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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(2008房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材)
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房地產(chǎn)基本制度與政策(2008房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材)
中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會¥18.2¥40.0
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(2008房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材) 版權(quán)信息
- ISBN：9787112100385
- 條形碼：9787112100385 ; 978-7-112-10038-5
- 裝幀：暫無
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(2008房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材) 節(jié)選
章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值
**節(jié)現(xiàn)金流量
一、現(xiàn)金流量的概念
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查。從物質(zhì)形態(tài)
看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備，消耗一定量的能源，通
過對土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑部件，*終生產(chǎn)出可供人類生
產(chǎn)或生活人住的房屋商品。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量
的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。
對于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都
可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流
入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各
時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流
出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流人。現(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很
大差異。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收
入、其他經(jīng)營收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、．還本付息、經(jīng)營
費(fèi)用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目
標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)
金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取*好的經(jīng)濟(jì)效果。
二、現(xiàn)金流量圖
把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)
額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金
流量圖來進(jìn)行分析。現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡
化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、
流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系。
繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：
(1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)
時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月
等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或
某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周
期的開始，以此類推，
(2)如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)
息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期
末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡化假設(shè)，能夠滿足投資分
析工作的需要。
(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，
都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算
中出現(xiàn)第0周期的由來。
(4)相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂
直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量
某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。
第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值
一、資金時(shí)間價(jià)值的概念
開發(fā)投資過程中的大小投資活動(dòng)，從發(fā)生、發(fā)展到結(jié)束，都有一個(gè)時(shí)間上的
延續(xù)過程。對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個(gè)時(shí)間上有先
有后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案
進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生
的時(shí)間，以某一個(gè)相同的時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)
時(shí)點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。
在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。也就是說，資
金的價(jià)值會隨時(shí)間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨
脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值。因?yàn)楫?dāng)前可用的資金能夠
立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無
法獲得相應(yīng)的收益。
因此，同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等
額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。這一點(diǎn)，可以從將貨幣存入銀行，
或是從銀行借款為例來說明。如果現(xiàn)在將1 000元存人銀行，一年后得到的本利
和為1 060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1 000元貨幣的使用
權(quán)而得到的報(bào)酬。也就是說，這60元是1 000元在1年中的時(shí)間價(jià)值。對于資金
的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解：
(一)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會增加
這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不
斷運(yùn)動(dòng)，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的
角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。
(二)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)
犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲蓄的動(dòng)機(jī)和國家積累
的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的
損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。
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