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易憲容著作集中國居住正義的理論研究/易憲容著作集 版權信息
- ISBN：9787520358330
- 條形碼：9787520358330 ; 978-7-5203-5833-0
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
易憲容著作集中國居住正義的理論研究/易憲容著作集 內容簡介
居住正義是指現代社會居民的基本居住權為天賦人權，現代國家保證每一個居民基本的居住條件是其義務。但是在市場經濟中，住房這種商品具有與其他商品接近不同的兩棲性，既可用于投資，也可用于消費。如果不能在理論上及政策上對這個問題清楚界定，這個國家的房地產市場就可能偏離正常軌道。所以，現代國家的政府就得通過公共決策方式來制定相應的房地產市場的法律和政策，以保證居民的居住正義。本書對現代房地產市場的理論、各國房地產市場法律與制度安排進行了系統全面的研究，并在此基礎上提出中國居住正義理論框架，并運這個理論框架對中國房地產市場發展模式與路徑、房地產市場的性質與特征，房地產的運作方式、房地產金融市場本質特征，及房地產市場改革和房地產市場存在問題等方面進行全面深入的研究。本書是對國內房地產市場居住正義的基礎理論很為深入研究的著作。本書的居住正義理論對中國房地產市場改革及政策制度具有重大的影響。
易憲容著作集中國居住正義的理論研究/易憲容著作集 目錄
1 中國住房居住功能的理論論證
1．1 導論：住房功能的重新定位
1．2 居住權是天賦人權
1．3 居住功能是其他住房功能的本源
1．4 住房的居住功能具有多樣性的特征
1．5 中國房地產市場的居住功能何以可能
2 中國房地產市場的基礎性制度研究
2．1 住房功能的定位不清是樓市亂象叢生的根源
2．2 中國房地產市場確立的初始條件或理論前提
2．3 對住房居住功能的定位在于住房本身的內在性
2．4 基礎性制度對樓市起決定性作用的案例分析
2．5 中國房地產市場基礎性制度的確立及基本內容
3 中國房地產市場長效機制的理論基礎研究
3．1 前言
3．2 德國房地產市場的長效機制是什么
3．3 中國房地產市場長效機制的理論基礎
4 “只住不炒”樓市定位的理論意義和政策選擇的研究
4．1 導言：房地產“只住不炒”的市場定位
4．2 “只住不炒”的基本內涵
4．3 “只住不炒”對樓市的市場定位的重大理論意義
4．4 當前中國房地產市場制度改革及未來發展
5 中國住房公共政策基本原則與框架的研究
5．1 問題的提出
5．2 中國住房市場公共政策的前提與基本原則
5．3 住房發展模式是中國住房公共政策的核心
5．4 住房市場的土地公共政策
5．5 住房市場的金融公共政策
5．6 住房市場的稅收公共政策
5．7 小結
6 關于房地產稅幾個基本問題的理論分析
6．1 為何要征收房地產稅
6．2 征收房地產稅的目的是什么
6．3 土地私有制不是征收房地產稅的前提條件
6．4 土地出讓金是土地交易的價格，并非平常所指土地租金
6．5 中國房地產稅制度設計中的幾個基本問題
7 中國住房租賃市場持續發展的重大理論問題的研究
7．1 中國建立住房租賃市場面臨的困境
7．2 中國住房租賃市場發展的初始條件
7．3 中國住房租賃市場的實質與核心
7．4 中國住房租賃市場租金如何來定價
7．5 小結
8 論住房市場的內在本質、功能邊界與價格走勢
8．1 當前國內住房市場的基本態勢
8．2 現代住房市場的性質與功能
8．3 保障性住房的實質與發展邊界
8．4 高房價不可持續性及下跌時經濟可承受性
8．5 房價理性回歸及合理的房價水平
8．6 小結
9 信貸擴張的合理界限與房地產價格波動的研究
9．1 信貸的擴張與收縮是房地產價格波動的關鍵
9．2 文獻綜述：信貸擴張過度是房地產泡沫的根源
9．3 價格工具及數量工具對信貸擴張及房地產市場上價格變化的影響
9．4 住房預售制度是信貸過度擴張及房價暴漲的根源
9．5 用市場準入識別機制來確定信貸擴張合理邊界
10 差別化個人按揭貸款政策的理論基礎及經驗分析
10．1 差別化個人按揭貸款政策的理論基礎
10．2 美國住房按揭貸款信貸政策差別化的內容及經驗
10．3 中國住房金融政策創立及演進
10．4 “國十條”差別化住房信貸政策的意蘊
10．5 小結
11 中國房地產市場改革開放40年的金融分析
11．1 前言
11．2 中國房地產市場改革開放40年所取得的成就
11．3 房地產市場改革開放40年走過的歷程
11．4 房地產市場的現狀及所面臨的問題
11．5 房地產市場的未來發展及路徑
參考文獻
1．1 導論：住房功能的重新定位
1．2 居住權是天賦人權
1．3 居住功能是其他住房功能的本源
1．4 住房的居住功能具有多樣性的特征
1．5 中國房地產市場的居住功能何以可能
2 中國房地產市場的基礎性制度研究
2．1 住房功能的定位不清是樓市亂象叢生的根源
2．2 中國房地產市場確立的初始條件或理論前提
2．3 對住房居住功能的定位在于住房本身的內在性
2．4 基礎性制度對樓市起決定性作用的案例分析
2．5 中國房地產市場基礎性制度的確立及基本內容
3 中國房地產市場長效機制的理論基礎研究
3．1 前言
3．2 德國房地產市場的長效機制是什么
3．3 中國房地產市場長效機制的理論基礎
4 “只住不炒”樓市定位的理論意義和政策選擇的研究
4．1 導言：房地產“只住不炒”的市場定位
4．2 “只住不炒”的基本內涵
4．3 “只住不炒”對樓市的市場定位的重大理論意義
4．4 當前中國房地產市場制度改革及未來發展
5 中國住房公共政策基本原則與框架的研究
5．1 問題的提出
5．2 中國住房市場公共政策的前提與基本原則
5．3 住房發展模式是中國住房公共政策的核心
5．4 住房市場的土地公共政策
5．5 住房市場的金融公共政策
5．6 住房市場的稅收公共政策
5．7 小結
6 關于房地產稅幾個基本問題的理論分析
6．1 為何要征收房地產稅
6．2 征收房地產稅的目的是什么
6．3 土地私有制不是征收房地產稅的前提條件
6．4 土地出讓金是土地交易的價格，并非平常所指土地租金
6．5 中國房地產稅制度設計中的幾個基本問題
7 中國住房租賃市場持續發展的重大理論問題的研究
7．1 中國建立住房租賃市場面臨的困境
7．2 中國住房租賃市場發展的初始條件
7．3 中國住房租賃市場的實質與核心
7．4 中國住房租賃市場租金如何來定價
7．5 小結
8 論住房市場的內在本質、功能邊界與價格走勢
8．1 當前國內住房市場的基本態勢
8．2 現代住房市場的性質與功能
8．3 保障性住房的實質與發展邊界
8．4 高房價不可持續性及下跌時經濟可承受性
8．5 房價理性回歸及合理的房價水平
8．6 小結
9 信貸擴張的合理界限與房地產價格波動的研究
9．1 信貸的擴張與收縮是房地產價格波動的關鍵
9．2 文獻綜述：信貸擴張過度是房地產泡沫的根源
9．3 價格工具及數量工具對信貸擴張及房地產市場上價格變化的影響
9．4 住房預售制度是信貸過度擴張及房價暴漲的根源
9．5 用市場準入識別機制來確定信貸擴張合理邊界
10 差別化個人按揭貸款政策的理論基礎及經驗分析
10．1 差別化個人按揭貸款政策的理論基礎
10．2 美國住房按揭貸款信貸政策差別化的內容及經驗
10．3 中國住房金融政策創立及演進
10．4 “國十條”差別化住房信貸政策的意蘊
10．5 小結
11 中國房地產市場改革開放40年的金融分析
11．1 前言
11．2 中國房地產市場改革開放40年所取得的成就
11．3 房地產市場改革開放40年走過的歷程
11．4 房地產市場的現狀及所面臨的問題
11．5 房地產市場的未來發展及路徑
參考文獻
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易憲容著作集中國居住正義的理論研究/易憲容著作集 節選
《中國居住正義的理論研究》： 從2016年中央經濟工作會議“只住不炒”概念提出，也就意味著從根本上確立了中國房地產市場改革目標（房地產市場回歸本源或居住功能，去除賺錢效應）及房地產市場發展模式（建立多層次的消費性住房市場）。幾年來，根據這個房地產市場發展的宗旨，各地方政府確實出臺了一系列的房地產調控政策。而這些房地產調控政策出臺，不僅沒有讓房地產市場性質發生轉變；反之，出臺的調控政策越多、越頻繁、越嚴厲，國內多數城市的房價越上漲，房地產市場越亂象叢生。所以，住房和城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委，近日印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》。①而當前房地產市場亂象叢生的核心，仍然是各種房地產投機炒作越來越嚴重。何也？ 當前房地產市場的核心問題是什么？或亂象叢生的根源在哪里？問題就在于黨的十九大報告對房地產市場清楚定位，即“房子是住的、不是用來炒作的”之后，政府職能部門不是用經濟杠桿來落實黨的十九大報告對中國房地產市場的定位，而是用各種政府的行政性工具來參與和對抗市場，但房地產市場商品端則完全以市場化方式進行。兩者根本就不是一回事，從而使這些房地產調控政策根本就不可能讓房地產市場性質轉變。再加上有關房地產市場的一系列重大制度改革進展緩慢（比如土地、財政、金融、稅收、立法等制度改革），在“因城施策”的框架下，地方政府不僅沒有意愿改變房地產市場的性質，讓房地產市場由投資為主導的市場轉變為消費為主導的市場；反之，不少城市推出房地產調控政策往往成了這些城市住房饑餓營銷的策略，并由此激發了一波又一波各城市房地產市場炒作潮或搶房潮？梢哉f，在這一波房地產行政性調控政策作用下，各城市的居民早就識破了各地方政府的房地產調控的實質及招數，早就意識到地方政府根本就不想改變當前房地產市場現狀；反之還在預期這些房地產調控政策一定會放開再次把當地房價推高。各城市房價只漲不跌成了一直在推高房價上漲的動力。只要房地產市場的性質不改變，只要房價一直在上漲，特別是房價仍然在瘋狂上漲，再加上棚戶區改造的貨幣化分房，銀行信貸政策始終保持過度寬松，國內投資者就會涌人房地產市場。即使各城市一直在出臺行政性的房地產調控政策，但是無論是房地產開發商還是住房投機炒作者都能夠采取不同的方式來規避地方政府所謂的調控政策，只不過，他們增加些許規避這些限購政策的成本而已。在這種情況下，國內房地產市場豈能不亂象叢生？實際上，從國際上的經驗來說，或從市場法則本身來說，只要對住房消費與投資用信貸及稅收進行嚴格界定，特別是在事中及事后進行嚴格的限定，比如用住房交易累進所得稅對住房投機炒作進行嚴格限制，讓投資者無利可圖，房地產市場的亂象叢生才能消失。 所以，當前國內房地產市場改革的重點首先是要通過經濟杠桿（比如稅收政策及信貸政策）讓住房市場回歸本源，回歸居住功能，清除房地產賺錢功能。比如韓國就采取住房交易累進所得稅的方式嚴格限制房地產投機炒作，成熟的市場都是如此。也就是說，要用稅收政策及信貸政策對住房的投資與消費在事前、事中、事后進行嚴格界定清楚，并以此方式來清除住房賺錢功能。如果做不到這點，“只住不炒”的原則要得到落實是不可能的。而且就當前中國現實情況來看，不僅房地產相關的稅收政策相當落后，而且有房地產交易所得稅也形同虛設（地方政府對交易的“陰陽合同”默許）。這些成了房地產投機炒作一直盛行*為重要的原因。 其次是立法，要制定《住宅法》，把“只住不炒”的原則用法律固定下來。而《住宅法》的確立不是僅由職能部門或少數人制定，而是需要通過公共決策的方式來進行，這樣才能夠實現整個房地產市場利益調整的均衡化。筆者認為只有這樣才能把居住功能定位的新原則及程序正義具體地體現在住房發展模式、土地、產業、金融、稅收、投資、政府資助等政策各個方面，更為具體地體現在住房的土地交易、城市規劃、融資、開發、租賃、銷售等住房市場各個環節上。這也是讓中國住房市場回到居住功能上來的重要方面（易憲容，2017）。 ……
易憲容著作集中國居住正義的理論研究/易憲容著作集 作者簡介
易憲容，現任職務為青島財富管理研究院和青島互聯網金融研究院院長。主要研究方向為現代制度經濟學、現代金融理論、中國金融、國際金融、房地產金融理論、金融科技等。著有《現代合約經濟學導論》《交易行為與合約選擇》《現代金融理論前沿》《行為金融學》等30多本著作：譯著有《經濟解釋》《佃農理論》《現代合約理論》等。在《管理世界》《世界經濟》《金融研究》等海內外刊物發表學術論文200多篇，其中多篇論文被《新華文摘》全文轉載。在海內外財經媒體發表經濟評論1萬多篇：主持或參與多次國家社科基金重大課題以及中國社會科學院、香港金融管理局、亞洲開發銀行、香港大學等多項重大研究課題：曾獲中國社科院優秀對策信息對策研究類一等獎等多項獎勵：曾為北京大學、清華大學、浙江大學、華南理工大學等多所大學EMBA導師！ ∴嶜愌，青島大學經濟學院博士研究生。
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