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房地產(chǎn)基本制度與政策-(第四版)
包郵 房地產(chǎn)基本制度與政策-(第四版)
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房地產(chǎn)基本制度與政策-(第四版) 版權(quán)信息
- ISBN：9787112100019
- 條形碼：9787112100019 ; 978-7-112-10001-9
- 裝幀：暫無(wú)
- 冊(cè)數(shù)：暫無(wú)
- 重量：暫無(wú)
- 所屬分類：
房地產(chǎn)基本制度與政策-(第四版) 節(jié)選
章房地產(chǎn)交易管理制度與政策
**節(jié) 房地產(chǎn)交易管理
一、房地產(chǎn)交易的概念
1988年原建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房
地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》中，**次對(duì)房地產(chǎn)交易有了明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地
產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買(mǎi)賣：、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)
讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范
圍，其交易活動(dòng)應(yīng)通過(guò)交易所進(jìn)行。”
1994年7月5日頒布的《：城市房地產(chǎn)管理法》則對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行了更為
明確的立法解釋：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
二、房地產(chǎn)交易的原則
房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、
誠(chéng)實(shí)信用等原則。
三、房地產(chǎn)交易的基本制度
《城市房地產(chǎn)管理法二》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價(jià)格
申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。
1．房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度
房地產(chǎn)成交價(jià)格不僅關(guān)系著當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而且也關(guān)系著國(guó)家的稅
費(fèi)收益。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理，對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益和保障國(guó)家
的稅費(fèi)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，有著極其重要的作用。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)
利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不
得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)。”法律要求如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的本意之一是加
強(qiáng)契稅等與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收征管。根據(jù)國(guó)務(wù)院《契稅暫行條例》、《土地增
值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，納稅人未依法繳納契稅、土地增值稅的，土地管理
部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)，由此可見(jiàn)，先納稅后申請(qǐng)房
地產(chǎn)權(quán)屬變更登記是一個(gè)法定程序。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)
格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，按不低于稅收機(jī)關(guān)確認(rèn)的
價(jià)格繳納有關(guān)稅金后，房地產(chǎn)管理部門(mén)方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬
證書(shū)。這里提到的價(jià)格評(píng)估是出于依法征稅的需要，不屬于登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)
房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的禁令范疇。
發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，并不是要求交易雙方當(dāng)
事人更改成交價(jià)格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按什么價(jià)格交納有關(guān)稅金。只要交易
雙方按照不低于市場(chǎng)價(jià)格交納了稅金，無(wú)論其合同價(jià)格為多少，都不影響辦理房
地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持
如實(shí)申報(bào)，不可遷就當(dāng)事人意愿瞞價(jià)申報(bào)，避免可能的房地產(chǎn)交易糾紛及由此引
發(fā)的含稅收征管在內(nèi)的一系列法律責(zé)任，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
2．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)
估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，
以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行
評(píng)估。”“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦
法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”
3．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制
度。”《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)
估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)
員。”“房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估
價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未
取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)
估價(jià)業(yè)務(wù)。”
四、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)
房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易的管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)以法
律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動(dòng)。
它是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。
房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部
門(mén)及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)，包括國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，省級(jí)建
設(shè)行政主管部門(mén)即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)
管理部門(mén)以及房地產(chǎn)管理部門(mén)授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)交易管理所、
房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等)。
市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是：
(1）執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章，并制定具體實(shí)施
辦法；
(2)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)
理，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益：
(3)辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；
(4)協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；
(5)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；
(6)建立定期市場(chǎng)信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展
服務(wù)。 。 、
第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣、贈(zèng)與
或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
對(duì)此概念中的其他合法方式做了進(jìn)一步的細(xì)化，《房屋登記辦法》進(jìn)一步明確，
有以下情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
(1)買(mǎi)賣；
(2)互換；
(3)贈(zèng)與；
(4)繼承、受遺贈(zèng)； ，
(5)房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
(6)以房屋出資入股；
(7)法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房
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