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房地產企業增值稅疑難問題精解:實務操作會計處理案例分析 版權信息
- ISBN：9787509219799
- 條形碼：9787509219799 ; 978-7-5092-1979-9
- 裝幀：簡裝本
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
房地產企業增值稅疑難問題精解:實務操作會計處理案例分析 本書特色
■130個典型房地產企業增值稅疑難問題
按照增值稅要素展開，從納稅申報到增值稅清算和優惠政策應用等
■99個其他常見涉稅疑難問題精解
征管類、發票類、企業所得稅類、土地增值稅類、契稅等其他稅種類
■9大綜合案例深度分析
涉稅業務、新收入準則會計處理、稅收籌劃實戰、經濟合同涉稅風險控制等
■16個特殊涉稅知識拓展
梳理房地產企業特殊涉稅知識點，助力專業化高素質稅務人才培養與建設
■房地產企業特定事項處理
競配建、經濟合同管理、采購模式、賬務體系、會計科目應用、稅收籌劃等
房地產企業增值稅疑難問題精解:實務操作會計處理案例分析 內容簡介
結合房地產企業財務人員辦稅流程
有針對性分析解答增值稅疑難問題
■稅務與會計差異處理
■納稅申報表示范填寫
■增值稅稅收優惠應用
■房地產稅收籌劃實戰
■房地產特殊業務處理
房地產企業增值稅疑難問題精解:實務操作會計處理案例分析 目錄
第1章 新老項目判斷與計稅方式選擇
【本章導讀】
問題1-1?房地產企業銷售自行開發的房地產項目如何判斷新老項目？
問題1-2?房地產項目發生在營改增試點前后的，應如何界定新老項目？
問題1-3?房地產項目用于轉讓或出租的，應如何界定新老項目？
問題1-4?建筑工程項目和房地產項目的新老項目標準是一回事兒嗎？
問題1-5?房地產企業如何劃分一般納稅人和小規模納稅人？
問題1-6?如果房地產企業超過一般納稅人認定標準，卻沒有辦理一般納稅人登記，會產生怎樣的法律后果？
問題1-7?房地產企業一般納稅人在什么情況下將被納入輔導期管理？
問題1-8?房地產企業一般納稅人被納入輔導期管理后，主管稅務機關將采取哪些具體措施進行管理？
問題1-9?房地產企業一般納稅人被納入輔導期管理期間，該如何進行會計核算？
問題1-10?如何把握房地產企業增值稅的適用范圍？
問題1-11?房地產企業銷售自行開發房地產的銷售額在一般計稅方法下該如何確定？
問題1-12?房地產企業銷售自行開發的房地產適用怎樣的增值稅稅率或征收率？
問題1-13?如果房地產企業存在提供物業管理服務的經營范圍，物業管理收取的自來水水費適用怎樣的稅率？
問題1-14?根據相關規定，房地產企業一般納稅人開發的新項目應適用一般計稅方法，而老項目可以選擇簡易計稅方法，那么影響計稅方法選擇的因素有哪些？
問題1-15?房地產企業存在哪些與新老項目有關的注意事項？
【案例分享】
房地產新老項目的界定及不同計稅方式處理的比較
【知識鏈接】
關于納稅信用等級A、B、M、C、D級增值稅一般納稅人取消認證有關操作的公告
第2章 房產預售與預申報
【本章導讀】
問題2-1?預售款的定義是什么？范圍包括哪些？
問題2-2?取得商品房預售的條件是什么？
問題2-3?收到預收款時納稅義務是否發生？與原營業稅相關規定有何區別？
問題2-4?預收款按照3%預征稅款的政策出臺背景是什么？
問題2-5?采取預收款方式銷售所開發的房地產項目有哪些政策規定？
問題2-6?預收款收取時為什么還需要開具發票？
問題2-7?預收款發票開具有什么特殊規定？
問題2-8?不征稅發票開具的具體要求有哪些？
問題2-9?注冊地與經營地不一致是否需要辦理異地預繳申報？
問題2-10?預售階段的稅收應如何管理？
【案例分享】
光輝房地產開發公司四項業務預收款的財稅處理
【知識鏈接】
定金、訂金、意向金、誠意金的區別
第3章 銷項稅額的確認
【本章導讀】
問題3-1?一般納稅人扣除土地價款后計算銷售額的含義是什么？是否需要差額納稅？
問題3-2?扣除土地價款后計算銷售額的納稅人適用范圍是什么？
問題3-3?允許扣除的土地價款范圍是什么？差額扣除部分是否包含契稅和行政事業性收費等費用？
問題3-4?允許扣除的土地價款的憑證（票據形式）是什么？未取得政府部門開具的土地價款票據，能否從當期的銷售額中扣除？
問題3-5?當期允許扣除的土地價款如何計算？房地產項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業面積剔除？
問題3-6?項目后期發生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整（即是否可用“累計應抵-累計已抵”作為本期數）？
問題3-7?如果存在土地返還款，企業實際需要支付的土地價款可能小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業直接支付的土地價款？
問題3-8?房地產企業多項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠從其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？
問題3-9?房地產開發企業采取“舊城改造”方式開發房地產項目如何計算繳納增值稅？能否扣除拆遷戶的補償款？
問題3-10?扣除土地價款計算銷售額在會計上如何處理？
問題3-11?扣除土地價款計算銷售額應當填報哪些申報表？
問題3-12?房地產開發企業扣除土地價款時的臺賬管理有什么要求？
問題3-13?房地產企業有無混合銷售業務？混合銷售如何確定？
問題3-14?房地產企業賣房送裝修、送家電是否屬于增值稅上的混合銷售？是否需要視同銷售繳納增值稅？
問題3-15?兼營業務銷售額如何確定？應注意什么問題？
問題3-16?銷售折扣銷售額如何確定？
問題3-17?“買一贈一”促銷銷售額如何確定？
問題3-18?視同銷售的情形有哪些？
問題3-19?價格不具有合理性時銷售額如何確定？
問題3-20?融資租賃和融資性售后回租業務的銷售額如何確定？
問題3-21?融資租賃和融資性售后回租業務也是差額納稅嗎？小規模納稅人轉讓不動產有無按差額納稅的情況？個人轉讓其購買的不動產如何計算繳納增值稅？
問題3-22?不動產經營租賃的銷售額如何確定？
【案例分享】
扣除土地價款銷售額與增值稅的計算及會計處理
【知識鏈接】
這10項稅收臺賬你建立了嗎？
第4章 進項稅額抵扣
【本章導讀】
問題4-1?進項稅額抵扣的相關規定有哪些？
問題4-2?購入的免稅農產品如何抵扣進項稅額？
問題4-3?不動產進項稅額如何抵扣？
問題4-4?哪些進項稅額不得抵扣？
問題4-5?如何理解進項稅額轉出？
問題4-6?固定資產改變用途后進項稅額轉出如何計算？
問題4-7?哪些特殊抵扣憑證允許抵扣進項稅額？
問題4-8?分期開發項目進項稅額如何抵扣？
問題4-9?增值稅進項稅額在什么時候抵扣？
問題4-10?增值稅留抵稅款除了留待下期抵扣還有哪些用途？
問題4-11?增值稅專用發票抵扣聯丟失的怎么辦？
問題4-12?如何設計一個便于操作的房地產項目一般計稅方法增值稅進項稅額抵扣清單？
問題4-13?新老項目相應的共同成本進項稅額如何劃分？
問題4-14?購入在建工程取得的發票是否可以作為進項稅額抵扣依據？
問題4-15?房地產開發企業增值稅進項稅額在什么時候抵扣？
【案例分享】
陽光房地產企業綜合業務進項稅額的計算
【知識鏈接】
房地產開發企業營改增后不能抵扣的15種發票及8種補救方法
房地產企業選擇簡易計稅方法應注意的三個事項
第5章 應納稅額計算及申報
【本章導讀】
問題5-1?增值稅一般納稅人會計報稅流程、步驟是什么？
問題5-2?房地產開發企業一般納稅人增值稅納稅申報表填寫的注意事項有哪些？
問題5-3?高速公路通行費和一級公路、二級公路、橋、閘通行費應如何抵扣進項稅額？如何進行賬務處理？填寫哪張申報表的哪一欄？
問題5-5?行程單、動車票等能抵扣進項稅額嗎？如何填寫增值稅納稅申報表？
問題5-6?填制和申報準備工作主要包括哪些？
問題5-7?營改增后在增值稅方面是否存在稅會差異？
問題5-8?一份交給稅務局的免稅情況說明該怎么寫？
問題5-9?增值稅的計稅方法有哪幾種？
問題5-10?綜合舉例說明房地產企業增值稅納稅申報表的填寫。
【案例分享】
房地產企業增值稅納稅申報
【知識鏈接】
納稅申報有期限，你按時申報了嗎？
房地產企業拿地、開發、預售、結轉等環節如何進行增值稅會計處理？
國家稅務總局關于支持個體工商戶復工復業等稅收征收管理事項的公告
第6章 房地產增值稅清算
【本章導讀】
問題6-1?房地產企業清算時點如何確認和界定？
問題6-2?清算環節如何計算應交增值稅？
問題6-3?支付的土地價款如何確定？包括哪些內容？
問題6-4?清算環節如何匯總前期已預繳稅款？
問題6-5?測繪面積與合同面積的補差如何處理？
問題6-6?增值稅清算與土地增值稅清算的區別是什么？
問題6-7?清算應補繳增值稅應如何執行？未按3%預征率預繳是否應繳納滯納金？
【案例分享】
福龍房地產開發公司東湖壹號項目的增值稅清算
【知識鏈接】
銷售不動產納稅義務發生時間及開票問題
房地產開發企業預繳的增值稅可以抵減當期應繳增值稅嗎？
第7章 特殊業務處理
【本章導讀】
問題7-1?什么是“競配建”？
問題7-2?如何判定“限地價、競配建”的經濟業務實質？
問題7-3?配建房無償移交是否視同銷售征收增值稅？
問題7-4?如果配建的保障房視同銷售，應以什么價格計征增值稅？
問題7-5?配建房視同銷售是否影響銷售額計算？
問題7-6?配建房視同銷售情況下企業能否享受稅收優惠？
問題7-7?無償移交配建房，土地增值稅計稅成本如何確定？
問題7-8?配建房建安成本在會計處理上應計入主體工程的“土地征用及拆遷補償費——大市政配套”還是“公共配套設施費”？
問題7-9?“競配建”稅收籌劃有哪些招數？
問題7-10?關于“限地價、競配建”納稅服務如何開展？
問題7-11?不動產投資入股，增值稅如何繳納？
問題7-12?房地產企業“買一贈一”情形下，增值稅如何處理？
【案例分享】
強強聯合合作建房的涉稅難點
【知識鏈接】
稅收意義上的“合作建房”必須是雙方同時立項
第8章 房地產增值稅相關稅收優惠
【本章導讀】
問題8-1 房地產業增值稅優惠項目有哪些？如何分類？
問題8-2 房地產業有哪些重要的增值稅優惠項目？
問題8-3 房地產業增值稅優惠項目如何進行賬務處理？
問題8-4 房地產業增值稅優惠項目如何進行納稅申報？
問題8-5 房地產業增值稅優惠項目發票如何開具？
問題8-6 房地產業增值稅優惠項目如何備案？
問題8-7 享受增值稅優惠項目有哪些注意事項？
問題8-8 房地產業增值稅特殊優惠項目有哪些？
【案例分享】
房地產業增值稅稅收優惠政策的適用
【知識鏈接】
關于土地一級開發增值稅適用稅目問題的地方解釋口徑（部分）
房地產業企業所得稅優惠
第9章 營改增后房地產、建筑企業稅收籌劃實戰
【本章導讀】
問題9-1 房地產企業老板在稅收問題上存在哪些誤區？
問題9-2 房地產企業增值稅稅收籌劃的基本思路是什么？
問題9-3 為什么會出現房地產行業高負債、建筑企業高墊資問題？
問題9-4 營改增后，房地產、建筑企業如何重新構建企業采購經營模式？
問題9-5 甲供如何實現利益*大化？ / 258
問題9-6 如何通過國內稅收洼地地區的財政扶持來緩解企業自身的資金壓力？
問題9-7 如何通過國內稅收洼地地區的財政扶持來實現房地產企業盈利，*終轉化為老板可支配的資金？
問題9-8 經濟合同簽訂之前，財務部門如何進行有效涉稅分析和涉稅測算（即風險提示）？
問題9-9 財務部門在房地產合同簽訂過程中必須分析的條款和必須關注的條款主要有哪些？
問題9-10 房地產企業購銷合同應如何約定發票條款？如何徹底規避接受虛開增值稅發票的風險？
問題9-11 如何由財務或內設稅收管理部門牽頭加強稅收管控？
問題9-12 營改增后房地產企業如何利用小微企業稅收優惠政策進行稅收籌劃？
問題9-13 公益性捐贈能否進行稅收籌劃？
問題9-14 營改增后人工費可否抵扣增值稅進項稅額？營改增后勞務派遣發票與勞務分包發票有何區別？勞務付款如何設計流程？
問題9-15 集團公司拿地，項目公司辦證，票據在集團公司，票據是否有效？
問題9-16 A房地產企業均為新項目，為一般納稅人，采用一般計稅方法，支付工程款時，財務只接受增值稅專用發票，業務人員紛紛找老板告狀，財務應當怎么做？
【知識鏈接】
營改增后企業合同管理的八大要點
自持物業房產稅稅收籌劃
第10章 房地產企業特定事項會計處理實務
【本章導讀】
問題10-1 增值稅會計核算的主要政策依據有哪些？
問題10-2 房地產企業取得土地使用權應當使用哪個會計科目？
問題10-3 進項稅加計扣除的會計分錄該如何編制？
問題10-4 支付境外設計費或境外銷售策劃服務費應如何進行賬務處理？
問題10-5 房地產企業購買稅控系統設備的費用及系統的技術維護費如何進行賬務處理？申報表如何填寫？
問題10-6 出售于2017年1月份購買的某設備應如何進行賬務處理？
問題10-7 享受限額扣減增值稅優惠政策應如何進行賬務處理？應記入哪個會計科目？
問題10-8 企業所得稅、增值稅合并納稅與匯總納稅有何區別？
問題10-9 增值稅稽查后賬務調整如何進行會計處理？
問題10-10 《企業產品成本核算制度（試行）》對房地產企業成本核算有何新要求、新變化？請舉例說明。
問題10-11 實行輔導期管理的納稅人預繳增值稅如何進行賬務處理？
問題10-12 應用新《企業會計準則第14號——收入》，商場能否在簽約收到貨款時確認收入？
問題10-13 業主收到交房通知書但未實地驗收，房地產企業能否確認收入？
問題10-14 房地產企業承諾在小區周邊投資建設生鮮超市，后沒有兌現，可否確認收入？
問題10-15 新《企業會計準則第14號——收入》實施之后是否仍存在稅收籌劃空間？請舉例說明。
【案例分享】
新《企業會計準則第14號——收入》中的“五步法”在房地產企業收入確認上的應用
【知識鏈接】
新《企業會計準則第14號——收入》概述及新舊準則對比
第11章 房地產企業常見涉稅疑難問題解答
【本章導讀】
一、征管類
二、發票類
三、企業所得稅類
四、土地增值稅類
五、契稅等其他稅種類
展開全部
房地產企業增值稅疑難問題精解:實務操作會計處理案例分析 節選
問題9-2 房地產企業增值稅稅收籌劃的基本思路是什么？
解析：要始終主張房地產企業納稅籌劃應遵循可創造經濟利益但不違背稅收法律政策的基本原則，嚴格恪守專人專職專部門從事納稅籌劃方案研究、制定和落實的專業化技術思想，結合企業經營內容結構和購銷業務流程，由其財務或內設稅收管理部門牽頭，加強稅收管控，要求采購和經營等各部門積極協同配合落實，確保納稅籌劃方案設計科學，落實到位。具體包括但不限以下三方面：
1.進項稅額的籌劃
包括：一是強化采購發票審核管理，二是靈活選擇采購合作方，三是勞務用工費抵扣的籌劃。
依照《財政部?國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業和施工單位向雇工支付的工資費用不得計算抵扣進項稅額。但通過勞務公司招募工人且對勞務公司統一結算并取得增值稅專票的，可憑專票注明稅額予以抵扣。據此，建議企業集中向勞務公司雇傭工人，或在用工結束后付出低于可扣除進項稅金額的價款給勞務公司，由其代為開具勞務用工費的增值稅專用發票。勞務公司增值稅一般納稅人和小規模納稅人勞務費發票稅率和征收率分別是6%和3%。這樣，既可以使雇工費用支付能夠符合進項稅額抵扣條件，依法依規獲得抵扣；同時，還能夠降低零散雇工帶來的延時誤工和崗位素養不一致等風險。
2.進項稅額轉出的籌劃
《增值稅暫行條例》第十條規定：一般納稅人購進貨物專門用于非增值稅應稅項目、免稅項目、集體福利、個人消費的，其進項稅額不得抵扣，而是直接計入工程的成本或其他科目。房地產企業購進的用于自建項目建筑安裝材料，并不能保證實際用料和預估料完全匹配，常常出現余料情況。對于這部分原材料日后可以用作其他經營性建筑安裝項目或出售，并可做進項稅抵扣處理從而減少當期增值稅額。為了避免余料無法抵扣銷項稅給企業帶來損失，企業可在購進物料準備用于增值稅非應稅項目時，首先進行認證予以抵扣并核算進項稅額，實際將物料用于增值稅非應稅項目時再做進項稅額轉出處理。
［例］永嘉房地產公司于2019年8月購進一批板材，價款700萬元（不含稅），準備于當月開始建造一個倉庫。此倉庫于2020年3月竣工結算時，仍有200萬元（不含稅）的板材未使用，并準備投入當月某商品房建筑工程中。
分析：因構建自用倉庫不屬于應稅項目，所以消耗外購板材不能抵扣進項稅額。這樣，該公司外購自用板材500萬元所包含的進項稅額可有兩種會計處理辦法：
（1）直接計入倉庫施工項目的工程成本。
借：在建工程 5?000?000
貸：銀行存款 5?000?000
這樣，可抵扣的進項稅額為0。
（2）先抵扣后轉出。
即取得增值稅專用發票列明的板材進項稅額，當月全部認證抵扣增值稅額，待實際改變用途時再轉出該進項稅額，則購入板材當期可抵扣進項稅=700/（1+13%）× 13%=80.53（萬元）。會計處理為：
借：原材料——板材 6?194?700
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 805?300
貸：銀行存款 7?000?000
在倉庫施工期，陸續轉出進項稅=500/（1+13%）×13%=57.52（萬元）。會計處理為：
借：在建工程 575?200
貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 575?200
從中可以看出，雖然永嘉房地產公司自建倉庫的外購板材進項稅額*終并沒有獲得扣除，但板材購進當期實際全部進項稅額80.53萬元均獲得了抵扣。這樣，公司就少支付稅款57.52萬元，從而為公司節約了資金消耗，等于財務為公司倉庫建設期內籌集了57.52萬元資金，大大增強了公司的資金周轉能力。
3.銷項稅額的籌劃
根據簡易計算公式“應交增值稅=銷項稅額-（進項稅額-進項稅額轉出）”，銷項稅從另一個角度決定著應交增值稅額的大小。為實現*大限度減少銷項稅額的目標，我們從以下三方面給出建議：
（1）合理選擇銷售模式。
房地產企業大多采用預售和現售兩種銷售模式，這兩種模式的財稅處理不盡相同。預售購房是指購房者通過交付定金或預付款取得未來某指定期間獲得現房權利的一種交易，其實質是對購房合約的一種期貨買賣。優勢在于以預定優惠的方式吸引更多的潛在客戶，提高經營業績，同時為企業帶來一定資金流入，可在一定程度上緩解籌資壓力。預售模式下，收到預售款當日即要辦理預售許可，按照3%的預征率預繳增值稅。相比于現售房收到全款時發生增值稅納稅義務，預售方式下的納稅義務發生時間提前，然而從貨幣時間價值角度考慮，增值稅前期少后期多是經濟的。
因此，對于資金雄厚的企業而言，在保證資金充足的前提下綜合考慮預售房帶來的納稅義務發生時間提前、預售房優惠條款減少資金流入等因素后，可提高現售房的比例，同時盡可能在項目完工后實行分期收款，達到延期納稅的目的，以獲取貨幣的時間價值；對于資金壓力大且融資困難的企業，建議盡可能選擇預售房銷售模式，將其作為另一種融資渠道。
（2）適當分解租金收入。
房地產企業開發的產品中不乏不直接對外出售，而以租賃形式收取一定租金和物業管理費用等的情形。舉例說明如下。
［例］某房地產公司用于出租的商業用房年獲取租金1?500萬元（增值稅稅率9%），其中包含每年的物業費35萬元（增值稅稅率6%）、水費20萬元（增值稅稅率9%）、電費65萬元（增值稅稅率13%）。
分析：
分解前：
應繳增值稅=1?500×9%-35×6%-20×9%-65×13%=122.65（萬元）；
應繳城市維護建設稅和教育費附加=122.65×（3%+7%）=12.27（萬元）；
應繳房產稅=1?500×12%=180（萬元）；
應繳企業所得稅=（1?500-20-65-12.27-180）×25%=305.68（萬元）；
稅后凈利潤=（1?500-20-65-12.27-180）×（1-25%）=917.05（萬元）。
假如對租賃業收入進行分解，單獨簽訂租賃合同和物業合同，同時由承租人承擔水電費用，此時合同約定租賃價款1?380萬元（增值稅稅率9%），物業管理收入35萬元（增值稅稅率6%）。
分解后：
應繳增值稅=1?380×9%+35×6%=126.3（萬元）；
應繳城市維護建設稅和教育費附加=126.3×（3%+7%）=12.63（萬元）；
應繳房產稅=1?380×12%=165.6（萬元）；
應繳企業所得稅=（1?380+35-12.63-165.6）×25%=309.19（萬元）；
稅后凈利潤=（1?380+35-12.63-165.6）×（1-25%）=927.58（萬元）。
合理地拆分租金部分與其他部分能夠達到良好的節稅效果，其本質在于，房產稅是對房屋租金課稅，如果將水電等費用從整體中剝離出來，看似減少了增值稅可抵扣金額，多繳納了增值稅，實質上總稅負卻降低了。
（3）對買房送車銷售業務進行籌劃。
隨著房地產業整體經營滑坡，產品銷售成為房地產業攻堅戰中一個舉足輕重的環節，不少房地產企業開始采用多樣化的銷售模式，“買房送車”的售房宣傳已然不是什么新鮮事物。然而業務達成后具體到會計處理上，合同擬定需要注意：
根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”的行為將視同銷售處理。然而就該筆“捆綁銷售”業務究竟是有償贈與還是無償贈與，部分地區稅務機關與企業間存在爭議。對于類似交易，官方有類似解答，例如，《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之七）》中的第四點指出：“銀行在提供金融服務時，贈送給客戶的禮品不做視同銷售處理。其他企業同類行為照此辦理。”
購房者在參加“買房送車”活動時雖未直接支付汽車價款，但其成本已然包含于支付的總價款之中。然而實際生活中，購買者需要汽車的《機動車銷售統一發票》才能上牌照，房地產企業必須提供給購房者購車發票。所以，*好的處理方式是在合同擬定時將全部價款拆分成購房款與購車款，即將全部價款剔除購車款后的金額作為合同中的購房款。這樣不僅減少與稅務機關的爭議，也能保證車輛正常上牌照。
總之，房地產企業在增值稅上具有一定的籌劃空間，要通過在事前對企業的進項稅業務、進項稅額轉出業務，以及銷項稅業務分別進行合理籌劃，為企業在降低稅負的同時提高效益，獲得更多經濟利益。
綜上，房地產企業開展納稅籌劃應注重財務、稅務、審計各專業技術綜合運用。從征地及土地“七通一平”開發，到勘察設計和物料裝備采購，再到施工管理和驗收，*后到房地產銷售和租賃，每個環節都牽涉到稅收。不論是稅負較輕的印花稅、耕地占用稅、土地使用稅，還是稅額支付量較大的增值稅和企業所得稅等稅種，都不能掉以輕心。特別是對于作為**大稅種的增值稅籌劃，務必從采購環節高度重視采購方式和增值稅專票控制，確保*大限度地獲得進項稅額抵扣權益；同時，要認真研究制定科學的銷售方案，采取靈活多樣的銷售形式和渠道，設計理想的交易價格、交易方法和*恰當的結算方式，即使不能減少銷項稅額，也要力爭讓納稅義務盡可能晚一些發生，以達到遞延納稅的效果。這樣，才能確保增值稅籌劃取得理想效果，消除增值稅繳納對企業資金支付過快、過多的影響，保證經營資金周轉，防范資金鏈斷裂的財務風險。 問題9-3 為什么會出現房地產行業高負債、建筑企業高墊資問題？
解析：首先我們需要理清整個房地產建筑行業的業務鏈條。房地產、建筑行業是一個金字塔的模式，塔尖是房地產開發企業，塔底是廣大的農民工。在塔尖和塔底之間有一些建筑總承包公司、建筑設計公司、建筑施工公司、建筑勞務公司、工頭、班組等。開發一個樓盤一般是由房地產開發企業競標拿地，競得土地以后由建筑設計公司來進行設計開發，設計圖紙通過審批以后就由建筑企業承包進行建筑施工。建筑施工企業在承接房地產開發企業的項目時，會承包建筑材料和所有項目相關的費用，然后統一跟房地產開發企業進行結算。建筑施工企業由于承包了材料等費用資金壓力比較大，會把勞務這一塊兒剝離出來，分包給專門的建筑勞務公司。建筑勞務公司來進行具體的施工，其下面又有很多掛靠的施工班組，比如木工、鋼筋工、混泥土工、雜工等。
從這個業務鏈條可以看出，房地產、建筑行業其實是層層分包，利潤的*大頭是房地產開發企業，利潤*低、做事*多的基本是建筑勞務公司下面的各種班組。而且一個房地產開發項目由于涉及的資金非常龐大，需要各級的分包企業層層墊資，加上較重的綜合稅賦，現在國內的房地產、建筑企業基本上是舉步維艱！高負債、高風險、低利潤基本上成了常態！那么有哪些稅收籌劃方案可以解決房地產行業的高負債、高墊資問題呢？
就整個行業鏈條來講，比如班組、民工是不涉及稅收籌劃的，因為他們都是以拿到手的凈收入來決定自己付出多少勞動的，不涉及繳稅的問題。但是房地產開發企業、建筑設計企業、建筑施工企業、建筑勞務企業都有較大的稅收籌劃需求以及資金壓力！*近幾年整個房地產行業高負債、高杠桿率已經愈發普遍。這個時候資金對于企業來講越發顯得重要！本章會提供一種思路，通過這種思路可以有效地降低房地產開發企業一部分資金方面的壓力。 問題9-4 營改增后，房地產、建筑企業如何重新構建企業采購經營模式？
解析：營改增之前，對于房地產開發企業而言，無論是包工包料，還是提供甲供材，兩者都是營業稅的計稅依據，房地產開發企業提供的甲供材同樣要征收營業稅。但營改增之后，房地產開發企業購買的甲供材取得增值稅專用發票的可以抵扣13%的增值稅。而如果采用承包方包工包料方式的話，承包方無法分開核算時，從稅法角度，對建筑施工企業應稅勞務和貨物銷售的混合銷售行為，應按9%的稅率征收增值稅，因此建筑企業會選擇9%的增值稅專用發票，從而降低企業的稅負。但對于取得增值稅專用發票的房地產開發企業，則會少計增值稅進項稅額，*終導致增值稅稅負水平上升。因此營改增之后，房地產開發企業應重新構建企業的經營模式，降低企業整體稅負水平，達到使增值稅稅負合理、優化的目的。
在采購模式方面，建筑業、房地產業全部改為征收增值稅后，甲供材的貨物和建筑業的勞務都是同一個稅種——增值稅，營業稅條件下稅務處理的涉稅難點、風險將全部消除。但與房地產業、建筑業相關的貨物或勞務種類繁多，幾乎各檔稅率都可能涉及。對應的稅率不同就會有完全不同的抵扣結果，所以企業要考慮周詳，特別要注意以下兩點：
**，誰采購？誰抵扣？由于甲供材一般為大宗材料，金額大、稅款多，誰采購誰將享受稅款抵扣的好處。但在建筑市場中甲方居于主導地位，這種強勢的地位或可導致甲方將易于取得增值稅專用發票的材料、設備、構配件等由自己來采購，而將難以取得發票的砂、土、石料等交由乙方采購。這樣對甲乙雙方的稅負將產生很大的影響。所以營改增后要解決好誰采購、誰抵扣的問題。
第二，如何抵扣？雖然誰采購誰將抵扣稅款，但能抵扣稅款并不意味著稅負一定降低。建筑業和房地產業的增值稅稅率都是9%。那么采購13%、6%稅率的貨物、勞務，將獲得4個百分點稅差收益、損失3個百分點稅差；采購6%稅率、3%征收率的貨物、勞務，將損失3個百分點、6個百分點稅差；采購9%稅率的貨物、勞務，進項銷項稅差將維持平衡。所以企業要根據材料、勞務的類別，分類管理、分別采取對策。
例如，某房地產開發公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價為5?000萬元，其中商品砼500萬元，鋼筋500萬元，約定由房地產公司負責供應。鋼筋的稅率為13%，可抵扣稅款為65萬元（500×13%）；商品砼的征收率為3%，可抵扣稅款為15萬元（500×3%）。
假定商品砼按簡易辦法征收，按照《財政部?國家稅務總局關于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅〔2014〕57號）和《國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第36號）的規定，商品砼的征收率為3%，全部由甲方采購，則甲方可直接抵扣稅款80萬元。
如果甲方決定只采購鋼筋，商品砼交由乙方采購，則甲方可抵扣的稅款為：甲方自采鋼筋的稅款和乙方開來的商品砼部分的建筑業9%稅率的稅款：110萬元（65+500×9%），這樣甲方可多抵扣30萬元。同樣的道理，對于鋼筋，若由乙方采購，乙方將獲得20萬元［500×（13%-9%）］稅差，而乙方采購商品砼則將損失30萬元［500×（9%-3%）］稅差。哪方采購、采購何種貨品涉及實實在在的利益，所以營改增后雙方需要在商務談判、合同簽訂等過程中協商好，以達到雙方稅負的大體均衡。 ……
房地產企業增值稅疑難問題精解:實務操作會計處理案例分析 作者簡介
蔡少優
福建人，畢業于中南財經大學稅務專業。正高級講師(教授級)，中國注冊會計師、稅務師，全國稅務系統知名的建筑業、房地產業稅收人士，國家稅務總局師資庫名師成員，北京財稅研究院研究員，是廈門大學、廈門國家會計學院、上海財經大學、湖南大學常年聘請的高級培訓師，曾任全國第35強房地產企業正榮集團副總裁和企業財務總監，現任福建省稅務干部學校副校長，財稅優學堂創建人、領航人，主攻建筑房地產業稅收實務。
主編有：《房地產涉稅疑難問題解析》（更新至第三版）、《土地增值稅清算實務操作指南》（更新至第二版）、《土地增值稅清算全流程答疑》、《房地產企業所得稅稽查實務與案例》、《企業納稅風險控制指南》（更新至第二版），以及“十五”“十一五”“十二五”國家級規劃教材《財政與稅務基礎》。還撰有《稅務檢查》《會計電算化教程》。2006年參與開發的“房地產行業稅務管理與檢查”培訓項目獲“全國稅務系統第二批特色培訓項目”榮譽稱號。公開發表論文100余篇。 財稅優學堂
福建省稅務干部學校與國家稅務總局南平市稅務局長期合作，搭建的稅務人才培養小平臺——“財稅優學堂”，通過師帶徒、徒輔師的培養模式，以問道、聞道、悟道為學習方法，采取線上+線下互動交流的形式，以財稅技能體育館為載體進行強化訓練，打造了一支房地產建筑領域的專家型稅務團隊。在領航人蔡少優導師的指導、輔導、督導、邊導、教導、引導下，“財稅優學堂”團隊成員在稅收現代化進程中，努力完成本職工作的同時，于2019年初精心整理撰寫了《非稅收入及社保基金學習指南》一書，又經過近兩年時間的努力，于2020年編寫了《房地產企業增值稅疑難問題精解：實務操作 會計處理 案例分析》一書，旨在將財稅優學堂團隊的學習成果與讀者共享，共同助力專業化高素質的稅務人才高質量的培養與建設。
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