包郵企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式

作者：齊紅雷

出版社：經濟管理出版社出版時間：2019-01-01

開本： 16開 頁數： 428

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版權信息
內容簡介
目錄
節(jié)選
作者簡介

企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式版權信息

ISBN：9787509663721
條形碼：9787509663721 ; 978-7-5096-6372-1
裝幀：一般膠版紙
冊數：暫無
重量：暫無
所屬分類：
經濟
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財政稅收

企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式內容簡介

　　《企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式》這其中有三個關鍵詞：企業(yè)并購、房地產和稅務規(guī)劃。據此，筆者就從這三個方面分別做一簡單闡述，是為前言。一、何為并購并購，顧名思義就是兼并和收購之意，但對其定義表述，卻是汗牛充棟、不勝枚舉。該書既然為企業(yè)并購而生，那么明確并購的含義也就成了筆者首要的任務。　　《企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式》所言的并購，是指企業(yè)或個人用現金、債券、股權等方式，取得另一家企業(yè)的股權或資產，以獲得該企業(yè)或其資產的控制權的交易行為。　　細分起來，并購可以從不同的視角劃分為不同的類型：　　（1）按所屬行業(yè)的相關性，并購可分為橫向并購和縱向并購。該書主要研究涉房地產企業(yè)并購的橫向并購。　　（2）按是否取得交易對手同意，并購可分為善意并購和惡意并購。該書主要是指能獲得雙贏的善意并購。　　（3）按是否直接收購目標公司的股權，并購可分為直接收購和間接收購。該書所涉及的，既有可能是直接收購，也有可能是間接收購。

企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式目錄

**篇稅務規(guī)劃理論
**章稅務規(guī)劃概述
**節(jié) 稅務規(guī)劃的定義
第二節(jié) 稅務規(guī)劃的兩大原理
一、納稅人商業(yè)模式的改變會引起稅收要素的改變
二、稅收要素的改變有可能會引起應納稅額的減少
第三節(jié) 稅務規(guī)劃的三大原則
一、合法性原則
二、專業(yè)性原則
三、超前性原則
第四節(jié) 稅務規(guī)劃方案設計的十六個步驟
第五節(jié) 反避稅
一、我國反避稅制度的建立和主要內容
二、反避稅和稅務規(guī)劃
第二章 “三務合一”稅務規(guī)劃理論
**節(jié) “三務合一”理論的含義
第二節(jié) “三務合一”理論中三務之間的關系
第三節(jié) “三務合一”理論的人才構成
第四節(jié) “三務合一”理論的專業(yè)化本質
第五節(jié) “三務合一”理論的歷史必然性
一、我國稅務規(guī)劃的實踐歷程充分展示了稅務規(guī)劃專業(yè)化的歷史必然性
二、律師行業(yè)專業(yè)化的前世今生，是稅務規(guī)劃專業(yè)化的一個絕佳參照物
三、律師行業(yè)在稅務規(guī)劃領域扇動專業(yè)化的翅膀必將掀起會計師和稅務師行業(yè)的專業(yè)化颶風

第二篇房地產實務
第三章房地產概述
**節(jié) 中國大陸房地產市場發(fā)生了歷史性變化
第二節(jié) 融資和拿地是房地產企業(yè)的永恒主題
第四章建設用地取得方式
**節(jié) 我國一級土地市場建設用地使用權的五種取得方式
問題1 土地使用權和建設用地使用權哪個名字更準確？
問題2 房地產開發(fā)的“五證”具體是指什么？
第二節(jié) 我國建設用地使用權取得方式的歷史演變過程
一、1990年5月19日前的國家劃撥階段
二、1990年5月19日至2002年7月1日的協(xié)議出讓階段
三、2002年7月1日至今的“招拍掛”為主階段
第五章房地產企業(yè)取得建設用地途徑總匯
**節(jié) 與招拍掛有關的十種途徑
一、典型開發(fā)
問題3 什么是“招拍掛”？
問題4 “招拍掛”的主要法律依據有哪些？
二、收儲摘牌
問題5 收儲摘牌的基本邏輯是什么？
問題6 收儲摘牌需要特別注意哪些問題？
三、毛地出讓
問題7 毛地與凈地以及生地與熟地有何不同？
問題8 毛地出讓的主要缺陷是什么？
四、一級開發(fā)
問題9 什么叫一級開發(fā)？什么叫二級開發(fā)？
五、危陋改造
問題10 危陋房改造的步驟和優(yōu)惠政策有哪些？
六、軍地開發(fā)
問題11 軍用土地開發(fā)的主要法律政策有哪些？
問題12 2002年11號令實施以來，軍用土地的傳統(tǒng)法律政策與“招拍掛”如何對接？
七、土地租賃
問題13 土地使用權租賃、出租及轉租有何區(qū)別？
問題14 土地租賃為何不受待見？
八、聯(lián)合競買
……
第三篇稅收實務
第四篇法律實務
第五篇稅務規(guī)劃案例

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企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式節(jié)選

　　《企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式》：　　房地產并購涉及資金動輒數以億計，一旦合同被法院或仲裁機構確認無效，即使再詳盡再精美的合同都將成為廢紙一堆，所以，確保合同的合法有效是稅務規(guī)劃工作者的核心任務。按照“三務合一”的理論，確保稅務規(guī)劃涉及合同合法有效的任務，應該由專門從事法律實務的房地產專業(yè)律師來擔綱，注冊會計師或稅務師應該揚長避短在自己擅長的財稅領域大顯身手，但在實踐中有少數注冊會計師或稅務師接受當事人的法律咨詢，甚至對合同的效力作出判斷，這是不符合“三務合一”理論的內在邏輯的。當然，實踐中有不少強人同時具有注冊會計師、稅務師和律師資格，但*好只回答自己所長時間從事的具有豐富實踐經驗領域的問題，因為在任何一個實務領域，只是擁有一個資格沒有足夠的實踐經驗在實務上并不具有太多實際價值。　　試舉一個房地產并購領域經常見到的事例，給予說明。　　A公司取得一宗住宅出讓地，面積為120畝，地價為10億元人民幣，已經取得《國有建設用地使用權證》，A公司對該宗地進行了少量投資，遠遠沒有達到該宗地開發(fā)投資總額的25010。現在，B公司與A公司達成一致.以12億元的價格受讓該宗地，為此雙方簽訂房地產項目轉讓合同。試問，雙方簽訂的房地產項目轉讓合同有效嗎？　　2018年出版的房地產稅務暢銷書中，對這一問題給出了明確的答案和具體法律依據。　　該書筆者認為，該轉讓合同無效。法律依據是《*高人民法院關于土地轉讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權轉讓合同的效力問題的答復》（法函[2003]24號）對廣西壯族自治區(qū)高級人民法院《關于土地轉讓方未按規(guī)定完成對土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權轉讓合同是否有效問題的請示》（桂高法[2001]342號）的答復。該答復明確指出：根據《城市房地產管理法》第三十八條（2007年修改后為第三十九條）的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合兩個條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書：②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上。因此，未同時具備上述兩個條件而進行轉讓的，其轉讓合同無效。同時該書又指出，以出讓方式取得土地使用權后轉讓房地產的，轉讓方已經支付了全部土地使用權出讓金，并且轉讓方和受讓方前后投資達到完成開發(fā)投資總額的25%以上，已經辦理了登記手續(xù)，或者雖然沒有辦理登記手續(xù)，但當地有關主管部門同意補辦土地使用權轉讓手續(xù)的，轉讓合同可以認定有效。也就是說，該書作者認為，只有附加了這些條件，轉讓合同才可以認定有效。　　從一個房地產專業(yè)律師角度來看，以違反《城市房地產管理法》第三十八條（2009年修改后為第三十九條）**款第二項“完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”為由認定A公司和B公司簽訂轉讓合同無效，顯然是錯誤的。也就是說雖然A公司沒有完成開發(fā)投資總額的25%就把房地產項目轉讓了，但該轉讓合同卻是合法有效的。　　……

企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃108式作者簡介

　　齊紅雷，男，畢業(yè)于著名高校高等數學專業(yè)。正式從事律師職業(yè)已超過20年。于2009—2010年在清華大學繼續(xù)教育機構PE總裁班學習—年，現為北京德和衡（石家莊）律師事務所高級合伙人并任合伙人會議主席一職。　　自2003年開始，專門從事房地產專業(yè)法律服務，主要從事房地產投融資方面的地產金融業(yè)務，至今已度過15個春秋。　　自2009年開始，特別關注企業(yè)并購過程中房地產稅務規(guī)劃業(yè)務，至今已整整10年，是“三務合一”稅務規(guī)劃理論的核心創(chuàng)始人。　　現如今，主要從事企業(yè)并購房地產稅務規(guī)劃方案設計和審查工作（數年內沒有學習其他手藝的打算）。目前的客戶還是以房地產企業(yè)為主。　　參與的代表案例　　·某房地產企100億元商業(yè)綜合體資產剝離方案設計　　·某房地產企業(yè)230畝別墅項目整體轉讓方案設計　　·某房地產企業(yè)兩棟寫字樓整體轉讓方案設計　　·某房地產企業(yè)7億元轉讓全部公司股權方案設計　　·某房地產企業(yè)3億元轉讓公司部分股權方案設計　　·某房地產企業(yè)特殊整治項目變更摘牌主體方案設計　　·某非房地產上市公司轉讓劃撥地上寫字樓方案設計　　·某地方房地產企業(yè)聯(lián)合上市公司摘牌凈地方案設計　　·某非房地產企業(yè)工業(yè)地變性并剝離方案設計　　·某通訊科技產業(yè)園捆綁商住開發(fā)項目分別摘牌方案設計　　·某非房地產企業(yè)5000萬元行政處罰稽查應對陳述申辯

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