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業主組織治理結構研究 版權信息
- ISBN：9787510935107
- 條形碼：9787510935107 ; 978-7-5109-3510-7
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
業主組織治理結構研究 內容簡介
自1991年在深圳成立**個“業主管理委員會”以來，業主組織發展了30余年。從生活實踐經驗來看，業主組織發展的并不理想。業主委員會在住宅小區治理的過程中難以發揮應有的核心作用，同時物業服務企業亂收費、服務差的現象層出不窮。另外，通過觀察身邊的住宅小區，可以發現房屋外墻涂層褪色或脫落，屋頂漏水，小區道路損毀，違規飼養動物，違規亂搭亂建，開辟花園種菜，延長窗臺擺放花盆等等亂象。完善的治理結構是業主組織發揮應有作用的前提條件，由此本書研究的核心問題在于業主組織應當如何建構完善的治理結構。理結構。
業主組織治理結構研究 目錄
序言
導論
一、選題動因與研究意義
二、域外國家與國內的研究狀況
三、研究思路與研究方法
**章 業主組織的基本法理和學理概要
**節 業主組織的名稱、含義與肇源、形成及演進
一、業主的概念
二、業主組織的名稱、含義
三、業主組織的肇源、形成及演進
第二節 業主組織的特性與治理模式
一、業主組織的特性
二、業主組織的治理模式
第三節 業主組織的民事主體定位
一、業主組織符合民事主體的構成要件
二、業主組織應當是民事主體之法人
三、業主組織法人具體類型的選擇
第四節 業主組織與其他類似概念的厘清
一、業主組織與非法人團體概念的厘清
二、業主組織與業主管理團體的厘清
三、業主組織與物業管理委員會概念的厘清
本章小結
第二章 業主組織治理結構的理論溯源
**節 業主組織治理結構與現代公司治理結構的概要
一、治理與治理結構
二、業主組織治理結構與現代公司治理結構內涵的厘定
第二節 現代公司治理理論與現代公司治理結構的檢視
一、現代公司治理與現代公司治理結構的關聯考量
二、委托代理理論與現代公司治理結構
三、利益相關者理論與現代公司治理結構
第三節 現代公司治理理論適用于業主組織治理結構建構的證成與證偽
一、委托代理理論適用于業主組織治理結構的建構
二、利益相關者理論適用于業主組織治理結構的建構
三、現代公司治理理論不適用業主組織治理結構之證偽
第四節 現代公司治理理論對業主組織治理結構建構的應用
一、委托代理理論視角下業主組織治理結構的建構
二、利益相關者理論視角下業主組織治理結構的建構
第五節 我國現行業主組織治理結構的反思
一、我國業主組織治理結構的立法評析
二、理論指引下我國應然的業主組織治理結構
本章小結
……
第三章 業主組織治理結構的規范依據——管理規約及法律
第四章 業主組織治理結構的意思機構——業主大會
第五章 業主組織治理結構的執行機構——業主委員會
第六章 業主組織治理結構的監督機構——業主監事會
第七章 我國業主組織治理結構的完善
結論
參考文獻
后記
導論
一、選題動因與研究意義
二、域外國家與國內的研究狀況
三、研究思路與研究方法
**章 業主組織的基本法理和學理概要
**節 業主組織的名稱、含義與肇源、形成及演進
一、業主的概念
二、業主組織的名稱、含義
三、業主組織的肇源、形成及演進
第二節 業主組織的特性與治理模式
一、業主組織的特性
二、業主組織的治理模式
第三節 業主組織的民事主體定位
一、業主組織符合民事主體的構成要件
二、業主組織應當是民事主體之法人
三、業主組織法人具體類型的選擇
第四節 業主組織與其他類似概念的厘清
一、業主組織與非法人團體概念的厘清
二、業主組織與業主管理團體的厘清
三、業主組織與物業管理委員會概念的厘清
本章小結
第二章 業主組織治理結構的理論溯源
**節 業主組織治理結構與現代公司治理結構的概要
一、治理與治理結構
二、業主組織治理結構與現代公司治理結構內涵的厘定
第二節 現代公司治理理論與現代公司治理結構的檢視
一、現代公司治理與現代公司治理結構的關聯考量
二、委托代理理論與現代公司治理結構
三、利益相關者理論與現代公司治理結構
第三節 現代公司治理理論適用于業主組織治理結構建構的證成與證偽
一、委托代理理論適用于業主組織治理結構的建構
二、利益相關者理論適用于業主組織治理結構的建構
三、現代公司治理理論不適用業主組織治理結構之證偽
第四節 現代公司治理理論對業主組織治理結構建構的應用
一、委托代理理論視角下業主組織治理結構的建構
二、利益相關者理論視角下業主組織治理結構的建構
第五節 我國現行業主組織治理結構的反思
一、我國業主組織治理結構的立法評析
二、理論指引下我國應然的業主組織治理結構
本章小結
……
第三章 業主組織治理結構的規范依據——管理規約及法律
第四章 業主組織治理結構的意思機構——業主大會
第五章 業主組織治理結構的執行機構——業主委員會
第六章 業主組織治理結構的監督機構——業主監事會
第七章 我國業主組織治理結構的完善
結論
參考文獻
后記
展開全部
業主組織治理結構研究 節選
《業主組織治理結構研究》： 一、委托代理理論適用于業主組織治理結構的建構 如前所述，現代公司高度分散的股權結構和所有權與控制權分離的客觀事實導致了現代公司的治理問題。高度分散的股權結構致使公司股東們無法在集體行動上達成一致意見，也無法對公司控制者形成強有力的監督，公司實際經營者容易在機會主義的影響下侵害股東的利益。基于高度分散的股權結構，現代公司若正常運轉必然產生所有權與經營權分離的結果，委托代理關系、委托代理問題、委托代理理論，便應運而生。①換言之，高度分散的所有權結構和所有權與控制權分離是產生委托代理理論的根源，也是委托代理理論適用的前提。進言之，高度分散的所有權結構和所有權與控制權分離的組織產生的治理問題，同樣可以適用委托代理理論。 業主組織是高度分散的所有權結構，并且其所有權與經營權分離。城市住房制度的改革，房地產市場的快速發展，商品房住宅小區是絕大部分城市居民生活的場所。由于城市土地資源稀缺，房屋建造成本等，基于建筑物區分所有權的樓房是商品房住宅的主流形式。即使是獨棟別墅也是在政府規劃的商品房住宅小區內的建筑物，獨棟別墅的所有權之間也存在共有部分。現代商品房住宅小區的產權結構建立在一個個建筑物區分所有權的基礎上，而非單一的某一私人持有，換言之，商品房住宅小區的產權結構是高度分散的，進而基于建筑物區分所有權的業主表決權也是分散的。即使存在某一私人擁有多個建筑物區分所有權，根據《民法典》第278條的規定，業主共同決定事項受“人數”和“專有部分面積”兩個因素約束，這就杜絕了單一或少數業主控制業主組織的情形發生，進一步強化了高度分散的所有權結構。 高度分散的表決權彰顯每位業主的建筑物區分所有權，但對業主組織的日常經營活動也造成了不利影響。首先，表決權高度分散化的*直接的影響是全體業主無法在集體行動上達成一致意見，從而提高了治理成本。其次，由于對業主組織經營者的監督弱化，不少業主不僅缺乏參與業主組織決策和對業主委員會監督的積極性，而且也不具備這種能力，進而，使得業主處于被機會主義侵害的風險之下。再次，需要說明的是，人數較少的住宅小區雖然也是高度分散的產權結構，但由于業主組織的日常經營活動較少，所有權人之間聯系也較為便捷，全部所有權人均參與業主組織的日常經營活動難度不大，故而，根據《民法典》第277條的規定，業主可以僅設業主大會，不選舉業主委員會，換言之，住宅小區的治理由全體業主共同參與、共同決定。該類型的商品房住宅小區的治理不是本書討論的重點，未有特別說明時，本書中的商品房住宅小區均是指人數較多，全體業主難以參與日常活動的小區。商品房住宅小區的產權結構是高度分散的建筑物區分所有權結構，進而產生高度分散的業主表決權。生活實踐表明，人數較多的商品房住宅小區在缺乏引導、協助的情況下，幾乎無法作出任何有關集體行動的決定。有物業服務企業服務的住宅小區，由于物業服務企業缺乏業主組織的監督，物業服務企業侵害業主利益的現象便會層出不窮。具體表現為，物業服務企業侵害業主共有部分的收益、承諾服務項目不兌現、亂漲物業費、任意停電、停水等。無物業服務企業服務的住宅小區，由于建筑物區分所有權共有部分及其附屬設施缺乏維護，業主違法行為缺乏監督約束，住宅小區的公共秩序和環境衛生變得混亂不堪，陷入“公地悲劇”和“一切人對一切人的戰爭”。具體表現為，房屋外墻脫落、公共道路損壞、業主違規飼養動物、亂搭亂建、侵占消防通道、花壇種菜等。 業主與業主委員會之間是委托代理關系，存在委托代理問題。依據《民法典》第277條的規定，通過業主大會選舉業主委員會，由業主委員會代表業主組織，監督物業服務企業的行為，組織維護建筑物共有部分及其附屬設施，并約束部分業主的違法行為。業主委員會作為業主組織的直接經營者有利于提高業主組織的治理效率，有利于維護業主的利益。另外，業主組織的所有權與控制權分離，也厘定了業主組織區別于業主的獨立責任和業主組織的獨立的法人地位。故而，業主組織的所有權與經營權分離是客觀現實使然。業主組織的所有權與經營權分離后與現代公司同樣存在委托代理關系，產生委托代理問題。所有權人（業主）是委托人，業主委員會是代理人，二者是兩種利益主體，二者目標函數并非完全一致，二者的利益可能存在偏差，甚至沖突。業主委員會比業主掌握更多關于業主組織當前及未來的信息，換言之，二者信息不對稱。基于經濟理性人的假設，業主委員會同樣存在逆向選擇和道德風險的問題。逆向選擇是指業主委員會可以通過各種途徑利用信息優勢犧牲業主的利益來謀取自己的利益。道德風險是指業主不可能有效地直接觀察到業主委員會的努力程度及工作效率，業主委員會可能存在不作為或亂作為的情形，或將住宅小區治理惡化和業主組織運行不暢等問題歸結為不可控因素。例如，陜西省榆林市望湖星城小區業主委員會獨斷擅權、橫行霸道，敲詐勒索小區業主、商鋪、物業服務企業，依法被刑事逮捕。 ……
業主組織治理結構研究 作者簡介
連重陽，男，漢族，中國共產黨黨員，1986年9月生于河南省漯河市。法學博士，新疆大學法學院講師，主要從事民法學、物業管理法規、社會信用法規和基層治理等方面的研究。
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