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物權法精要與依據指引
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物權法精要與依據指引 版權信息
- ISBN：9787010064291
- 條形碼：9787010064291 ; 978-7-01-006429-1
- 裝幀：暫無
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：
物權法精要與依據指引 本書特色
法律專業人員高級助手書系
從書稿內容可以看出，這套叢書的編著者是從讀者需要出發的，是花了大功夫的。盡管
在“精要題目”、“專家意見”、“依據指引”等方面還有不足之處，但這套全新體例的法律圖
書，為法律專業人員快速查找相關資料提供了基本線索，確能起到參謀助手的作用。希望出
版者將這套叢書繼續組織下去，并在以后不斷修訂、完善。
祛學是一門應用性很強的科學。法律專業的學生僅僅學習法學原理是不夠的，他們在校
期間或走上工作崗位之后，必須盡快熟悉相關法律門類的裁判依據。從這個意義上說，這套
叢書是一套崗前培訓的合適教材。
高宗澤 中華全國律師協會會長
我們在與國外律師交流時廠解到，他們常用的法律圖書都是索引性質的，這種書通常沒
有長篇大論，只是提出問題，并告訴使用者與該問題有關的資料或案例、依據從哪里可以找
到，這可能與國外信息技術發達有關。這套叢書所采用的專家提示與依據指引相結合的形式，
既借鑒了國外同類圖書的編寫方法，又考慮了中國讀者的實際需要，值得向律師推薦。
這套叢書的很多作者我都認識。作為他們的學友、同行，我為他們在工作之余完成這樣
一項繁重而有意義的事情感到高興。
李萍 澳大利亞博雷.道森.華隆國際律師事務所中國地區負責人
精明的客尸在選擇律帥代理某項法律事務之前，一般會先聽取目標律師對該項法律事務
的初步意見，以決定是否聘請該律師。這對律師來說是一個考驗，要想爭取到這項業務，必
須在短時間內做好案頭準備。 “法律專業人員高級助手書系”能為律師提供這種幫助。
物權法精要與依據指引 節選
出司法實踐中應注意的問題。
“依據指引”部分則是將題目所涉及到的具體法律依據盡可能全面
地列示出來。我國的法律依據是多層次的，有全國人民代表大會及其常
委會制定的法律，也有國務院及其各部門通過的行政法規、部門規章及
規范性文件，還有*高人民法院、*高人民檢察院發布的司法解釋。在
以上依據中，法律的效力級別當然*高，但有些法律規定比較原則，對
實踐中碰到的許多具體問題的理解和處理，還需要以行政部門和司法部
門發布的相關依據作補充，因此， “依據指引”部分將上述全部依據的
名稱、發布時間、發布部門一一予以明確，并附以精要題目所適用的具
體條文內容(個別題目較大，需要援引依據全文或依據本身屬不常用的專
業問題，為節省篇幅，我們僅注明了依據名稱、發布時間、發布部門，
具體條文內容予以省略，讀者可在后面的具體題目中或其他法律匯編中
查找)。
有了“精要”題目的清晰脈絡，有了專家法理上的權威意見，再附
以詳細、具體的法律依據，形成了書系中各法律門類的完整體例。我們
相信，這種法律圖書的創新體例，能夠在很大程度上滿足法律專業人員
的實際需要，并將成為他們方便實用的參謀助手。
需要說明的是，由于本書系涉及的法律門類眾多，編寫工作量大，
參與編寫的作者有的來自司法實踐部門，有的來自教學、科研部門，分
屬不同行業和專業，盡管我們力求做到編寫體例上的統一，但在語言風
格、表述方式等方面，不同圖書還存在明顯差別。另外，書系使用資料
的截止時間為2004年11月。對以上方面存在的問題，希望專家和從事法
律實踐工作的讀者為我們及時提供寶貴意見，以便需再版時一并修訂、
補正。
第六章業主的建筑物區分所有權
建筑物區分所有權·建筑區劃內的道路綠地物業服務用房的歸屬·建筑區劃內
車位車庫的歸屬 ·業主大會及業主委員會·建筑物及其附屬設施的維修基金
·物業管理-管理規約 第六章 業主的建筑物區分所有算
現為權利人在行使其作為專有權人、共有
權人和管理團體成員時形成的權利義務關
系，而這三種權利義務關系經常是相互交
織的。
3．權利客體具有多樣性和一體性結合
的特征。就多樣性而言，建筑物區分所有
權的客體既包括建筑物的專有部分，也包
括共有部分，較之一般所有權客體的單一
性呈現其權利客體的獨特之處；從另一角
度看，由于區分建筑物在整體上是一個閉
合的物體，其共有部分和專有部分相互連
接，使各個區分所有權人形成不可分割的
團體關系，其成員對整個建筑物具有不可
讓與不可拋棄的權利和義務。
4．專有權具有主導性。在建筑物區分
所有權結構中，區分所有人的專有權、共
有權和成員權，雖然具有相對獨立性，但
在各項權利的相互關系上專有權是居于主
導地位的，它表現為取得了專有權，同時
也就取得了對建筑物的共有權和成員權。
專有權標的物的大小或價值決定了區分所
有人共有持分的比例和成員權的權利義務
的分擔，并且專有權變動的效力及于共有
權和成員權，處分專有權，同時也就處分
了共有權和成員權。
5．權利登記公示性。這一點與傳統不
動產所有權取得、變更和消滅的法律規定
相符，并且其登記內容應更為詳盡，對各
區分建筑物所有人專有部分，如樓宇的空
間位置、面積，與四周的鄰接點，以及對
共有部分如地基、樓梯、走廊、屋頂、外
墻體等內容都應詳作登記，通過登記公示
程序以確定區分建筑物所有權人的權利范
圍。
業主的建筑物區分所有權具體內容包
括三方面：
1．業主對專有部分的權利義務。業主
的專有權是區分所有人對其專有部分享有
占有、使用、收益和處分的權利。專有權
的性質，通說認為是一種空間所有權，即
指區分所有人對專屬自己的、由建筑材料
組成的、在構造上和使用上具有獨立性的
封閉建筑空間所享有的所有權。區分所有
權人的專有權利與一般所有權并無本質性
差別。區分所有權的義務主要有：一是按
照專有部分的本來用途使用專有部分的義
務，區分所有人的使用行為如有不當，其
他區分所有人有權加以制止。例如物權法
規定，不得隨意將住宅改變為經營用房。
二是對專有部分的維修和必要改良，必須
承擔維護建筑物的安全和外觀的義務。三
是相互容忍的義務，區分所有人為了使用、
修繕、改良其專有部分而必須使用其他區
分所有人的專有部分或不屬于自己所有的
共有部分時，其他區分所有人負有容忍的
義務。
2．業主對共有部分的權利義務。業主
共有權也稱“共用部分持分權”，是指建
筑物區分所有人依照法律或管理規約的規
定，對區分所有建筑物的共用部分所享有
的占有、使用和收益的權利。其權利主要
體現在：一是使用權，是指共有權人有使
用建筑物及其附屬建筑物的共有部分的權
利。但共有權人在行使使用權時受到法律
或規約的限制，即要按照共有部分本來的
用途或規約規定的用途使用共有部分；二
是收益權，是指共有所有權人可依規約或
其共有持分，取得因共用部分所生利益的
權利；三是共有部分的單純的修繕改良權，
是指各共有人基于居住或其他用途的需要，
有權對共有部分為單純的修繕與改良，單
純的修繕改良，是不影響或損及建筑物共
用部分的固有性質的修繕改良行為。至于
就共用部分為變更的修繕改良，則為法律
所禁止。區分所有人作為共有人的義務主
要有：一是按共有部分本來的用途使用共
有部分的義務，所謂本來用途，又稱“固
有用途”，指必須依共有部分之種類、位置、構造、性質或依規約規定的共用部分
的目的或用途使用共用部分；對某些非按
其本來用途使用共用部分，但無損于建筑
物的保存和不違反區分所有人共同利益的，
則應允許。二是分擔共同費用和負擔的義
務。關于共同費用和負擔的分擔原則，一
般是按區分所有人就共用部分所占共有持
分的比例確定。
3．業主的成員權。業主的成員權是指
建筑物區分所有人基于建筑物的構造、權
利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為
建筑物管理團體的一個成員所享有的權利
和承擔的義務。它是基于區分所有人之間
的共同關系而產生的一種權利，這種共同
關系因建筑物的存在而存在，因此，區分
所有人的成員權具有永續性。區分所有人
作為管理團體的成員享有如下權利：一是
表決權，是指區分所有人參加建筑物管理
團體的集會，對大會討論的事項所享有的
投票表決權；二是參與訂立規約權，即區
分所有人參加管理團體集合，參與訂立規
約的權利；三是選舉和解任管理者的權利，
即區分所有人作為管理團體的一員，有權
選舉管理人和解任管理人；四是請求權及
公共利益的應得份額所享有的請求權，其
內容主要包括：請求召集集會、請求正當
管理共同關系事務、請求收取共用部分應
得的利益、請求停止違反共同利益的行為
等。業主作為成員權人的義務主要有：執
行區分所有人管理團體集體作出的決議的
義務，這是區分所有人的一項基本義務；
遵守管理規約的義務；服從管理人管理的
義務；支付共同費用的義務。
共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條業主對其建筑物專有部分享有
占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利
不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合
法權益。
第七十六條-F歹,I事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則；
(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管
理規約：
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會
成員；
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管
理人：
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維
修資金；
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大
事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當
經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主
且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款
其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半
數的業主且占總人數過半數的業主同意。
【建筑區劃內的道路綠地
物業服務用房的歸屬】
物權法對于建筑區劃內的道路、綠地
和其他公共場所、公用設施及物業用房的
歸屬作了規定。這些規定是有關共有物業
的內容。所謂共有物業，是指建筑物專有
部分及專有部分附屬物以外的，應由業主
共同享有所有權的建筑物及其附屬物部分。
建筑物共有物業形成的客觀原因是共有物
業為住宅的必要配套設施，是業主實現對
住宅居住不可缺少的條件，其介于業主的
專有部分及其附屬物之間，一般不能獨立
成為各業主的專有部分及其附屬物，與建
筑物的整體構建和使用分不開，其建設費
用一般也已分攤進人住房銷售價格。
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