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房地產開發企業稅務檢查實用攻略(第2版) 版權信息
- ISBN：9787509219928
- 條形碼：9787509219928 ; 978-7-5092-1992-8
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
房地產開發企業稅務檢查實用攻略(第2版) 本書特色
房地產企業稅務稽查、稅務管理與內部審計自查工具書 ★★全新版本★★ ■真案例，純實戰，直接參考 ■4種高效稅務檢查角度/思路 ■8個真實稽查大案深度解析 ■對照滿足3大檢查看賬需求
房地產開發企業稅務檢查實用攻略(第2版) 內容簡介
一線優秀稅官和審計師的稅務檢查思路與方法 ★★全新力作，全面升級★★ 1.按照房地產企業項目開發環節涉稅資料展開檢查檢查細節不遺漏，納稅評估有依據 2.按照房地產企業會計核算三要素和對應稅種展開檢查特殊事項有技巧，對照自查控風險 3.從土地增值稅清算檢查的角度，對相關稅種展開檢查清算成果為基礎，識別疑點見成效 4.按照一線稅務檢查高手實戰過程展開綜合檢查梳理流程循章法，綜合檢查在實戰
房地產開發企業稅務檢查實用攻略(第2版) 目錄
**章 房地產開發業務及其會計核算、涉稅基本知識
**節 房地產開發業務基本知識
一、房地產開發相關概念
二、房地產開發主要業務活動
三、房地產開發企業項目運作方式分類
四、房地產開發的主要階段
第二節 房地產開發企業會計核算概述
一、營業收入
二、開發成本
三、營業成本
四、期間費用
五、應交稅費
六、利潤
第三節 房地產開發企業涉稅影響
一、房地產開發企業運行特點對稅收的影響
二、房地產開發涉及稅種概述
第二章 房地產開發環節涉稅資料及對應涉稅檢查要點
**節 開發項目前期準備階段
一、項目可行性研究環節
二、購置開發用地環節
三、取得建設用地規劃許可證環節
四、項目規劃設計與報建環節
第二節 開發項目工程實施階段
一、房屋拆遷、安置環節
二、開發項目工程建設準備環節
三、施工隊伍招投標環節
四、開發項目施工建設環節
五、開發項目竣工驗收環節
第三節 房地產銷售階段
一、取得《銷(預)售許可證》環節
二、房地產銷售的前期環節
三、簽訂買賣合同環節
四、房款的收取和催收環節
五、交付驗收環節
六、利潤分配環節
第四節 物業保有階段
一、房地產開發企業將開發產品轉自用
二、房地產開發企業出租開發產品
第三章 房地產開發企業按財務核算三要素及稅種檢查要點
**節 銷售收入的稅務檢查
一、銷售收入檢查需要歸集查閱的資料
二、銷售收入檢查涉及的主要科目
三、銷售收入檢查涉及的主要稅收政策
四、銷售收入方面的常見稅收問題及檢查要點
第二節 成本費用的稅務檢查
一、成本費用檢查需要歸集查閱的資料
二、成本費用檢查涉及的主要科目
三、成本費用檢查涉及的稅收政策
四、成本費用方面的常見稅收問題及檢查要點
第三節 房地產開發企業經營成果的稅務檢查
一、經營成果檢查需要歸集查閱的資料
二、經營成果檢查涉及的主要科目
三、經營成果檢查涉及的稅收政策
四、經營成果方面的常見稅收問題及檢查要點
第四節 土地增值稅清算涉及企業所得稅問題的處理與檢查
一、土地增值稅清算涉及的退稅政策
二、進行企業所得稅檢查時對土地增值稅清算成果的應用
第五節 其他稅種的稅務檢查
一、房產稅
二、城鎮土地使用稅
三、印花稅
四、個人所得稅
第四章 房地產開發企業特殊涉稅業務檢查處理要點
**節 房地產合作開發的稅務處理
一、房地產合作開發的概念
二、合作建房的增值稅（營改增前為營業稅）處理
三、合作建房的企業所得稅處理
四、合作建房的土地增值稅處理
五、合作建房中特殊情況的房產稅處理
六、合作建房的稅務檢查
七、合作建房涉稅處理案例分析
第二節 代建工程的稅務處理
一、僅收取代建手續費的代建行為
二、其他類型的代建行為
三、代建工程的企業所得稅處理
四、代建工程涉稅問題檢查
第三節 視同銷售行為的稅務處理
一、視同銷售行為的營業稅規定
二、視同銷售行為的增值稅規定
三、視同銷售行為的土地增值稅規定
四、視同銷售行為的企業所得稅規定
五、無償贈送商品房的綜合稅務處理案例分析
六、視同銷售行為的稅務檢查
第四節 房地產開發企業特殊促銷業務的稅務處理
一、銷售（營銷）商品房贈送物品的處理
二、售后回租（經營性）的處理
三、售后回購的處理
第五節 地下建筑涉稅問題處理
一、土地出讓金的涉稅處理
二、地下車庫（位）的土地增值稅處理
三、地下人防設施的涉稅處理
第六節 拆遷還房問題的處理
一、拆遷還房的主要形式
二、營業稅處理
三、增值稅處理
四、土地增值稅處理
五、企業所得稅處理
六、拆遷還房涉稅審計檢查
第七節 發票檢查中發票違規行為涉及的相關處理
一、取得虛開增值稅專用發票的增值稅處理
二、取得虛開的增值稅專用發票的企業所得稅稅前扣除
第五章 房地產開發企業土地增值稅清算檢查要點
**節 土地增值稅清算檢查風險模型
第二節 土地增值稅預征、核定征收政策及檢查
一、土地增值稅預征
二、土地增值稅核定征收
第三節 土地增值稅清算項目的確定
一、確定清算項目需要歸集的資料
二、確定清算項目涉及的政策
三、稅務檢查要點
第四節 土地增值稅清算應歸集的資料
一、土地增值稅清算需要歸集的資料
二、土地增值稅清算中產生的資料
三、分期、分項計算資料的應用
第五節 轉讓房地產收入總額的確定及檢查
一、土地增值稅清算涉及的房地產轉讓數據和資料
二、需要查看的科目
三、轉讓房地產收入涉及的政策
四、稅務審計檢查要點
第六節 取得土地使用權支付金額的檢查
一、取得土地使用權支付金額涉及的資料
二、政策規定
三、稅務審計檢查要點
第七節 房地產開發成本的清算檢查
一、房地產開發成本相關資料的歸集
二、政策規定
三、檢查方法及要點
第八節 房地產開發費用的確定和檢查
一、房地產開發費用確認應歸集的資料
二、政策規定
三、檢查方式及要點
第九節 與轉讓房地產有關的稅金的檢查
一、稅金扣除相關政策
二、其他政策規定
三、稅金統計環節涉及資料的歸集
四、檢查方式及要點
第十節 財政部規定的其他扣除項目的檢查
一、其他扣除項目涉及的資料
二、相關政策規定
三、檢查方式及要點
第十一節 特殊事項綜合處理
一、特殊事項處理介紹
二、檢查方式及要點
第十二節 其他土地增值稅問題的處理
一、舊房和建筑物清算檢查
二、清算結果和清算后問題
三、其他問題的處理
第六章 房地產開發企業綜合稅務檢查實戰技巧
**節 查前準備
一、查前準備的重要性
二、查前信息資料的歸集及分析方向
三、查前信息資料的分析判斷
第二節 首次溝通交流
一、掌握需要了解的內容
二、通過溝通初步判斷涉稅問題
三、企業相關資料數據的歸集
四、拷貝企業電子賬套
第三節 檢查、溝通要點
一、預收性質款項的檢查
二、營業收入的檢查
三、開發成本的檢查
四、城鎮土地使用稅的檢查
五、土地合同、勘測設計合同及金融企業貸款合同印花稅的檢查
六、單純賣地行為涉稅問題的檢查
第四節 問題落實溝通及取證
一、問題落實溝通
二、取證
第七章 房地產開發企業稅務檢查典型案例
案例一 某公司少算土地面積、股東無償取得房屋及多轉開發成本
一、查前分析
二、檢查出的問題
三、檢查過程及方式
四、案例點評
案例二 某公司預收賬款掛賬、多轉預估成本、土地成本分攤不合理
一、查前準備
二、檢查出的問題
三、檢查過程及方式
四、案例點評
案例三 某房地產開發公司虛增成本
一、基本案情
二、查前準備
三、檢查過程
四、案例點評
案例四 某房地產開發公司虛構業務虛增成本
一、基本案情
二、查前準備
三、檢查過程
四、案例點評
案例五 某公司代建工程少結轉收入
一、基本案情
二、檢查方法
三、案例點評
案例六 某公司取得不征稅收入對應資產處理不當
一、檢查出的問題
二、檢查方法
三、案例點評
案例七 某公司多提“暫估款”及融資費用處理不當
一、檢查出的問題
二、檢查過程及方法
三、案例點評
案例八 某公司材料成本差異結轉及融資費用處理
一、基本案情
二、檢查過程及方式
三、案例點評
附錄 房地產開發企業涉稅文件清單
展開全部
房地產開發企業稅務檢查實用攻略(第2版) 節選
第七章 房地產開發企業稅務檢查典型案例 案例三 某房地產開發公司虛增成本 一、基本案情 2×19年下半年，某地稅務機關稽查局對新凱房地產開發公司進行檢查。經過數月檢查，發現該公司存在通過關聯企業虛增成本以及出租房屋未按規定申報繳納增值稅等問題，共計查補稅款300多萬元。 二、查前準備 該公司查前主要分析疑點有兩個：一是成本、費用偏高；二是往來款余額過大。在核查企業相關信息時，發現該公司開發項目在2×17年底已經完成，留存的部分房屋用于出租。 檢查人員分析，該公司項目已經完工，不需要核查成本、費用分攤等問題，應對涉及成本費用的所有合同進行歸集，比對合同與實際發生數據，查找差異，以確定是否存在問題。同時，對沒有簽訂合同發生的成本、費用進行分析，找出疑點問題。還要核對往來款明細，確認是否有隱瞞的銷售收入。核查企業信息顯示，該公司從2×17年底開始，已陸續將自留的房屋出租，因此需要核對是否有收取的房屋租金沒有及時申報納稅。 三、檢查過程 （一）虛增成本費用問題 在檢查中，檢查人員歸集了全部的工程施工、費用合同（包括補充合同、協議等），通過比對合同數據及實際財務數據，沒有發現重大差異問題，從工程總承包合同與實際發生數明細比對中，也沒有發現重大差異問題。但是，在對一些單項合同內容、數據比對分析時，發現兩個疑點： 一是物業服務費支出問題。根據合同內容及實際支出數據，該公司開發項目中，*早完工（交付）的樓棟是在2×16年4月，期間物業費高達1386萬元。通過列表比對合同金額、服務期間等指標，發現在2×16—2×17年期間，該公司共計支付物業（含前期）費用1386萬元。其中94萬元部分，根據與A物業服務有限公司合同內容，為前期物業服務費；其中771萬元部分，根據與B物業服務有限公司合同內容，為案場物業服務費，相關服務期間涵蓋2×16—2×17年期間；其中521萬元部分仍然為支付B物業服務有限公司物業費，無相關合同。如果上述521萬元物業費存在重復列支情況，則不得稅前扣除。 為此，檢查人員將該公司支出的物業服務費與其他房地產開發公司項目進行單價比對，并調查了解物業服務費價格組成的原因，結果發現該公司支出的物業服務費單價高于正常價格單價的50%以上。同時，檢查人員還調查了物業服務公司的背景，發現B物業公司為新凱房地產開發公司的關聯企業。經過上述調查后，檢查人員與企業進行了充分的溝通并細化相關業務細節，*終確認521萬元為B物業服務公司多開具的發票。 二是綠化工程問題。根據合同內容及實際支出數據，該公司綠化工程總支出1840 萬元，其中補充合同金額750萬元。補充合同內容為前期綠化中草皮、樹木枯死后補種植物等的費用。經過與企業溝通，檢查人員了解到，部分樓棟開始交付時，先期投入綠化費用，后期綠化工程全面展開時，對前期部分枯死植物及景觀進行了補種和改造。 為了解詳細的綠化工程情況，檢查人員依照制式要求該公司提供完整的施工方具體情況，包括植物明細、進貨渠道、資金支付以及聯系人等情況。經過幾次業務（具體情況）的細化和溝通，*終確認，該綠化工程施工公司與新凱房地產開發公司有一定的關聯性，其補充合同中650萬元為虛增業務量。 （二）房屋租賃未按照納稅義務時點納稅 該公司開發的項目自留部分房屋用于出租，對于預收的房屋租金（包括押金）、車位租金，記入“其他應付款”科目。根據“其他應付款”科目統計，截至2×18年12月31日，收取房屋租金（余額）530萬元。檢查人員歸集所有租賃合同，并將租賃期間、金額、收款時間、納稅時間等列出比對。同時與企業就納稅時間等進行溝通，發現該公司是根據合同確定的收款時間申報納稅，由于該公司出租的房屋地段較好，部分承租戶提前支付房租，對于提前支付的房租，該公司沒有按照“收取款項的時間”原則繳納增值稅。530萬元預收房租應按照收取時間申報繳納增值稅、房產稅等。 四、案例點評 房地產開發公司虛增成本的問題一般比較隱蔽，檢查起來比較復雜，但是根據先摸清業務細節原則，在檢查中遇到有疑問的成本、費用支出業務問題時，首先應該理清業務細節，當然業務細節的理清需要不斷反復。根據稅收征管法等法律，稅務機關在行政執法中有充分的條款支持將涉稅業務理清，在不斷細化理清業務細節的過程中，相關問題的核查就能落實。 案例四 某房地產開發公司虛構業務虛增成本 一、基本案情 2×10年×月，某地稅務機關對新源房地產開發公司進行稅務檢查。主要涉稅疑點是成本費用過大等。檢查人員經過檢查，發現問題主要是虛增開發成本，即通過虛增咨詢管理費等業務虛增成本1200萬元。 二、查前準備 在檢查期，該公司有1個開發項目，2×06年7月份開工，2×08年下半年部分樓棟完工并銷售完畢。該項目適用簡易計稅方法。 檢查人員分析，該公司項目已經部分完工，且已經開始結轉收入和成本，如果成本、費用過大，則應重點檢查成本結轉分配以及成本發生的真實性。同時營改增后，對于新增的增值稅處理業務也需要重點核查。為此確定的檢查思路是：通過稽查軟件對企業ERP中財務系統數據進行采集，以成本核查為中心，重點檢查成本歸集、結轉的財務處理數據，對大額成本、費用支出深入核查票據、合同等細節。同時在核查增值稅基礎上，核對易錯業務問題。 三、檢查過程 在實際檢查中*重要的工作有兩項，一是歸集基礎數據；二是審核成本計算單數據。 檢查人員通過對該公司電子賬套相關科目數據和紙質資料的仔細核對，獲取（確認）了樓盤的銷售（預售）面積、已經完工（驗收備案）面積以及銷售窗口表等成本計算面積數據，同時歸集各項成本費用發生數，將發生數與企業的成本計算公式數據比對，對于有差異的數據，讓企業做出說明后再次核對。通過核對，從計算流程上和現有財務數據上并沒有發現問題，相關數據差異屬于正常業務調整。 在完成上述核查后，檢查人員建立了該公司成本計算公式模型，隨后對該公司大筆成本、費用支出進行了深入分析追蹤。在檢查中，檢查人員首先對超過50萬元以上支出的業務進行了排查，排查的方式是核對合同、發票（或結算單、收據）以及資金流向等項目，核查后沒有發現問題。于是檢查人員擴大范圍，對10萬元到50萬元之間的支出業務進行了排查，發現有三筆工程支出是現金，共計67萬元，收取的是稅務機關代開的增值稅普通發票。進一步核查發現，其中有一筆21萬元的支出有明晰的簽字以及支出內容，其他兩筆支出只有個人蓋章，支出內容僅為工程款。 檢查人員在掌握了基本數據和線索后，與企業財務人員進行了溝通。該公司財務人員只提供了有個人簽字的領款人的身份證，并詳細敘述了相關業務，對于其他兩筆蓋章領款的業務則表示不太清楚相關情況。 為摸清具體業務，檢查人員做了兩手工作，一是告知在稅務機關代開發票時要留下個人的信息，可以直接查詢；二是通過內部系統查詢這2張發票的申請開具人。經過很短的時間，該公司財務人員終于承認，是企業為了套取現金支付日常零星費用開具的發票，開具人是企業的一個相關員工。 四、案例點評 在稅務檢查中，對現金支出的檢查一直是重點。很多企業成本核算非常規范，一般大額支出不會發生問題，但是一些公司為回避某些“隱秘敏感”支出，往往采取一些套取現金的方式來處理，本案中，納稅人采取虛增業務的方式套取現金，檢查人員通過檢查方式、業務的不斷細化，理清業務細節，*終水落石出。
房地產開發企業稅務檢查實用攻略(第2版) 作者簡介
董 宏 在稅務系統從事稅政、稽查一線工作近三十年，業務上擅長房地產企業、建筑企業稅務稽查。從事稅務稽查工作以來，完成涉案稅款千萬元以上稽查案件十余起。在業務理論探討上，主編有：《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》《企業所得稅與增值稅差異分析及會計處理》《建筑企業日常涉稅業務實操大全》等實務圖書，受到讀者的廣泛好評。 施玉明 金象國際集團副總裁，曾長期從事稅務稽查一線工作，擅長房地產企業涉稅業務及檢查，在稅務生涯中完成過二十多起涉案稅款在千萬元以上的稽查案件。在企業任職后，主持集團層面的財稅、投資管理等工作，兼具在稅務機關和企業的工作經驗。
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