗證據。邁恩和蘇非各自的一系列研究成果令人矚目，而本書尤其值得關注。雖然他們嚴謹地平衡了各方觀點，但他們堅持應該加快減記家庭住房抵押貸款的觀點有理有據、令人信服。 肯尼斯·羅高夫 哈佛大學教授 圍繞2007—2009年沖擊美國經濟的繁榮與蕭條，著述頗豐，但有見地的分析寥寥無幾。本書可謂鳳毛麟角之作，它深入研究了住房、消費信貸、家庭收入和債務危機，并全面分析了危機的原因和后果。本書對危機處理的分析不僅適用于美國，對許多深陷嚴重經濟困境的國家來說，也具有重要借鑒意義。 卡門·萊因哈特 哈佛大學教授
債居時代:房貸如何影響經濟 內容簡介
2007年至2009年，美國經歷了百年一遇的金融危機。在危機之前的幾年，美國家庭的債務總額翻了一番。這是巧合嗎？作者認為，家庭債務大幅上升和隨之而來的家庭支出大幅下降是造成大衰退、大蕭條以及很多經濟問題的主要原因。 本書認為當根本問題是債務過多時，增加信貸流動會產生災難性的反作用。過度的家庭債務會導致喪失抵押品贖回權，并導致個人消費減少而儲蓄增加，其次是產量下降和大量失業。我們如何結束這種循環？只有金融體系擺脫對僵化的債務合約的依賴，我們才能擺脫痛苦的泡沫和蕭條。 本書以大量金融危機和住房債務的數據為基礎，為當今經濟面臨的一些重要問題提供了令人信服的答案。本書對分析、判斷中國房價到底有沒有泡沫，如何防止房地產貸款積累沖擊金融體系和實體經濟，避免重蹈美國覆轍，具有重要的借鑒意義。
債居時代:房貸如何影響經濟 目錄
“比較譯叢”序
第1章 波西米亞丑聞
兇殺懸疑小說?
國際證據
其他觀點
大藍圖
**篇 大毀壞
第2章 債務與毀滅
嚴峻的債務
大衰退期間的債務與財富不平等
窮人是如何變得更窮的
凈值損失的地理分布
止贖與大甩賣
債務：反保險
第3章 減少支出
消費驅動式衰退
哪些地方的支出下降了
與債務有何關系?
超越財富效應
對證據的總結
第4章 杠桿化損失：理論
基本面與羅賓遜·克魯索
杠桿化損失框架
經濟體如何反應?
摩擦
無一幸免
重新配置?
第5章 對失業的解釋
量化失去的工作崗位
摩擦, 摩擦
為什么會失業?
杠桿化損失：小結
第二篇 沸騰與泡沫
第6 章 信貸擴張
有強勁的經濟基本面嗎?
動物精神?
原因、結果及住房供給彈性
房產所有者的反應
搭泡沫的便車
第7章 災難的傳輸渠道
儲蓄過度
資產證券化
制造安全的債務
愚人鏈
不可避免的崩潰
第8章 債務與泡沫
泡沫的科學
什么是泡沫?
為什么債務可以助推泡沫?
為什么貸款導致了泡沫?
第三篇 阻止惡性循環
第9章 救銀行, 救經濟?
挽救銀行
*后貸款人
恢復信貸流動
是銀行貸款渠道導致了大蕭條嗎?
銀行借貸觀的影響力
第10章 債務減免
干預的經濟學原理
宏觀經濟失靈
歷史教訓
特別措施
道德風險
第11章 貨幣與財政政策
通貨膨脹的魔術按鈕?
利率渠道
通貨膨脹預期
財政政策是可行的選擇嗎?
政治癱瘓
第12章 責任分擔
風險分擔原則
責任分擔式住房抵押貸款
量化分析責任分擔式住房抵押貸款的收益
阻止工作崗位丟失
其他收益
為什么我們對責任分擔式住房抵押貸款無動于衷?
債務是如此便宜!
更廣泛地分擔風險
為我們服務的金融體系
致謝
注釋
展開全部
債居時代:房貸如何影響經濟 節選
經濟體如何反應？ 在負債家庭減少支出時，經濟體避免經濟災難發生的**條途徑就是大幅降低利率。當借款人通過減少借款修復資產負債表時，經濟體中對儲蓄存款的需求上升。當這些資金流入金融體系而又沒有人借款時，將推動利率下行。*終，利率將變得足夠低，激勵企業借款進行投資，這也有助于彌補消費支出的下降。而且，這也可能刺激經濟體中那些受房價下跌影響較輕的儲戶增加消費——當利率處于極低水平時，應該會激勵儲戶購買新車或重新裝修廚房。中央銀行也會對這一過程施以援手，應對危機的典型方式就是壓低短期利率。儲戶增加的支出和企業增加的投資應該能夠填補借款人減少支出所留下的缺口，經濟整體應該不會受到傷害。 經濟體也可以通過商品市場來避免經濟災難的發生：當支出下降時，企業會降低商品價格。當商品價格下降時，購買者*終還是會返回市場。同樣，對那些嚴重依賴出口的小國來講，國內支出的下降將導致匯率貶值，這將使出口的商品對國外的消費者來講相對以前更加便宜，因此可以提振國內產出。總之，經濟體可以綜合運用降低利率、國內商品價格、本幣貶值等，來應對來自負債家庭的負面需求沖擊。 但我們已經知道這些調整并不有效。在大衰退時，經濟體無法應對來自負債家庭的大規模需求沖擊。肯定存在一些阻礙這類調整的摩擦——這些摩擦放大了杠桿化家庭的支出下降，使之演變成全國范圍的衰退，大量失業隨之產生。 為什么會失業？ 從各種事實可以得出一個令人信服的結論：經濟完全無法調整以應對源自杠桿化損失的大規模支出沖擊。我們看到，工資沒有下降，人們也沒有到別處尋找工作。但這究竟是為什么呢？現在仍有大量研究在持續跟蹤這個問題。正是這個問題促使凱恩斯在1935年寫出了他的新理論，但是我們認為，仍然沒有令人滿意的答案能解釋它。 經濟學家們提出的一種解釋是技能錯配。這一解釋的基本思想就是工人從事其他專業工作需要接受再培訓。費城聯邦儲備銀行行長查爾斯·普洛瑟簡單地總結道：“你無法很輕松地將一名木匠變成一位醫生，你也不能輕易地將房地產經紀人變成制造業工廠的計算機專家。”但是技能錯配解釋與經濟體出現的就業大幅減少并不一致。每個行業、每個教育層面的工人都出現了失業大幅增加的情況。 另外一個解釋就是止贖延遲和政府救助降低了工人在大衰退期間尋找工作的積極性。例如，凱爾·赫肯霍夫和李·奧哈納圖認為，不會立即止贖的跳期支付抵押貸款（skipmortgage）同時起到了類似失業保險的作用。當一個工人失去工作時，他可以選擇跳期支付抵押貸款，但是為了享受這一好處，他就必須住在當前的房屋里。這樣一來，他就沒有動力到其他地方尋找新的工作。從失業保險及其他政府救濟中也能得到相同的觀點，它們在理論上降低了失業工人接受更低工資的積極性。如果一個被解雇的工人收到了失業保險賠付，按常理，要誘使該工人接受一份工作，工資必須高到足以彌補工作帶來的不快樂。 這些觀點在理論上有道理，但是幾乎沒有經驗證據的支持。例如，杰西·羅思坦就研究了失業保險對失業率的影響，他發現：擴大失業保險實際上提高了大衰退期間的失業率。但是這種影響非常小，與總體失業率增加5%相比，隨著失業保險的擴大，失業率僅增加0.1%～0.5%。約翰內斯·施米德爾、蒂爾·瓦赫特和史蒂凡·本德研究了德國在經濟繁榮和衰退時期擴大失業保險的影響。他們發現的證據顯示，在衰退期間失業保險對降低人們尋找工作積極性的影響實際上較小。 盡管經濟學家們未能解釋失業，但不能詆毀他們對人類行為后果的專業看法。他們是嚴肅認真的。史蒂芬·戴維斯和蒂爾·瓦赫特利用社會保障檔案的收入數據評估了衰退期間失業的貨幣損失。他們發現一名在衰退期間被解雇的工人此后失去的收入等于他在被解雇前年收入的三倍。他們指出，這是一個相當驚人的數目。而且那還僅僅是貨幣損失。非貨幣損失——壓抑、失去尊嚴、離婚——更加難以量化，但基本可以肯定的是，這類損失甚至會更大。 持續的高失業給社會施加了極大的成本，它為什么會持續存在，經濟學家們也沒有好的答案。我們的觀點非常簡單：我們必須努力，改變經濟體系，以避免導致高失業的沖擊出現。一旦杠桿化損失出現，支出的快速下降及令人痛苦的失業增加幾乎不可避免。我們必須從源頭上解決這個問題，而不是在沖擊變成現實時，寄希望于經濟體的自我調節。 有強勁的經濟基本面嗎？ 2005年10月，在住房抵押貸款達到狂熱狀態時，經濟顧問委員會主席伯南克曾吹噓說這是美國近期經濟發展的結果。他向國會作證時提到：“從衡量實體經濟的三個指標（GDP增長、就業機會創造、生產率提高）看，美國與所有工業化經濟體相比，近年來都是表現*好的，而且相互間的差距還相當大。”而且，這些方面很大程度上解釋了住房和抵押貸款市場的繁榮：“在過去兩年中，房價上漲近25%。盡管部分地區的投機活動有所上升，但從全美看，房價上漲很大程度上反映了強勁的經濟基本面。” 確信住房抵押貸款繁榮背后有強勁的經濟基本面作為支撐是一種很自然的想法，除非認為自己在將來會擁有更多財富，否則為什么人們愿意承擔更多的債務呢？并且美國的總量證據也顯示：在抵押信貸增長的同時，工人們也享受著生產率提高所帶來的紅利。面對總量證據時，許多人假設，從生產率提高中獲益*多的人也就是那些借貸較多的人。但是這種假設能成立嗎？那些承擔了前所未有債務數量的人其收入前景真的會改善嗎？為了解實際情況，我們需要將焦點集中在邊際借款人身上，在房地產繁榮時期他們的債務增加了7萬億美元。 現在我們又回到底特律西部的例子上。2002—2005年，底特律西部的住房抵押貸款出現了前所未有的擴張。這些地區到處都是獲得了住房抵押貸款的邊際借款人。當我們考察收入時，出現了一個意外的情況：他們所處的郵政編碼區的名義收入增長在下降——這些郵政編碼區的平均收入下降了1%。如果我們考慮通貨膨脹因素，收入的實際購買力甚至下降更多。 這是一個令人吃驚的結果。獲得過住房抵押貸款的人都知道，借款人的潛在收入幾乎決定了可以從銀行獲得借貸的額度。收入越高，借款人借貸的額度就越多。在底特律西部，情況卻截然相反。2002—2005年，雖然借款人收入下降，但貸款人愿意給予更多的信用額度。在底特律，新的貸款人并不是高生產率的受益者。實際情況與人們的假設完全相反。 這種情況在美國普遍存在。在全美的許多城市，盡管一些低信用評分郵政編碼區的收入增長出現了下降，但仍然有大量信貸流入這些地區。在美國，信貸以前所未有的速度擴張，但并未流向收入前景較好的家庭。在住房抵押貸款開始繁榮的初期，信貸的流向就特別不正常。2002—2004年，低信用評分郵政編碼區的名義收入增長就很平緩，意味著實際收入是負增長的，而高信用評分郵政編碼區的收入增長較快。到了2004年和2005年，低信用評分郵政編碼區的收入才出現增長，但這遠在住房抵押貸款擴張之后了。 2002—2005年，貸款人的借貸行為引發一種不尋常的統計現象：住房抵押貸款的增長與收入增長呈負相關。即低收入增長地區得到了更多的住房抵押貸款。我們收集了1991—2011年的數據，實證結果顯示，在這一時間段中僅2002—2005年呈現負相關。在其他時期，住房抵押貸款的增長與收入增長呈正相關，如果強勁的經濟基本面推動了住房抵押貸款的增長，那么這種結果就與我們的預期相符。但2002—2005年，一些不尋常的因素導致了信貸擴張。 微觀證據與很多人根據總量數據得出的結論并不一致。從總體上看，經濟增長強勁，同時住房抵押貸款也出現了增長。但在邊際借款人經濟情況變差的時候，住房抵押貸款卻流向了他們所在的社區。雖然美國整體經濟由于生產率的提高而獲益，但這并不表明負債地區也是如此。 愚人鏈 私營住房抵押貸款證券化的問題遠不止利用投資者所犯的錯誤。如果住房抵押貸款發放人知道他們能通過資產證券化向投資人高價兜售低質量的住房抵押貸款，他們往往就會冒險放低貸款標準和故意放貸給還款能力弱的借款人。換句話說，私營證券化可能是不負責任的住房抵押貸款發放和違約的原因。如果這是真的，我們可以驗證嗎？ 阿米特·塞魯的幾項有趣研究給我們提供了答案。在**項研究中，他與本杰明·基斯、坦莫伊·慕克吉和維克蘭特·維格合作，利用資產證券化市場的一個異常特性。當市場決定抵押貸款池中的哪些住房抵押貸款可以接受時，它遵循的是斷點原則。在MBS池子中，信用評分高于620分的借款人的住房抵押貸款更有可能被接受，而那些信用評分低于620分的借款人的住房抵押貸款被接受的可能性極小。結果是，雖然信用評分為615分的借款人與信用評分為625分的借款人有著非常類似的信用狀況，但其住房抵押貸款被證券化的可能性差異極大。用經濟學術語說，住房抵押貸款被證券化的概率在620這一信用評分點出現不連續的跳躍。 資產證券化的可能性在620這一信用評分點上，出現跳躍，可以用來檢驗貸款人是否真的利用這一便利證券化銷售不良住房抵押貸款。如果貸款人同樣嚴格地審查能被證券化的住房抵押貸款（信用評分高于620分）和不能被證券化的住房抵押貸款（信用評分低于620分），那么我們認為信用評分為620分左右的住房抵押貸款借款人有著大致相同的違約率。更有可能的是，信用評分高于620分的住房抵押貸款借款人的違約率應低于信用評分低于620分的住房抵押貸款借款人。 但是，作者發現實際情況恰好相反。信用評分低于620分的住房抵押貸款借款人的違約率遠遠低于信用評分高于620分的住房抵押貸款借款人。這意味著，可證券化的住房抵押貸款的風險比不能證券化的住房抵押貸款還要大。這一證據表明，資產證券化直接鼓勵了不負責任的放貸。那么某些住房抵押貸款如何被發放給信用評分大體一致但風險更高的借款人呢？或者，換句話說，在資產證券化過程中，哪一類住房抵押貸款對發起人的不當行為*敏感？阿米特·塞魯等人發現了令人震驚的無收入證明的住房抵押貸款事件，借款人并沒有從工資單存根或者從國稅局提供他們的收入證明。當借款人不能提供收入證明時，與發起銀行保有的住房抵押貸款相比，住房抵押貸款資產證券化的表現差強人意。當銀行知道他們可以把住房抵押貸款出售到資產證券化池子時，就不會仔細調查無收入證明的借款人。結論是顯而易見的：資產證券化降低了銀行對借款人的審查和監督動機。 在第二項研究中，塞魯與托馬什·皮斯科爾斯基、詹姆斯·威特金說明了私營證券化如何明目張膽地向投資者虛假陳述住房抵押貸款的質量。他們發現在私營證券化池子中，10%的住房抵押貸款被錯誤地歸類為自住型房產抵押貸款持有而實際上是投資型房產抵押貸款。對自住房發放的住房抵押貸款被認為是風險較低的——當房價出現大幅下跌時，與房產投資者相比，自住房房主更愿意繼續支付住房抵押貸款。把非自住型房產的抵押貸款假冒自住型房產的抵押貸款就是一種欺詐。塞魯等人表明，資產證券化池子的發起人為了讓池子的風險看上去小一些，就系統性地低估了投資型房產的抵押貸款的風險。此外，MBS的投資者被系統性地欺騙了——資產證券化池子的較高利率被虛假地表述為*高利率，而這并不能彌補他們遭受的風險。這些被虛假陳述的池子的信貸違約率比其他類似的抵押貸款高60%。投資者相信他們購買的是超安全資產，而實際上，他們受騙了。該研究另一個令人震驚的結果是整個行業的欺詐深度，塞魯等人發現幾乎每一個證券化資產池的發起人都從事此類欺詐，這成了私營證券化的一種通病。 資產證券化的這些嚴重問題導致抵押貸款的增長不具可持續性。處于資產證券化鏈條下端的參與方，尤其是*終投資者，受到欺騙，承擔了他們未被合理告知和補償的風險。但部分責任也歸咎于評級機構。紐約聯邦儲備銀行的研究表明，簡單的、可觀察的風險指標，例如較低的費寇（FICO）得分或者是借款人較高的桿桿，顯著提高了對抵押貸款證券化池子違約率預測的準確性。或者，換言之，信用評級機構在給私營MBS評級時忽略了顯而易見的信息。 債務是如此便宜！ 除了住房抵押貸款市場，金融體系通常也高度依賴債務，因為它允許那些想要融資的人們——如想買房的人群、想通過融資發放貸款的銀行、想建造新工廠的公司——以較低的成本融資。一些人認為離開了基于債務的金融體系將損害經濟，因為這樣將抬高融資的成本。 舉債之所以便宜，是因為政策給予了大規模補貼。我們已經討論了利息支出的稅收抵扣，但政府補貼無處不在。整個金融體系實際上直接或間接地建立在政府對金融中介債務的擔保之上。存款保險實質上就是鼓勵銀行在其資本結構中保留大量的短期債務（存款）。對債務融資的間接補貼實際上就是鼓勵金融機構——特別是那些大型金融機構——通過其獨有的優勢為自己進行債務融資。債務對私人來說可能看上去比較便宜，但是由此產生的費用就需要其他人——納稅人來承擔。同時，我們不應該感到驚訝的是，金融中介不僅自己積極利用了高度無彈性的債務融資形式，而且利用同樣缺乏彈性的債務合約向家庭放貸。 正如我們在全書所持的觀點，債務融資還產生了有害的副作用——或者稱之為負外部性，它們并非由合同當事人所承擔。這些外部性，包括資產以低于市價甩賣（如止贖）以及巨大的總量需求沖擊（很多人大量削減支出），將經濟推入衰退。盡管債務融資對個人來說看似比較便宜，但由此產生的負外部性卻要由整個經濟來承擔。 在我們看來，對債務融資的大量補貼解釋了為什么金融體系如此癡迷于債務。但是一些經濟學者認為，債務之所以是*優合約還有其他原因，這些原因也能解釋債務為什么如此便宜。一種解釋是債務融資解決了代價高昂的道德風險問題。例如，不論畢業生未來的收入如何，都要求學生償付助學貸款，這就激勵學生努力學習以增加獲取高薪工作的可能性。與此相反，如果助學貸款的償付取決于學生的收入，那么學生尋找高薪工作的動力就會變弱。銀行拿走了我的收入，我為什么要努力工作，并且對不工作也沒有什么懲罰？ 但是，一旦涉及有些結果不受個人控制時，這樣的觀點就站不住腳了。一個學生可以控制他在學校努力學習的程度，但控制不了大學畢業時勞動力市場會出現什么情況。我們在此建議的股權類合同，如責任分擔式住房抵押貸款，將取決于個人無法控制的風險指標。從責任分擔式住房抵押貸款的情況看，合同提供的下行保護是與當地的房價指數掛鉤，而不是與購房者的房子掛鉤。從助學貸款的情況看，合同需要減少利息支付是在就業市場惡化時，而不是根據個人的收入情況。合同的或有風險是個人完全無法控制的，因此在向借款人提供必要保護的同時可以避免道德風險問題。 債務為什么便宜的另一個常見觀點是投資需要超安全資產。換句話說，投資者愿意為那些價值不發生變化的資產支付溢價。這樣的資產只有在借款人承擔全部風險的情況下才會創立。如果股權類合同成為主流，那些渴望持有超安全資產的投資者就需要支付非常高的溢價。 但為什么在確保可以獲得較高預期收益的情況下，投資者還是不愿意承擔風險呢？投資者都是經濟體中那些*富裕的家庭，因而應該是*愿意承擔風險的群體，只要他們能夠得到相應的補償。我們完全承認，有充分的證據顯示投資者極其渴望持有超安全資產。但是，這可能受到獲得政府債務融資補貼的驅動，我們在上文中已經提到了這一點。例如，2008年9月當金融危機達到巔峰時，美國財政部開始介入，為貨幣市場基金提供擔保。現在所有的投資者都知道貨幣市場基金將會享受到來自政府的隱性擔保，因此他們將資金投入貨幣市場基金并不是什么原始偏好，而是對政府補貼做出了簡單的反應。 此外，即使投資者對超安全資產表現出本能的偏好，也應該由政府直接滿足這種需求，而不應該是私人部門。大多數經濟體所擁有的與真正的超安全資產*接近的產品就是政府債務。如果私人部門需要超安全資產，那就讓政府部門提供。正如在第7章中所討論的，依靠私人部門提供超安全資產會產生嚴重的不良后果，而且那些資產根本談不上超安全。安妮特·維辛-喬根森和阿爾溫德·克里希納穆爾蒂所做的研究強調了金融危機爆發之前銀行業在政府短期債務缺乏的情況下，想方設法創造超安全資產。銀行業提供無風險資產的嘗試注定失敗，進而導致金融危機的爆發。
債居時代:房貸如何影響經濟 作者簡介
阿蒂夫·邁恩，普林斯頓大學經濟和公共政策教授，威爾遜公共政策和金融學院Julis-Rabinowitz中心主任。他在麻省理工學院獲得數學和計算機雙料碩士學位以及經濟學博士學位。他曾任教于加州大學伯克利分校和芝加哥大學布斯商學院，并于2012年加入普林斯頓大學。擅長金融和宏觀經濟的交叉研究。
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