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包郵 REITs(房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代)
作者：藺玉紅//李楊//杜楠
開(kāi)本：
16開(kāi)
頁(yè)數(shù)：
404
本類(lèi)榜單：經(jīng)濟(jì)銷(xiāo)量榜
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REITs(房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代) 版權(quán)信息
- ISBN：9787521627831
- 條形碼：9787521627831 ; 978-7-5216-2783-1
- 裝幀：藝術(shù)紙
- 冊(cè)數(shù)：暫無(wú)
- 重量：暫無(wú)
- 所屬分類(lèi)：>
REITs(房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代) 本書(shū)特色
房地產(chǎn)專家手把手教你運(yùn)用REITs模式，提升房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)及金融運(yùn)作能力。 本書(shū)作者具有多年房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，站在房地產(chǎn)行業(yè)視角，從行業(yè)整體的狀況入手，對(duì)REITs的全流程進(jìn)行了全面細(xì)致且具有前瞻性的探討。本書(shū)對(duì)REITs產(chǎn)品在上市過(guò)程中存在的要點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析，配合大量國(guó)內(nèi)外案例作為經(jīng)驗(yàn)借鑒，極具操作性和指導(dǎo)性。
REITs(房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代) 內(nèi)容簡(jiǎn)介
我國(guó)自2020年開(kāi)啟公募REITs的大幕，接下來(lái)伴隨房地產(chǎn)細(xì)分運(yùn)營(yíng)行業(yè)的發(fā)展以及公募REITs萬(wàn)億時(shí)代的到來(lái)，了解主要經(jīng)濟(jì)體REITs的特征及發(fā)展現(xiàn)狀，公募REITs的運(yùn)作機(jī)制以及預(yù)判中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及公募REITs的未來(lái)，是每位地產(chǎn)人應(yīng)做的功課與準(zhǔn)備。本書(shū)站在房地產(chǎn)行業(yè)視角，共分為六章，從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化的必要性，世界主要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)REITs的機(jī)制及發(fā)展現(xiàn)狀，我國(guó)目前房地各細(xì)分行業(yè)（住房租賃、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流、養(yǎng)老地產(chǎn)）的國(guó)外發(fā)展現(xiàn)狀及在我國(guó)未來(lái)的展望，同時(shí)對(duì)公募REITs所涉的主要法律法規(guī)進(jìn)行了總結(jié)。從理論、實(shí)踐、未來(lái)趨勢(shì)展望以及法律法規(guī)機(jī)制方面，全面研究分析了REITs制度的海外和國(guó)內(nèi)實(shí)踐及機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者更好地了解房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及了解、運(yùn)用REITs模式，提升房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)及金融運(yùn)作能力。
REITs(房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代) 目錄
**章 房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化的必要性
**節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題
三、 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”政策環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)從開(kāi)發(fā)向運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變
四、新經(jīng)濟(jì)格局下，國(guó)家已經(jīng)為大房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)代指出大方向
第二節(jié) 世界主要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)：REITs
一、世界主要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)
二、房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化REITs的特點(diǎn)
三、世界主要經(jīng)濟(jì)體推出REITs的時(shí)機(jī)
第二章 海外房地產(chǎn)REITs發(fā)展情況及現(xiàn)狀
**節(jié) 美國(guó)房地產(chǎn)REITs發(fā)展情況及現(xiàn)狀
一、美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化興起
二、REITs的快速發(fā)展
三、美國(guó)運(yùn)營(yíng)模式及特點(diǎn)
四、紐約經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)情況與REITs
第二節(jié) 歐洲房地產(chǎn)REITs發(fā)展情況及現(xiàn)狀
一、歐洲（英國(guó)、法國(guó)、西班牙）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的興起
二、英國(guó)、法國(guó)、西班牙REITs發(fā)展機(jī)制與法律制度
三、英國(guó)、法國(guó)、西班牙REITs運(yùn)營(yíng)模式及特點(diǎn)
四、歐洲REITs市場(chǎng)總體運(yùn)行情況及英國(guó)、法國(guó)REITs市場(chǎng)運(yùn)行情況
第三節(jié) 亞洲房地產(chǎn)REITs發(fā)展情況及現(xiàn)狀
一、亞洲（日本、新加坡）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的興起
二、日本、新加坡REITs發(fā)展機(jī)制與法律制度
三、日本和新加坡REITs運(yùn)營(yíng)模式及特點(diǎn)
四、日本、新加坡REITs市場(chǎng)運(yùn)行情況
五、東京都市圈經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)情況與REITs
第三章 我國(guó)房地產(chǎn)類(lèi)REITs操作實(shí)務(wù)
**節(jié) 資產(chǎn)選擇
一、物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要求
二、物業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流要求
第二節(jié) 確定交易結(jié)構(gòu)
一、主要交易結(jié)構(gòu)類(lèi)型
二、各參與方定位與職責(zé)
第三節(jié) 交易結(jié)構(gòu)搭建關(guān)鍵問(wèn)題
一、資產(chǎn)剝離方法與涉稅事項(xiàng)
二、資產(chǎn)重組與特殊事項(xiàng)
三、會(huì)計(jì)出表選擇
第四章 公募REITs案例研究與解讀
**節(jié) 我國(guó)公募REITs發(fā)展概述
一、公募REITs發(fā)展歷程
二、現(xiàn)有公募REITs上市情況
第二節(jié) 公募REITs案例解讀
一、收費(fèi)公路類(lèi)
二、生態(tài)環(huán)保類(lèi)
第五章 公募REITs的實(shí)踐及展望
**節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)之住房租賃公募REITs展望
一、發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)的意義
二、住房租賃公募REITs在發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)狀
三、我國(guó)住房租賃行業(yè)政策鼓勵(lì)迎來(lái)重大機(jī)遇
四、我國(guó)住房租賃公募REITs的目前實(shí)踐及未來(lái)發(fā)展
第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)之產(chǎn)業(yè)園區(qū)（包括工業(yè)地產(chǎn)）公募REITs實(shí)踐及展望
一、我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展
二、國(guó)際產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs
三、我國(guó)公募REITs展望及案例分析
第三節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)之倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)公募REITs實(shí)踐及展望
一、我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展現(xiàn)狀
二、國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs
三、REITs助力我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展
第四節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)之?dāng)?shù)字地產(chǎn)：數(shù)據(jù)中心公募REITs展望
一、發(fā)展數(shù)字地產(chǎn)：數(shù)據(jù)中心的意義
二、數(shù)據(jù)中心公募REITs在發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)狀
三、我國(guó)數(shù)字地產(chǎn)在政策鼓勵(lì)背景下迎來(lái)重大機(jī)遇
四、我國(guó)數(shù)字地產(chǎn)公募REITs的目前實(shí)踐及未來(lái)發(fā)展
第五節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)之養(yǎng)老醫(yī)療公募REITs展望
一、國(guó)際養(yǎng)老醫(yī)療公募REITs
二、我國(guó)養(yǎng)老醫(yī)療行業(yè)現(xiàn)狀
三、我國(guó)養(yǎng)老醫(yī)療公募REITs展望
第六節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)之商業(yè)（零售商業(yè)、辦公）公募REITs展望
一、海外發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)物業(yè)及REITs現(xiàn)狀
二、我國(guó)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀與REITs實(shí)踐
三、未來(lái)商業(yè)物業(yè)發(fā)行公募REITs展望
第六章 公募REITs關(guān)鍵問(wèn)題
**節(jié) 我國(guó)公募REITs相關(guān)法律法規(guī)制度概況及主要法律法規(guī)總結(jié)
一、我國(guó)公募REITs相關(guān)法律法規(guī)制度概況
二、法律法規(guī)關(guān)于公募REITs幾個(gè)主要問(wèn)題的規(guī)定
三、公募REITs法律法規(guī)制度完善建議
第二節(jié) 稅收相關(guān)問(wèn)題及主要規(guī)定
一、公募REITs稅收新政解讀
二、現(xiàn)行稅法體制下公募REITs稅收要點(diǎn)及政策
第三節(jié) 國(guó)有資產(chǎn)交易相關(guān)法律法規(guī)
一、法律法規(guī)索引
二、國(guó)有資產(chǎn)交易相關(guān)法律分析及實(shí)務(wù)實(shí)踐
展開(kāi)全部
REITs(房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代) 節(jié)選
**節(jié) 資產(chǎn)選擇 當(dāng)前，國(guó)內(nèi)已發(fā)行的房地產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)范圍非常廣泛，涵蓋了寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、零售物業(yè)、酒店公寓等商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，但并不是上述類(lèi)別的所有資產(chǎn)都能夠發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品。哪些資產(chǎn)可以做類(lèi)REITs，有什么特別要求？ 一個(gè)運(yùn)營(yíng)多年的物業(yè)會(huì)因?yàn)槟男┦掷m(xù)不合格無(wú)法成為類(lèi)REITs底層資產(chǎn)？ 剛剛開(kāi)始出租的物業(yè)可以做類(lèi)REITs嗎？ 很多中介機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的位置，要求*好在一、二線城市，*好是核心區(qū)位，這是為什么？ 本節(jié)將回答這些問(wèn)題。 一、物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要求 （一）底層資產(chǎn)要求 證監(jiān)會(huì)在《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》中指出：本規(guī)定所稱基礎(chǔ)資產(chǎn)，是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)REITs：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流且可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)。基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是單項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)，也可以是多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的資產(chǎn)組合。前款規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)，其交易基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)真實(shí)，交易對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)公允，現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)持續(xù)、穩(wěn)定。同時(shí)，證監(jiān)會(huì)在《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》（證監(jiān)會(huì)公告〔2014〕49號(hào)）中要求：對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)合法性的盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：基礎(chǔ)資產(chǎn)形成和存續(xù)的真實(shí)性和合法性；基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬、涉訴、權(quán)利限制和負(fù)擔(dān)等情況；基礎(chǔ)資產(chǎn)可特定化情況；基礎(chǔ)資產(chǎn)的完整性等。 因此，類(lèi)REITs在選擇底層資產(chǎn)時(shí)，*重要的就是物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、證照齊全，這是物業(yè)合法合規(guī)性的基礎(chǔ)保障。對(duì)“產(chǎn)權(quán)清晰、證照齊全”的核查要追溯從項(xiàng)目公司拿地、建設(shè)到竣工備案、交付、產(chǎn)權(quán)證取得的全過(guò)程。重要證件如土地證、相關(guān)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工證、房地產(chǎn)權(quán)證等，要關(guān)注證照是否齊備，證照間信息記載是否一致，核實(shí)證照間的法律關(guān)系是否對(duì)應(yīng)、連貫，包括用地性質(zhì)是否前后一致、用地面積是否發(fā)生了變化等。除了證照外，還要關(guān)注資產(chǎn)的驗(yàn)收備案、消防、環(huán)保等手續(xù)是否齊全。 當(dāng)然，鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性和不同歷史時(shí)期的特殊性，不是所有項(xiàng)目都有齊備的“五證”或者前后統(tǒng)一的記錄。有些歷史時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目可能是通過(guò)政府劃撥等形式取得的，沒(méi)有土地證，此時(shí)要關(guān)注劃撥文件是否齊全，從“劃撥用地”改為“商業(yè)用地”有無(wú)相關(guān)許可、用地性質(zhì)變化是否要補(bǔ)繳土地款等。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每一筆可能付出的錢(qián)都是成本，都需要仔細(xì)考量，都可能影響到類(lèi)REITs做與不做的決定。有些項(xiàng)目雖然證照齊全，但是不同證照上載明的信息不一致。比如，有的項(xiàng)目土地證上載明的用地性質(zhì)為“商業(yè)”，但房屋產(chǎn)權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上顯示用途為“寫(xiě)字樓”，此時(shí)用地性質(zhì)發(fā)生了變更，需要核查用地性質(zhì)的變更是否經(jīng)過(guò)了相關(guān)主管部門(mén)的同意，如未經(jīng)審批改變用地性質(zhì)則會(huì)存在法律瑕疵。還有些項(xiàng)目，證照上載明的信息雖然一致，但實(shí)際用途完全不同。比如，證載用途為“商業(yè)”，實(shí)際卻裝修 成了“公寓”出租，此時(shí)就要核查、論證項(xiàng)目的實(shí)際用途是否有法律法規(guī)支持。各類(lèi)信息都核實(shí)一致后，還要關(guān)注土地使用期限，尤其是以出讓方式取得的建設(shè)用地，在使用權(quán)上要關(guān)注土地使用期限和起止日期、剩余使用期限、續(xù)期的規(guī)定等，剩余使用期限如果太短則可能無(wú)法支撐發(fā)行長(zhǎng)期限的類(lèi)REITs產(chǎn)品，同時(shí)也會(huì)對(duì)資產(chǎn)估值產(chǎn)生影響。 在確認(rèn)產(chǎn)權(quán)無(wú)問(wèn)題后，還要關(guān)注物業(yè)相關(guān)的權(quán)利負(fù)擔(dān)問(wèn)題。證監(jiān)會(huì)在《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》中明確要求：基礎(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制，但通過(guò)專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)安排，在原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)能夠解除相關(guān)擔(dān)保負(fù)擔(dān)和其他權(quán)利限制的除外。 首先，要關(guān)注物業(yè)上是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，包括物業(yè)是否已被抵押、查封，被作為擔(dān)保物，已設(shè)置地役權(quán)等其他項(xiàng)權(quán)利。由于類(lèi)REITs的本質(zhì)是“資產(chǎn)轉(zhuǎn)移”，因此帶有權(quán)利負(fù)擔(dān)的資產(chǎn)肯定不會(huì)被投資人認(rèn)可。對(duì)此類(lèi)存在權(quán)利負(fù)擔(dān)的物業(yè)，要么在發(fā)行類(lèi)REITs前自主解除權(quán)利負(fù)擔(dān)，要么通過(guò)交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，由類(lèi)REITs募集資金支持權(quán)利負(fù)擔(dān)解除。如果負(fù)擔(dān)在發(fā)行前自行解除，房地產(chǎn)企業(yè)可能需要提前支付資金，涉及企業(yè)的資金占用和現(xiàn)金流安排問(wèn)題，需要整體通盤(pán)考慮。同理，物業(yè)資產(chǎn)所屬的項(xiàng)目公司股權(quán)也不能存在質(zhì)押等權(quán)利負(fù)擔(dān)。 其次，要注意與物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的已有合同是否影響類(lèi)REITs設(shè)計(jì)。比如，如果物業(yè)資產(chǎn)所在的項(xiàng)目公司未來(lái)有大額工程款支出，將會(huì)引起大量現(xiàn)金流出，影響物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，從而影響類(lèi)REITs交易安排。再如，項(xiàng)目公司已針對(duì)物業(yè)資產(chǎn)簽署了長(zhǎng)期租賃協(xié)議，并且該協(xié)議限制資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或約定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等內(nèi)容，也會(huì)影響未來(lái)物業(yè)價(jià)值評(píng)估，從而影響類(lèi)REITs交易。 *后，由于發(fā)行類(lèi)REITs的底層物業(yè)資產(chǎn)基本處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，因此要重點(diǎn)關(guān)注已簽署的租賃協(xié)議。底層物業(yè)租金的支付頻率需要和未來(lái)類(lèi)REITs利息的支付頻率保持一致，比如類(lèi)REITs約定每半年付息，而底層租金合同約定租戶每年付租金，就會(huì)產(chǎn)生底層租金與利息支付的時(shí)間差，需要調(diào)整底層租金支付的頻率，以與類(lèi)REITs的要求一致。另外，要關(guān)注租賃合同的收款主體是不是底層物業(yè)所屬的項(xiàng)目公司。有些項(xiàng)目公司會(huì)聘請(qǐng)或委托物業(yè)管理公司或其他中介方等第三方來(lái)負(fù)責(zé)收取租金，相當(dāng)于底層物業(yè)現(xiàn)金先流入第三方公司，因此要注意項(xiàng)目公司與第三方公司是否簽署了協(xié)議、該協(xié)議的性質(zhì)（是物業(yè)管理協(xié)議、租賃協(xié)議還是委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議，不同協(xié)議對(duì)現(xiàn)金流的劃轉(zhuǎn)是如何約定的）以及現(xiàn)金如何從第三方流回項(xiàng)目公司。 （二）項(xiàng)目公司相關(guān)要求 有些底層資產(chǎn)滿足產(chǎn)權(quán)清晰、證照齊全、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)、現(xiàn)有合同與未來(lái)類(lèi)REITs不沖突的條件，但依然不能直接用來(lái)發(fā)行類(lèi)REITs。這是為什么呢？ 因?yàn)榈讓淤Y產(chǎn)是依附項(xiàng)目公司存在的，除底層資產(chǎn)外，項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司和底層資產(chǎn)的關(guān)系也要滿足發(fā)行類(lèi)REITs的要求。一種較為普遍的情況是，計(jì)劃作為類(lèi)REITs底層資產(chǎn)的物業(yè)和其他物業(yè)共用大土地證。比如，一家房地產(chǎn)企業(yè)在多年前拿到了一塊地并建設(shè)了購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等，考慮到現(xiàn)金流情況，目前企業(yè)希望用寫(xiě)字樓作為底層資產(chǎn)發(fā)行類(lèi)REITs，但寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心使用的是同一塊土地證，此時(shí)就涉及土地證的分割問(wèn)題，需要提前確定分割比例。 除項(xiàng)目公司與資產(chǎn)的關(guān)系外，原項(xiàng)目公司如果在交易結(jié)構(gòu)中被直接用作類(lèi)REITs的SPV（特殊目的機(jī)構(gòu)/公司），那么還要保證項(xiàng)目公司本身“干凈”，即除計(jì)劃做類(lèi)REITs的底層資產(chǎn)外沒(méi)有其他項(xiàng)目或資產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)有無(wú)關(guān)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。是否需要檢查項(xiàng)目公司“干凈”與否，本質(zhì)上在于項(xiàng)目公司是否被作為SPV公司存在，這部分將在交易結(jié)構(gòu)部分詳細(xì)論述。 二、物業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流要求 滿足資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要求后，物業(yè)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流大小是決定資產(chǎn)能否發(fā)行類(lèi)REITs的第二個(gè)條件。更進(jìn)一步說(shuō)，現(xiàn)金流決定著物業(yè)的估值規(guī)模和類(lèi)REITs的發(fā)行規(guī)模。 證監(jiān)會(huì)在《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》中明確規(guī)定：對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的盡職調(diào)查包括基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓的合法性、基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況或現(xiàn)金流歷史記錄，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)的現(xiàn)金流情況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和分析。管理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同基礎(chǔ)資產(chǎn)的類(lèi)別特性對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流狀況進(jìn)行盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量狀況；基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和歷史記錄；基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流的合理預(yù)測(cè)和分析。《上海證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)指引》（上證發(fā)〔2014〕80號(hào)）中明確要求：基礎(chǔ)資產(chǎn)符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流！渡钲谧C券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)指引》（深證會(huì)〔2014〕130號(hào)）中也明確要求：基礎(chǔ)資產(chǎn)符合相關(guān)法律法規(guī)以及負(fù)面清單的規(guī)定，權(quán)屬明確，可特定化，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流。 畢竟類(lèi)REITs是依靠底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流償付利息的，也就表示底層資產(chǎn)應(yīng)是能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的。那么，什么樣的現(xiàn)金流才符合發(fā)行類(lèi)REITs的條件呢？為什么現(xiàn)在已發(fā)行的房地產(chǎn)類(lèi)REITs幾乎都處于一、二線城市的核心位置？“區(qū)位好”意味著什么？ （一）現(xiàn)金流要求與資產(chǎn)估值方法 對(duì)物業(yè)現(xiàn)金流的*根本要求是已經(jīng)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流并且現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、來(lái)源分散，也就是要求底層資產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化租賃。因此，一些未建成、建成未出租的物業(yè)很難直接發(fā)行類(lèi)REITs，或者如下一節(jié)所講，需要采取培育期的特別措施。 對(duì)已產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)來(lái)說(shuō)，重視現(xiàn)金流的根本原因在于：運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的大小決定著資產(chǎn)估值規(guī)模，資產(chǎn)估值規(guī)模和現(xiàn)金流的大小又共同決定著類(lèi)REITs的發(fā)行規(guī)模。 1.運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流決定資產(chǎn)估值 《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引（試行）》（中房學(xué)〔2015〕4號(hào)）要求：（信托物業(yè)）資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型應(yīng)當(dāng)為市場(chǎng)價(jià)值，且應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)收益法、比較法、成本法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選擇適用的估價(jià)方法。信托物業(yè)或者其同類(lèi)物業(yè)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為*主要的估價(jià)方法，并優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。信托物業(yè)的同類(lèi)物業(yè)有較多交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法作為其中一種估價(jià)方法。采用收益法評(píng)估信托物業(yè)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)對(duì)象至少近三年的各年收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，并在估價(jià)對(duì)象至少近三年及同類(lèi)物業(yè)的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)十年以上的各年收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。其中，出租型物業(yè)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)對(duì)象至少近三年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，并在估價(jià)對(duì)象至少近三年及同類(lèi)物業(yè)租金水平、空置率的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)十年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。 證監(jiān)會(huì)在《中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號(hào)）中也要求：合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以收益法作為*主要的評(píng)估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評(píng)估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。 可見(jiàn)，對(duì)已產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的底層物業(yè)評(píng)估來(lái)說(shuō)，收益法是*重要的方法。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估來(lái)說(shuō)，*常用的收益法是“貼現(xiàn)現(xiàn)金流折現(xiàn)法”（DiscountedCash Flow，即DCF法），其原理是“一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值是利用它所能獲取的未來(lái)收益的現(xiàn)值，其折現(xiàn)率反映了投資該項(xiàng)資產(chǎn)并獲得收益的風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率”。收益率法的關(guān)鍵指標(biāo)為現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率（或者資本化率）、期限，落實(shí)到某一具體項(xiàng)目上，當(dāng)折現(xiàn)率和期限不變時(shí)，底層資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流的金額越大，資產(chǎn)估值越高。 因此，運(yùn)營(yíng)良好的現(xiàn)金流可以帶來(lái)高資產(chǎn)估值，也能夠吸引更多投資人。
REITs(房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代) 作者簡(jiǎn)介
藺玉紅，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金方向企業(yè)管理碩士，遼寧大學(xué)法律碩士，無(wú)黨派人士，北京西城知聯(lián)會(huì)常務(wù)理事。擁有近二十年地產(chǎn)金融和法律從業(yè)經(jīng)歷，歷任知名律所律師，私募基金管理公司總經(jīng)理，地產(chǎn)集團(tuán)法務(wù)審計(jì)中心總監(jiān)，主導(dǎo)多起房地產(chǎn)投融資項(xiàng)目，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）與類(lèi)REITs等資產(chǎn)證券化項(xiàng)目以及百億級(jí)產(chǎn)業(yè)基金的募投管退。著有《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及投融資法律實(shí)務(wù)》一書(shū)，系列文章《特色小鎮(zhèn)PPP模式與私募基金和資產(chǎn)證券化》被收入《私募基金實(shí)務(wù)精要2》。 李楊，畢業(yè)于北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，擁有多年房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，先后任職于大型房地產(chǎn)公司、四大資產(chǎn)管理公司和城投類(lèi)公司，參與及主導(dǎo)多個(gè)地產(chǎn)行業(yè)、制造業(yè)和科技企業(yè)股權(quán)投資和債權(quán)投資項(xiàng)目，參與多支私募基金設(shè)立與管理、基金規(guī)模超百億，實(shí)操類(lèi)REITs、CMBS等資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，親歷各類(lèi)型投資的募投管退全過(guò)程，在金融投資、項(xiàng)目管理領(lǐng)域具有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 杜楠，法律碩士，畢業(yè)于天津師范大學(xué)法學(xué)院，先后任職于國(guó)內(nèi)一流律師事務(wù)所、私募基金管理公司和大型房地產(chǎn)創(chuàng)新融資平臺(tái)公司。參與及主導(dǎo)完成多個(gè)企業(yè)新三板掛牌、公司債券發(fā)行、股權(quán)投資、私募基金管理人設(shè)立及私募股權(quán)投資基金發(fā)行，管理私募基金規(guī)模近百億，并全周期參與實(shí)操了CMBS項(xiàng)目及類(lèi)REITs項(xiàng)目，具有多年房地產(chǎn)金融行業(yè)法律及項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。
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