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中國房地產代建行業發展藍皮書(第二版) 版權信息
- ISBN：9787516423899
- 條形碼：9787516423899 ; 978-7-5164-2389-9
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
中國房地產代建行業發展藍皮書(第二版) 本書特色
適讀人群 ：房地產業從業者掌握房地產代建業前沿信息，助推房地產事業健康發展
中國房地產代建行業發展藍皮書(第二版) 內容簡介
本書是中指研究院組織相關專業人士編寫的一部關于房地產代建行業發展狀況的研究報告。房地產代建行業是近年來在國內發展相當快的一個行業，其特點是充分協調全社會的各種生產要素，以提高產業的生產效率。本書堅持“住房不炒”的指導思想，內容包括房地產代建的演變，海外房地產代建模式研究，中國房地產代建行業發展特征，中國房地產代建行業發展趨勢等，是一部比較有特點的專業讀物。
中國房地產代建行業發展藍皮書(第二版) 目錄
第二版前言 001
**章 中國房地產市場專業化發展歷程 003
**節 “98房改”開啟市場化、規； ………………………… 005
第二節 房地產高速增長，品牌房企初現……………………………… 011
第三節 貨幣寬松期，土地增值向開發增值轉變……………………… 018
第四節 白銀時代專業化訴求提升，房企紛紛謀求多元轉型………… 024
第五節 “房住不炒”定位不動搖，行業進入高質量階段 …………… 032
第二章 中國房地產代建的起源與演變 045
**節 中國房地產代建的起源及發展模式 045
第二節 代建制度正式推出，政府代建成為主流 049
第三節 市場廣闊，商業代建不斷發力………………………………… 070
第四節 資本介入，商業代建模式不斷演變…………………………… 079
第五節 代建行業日趨規范，標準體系應運而生……………………… 087
第三章 中國香港及海外房地產代建概況與模式研究 …… 093
**節 美國房地產代建模式…………………………………………… 094
第二節 英國房地產代建模式…………………………………………… 099
第三節 德國房地產代建模式…………………………………………… 103
第四節 新加坡房地產代建模式………………………………………… 107
第五節 日本房地產代建模式…………………………………………… 111
第六節 中國香港房地產代建模式……………………………………… 115
第四章 海內外房地產代建的總結啟示及研究意義 …… 119
**節 國內房地產代建總結…………………………………………… 119
第二節 中國香港及海外房地產代建的啟示…………………………… 121
第三節 房地產代建的界定及研究意義………………………………… 124
第五章 中國房地產代建行業發展特征 133
**節 房地產代建行業研究背景及方法體系 133
第二節 經營業績分析 140
第三節 抗周期能力分析 145
第四節 經營管理能力剖析 147
第五節 品牌影響力分析 164
第六節 團隊建設能力分析 168
第七節 資源整合能力分析 170
第六章 中國房地產代建典型企業及項目案例 176
**節 典型企業及項目案例篩選原則及名錄 176
第二節 綠城管理：中國代建**股 179
第三節 中原建業：在轉型中發展，做具有建業特色的房地產開發運營綜合服務商 192
第四節 金地管理：不動產開發管理與資源整合服務商 196
第五節 雅居樂房管：中國不動產開發賦能專家 211
第六節 華潤置地：為城市服務設施建設運營提供全流程服務 216
第七節 當代管理：以綠色科技打造差異化代建產品 219
第八節 藍光發展：溫度人居時代引領者的代建之路 225
第九節 陽光城：綠色地產運營商再啟代建 230
第十節 朗詩集團：綠色地產服務運營商的資產輕型化路徑 234
第十一節 招商蛇口：領先的PPC模式，美好生活的責任擔當 238
第十二節 聯發集團：代建運營優秀企業 243
第十三節 中天美好集團：推動全過程代建轉型升級的品質服務商250
第十四節 鴻坤集團：創新型特色代建業務開拓者 260
第七章 房地產代建發展趨勢及風險………………………… 267
**節 代建市場容量……………………………………………………267
第二節 代建市場未來發展趨勢………………………………………… 271
第三節 房地產代建行業風險與防范…………………………………… 275
參考文獻 281
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中國房地產代建行業發展藍皮書(第二版) 節選
業內*早介入商業代建的房地產企業是綠城，也正是在綠城之后，代建被房地產行業廣泛認可，并快速發展。對于綠城來說，商業代建是綠城輕資產戰略實現路徑，主要以純收取服務費的商業代建的形式參與代建。而在綠城之后，國內具有品牌影響力的建業、綠地、陽光城等企業紛紛落子純收取服務費的商業代建項目。2010年9月，綠城集團成立綠城房產建設管理有限公司（以下簡稱綠城建設）。綠城建設通過“土地資源委托代建”“投資資本委托代建”和“政府安置房委托代建”三大業務模式，旨在全面、全程整合綠城現有管理資源、整合資源并與外部機構開展項目開發合作。綠城建設的成立，意味著項目代建模式**次在國內房地產行業展開。綠城建設（綠城管理前身）自2010年創立以來，其商業模式飛速發展，代建業務呈現高速成長趨勢。截至2020年12月，綠城管理旗下受托管理項目296個，總建筑面積超7600萬平方米。項目已遍布浙江省內大部分地區，以及浙江省外內蒙古、上海、江蘇、安徽、山東、海南、新疆等省、市、自治區。綠城管理以契約形式向委托方提供房地產項目全過程開發管理服務；授權綠城品牌使用，派駐綠城專業團隊、執行綠城產品標準、營造綠城產品并通過銷售服務體現綠城產品價值，*終導入綠城交付后的物業服務及維保體系。資金管理方面，委托方負責項目開發階段的全部資金，擁有投資決策權，承擔投資風險，享受投資收益。綠城的收益來源于三部分：派駐團隊基本管理費、委托開發管理費、項目業績獎勵。派駐團隊基本管理費包括管理團隊基本工資、社會保險、福利等；委托開發管理費是主要的代建收益來源，收取標準原則上為項目總銷售額的3%~5%；項目績效獎則是根據考核指標給予綠城的項目業績獎勵。四、商業代建模式的特征在我國的房地產行業進入調整階段的背景下，商業代建模式通過土地資源、資金投資以及開發、建設、后期物業管理開發運營鏈條上的專業化分工，逐步推進房地產行業的進一步細分，一些擁有良好品牌、技術實力、管理力量及資源整合能力的開發企業，逐步擺脫對資金、土地等資源的過度依賴，獲得更多的發展機會。同時投資方在缺乏開發實力的情況下，能收獲其應有的回報，有效分散企業和市場風險。從當前商業代建的發展來看，商業代建的特征呈現為以下幾點。1.合作雙方有機融合，前期委托方的選擇、溝通尤為重要我國的商業代建模式有其獨特的地方，它不同于國外的管理模式，投資商與開發商并沒有完全分離，而是有機融合在一起。因此，其依賴于合作雙方認知的一致性、管理人員素質、工程質量以及委托方土地與資金的保障力度等等因素。其中，*重要的是委托方需要具備非常好的資金條件，避免出現資金鏈斷裂，導致工程無法繼續，項目的各種抵押貸款無法償還等問題。作為代建企業，除了在選擇委托方時要做好前期調查工作，自身也需制定救急方案。如果是暫時性的資金鏈問題，可以有專門的過橋基金來補血；如果是無法挽回的資金鏈斷裂，就得有愿意進來接盤、收購項目股權的戰略投資方。另外，由于商業代建委托方多樣且訴求不同，在確定合作關系前，委托方與代建方必須就開發理念和產品營造的各項標準達成協調一致，以保障項目正常運轉。在項目開發建設過程中，雙方也需形成較好的溝通機制，一方面，代建方要有財務知情權，確保項目公司賬面上的資金能夠應付各種可能發生的危機；另一方面，委托方要能充分了解開發情況，確保項目品質、成本符合產品定位。2.代建方強化研發、服務，通過“微笑曲線”兩端創造高收益所謂“微笑曲線”是微笑嘴型的一條曲線，兩端朝上，微笑曲線中間環節的是制造，其產生的附加值*低；兩端分別是研發和營銷，在產業鏈中，附加值更多體現在兩端。因此產業未來應朝微笑曲線的兩端發展，也就是在左邊加強研發創造智慧財產權，在右邊加強客戶導向的營銷與服務。房地產企業從拿地到物業管理，真正能夠增值的，一個是產品的規劃設計，一個是營銷和服務，還有一個是企業品牌。這就是整個房地產開發鏈條里面產品鏈條的兩端，也就是適用于房地產企業的微笑曲線兩端。 圖2.3.2 房地產行業“微笑曲線”圖資料來源：中指研究院綜合整理。房企在根據自身核心優勢來定位自己的價值鏈優勢，放棄對土地的投資，而以房屋的設計、提供開發管理人才、銷售、物業為核心業務，通過將企業現有資源集中在其具有優勢的環節，以此放大企業優勢，由委托方負責提供占用資金較多的土地和施工材料，從而借助相應的開發模式創新來把效率放大。也就是通過代建業務，用其相對有限的資源，盤活沉淀的地產“重資產”，達到“用資源換資產、用資產換資本”的杠桿效益，從“微笑曲線”兩端盈利。3.委托方多為中小企業，以三四線城市為主，市場風險相對較高企業與企業之間的代建合作，發生在大型房企與中小房企之間的案例較多。通常是土地使用權持有方缺乏資質、資金、技術、品牌、管理能力等要素之一或者幾個，無法自行進行項目的開發工作，需要有資質的、有能力的房地產開發企業與其進行合作。而中小企業由于資金能力有限，難以承擔一線及部分二線城市高額地價，拿地區域多集中在部分二線及三四線城市。然而，三、四線城市由于城市能級較小，大多缺乏產業支撐，對外來人口的吸納能力有限，甚至連當地人口都不斷外流。在調控政策和市場觀望情緒加大的影響下，當地的購房需求進一步萎縮。同時，大量大型房企在一、二線城市政策收緊的形勢下，紛紛撤出受限制的城市，轉而進軍并扎堆三、四線城市，加之當地政府為了拉動GDP增長，大力推動房地產建設，導致房地產的過度開發，脫離了當地的經濟、人口和產業發展水平，城市化建設發展與房地產開發出現脫節、導致其風險高于一、二線城市。五、商業代建模式的未來發展趨勢中國房地產行業周期性高點已過，正告別粗放式增長，逐步走向成熟，這個轉變過程將帶來行業洗牌和格局重構。從百強房企的銷售額走勢來看，從2015年的3.2萬億規模增長到2020年超十萬億市場規模，市場份額從35.1%增長到63.2%，房地產行業集中度在穩步提升，但尚未達到行業寡頭壟斷的階段。中小房企仍占據較大的市場，給代建行業提供了廣闊的市場空間。傳統的房地產開發模式主要為高周轉、高負債，被熱議的房地產資管新規“三道紅線”，顯然是為了對規模房企的擴張模式和擴張速度做進一步的安全性引導，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理的規則。其中，三條紅線全中的“紅檔”企業將不得再增加有息負債，而即使是一條未觸的“綠檔”，有息負債規模年增速也不得超過15%。雖然近年來國家頻繁出臺房地產融資收緊的相關政策，但此次政策內容則是監管層**次通過設定具體的財務指標來量化房企的財務水平，調控決心可見一斑。而房地產行業的增長邏輯也由*初的“土地紅利”時代向“金融紅利”時代過渡，在不斷趨緊的市場調控下，將由“金融紅利”時代向“管理紅利”時代邁進，在行業內變遷中，無論是大型房企還是中小房企，商業代建模式將成為房地產發展的必然趨勢，未來發展的空間廣闊。商業代建是大型房企實現轉型升級的方向之一。大型房企可以依托自身的品牌影響力，優秀的管理能力，成熟的產品體系和服務體系資源整合能力等，進行品牌輸出、管理輸出和資源輸出，全面提升企業的綜合競爭力和價值創造能力。近年來，大型房企發展成熟，在品牌、產品、成本、融資、管理以及團隊等方面積累了成熟的經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。通過品牌輸出、專業賦能等方式提高代建項目的價值，以收費或股權的方式實現盈利。當前，在競爭激烈、土地成本增加、融資壓力和現金流壓力增大的行業大背景下，中小房企面臨的拿地難、融資難等壓力日益凸顯，這也大大加強了中小房企對商業代建的內在需求動力。同時，隨著代建業不斷發展，代建委托方也發生著改變，非房企中的大型國企、金融機構、基金持有方等比例不斷加大，同中小房企尋求品牌、技術、品質等保障相同，非房企亦需要同可以提供科學的項目規劃和管理、較強的品牌影響力和運營能力的代建企業合作，從而實現項目的品質保障、金融資本投放的安全可控。因此，未來，非房企中的大型國企、金融機構、基金持有方等必成為代建委托方中重要的組成部分，同中小房企一樣，共同成為代建領域的重要市場。第四節 資本介入，商業代建模式不斷演變一、商業代建模式演變種類近些年，隨著資本的介入，商業代建模式亦在不斷演變，除純收取服務費的商業代建模式外，又演變出配資、股權式和資本三類商業代建模式。本節就這三類模式進行討論。1.配資代建配資代建是指代建方除了提供代建業務外，還為代建項目引入部分資本的商業代建模式。該模式下，資本通常由代建企業提供，代建企業的資本方與代建方通常屬于集團不同的部門或公司，這主要是由于二者在業務目標、經營模式和內部管理上差異較大，同一個體系內很難進行并行經營，也不利于風險的防控。該模式下，項目主體拿地之后面臨一定的開發資金短缺，代建企業在看好項目發展前景的基礎上，引薦與自身戰略合作關系的金融資本參與到項目開發中。項目主體與金融資本之間是類似于投資與被投資的關系，金融資本從中收取一定的投資收益，代建單位負責項目開發和管控。這種模式下，金融資本相當于是代建單位引薦的資本，要求代建單位有強大的資金整合能力，且品牌實力和開發能力又能得到項目主體的認可，對代建企業的要求較高。配資模式下，資金來源通常有兩個渠道，一種是自有資金，一種是由有合作關系的地產基金、信托等金融機構注入。然而，單純依賴自有資金經營配資，往往效率低、平衡力差和流動性脆弱。因此，引入戰投補充資金的流動性和夯實資金保障、強化雙方利益捆綁關系的資金注入形式，更多被配資代建企業所使用。相較于純收取代建服務費的模式，部分配資代建方除收取代建服務費外，還會收取引入資本的服務費用，在費用收取方面更加多樣。 圖2.4.1 配資代建結構2.股權式代建股權式代建是指代建方在項目中占有一定股權的特殊代建形式。部分代建方通過在項目中持股，一方面可以加強合作中的信任關系，另一方面可以通過持“小股”獲取除代建管理費外的股權收益，因此，股權式代建也較為常見。股權式代建中，持股比例受雙方品牌實力、風險評估、服務模式等方面的影響，并沒有固定的比例，但代建作為輕資產模式，目前實踐中代建方股權占比基本低于10%。與純收取服務費的代建模式相比，對代建企業而言，股權式代建不僅可以收到代建服務費，還包括股權收益以及溢價分成，而純代建對品牌的要求更高，沒有股權收益，因此代建服務費收取比例要高于股權式代建。3.資本代建資本代建是指信托公司、保險公司等各類具備房地產投資能力的金融機構出資，委托代建方參與從項目研判、土地獲取到房產開發的全過程服務的商業代建模式，其目的是為委托方實現安全、高效的投資收益。這種模式下，金融資本以項目投資方或投資方一員成為代建委托主體之一，對代建項目擁有全部或部分股權。其中，金融資本作為項目主體，擁有開發項目100%的股權，以代建委托主體的身份，尋找與待開發項目品牌理念、產品匹配度、客戶匹配度等相契合的代建開發商，簽訂委托代建合作協議，明確相關各方職責和權利，由代建企業負責開發全流程的管理和管控，包括前期管理、規劃設計到工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付甚至到*后的物業管理各個環節全權委托給代建企業，金融資本僅保障資金的充足性，并監控資金使用情況等，這是權責關系相對簡單的資本代建形式。資本代建與配資代建的區域在于：①委托方性質不同，資本代建的委托方為金融機構，配資代建的委托方多為房地產開發企業或擁有土地的、尋求土地開發的非金融機構；②資金來源不同，資本代建的資金全部來自于委托方，配資代建的資金來自代建方或由代建方引入的外部資本。
中國房地產代建行業發展藍皮書(第二版) 作者簡介
中指研究院是整合中國房地產指數系統、中國別墅指數系統、中國房地產“前十”研究組等研究資源，由國內外幾十位專家和數家學術機構共建的全方位服務于中國商業經濟的研究機構。下設指數研究中心、“前十”研究組、數據信息中心三大體系和華北、華東、華南、華中和西南五個分院，是中國目前*大的房地產專業研究院。中國房地產業協會產業與市場研究專業委員會秘書處和中國房地產動態政策設計研究組辦公室均設于中指研究院。中國房地產“前十”研究組致力于對中國規模大、效益佳、品牌優的房地產企業群體進行研究，形成的中國房地產百強企業研究、中國房地產上市公司10強研究、中國房地產品牌價值研究等系列成果，已成為評判房地產企業經營實力和行業地位的重要標準。
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